史 新

（廣州市國土資源和房屋管理局，廣東 廣州 510623）

構(gòu)建我國房地產(chǎn)稅基評估體系的有關(guān)思考

史 新

（廣州市國土資源和房屋管理局，廣東 廣州 510623）

當前房地產(chǎn)稅收制度改革是社會關(guān)注的焦點問題，要完善房地產(chǎn)稅收制度，一個突出的問題就是如何構(gòu)建房地產(chǎn)稅基評估體系。我國要順利開展房地產(chǎn)稅基評估工作，就要建立一套科學的適合我國國情的房地產(chǎn)稅基評估體系。我國房地產(chǎn)稅基評估體系的主要內(nèi)容包括相關(guān)法律制度、評估主體、基本思路、技術(shù)標準和評估方法及模型的構(gòu)建與數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)等方面。

房地產(chǎn)稅；稅制；稅基；課稅評估

近期,國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策先后采取信貸、行政等手段進行干預,在一定程度上遏制了房價過快上漲的勢頭，房地產(chǎn)稅收制度改革問題被再次提出。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度的稅負主要集中在房地產(chǎn)的取得環(huán)節(jié)和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié),在保有環(huán)節(jié)稅負少。根據(jù)國際經(jīng)驗和我國的實際,應對房地產(chǎn)稅收進行改革和完善,通過改革將房地產(chǎn)稅逐步培育為地方主體稅種,提高房地產(chǎn)保有階段稅收的比重(即征收房地產(chǎn)財產(chǎn)稅或物業(yè)稅),使其成為房地產(chǎn)稅收中的骨干稅種[1]。房地產(chǎn)稅基評估體系是房地稅收制度的重要組成部分，對健全、完善房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)課稅的相關(guān)配套制度與保障系統(tǒng)，完善房地產(chǎn)價格評估制度,建立以房地產(chǎn)評估制度為核心的征管運作體系起著舉足輕重的作用。

一、建立房地產(chǎn)稅基評估的相關(guān)法律制度

稅基即課稅基礎。通過引入合理的房地產(chǎn)稅基評估體系，將房地產(chǎn)稅的課征范圍從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)覆蓋到房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié),將為為優(yōu)化現(xiàn)行稅收政策,優(yōu)化資源配置，調(diào)節(jié)貧富差距，促進房地產(chǎn)業(yè)的繁榮、穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展起到重要意義。

按現(xiàn)行稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的課征方法是從價計征和從租計征，但以從價計征和租金作為計稅依據(jù)，具體操作難度大。房地產(chǎn)稅收在我國是一個老稅種,現(xiàn)行的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》是1986年發(fā)布的,在各單項稅收法規(guī)中除涉外企業(yè)法規(guī)外屬于最早的法規(guī),《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》由國務院發(fā)布于1988年9月27日,也有22年的時間了[2]。隨著時間的推移、經(jīng)濟的發(fā)展和情況的改變,有些規(guī)定已不適用或不符合歷史發(fā)展的要求。因此，我國要建立完善的房地產(chǎn)稅基評估體系，就要著手相關(guān)法律制度的建設。

啟動立法程序，法律制度是房地產(chǎn)稅基評估各項制度建立和運行的保障。房地產(chǎn)稅基評估制度中涉及到的各種權(quán)利義務關(guān)系和制度安排需要通過法律的形式予以確定。法律制度在整個房地產(chǎn)稅基評估體系中起著基礎和保證作用，例如通過立法規(guī)定什么時候進行評估、怎樣評估、評估的標準是什么，規(guī)定稅基、稅率以及由誰來承擔評估工作，由誰負責監(jiān)督檢察等；同時，通過法律來規(guī)范房地產(chǎn)稅基評估制度，可以從程序上保證房地產(chǎn)稅基評估制度的公正性。因此，建立稅基評估制度，法律制度要先行。

二、構(gòu)建我國房地產(chǎn)稅基的評估主體

房地產(chǎn)稅基評估行為主體是指受政府委托，以征稅為目的，代表征稅方開展房地產(chǎn)稅基評估工作的評估機構(gòu)。我國房地產(chǎn)稅基評估的評估責任包括選擇房地產(chǎn)稅基評估機構(gòu)。

