黃 偉

房地產(chǎn)項(xiàng)目方案比選是尋求合理的房地產(chǎn)開發(fā)方案的必要手段。房地產(chǎn)項(xiàng)目通常采用的方案比選指標(biāo)有:投資內(nèi)部收益率(IRR)、凈現(xiàn)值(NPV)、等額年值(AW)、凈年值、費(fèi)用現(xiàn)值、費(fèi)用年值、動(dòng)態(tài)投資回收期、凈現(xiàn)值指數(shù)、靜態(tài)投資回收期及靜態(tài)投資收益率。其中,凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率是兩個(gè)最主要的評(píng)價(jià)指標(biāo),而投資回收期則是兼有經(jīng)濟(jì)性和風(fēng)險(xiǎn)性測(cè)度功能的輔助評(píng)價(jià)指標(biāo)。就指標(biāo)類型而言,凈現(xiàn)值、凈年值、費(fèi)用現(xiàn)值和費(fèi)用年值是以貨幣表述的價(jià)值型指標(biāo);內(nèi)部收益率、投資收益率和凈現(xiàn)值指數(shù)則是反映投資效率的效果型指標(biāo)。

在價(jià)值型指標(biāo)中,就考察的內(nèi)容而言,費(fèi)用現(xiàn)值和費(fèi)用年值分別是凈現(xiàn)值和凈年值的特例,即在方案比選時(shí),前二者只考察項(xiàng)目方案的費(fèi)用支出。就評(píng)價(jià)結(jié)論而言,凈現(xiàn)值與凈年值是等效評(píng)價(jià)指標(biāo),費(fèi)用現(xiàn)值和費(fèi)用年值同樣也是等效評(píng)價(jià)指標(biāo)。

如果對(duì)于任何房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策,都能采用前述經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)以決定項(xiàng)目的取舍,投資決策就會(huì)變得簡(jiǎn)單易行。但是,在實(shí)踐中,由于房地產(chǎn)項(xiàng)目決策結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性、不確定性及經(jīng)濟(jì)性和風(fēng)險(xiǎn)性,如果僅僅掌握幾種評(píng)價(jià)指標(biāo),而不掌握正確的評(píng)價(jià)方法,就不能達(dá)到正確決策的目的。在實(shí)際中,房地產(chǎn)項(xiàng)目投資常常遇到的決策問題是從兩個(gè)或多個(gè)互斥方案中選擇最佳方案。

1 層次分析法對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目層次結(jié)構(gòu)的分析

1.1 建立所研究問題的遞階層次結(jié)構(gòu)

遞階層次結(jié)構(gòu)的最高層通常只有一個(gè)元素,一般是決策目標(biāo)。中間層次一般是準(zhǔn)則和子準(zhǔn)則,子準(zhǔn)則可以有多層。準(zhǔn)則受決策目標(biāo)支配,子準(zhǔn)則又受上一層次的準(zhǔn)則支配,遞階層次結(jié)構(gòu)體現(xiàn)了這種從上至下的支配關(guān)系。層次之間元素的支配關(guān)系可以是完全的,也可以是不完全的,即上一層次的元素不一定與下一層次每個(gè)元素間都存在支配關(guān)系。遞階層次結(jié)構(gòu)的最低層通常是備選的方案,備選方案通過子準(zhǔn)則、準(zhǔn)則與決策目標(biāo)建立聯(lián)系。

1.2 層次分析法對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目層次結(jié)構(gòu)的分析

首先進(jìn)行系統(tǒng)分析。目標(biāo)層為“最優(yōu)項(xiàng)目”。準(zhǔn)則層為總投資額、全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、貸款償還期、投資回收期、專家對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、盈虧平衡點(diǎn)。方案層為房地產(chǎn)項(xiàng)目1、房地產(chǎn)項(xiàng)目2、…、房地產(chǎn)項(xiàng)目 n。目標(biāo)層分析模型如圖1所示。

2 構(gòu)造房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)蓛杀容^判斷矩陣

2.1 兩兩比較判斷矩陣的原理

建立遞階層次結(jié)構(gòu)之后,上下層之間元素的隸屬關(guān)系就被確定了。假定上一層次元素CK對(duì)下一層次元素A1,A2,…,An有支配關(guān)系,可以建立以CK為判斷準(zhǔn)則的元素A1,A2,…,An間的兩兩比較判斷矩陣。判斷矩陣記作A,矩陣形式如下:

