海南大學(xué)三亞學(xué)院旅游分院 王健華

三亞產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展現(xiàn)狀

海南大學(xué)三亞學(xué)院旅游分院 王健華

隨著人們消費(fèi)水平的提高，旅游業(yè)已經(jīng)成為拉動經(jīng)濟(jì)增長的重要一環(huán)，而作為旅游結(jié)構(gòu)之一的酒店住宿是必備的。產(chǎn)權(quán)式酒店能夠有效結(jié)合海濱資源，具有投資小等優(yōu)勢，而三亞作為海南島的旅游城市，在發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店上有著很好的區(qū)位優(yōu)勢，但是也會出現(xiàn)一系列問題。因此，研究三亞產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展現(xiàn)狀，進(jìn)而為其提出意見和建議，對于三亞產(chǎn)權(quán)式酒店的下一步發(fā)展將提供良好的借鑒意義。

三亞 產(chǎn)權(quán)式酒店 現(xiàn)狀

1 產(chǎn)權(quán)式酒店概述

所謂產(chǎn)權(quán)式酒店，是指酒店模式的一種新類型，它指：“將酒店的每一單位分別出售給投資人，投資人一次性買斷物業(yè)產(chǎn)權(quán)擁有全部產(chǎn)權(quán)，投資者可自主選擇使用方式”。從中我們可以看出，產(chǎn)權(quán)式酒店具有兩個主要的特點(diǎn)：第一，產(chǎn)權(quán)式酒店的消費(fèi)者一般都是長期居住，與其他酒店短住不同，它是一般長期旅游的主要接待方式。第二，產(chǎn)權(quán)式酒店的投資者一般會把經(jīng)營權(quán)全部委托出去，自己投資但是并不管理酒店，通過與管理者簽訂合同協(xié)議，然后讓其全部經(jīng)營，自己可以享受免費(fèi)的住宿權(quán)，而且每年其酒店管理者都會給予投資者一定數(shù)額的回報(bào)。通常，這兩個特點(diǎn)是混合在一起的。應(yīng)該說這種產(chǎn)權(quán)式酒店是隨著旅游業(yè)的發(fā)展而逐步建立起來的。

產(chǎn)權(quán)式酒店作為產(chǎn)權(quán)式地產(chǎn)項(xiàng)目與商業(yè)性酒店的結(jié)合，整合了多種資源優(yōu)勢，是房地產(chǎn)和酒店的創(chuàng)新經(jīng)營模式。產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種新穎的房產(chǎn)投資模式, 一種穩(wěn)健的投資理財(cái)方式, 受到中國投資者的重視。產(chǎn)權(quán)式酒店早在上個世紀(jì)70年代已經(jīng)在西方國家發(fā)展開來，自從10年前，產(chǎn)權(quán)式酒店誕生于海南省，目前中國產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目已發(fā)展到200多個，在北京也有很多產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目在建。2001年4月,產(chǎn)權(quán)式酒店深圳大梅沙雅蘭酒店投入試營業(yè)。此后, 北京延慶金色假日酒店、海南三亞海景大酒店、上海海南皇冠假日酒店、廣州的遠(yuǎn)洋商務(wù)大廈、深圳的丹楓白露酒店等項(xiàng)目相繼開發(fā), 產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目日見興盛?？梢哉f，產(chǎn)權(quán)式酒店的實(shí)質(zhì)是這樣的：開發(fā)商把酒店開發(fā)后，把每間獨(dú)立的出售給投資者，但是投資者是不進(jìn)行經(jīng)營的，他還會再一次轉(zhuǎn)讓給管理者，并從中獲得差價(jià)和回報(bào)。

2 三亞產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的優(yōu)勢

海南省地處我國最南端，海南島獨(dú)特的自然風(fēng)光給了當(dāng)?shù)匕l(fā)展旅游業(yè)很大的優(yōu)勢，而三亞作為海南旅游業(yè)的重鎮(zhèn)，必將是游客的必去之地，所以其產(chǎn)權(quán)式酒店也有著巨大的優(yōu)勢。綜合分析來看，三亞產(chǎn)權(quán)式酒店主要有以下三個角度的優(yōu)勢：社會發(fā)展角度、開發(fā)商角度、消費(fèi)投資角度。

