沙曉燕

一、風險控制前奏：投資前的準備工作

1.了解市場，做好分析

知己知彼方能百戰(zhàn)百勝，所以做好市場分析是投資前要做的必要準備之一。包括以下幾個環(huán)節(jié)：

（1）明確定位，方有對策。投資性房地產的市場定位，簡單說就是面向承租人的水平層次。只有明確了顧客的層次，才能制定不同的經營策略，其承擔的風險也是不一樣的。以投資寫字樓為例，承租人的長期盈利能力及其公司的信譽是考慮的重點。對于經營穩(wěn)定的高端企業(yè)，定位當然就在甲級寫字樓，而一些收入不穩(wěn)定的小型企業(yè)，適合乙級寫字樓，回報自然相對不穩(wěn)定，存在一定的風險。

（2）慎重選擇投資房產的類型。通常投資性房地產包括四大類：住宅/公寓、寫字樓、工業(yè)房地產、商業(yè)房地產。不同類型的房地產對應的市場、風險都不同，因此，投資者要權衡市場分析和個人情況，選擇適合的物業(yè)類型。拿寫字樓與住宅相比，寫字樓與住宅都具有投資功能，但它們有截然不同的屬性。它們之間的核心差異在于，住宅是一種“生活資料”，而寫字樓是一種“生產資料”。當寫字樓租不出去的時候，它只能閑置在那里。這樣不但不會產生利潤反而會消耗資金。在按揭方面，除邊緣地區(qū)的項目或項目本身檔次一般外，純寫字樓項目大多單價都很高，因此需要很高的首付能力和強有力的還款能力。

（3）選址是房地產投資的關鍵?！暗谝皇堑囟?，第二是地段，第三還是地段”是投資房地產項目時需要遵循的法則，而作為寫字樓也要遵循這條法則進行投資。投資者需要考慮項目是否處于商圈之內。對于以租賃為主要經營項目的投資性房產來說，應以選擇已成熟商圈為主。具體考察這幾方面的因素：第一，地段繁華。只有繁華的地段才能吸引充足的客流量。第二，交通狀況。衣食住行是每個人的基本生存條件，對于依附于人的產業(yè)來說，交通也是決定性作用之一。

2.利用當?shù)氐氖袌鼋洕鸂顩r，判斷投資時機

我國的市場經濟要遵循價值規(guī)律，具有周期性，同樣對于市場空間的需求也呈周期性波動的特點。只有順應這個周期性循環(huán)的趨勢，才能順勢而上，而不是逆流而上。具體分析來說，多數(shù)項目在開盤時會用較低的價格吸引投資者的目光，但開盤并不是投資寫字樓的最佳時機，一般應該選擇項目整體銷售率超過50%時投資，屆時投資者應分析進駐公司的檔次及投資者所占的比例，如果進駐公司檔次較低，加之投資者比例過高，直接會影響到項目在正常使用時的整體形象。

二、微觀經濟論：加強持有期間的財務風險控制

對于投資者來說，關注微觀的情況變化對日常的經營來說，顯得尤為重要。留意財務預警指標系統(tǒng)，找出房地產市場風險產生的原因，以求找到相應的解決方案。投資性房地產的財務預警指標測度系統(tǒng)包括應收賬款、租金營業(yè)凈收入比等，利用投資者可依據(jù)其指明的方向采取相對應的財務風險控制措施。其中租金和營業(yè)費用是最敏感的指標。

1.租金是經營風險的控制先導

當警情指向租金時，企業(yè)應該從租金這方面尋找解決方法。租金是投資性房地產的主營業(yè)務收入，因此要慎重選擇相應的措施，可從以下幾個方面采取措施：

（1）調整租約的靈活性，防范經營風險的產生。第一，通過合同租金與預先指定的指數(shù)相掛鉤，一般同居民消費價格指數(shù)有聯(lián)系。消費者物價指數(shù)是反映與居民生活有關的產品及勞務價格統(tǒng)計出來的物價變動指標，通常作為觀察通貨膨脹水平的重要指標。第二，超額租約，當承租人的營業(yè)額收入超過某一規(guī)定數(shù)額時，由承租人支付給業(yè)主超過基本租金的部分租金。最后，按照租期的長短，繳納的金額按日期改變。一般的做法是租期越長，租金依次遞減，以此來吸引租客長期租用，獲得長期、穩(wěn)定的租金收入。

（2）適當降低長期租住和信譽好的租戶的租金，來增強租戶的穩(wěn)定性。只有長期租住的租戶才能在時間上保證租金的穩(wěn)定性，同時也只有信譽好的租戶才能保證你按時拿到租金。從長遠利益來說，這兩類人群帶來的利益投資性房地產商營業(yè)收入的主要部分。因此為了留住這兩類人群，可以適當降低他們的租金。

2.營業(yè)費用是經營風險控制的關鍵

當警情指向營業(yè)費用時，降低營業(yè)費用是常用措施，包括合理避稅，減少不必要的開支等來降低營業(yè)費用。營業(yè)費用是投資性房地產支出最大的一部分，因此只要在法律允許的范圍內，投資者可以作適當?shù)呢攧瞻才呕蚨愂詹邉?，通過合理避稅來降低營業(yè)費用，在不違反稅法規(guī)定的前提下，以減輕或解除稅負，達到利潤的最大化。