設置房地產(chǎn)稅基評估機構(gòu)是房地產(chǎn)稅基評估工作中的一項重要環(huán)節(jié)。由于我國沒有開展大規(guī)模房地產(chǎn)稅基評估的經(jīng)驗，更沒有設定專門的評估機構(gòu)負責該業(yè)務。我國在構(gòu)建符合我國國情的房地產(chǎn)稅基評估機構(gòu)的時候，要借鑒境外有益經(jīng)驗。境外通常的做法有二種：評估中介機構(gòu)、政府部門內(nèi)設專門機構(gòu)這二種機構(gòu)負責房地產(chǎn)稅基評估工作。

（一）政府機構(gòu)

如果房地產(chǎn)稅基評估機構(gòu)是政府機構(gòu)，那么它可以是設在稅務部門內(nèi)的專門評估機構(gòu)，也可以是設在房地產(chǎn)交易部門評估機構(gòu)。它能有效掌握房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)，在一定程度上保證公平，降低征管難度。

（二）中介機構(gòu)

政府若委托商業(yè)性中介評估機構(gòu)對房地產(chǎn)稅基進行評估，會引入評估機構(gòu)之間的有效競爭，有效地配置社會資源。但物業(yè)稅稅基評估涉及面廣，單個商業(yè)性評估機構(gòu)個體規(guī)模較小，難以掌握全部房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，特別是關(guān)于房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、財產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)人等保密信息，難以承擔整個城市所有的評估任務。若由多個機構(gòu)同時承擔，其使用方法及標準上的差異可能會導致評估結(jié)果的不一致，難以確保公平。

從征評分離的基本原則來看，我國構(gòu)建房地產(chǎn)稅基評估體系過程中，稅基評估應由一個隸屬于國土房管機關(guān)事業(yè)單位編制為主中介評估機構(gòu)為輔的專門評估機構(gòu)來進行，評估費用由政府承擔。稅款的征收部門與稅基價值的評估部門應該是彼此分離、相互獨立的。

原因有四：一是評估力量強大。房地產(chǎn)交易部門儲備了大量熟悉房地產(chǎn)評估工作的人才，為稅基評估的順利開展提供了先決條件。二是評估經(jīng)驗豐富。房地產(chǎn)交易部門長期從事房地產(chǎn)管理，信息量豐富，對房地產(chǎn)價值的評估有著其他部門無法比擬的經(jīng)驗；三是評估環(huán)節(jié)和征稅環(huán)節(jié)相互獨立。這樣既可以避免將大量稅基評估人員納入公務員編制、減輕政府負擔，又能使兩個部門相互監(jiān)督制約保持獨立，有助于提高行政的透明度以及保證評估結(jié)果的公正性，這也符合即將全面開征的物業(yè)稅制度的要求。四是將房地產(chǎn)稅基評估工作委托社會中介評估機構(gòu)來進行，以起到相互監(jiān)督共同維護稅制公平的作用。

三、構(gòu)建我國房地產(chǎn)稅基評估的基本思路

稅基評估基本思路是:歸并房產(chǎn)、地價稅和房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域一部分行政事業(yè)性收費,簡并稅費,以房地產(chǎn)市場評估價值為課稅稅基,按年征收,提高房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負。

（一）征稅范圍和對象。物業(yè)稅屬房地產(chǎn)保有稅類,其課征對象為土地、房屋和房地合一的不動產(chǎn);課征范圍包括城鄉(xiāng)所有的房地產(chǎn)、城市土地和集體建設用地。

（二）數(shù)據(jù)分析測算和選擇確定方案。從便于征管,降低征稅成本角度考慮,應當以房地產(chǎn)評估價值為計稅。依據(jù),以評估價值的70%為課稅稅基為宜,產(chǎn)權(quán)人為維持房屋的正常使用而支出的維修、保養(yǎng)等費用(扣減幅度為評估價值的30%)不作為計稅的稅基。房地產(chǎn)課稅值每半年或一年調(diào)整一次。在全國統(tǒng)一稅制的前提下物業(yè)稅稅率宜采取地區(qū)差別比例稅率,賦予地方政府一定的稅權(quán),使地方政府可以因地制宜地利用物業(yè)稅手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場和依據(jù)地方財政開支需要有彈性的調(diào)整稅率,增加財政收入[3]。