矩陣 A中的元素 aij反映針對(duì)準(zhǔn)則 CK,元素 Ai相對(duì)于 Aj的重要程度。矩陣 A是一個(gè)互反矩陣,aij(i=1,2,…,n;j=1,2,…,n)有如下性質(zhì):aij＞0;aij=1/aji;aii=1。

確定矩陣元素 aij的數(shù)值需要決策者反復(fù)回答這樣的問題:針對(duì)準(zhǔn)則CK,Ai與Aj哪一個(gè)重要,重要程度如何。層次分析法中通常采用9級(jí)標(biāo)度法給判斷矩陣的元素賦值,9級(jí)標(biāo)度法中aij值與被比較元素的相對(duì)重要程度之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系如下:

Ai與Aj同樣重要:aij=1,aji=1;

Ai比Aj稍微重要:aij=3,aji=1/3;

Ai比Aj明顯重要:aij=5,aji=1/5;

Ai比Aj非常重要:aij=7,aji=1/7;

Ai比Aj極端重要:aij=9,aji=1/9。

如果被比較元素的相對(duì)重要程度是介于上述判斷中相鄰兩種判斷之間,aij可取2,4,6,8,相應(yīng)的,aji可取 1/2,1/4,1/6,1/8。矩陣 A中的元素不一定具有傳遞性,即不要求一定滿足等式aijajk=aik。

2.2 構(gòu)造房地產(chǎn)項(xiàng)目判斷矩陣

對(duì)于以上所建立的三層次結(jié)構(gòu),可以構(gòu)造一系列的判斷矩陣。

首先可以構(gòu)造目標(biāo)層對(duì)準(zhǔn)則層“總投資額、全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、貸款償還期、投資回收期、專家對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、盈虧平衡點(diǎn)”的判斷矩陣。此判斷矩陣的建立可采用專家比較法或?qū)＜翼?xiàng)目組確定權(quán)重法構(gòu)成。

準(zhǔn)則層對(duì)方案層“房地產(chǎn)項(xiàng)目 1、房地產(chǎn)項(xiàng)目2、…、房地產(chǎn)項(xiàng)目n”的判斷矩陣按照以下原則確定判斷矩陣。

1)總投資額,是逆向目標(biāo)。2)全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率,是正向目標(biāo)。3)自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率,是正向目標(biāo)。4)貸款償還期,是逆向目標(biāo)。5)投資回收期,是逆向目標(biāo)。6)專家對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià),是逆向目標(biāo)。7)盈虧平衡點(diǎn),是逆向目標(biāo)。

3 層次單排序

層次單排序也即對(duì)以上各判斷矩陣進(jìn)行求解,計(jì)算出反映上層元素和下層之間有聯(lián)系的元素重要性次序的權(quán)重來,同時(shí)還要對(duì)各判斷矩陣進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。

4 層次總排序

層次總排序結(jié)果(也即最低層的最終綜合權(quán)重向量),最低層(方案層)元素對(duì)于總目標(biāo)的綜合權(quán)重向量為:

對(duì)于層次總排序也需進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。

5 結(jié)果分析

在一致性基本滿足的前提下,我們就可根據(jù)層次單排序和層次總排序結(jié)果對(duì)問題進(jìn)行定量的分析,從而對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資多方案進(jìn)行優(yōu)選。多方案分析是投資分析的一部分,也是至關(guān)重要的部分,它直接影響投資決策的科學(xué)性和合理性。所以,為使投資能獲最好的收益,保證投資能取得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果,房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)研究是必不可少的。目前我國已加入WTO,地產(chǎn)投資將更加市場(chǎng)化,計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的土地劃撥等壟斷性行為已經(jīng)逐步消亡。土地有償使用公開拍賣已經(jīng)日益成為主流。土地多地塊公開拍賣就產(chǎn)生了多方案經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的問題。同時(shí)對(duì)已拍得的地塊在規(guī)劃許可的條件下,可建高檔別墅、高檔住宅、中檔住宅、低檔住宅、經(jīng)濟(jì)房等也產(chǎn)生了多方案經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的問題。

本文通過研究房地產(chǎn)投資分析與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的理論,并結(jié)合實(shí)際開發(fā)過程中的經(jīng)驗(yàn),尋找出相對(duì)準(zhǔn)確且簡(jiǎn)便的投資分析方法和適合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo),并采用層次分析法對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目多方案的投資進(jìn)行比較與選擇。研制出實(shí)用且操作簡(jiǎn)便的投資動(dòng)態(tài)分析方法,解決了目前我國房地產(chǎn)業(yè)急需解決的問題。