第一，社會發(fā)展角度。從地理位置來說，三亞有著地理區(qū)位優(yōu)勢，它地處海邊，而且日照豐富、環(huán)境優(yōu)美，靠近海灘，這種具有極佳投資優(yōu)勢的地方在旅游業(yè)上潛力較大。而且從社會角度來看，人民更注重休養(yǎng)生息，緊湊的城市生活，使人們想去舒適的環(huán)境旅游度假。而海南人少風(fēng)景美的特點(diǎn)極大的吸引著全國各地的人。關(guān)鍵是這種旅游不是短暫的，它屬于度假性的。而這就需要消費(fèi)者的長期入住。同時，發(fā)展三亞產(chǎn)權(quán)式酒店能夠有利于三亞和整個海南島旅游的發(fā)展。而且能夠促進(jìn)當(dāng)?shù)芈糜畏康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也會帶來旅游度假產(chǎn)品的開發(fā)。目前我國的觀光旅游要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于度假旅游，旅游景點(diǎn)建設(shè)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于旅游產(chǎn)品和相關(guān)文化的建設(shè)。發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店必定會帶來相關(guān)產(chǎn)業(yè)和文化的發(fā)展。

第二，開發(fā)商角度。這回涉及到兩個問題：一是為什么開發(fā)商會選擇三亞進(jìn)行開發(fā)？二是為什么開發(fā)商會在三亞選擇投資產(chǎn)權(quán)式酒店？對于第一個問題，其原因就是三亞獨(dú)特的價(jià)值優(yōu)勢。要想建立酒店就必須具有以下四個基本條件：陽光、沙灘、大海、海鮮。這種獨(dú)特的資源結(jié)合的最佳之地就是海南三亞。因?yàn)橹袊狈降拇蠛：苌儆谐渥愕年柟猓齺喺糜羞@個優(yōu)勢，吸引著大批的投資開發(fā)商。對于第二個問題，其原因就是產(chǎn)權(quán)式酒店的回報(bào)時間快。產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營是將建設(shè)酒店的巨額集中投資，分解為單位的組合，將部分產(chǎn)權(quán)出售，回籠資金，速度很快。

第三，消費(fèi)投資角度。如果從消費(fèi)投資者角度來看，在海南三亞進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式酒店的建設(shè)，絕對有利可圖。因?yàn)?，縱觀整個酒店業(yè)的發(fā)展，我們會發(fā)現(xiàn)兩種基本的投資酒店的方式：一種是低風(fēng)險(xiǎn)低回報(bào)的固定收益法，無論經(jīng)營狀況如何，每年都給予業(yè)主固定百分比的回報(bào)率，盈余部分為物業(yè)公司所有，包租年限有5年、10年不等；另一種是委托物業(yè)公司出租經(jīng)營收益法，收益與經(jīng)營狀況掛鉤，需要指出的是，這種方式有高回報(bào)，但也有一定的風(fēng)險(xiǎn)。所有為了獲取更多的回報(bào)，都會投資這種產(chǎn)權(quán)式酒店。而且，消費(fèi)投資者也會看到三亞的這種地位升值的優(yōu)勢。隨著環(huán)境保護(hù)的加重，海南當(dāng)?shù)卣呀?jīng)規(guī)定，凡是800米海岸線以內(nèi)是不會再審批房地產(chǎn)建設(shè)，這使得以前的投資變得更加值錢。

3 三亞產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的問題

雖然在三亞發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店具有很大的優(yōu)勢，但是縱觀目前來看，其發(fā)展的程度并不盡人意。通過對于三亞產(chǎn)權(quán)式酒店的觀察和分析，我們總結(jié)出其發(fā)展過程中存在的三個主要問題，以下做具體分析。

第一，三亞產(chǎn)權(quán)式酒店的定位失衡。目前國內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店標(biāo)準(zhǔn)間一般標(biāo)價(jià)區(qū)間為20萬元到40萬元。以國際市場分時度假產(chǎn)品的平均首付8000美元計(jì)算，目前國內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店首付相當(dāng)于人民幣5萬多元左右?？梢哉f，這種高昂的費(fèi)用是一般人對這種產(chǎn)權(quán)式酒店望而卻步，很多人打算去進(jìn)行度假旅游的人也會改成觀光旅游。對于開發(fā)商來說，應(yīng)該知道要想形成規(guī)?；男?yīng)和取得良好的收益，光靠那些少數(shù)的上層消費(fèi)者是不可能的，只有，定位在廣大民眾身上，其酒店發(fā)展才有生機(jī)。但是，為什么酒店的價(jià)格昂貴呢？除了建設(shè)成本以外，政府在地權(quán)上有著很大的獲利空間，所以應(yīng)該規(guī)范政府的行為，讓其不僅政策上支持產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展，更多的是限制政府干預(yù)經(jīng)濟(jì)的手法，使其合理干預(yù)。