（三）設計低成本區(qū)分住宅自住交易與住宅投機性交易的甄別機制。稅率的確定應考慮納稅人的稅負能力,住宅物業(yè)與非住宅物業(yè)在稅率上應區(qū)別對待,采取不同的稅率政策,改目前從價計征和從租計征的辦法統(tǒng)一為從價計征;經(jīng)營性的房產(chǎn)按高檔稅率課征;非營業(yè)性的房產(chǎn)按低檔稅率課征,居民住宅的保有課稅,實行低稅政策[4][5]。

四、房地產(chǎn)稅基技術(shù)標準和評估方法

目前我國尚無專門的房地產(chǎn)稅基評估的技術(shù)標準，我們可以借鑒資產(chǎn)評估和地產(chǎn)評估中的技術(shù)標準，結(jié)合考慮稅基評估工作的特殊要求，進行相應地調(diào)整與修改，以滿足稅收征管工作的實際需要。我國直接與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的評估標準或者規(guī)范有兩個，即國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）和國土資源部《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2001）。

（一）單宗評估方法的選擇。稅基評估可以采用三種基本的評估方法，即市場比較法、收益還原法和重置成本法。市場比較法需要在房地產(chǎn)市場中尋找與待估房地產(chǎn)類似的實際交易，分析待估房地產(chǎn)與實際交易的房地產(chǎn)的差異，針對這些差異對實際交易價格進行調(diào)整從而得出待估房地產(chǎn)的價值。當由于缺乏足夠的交易信息而無法使用市場比較法時，可使用收益還原法，將實際或預期的從待估房地產(chǎn)取得的收入（租金或其他形式）資本化為其在評估基準日的價值。成本法往往是在上述兩種方法都受到限制而無法使用時采取的，它由重新取得土地使用權(quán)或重新建造房產(chǎn)所需的成本減除實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值等得出應稅房地產(chǎn)的評估價值。

（二）批量評估方法的選擇。同其他目的的評估不同，為得出房地產(chǎn)稅基，要求同時對大量的房地產(chǎn)進行評估，工作量大且密集為保證物業(yè)稅的行政效率，個別評估的成本對于稅收行政來說是難以接受的。根據(jù)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的特性和借鑒國際房地產(chǎn)評估的主流做法，應建立適合我國國情的房地產(chǎn)批量稅基評估體系，運用計算機輔助批量評估系統(tǒng)來進行房地產(chǎn)稅基評估，達到稅負公平和低稅收成本；同時，要結(jié)合融入地理信息系統(tǒng)與基準房價指標，以便更好更快地開展房地產(chǎn)稅基評估。此外還要運用多元回歸分析、時間趨勢分析、適應估計技術(shù)和人工神經(jīng)網(wǎng)絡等技術(shù)進行模型校準，確保房地產(chǎn)稅基評估價值更真實可靠[6]。

綜上所述，在稅基評估所采用的評估方法中，盡管所采用的評估方法應該主要是批量評估方法，但也不完全排除單宗評估方法。我國房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)的金融等行業(yè)，仍是政府主導以及我國經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域間的不均衡，沿海與內(nèi)地、南方與北方、城鄉(xiāng)差異等等。因此，我們需要認真考慮我國的這些特點，發(fā)展出一套適合我國國情的房地產(chǎn)批量評估系統(tǒng)。所以，在我國房地產(chǎn)稅基評估體系的設計中，其評估方法選擇上，既要考慮以批量評估方法為主，同時也要適當兼顧單宗評估方法，不能完全將其排除在外。

五、房地產(chǎn)稅基評估的模型的構(gòu)建

評估模型是在某種評估方法的基礎上，為某一類價值影響因素相似的不動產(chǎn)建立的價值評估模型，不同類別的不動產(chǎn)以及評估方法不同的不動產(chǎn)應分別構(gòu)建不同的評估模型。按照評估方法的不同，評估模型可以分為收益法評估模型、市場法評估模型和成本法評估模型三種。

（一）市場比較法評估模型的構(gòu)建。市場比較法的運用需要大量的交易數(shù)據(jù)為基礎，以住宅用不動產(chǎn)為例，城市的二手房交易一般比較頻繁，交易數(shù)據(jù)較多，而且官方數(shù)據(jù)易于取得。創(chuàng)建市場比較法評估模型可先在評估區(qū)內(nèi)建立二手房交易登記制度，實時搜集最新市場交易案例，并將大量交易數(shù)據(jù)進行分析，在評估區(qū)內(nèi)擬合多元回歸模型，再對各宗不動產(chǎn)進行個別因素調(diào)整。

（二）收益還原法評估模型的構(gòu)建。收益還原法評估模型主要適用于產(chǎn)生穩(wěn)定收益的不動產(chǎn)群，主要包括城市中的商業(yè)用不動產(chǎn)。構(gòu)建收益法評估模型應首先對商業(yè)用不動產(chǎn)根據(jù)不動產(chǎn)收益的來源進行細分，將不動產(chǎn)的固定租金收益和從企業(yè)利潤中分配得來的不動產(chǎn)收益加以區(qū)分，進而構(gòu)建不同的評估子模型。對于有穩(wěn)定租金收入的不動產(chǎn)，應以租金為基礎創(chuàng)建評估模型，在同一評估區(qū)內(nèi)應運用相同的標準測算模型參數(shù)（不動產(chǎn)收益分配比率、收益年期、折現(xiàn)率等）；對于其他類型收益性不動產(chǎn)，應主要考察其歷史收益額和未來市場預期，客觀地確定其各年的收益數(shù)額。收益法評估模型的構(gòu)建可以先將歷年收益數(shù)據(jù)作為參考數(shù)據(jù)制成數(shù)據(jù)庫，在以后年度的評估中只調(diào)節(jié)各年的市場變化率和收益期即可。

（三）重置成本法評估模型的構(gòu)建。由于重置成本法評估是采用重置成本乘以貶值率的評估原理，所以在構(gòu)建評估模型時應先將每宗不動產(chǎn)的建筑工程量等情況進行分類統(tǒng)計，作為數(shù)據(jù)庫供評估模型調(diào)用，模型的作用在于根據(jù)市場建筑材料價格和人工成本的不斷變化對不動產(chǎn)的重置成本進行動態(tài)更新，以及對建筑物的各項貶值率加以調(diào)整，最后批量得出區(qū)域內(nèi)各宗不動產(chǎn)的價值[7]。

房地產(chǎn)稅基評估往往涉及一定區(qū)域內(nèi)的全部房地產(chǎn)的評估，這就需要有齊備的資料信息作為支撐。在計稅標準、規(guī)范建立的初期可以暫時借助于路線價法或者按已過戶一手案例評估，然后通過系數(shù)設置對具體征稅對象進行增減修正。但是從長期來看應當逐步過渡到批量評估管理，對其價值變化實施動態(tài)管理，這就需要完善的管理制度和海量的數(shù)據(jù)為支撐，建立與評估、稅收征管有關(guān)的信息數(shù)據(jù)庫,運用計算機技術(shù)進行搜集、處理、存儲和管理。

六、房地產(chǎn)稅基評估的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)的構(gòu)建

沒有建立基礎數(shù)據(jù)庫，開展房地產(chǎn)稅基評估也就無從談起。目前，國土資源部門、城市規(guī)劃部門、房管部門等均建立了一定的數(shù)據(jù)儲備，由于我國房地產(chǎn)管理體制的關(guān)系，與房地產(chǎn)有關(guān)的各種數(shù)據(jù)廣泛的分布在土地房產(chǎn)管理、測繪、城市規(guī)劃等部門。整合和利用這些部門的數(shù)據(jù)，協(xié)調(diào)上述部門與稅務部門之間的關(guān)系，減少開展稅基評估在數(shù)據(jù)庫建設方面的投入以及耗費在溝通方面的成本是構(gòu)建我國的稅基評估體系的一個重要的問題。

（一）選取數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)庫在采集數(shù)據(jù)源時要根據(jù)稅基評估原理和評估方法中所需要涉及到的數(shù)據(jù)有哪些來采集，而且必須是能夠量化的數(shù)據(jù)。如采集一些物業(yè)的基本資料包括位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質(zhì)量等，還要采集市場信息，包括房地產(chǎn)的市場交易價格、市場租金水平和建造成本信息等。