第二，三亞產(chǎn)權(quán)式酒店的規(guī)模和管理缺失。目前來說，三亞產(chǎn)權(quán)式酒店還是很少，沒有形成規(guī)模。要知道，要想發(fā)展旅游產(chǎn)品，必須具有較大的規(guī)模效應(yīng)，這樣才能獲益。我們知道，規(guī)模效應(yīng)的發(fā)揮在于其邊際成本的遞減，越是多就越有相對優(yōu)勢，單靠零散的酒店經(jīng)營無疑不能支撐起良好發(fā)展。同時，在管理上，三亞產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)存在缺失。這又表現(xiàn)在兩個方面，一方面是管理觀念的缺失，沒有根本改變服務(wù)理念，還是存在許多不盡如意的漏洞。另一方面是管理人才的缺失，由于我國的產(chǎn)權(quán)式酒店起步較晚，沒有相應(yīng)的專門管理人才，這也在一定程度上制約了其快速的發(fā)展。

第三，三亞制度環(huán)境建設(shè)的滯后。這種制度建設(shè)，主要表現(xiàn)為法律制度建設(shè)。由于我國產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展尚處于萌芽狀態(tài)，產(chǎn)權(quán)式酒店相對于普通房地產(chǎn)來說具有其特殊性，尚無產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)專門法規(guī)，開發(fā)商與業(yè)主的法律關(guān)系仍不確定，也無具體政策可依。建設(shè)部在《商品房銷售辦法》中明文規(guī)定在房地產(chǎn)銷售中不得承諾以固定回報(bào)作為銷售手段，而有些地方出臺的規(guī)范性措施文件明確禁止賓館、旅館的分割出售，這使得投資產(chǎn)權(quán)式酒店有相當(dāng)?shù)姆蓹?quán)益很難受到保障。這會導(dǎo)致許多合法經(jīng)營的開發(fā)商和投資商也躊躇不前，對投資開發(fā)這一產(chǎn)品缺乏信心和保障，也使得中國產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展舉步維艱。

4 優(yōu)化三亞產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的意見

三亞產(chǎn)權(quán)式發(fā)展雖然有著極為有利的資源和地理?xiàng)l件，但是其內(nèi)部運(yùn)用和外部制度還是存在著一定的問題，所以要想使其持續(xù)的、良好的、健康的發(fā)展，只能根據(jù)具體問題具體分析。上邊我們已經(jīng)分析了其酒店發(fā)展遇到的主要問題，通過總結(jié)分析，我們得出，要想使三亞產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展，主要通過以下內(nèi)部和外部來兩個大方面來著手建設(shè)：

首先，優(yōu)化三亞產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的內(nèi)部建設(shè)。這主要包括：明確產(chǎn)權(quán)式酒店的定位，進(jìn)行集團(tuán)化經(jīng)營、管理制度與人力資本建設(shè)等。我們一定要建立服務(wù)大眾的理念，將其酒店定位在中低層受眾，因?yàn)樗麄儾攀浅志玫木S持走下去的關(guān)鍵。同時，還有進(jìn)行集團(tuán)化經(jīng)營，要注意與其他同行的聯(lián)系和溝通，必要時可以聯(lián)合經(jīng)營合作。同時，軟環(huán)境的建設(shè)尤為必要，不斷完善其內(nèi)部管理制度，對于員工進(jìn)行培訓(xùn)，大力培養(yǎng)專門的酒店管理人才。

其次，優(yōu)化三亞產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的外部建設(shè)。外部建設(shè)主要包括：不斷的擴(kuò)大市場，進(jìn)行國外市場的建設(shè)；不斷完善我國相關(guān)的法律法規(guī)。在這里特別要注意的是，一定要處理好和當(dāng)?shù)卣年P(guān)系，歸根到底，政府在酒店地權(quán)方面有著極為重要的作用，而這又是投資開發(fā)成本的重要組成部分。

[1] 陳泳杏.產(chǎn)權(quán)式酒店:旅游地產(chǎn)投資的有效途徑[J].資源與人居環(huán)境,2010,(02).

[2] 產(chǎn)權(quán)式酒店收益風(fēng)險(xiǎn)析.httP://blog.sina.com.cn/s/b109-4e4agdbzo10oelna.html.

[3] 我國產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展現(xiàn)狀、問題及其對策.中國酒店招聘網(wǎng).

[4] 海南產(chǎn)權(quán)式酒店現(xiàn)狀及存在的問題.搜房網(wǎng).

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1005-5800(2010)08(c)-211-02