（二）多途徑獲取真實數(shù)據(jù)。一是稅收征管渠道，如納稅申報、稅源調(diào)查等；二其他政府部門采集的信息，如國土資源管理部門提供土地房屋基準價格、建設部門提供建筑及設計標準、房產(chǎn)主管部門提供房產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)資料、物價部門提供物價指數(shù)等；三是公開市場信息，如二手房交易信息；四是評估人員實地勘察獲取數(shù)據(jù)。在采集數(shù)據(jù)時，要進行必要的分析調(diào)整，保證數(shù)據(jù)真實可靠。

（三）數(shù)據(jù)錄入、儲存及維護。房地產(chǎn)稅基評估機構(gòu)要設立專門部門來負責數(shù)據(jù)錄入、儲存及維護。同時，用充分利用現(xiàn)代高科技和先進工具，采用可智能糾正錯誤的錄入工具，用衛(wèi)星拍攝錄入平面或三維地圖信息數(shù)據(jù)。采用先進的大型乃至超大型數(shù)據(jù)庫軟件，如Oracle、Sybase等數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)。

此外，在數(shù)據(jù)使用方面，應該本著共享原則，整合所有的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)，利用政府的信息網(wǎng)站，向公眾提供網(wǎng)絡查詢服務。以現(xiàn)代咨詢手段為依托，建立現(xiàn)代化的電子系統(tǒng)，提供統(tǒng)一的資料庫和電子化的公共服務，在方便客戶的同時，可以大大提高自己的效率，節(jié)約成本和時間。這也是將來稅收征管的趨勢，房地產(chǎn)稅作為和納稅人擁有廣泛接觸的一種稅種，更需要建立起這樣一個高效率的信息系統(tǒng)。

六、結(jié)語

房地產(chǎn)稅基評估體系能作為一種調(diào)控房地產(chǎn)市場的有效手段，一方面具有獨特的稅收功能，另一方面它作為一種經(jīng)濟手段在治理當前房地產(chǎn)市場上存在的一些突出問題方面有發(fā)揮作用的現(xiàn)實空間，符合開征的物業(yè)稅制度的要求。房地產(chǎn)稅基評估是大規(guī)模的、覆蓋所有應稅不動產(chǎn)的評估，開征物業(yè)稅使房地產(chǎn)稅基評估首次在稅收行政中具有了關(guān)鍵的意義[7]。采用統(tǒng)一的價值評估體系作為稅基，隨著經(jīng)濟的發(fā)展及房地產(chǎn)市場的變化,房產(chǎn)價值隨之上下浮動,而稅基評估中包含房產(chǎn)升值和降值所產(chǎn)生的收益變化因素,能夠真實地反映房產(chǎn)的現(xiàn)值,可以較好地調(diào)節(jié)土地級差收益,使納稅人的稅收負擔相對公平。同時,也可使國家的財政收入隨房地產(chǎn)價格的上漲而增加,避免了由于從租、從價計稅造成的稅收差異,促使納稅人合理利用房地產(chǎn),促進房地產(chǎn)的合理配置,發(fā)揮房地產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的積極作用。

[1]張莉.對開征房地產(chǎn)稅有關(guān)問題的初步探討[J].法學與實踐,2006,(05).

[2]高云.現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策的弊端和改革[J],巢湖學院學報2005,(03).

[3]劉佐,談中國房地產(chǎn)稅的改革方向,地方財政研究[J];2010，（07）.

[4]鄧宏乾;徐松明;改革房地產(chǎn)稅制重構(gòu)地方主體稅種[J]；學術(shù)論壇 2010，（01）.

[5]裘思珺,關(guān)于我國開征物業(yè)稅的研究[D],上海交通大學,2005（46）.

[6]陳泳杏,完善的房地產(chǎn)估價體系是物業(yè)稅計征的基礎[J],城鄉(xiāng)建設2010,（06）.

[7]耿星.開征物業(yè)稅中的評估問題[J].稅務研究,2004,(04).

責任編校：徐 曉

F810.4

A

1009-2277（2010）06-0032-04

2010-10-10

史 新（1982-），廣州市國土資源和房屋管理局助理工程師，碩士研究生。