◎ 文/記者 張敏潔 圖/王非
供求關系是影響房價高與低的決定性因素
如何使其增長過程穩(wěn)定有序,并與居民收入的增長相匹配才是問題的關鍵所在
各地政府也紛紛出招降溫樓市。
4月17日,幾乎是與中央政府同步,陜西省政府辦公廳出臺了《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》,意見指出,陜西將加強商品房預(銷)售管理制度,各設區(qū)城市要不斷完善新建商品房預售資金監(jiān)管制度,并在2010年內開始推行實施。各地要合理確定商品住房項目預售許可的最低規(guī)模,不得分層、分單元辦理預售許可。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預售許可10日內,一次性公開全部房源,明碼標價對外銷售。同時將加大對閑置土地清理力度,從高征收土地閑置費。
意見還明確指出,對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率嚴格按照風險定價。
緊接著,西安市政府也出臺了《關于進一步促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》,從解決中低收入家庭住房到外來務工人員安置,從二手房申請住房公積金貸款到個人住房滿5年交易免營業(yè)稅等方面提出16條意見。
這些密集出臺的政策無疑給國內“漲”聲一片的樓市注入了一劑退燒“猛藥”。連日來,無論是滬、深兩市地產(chǎn)股票的深幅調整,還是北京、深圳等一線城市投資客大量拋售樓盤的傳聞,都顯示著本次調控政策的力度空前。
西安目前已經(jīng)明確了建設國際化大都市的目標。而且從歷史文化旅游資源優(yōu)勢和國際知名度看,西安也足以與北京、上海、廣州等一線大城市比肩。
在此前的很多年內,西安的房價一直處于不溫不火的狀態(tài),這與同為房地產(chǎn)市場二線城市的武漢、成都、重慶等相比也要低很多。即便是在自1999年國家實施西部大開發(fā)以來六七年間,西安的商品住宅均價一直保持在4000元以下,年漲幅一直保持在4%左右。
一直到2007年,西安的房價才真正迎來了自己的轉折點。當年10月,西安對高新區(qū)唐延路及丈八東路的兩塊國有土地“招拍掛”,引來10多家本、外埠開發(fā)商參與競拍。經(jīng)過20多輪激烈競價,外資僑商西安融僑房地產(chǎn)開發(fā)公司以10.28億元的價格成功拍得唐延路300多畝地塊。丈八東路86畝地塊則被北京裕昌置業(yè)有限公司以4.29億元的價格拍得,平均每畝的均價都突破了300萬元。
隨著中海地產(chǎn)、綠地集團這樣的外埠企業(yè)在西安試水并取得成功后,深鴻基、珠江地產(chǎn)、融僑集團、和記黃埔、恒基兆業(yè)、中新集團、奧林匹克花園、恒大集團、恒鑫集團等全國一線城市的房地產(chǎn)巨頭蜂擁而至,紛紛推出了定位中高端、開發(fā)規(guī)模大的精品樓盤,在2007年開始全面放量,這些實力雄厚的開發(fā)商在引進一線品牌的同時,也把一線城市的房價引進了西安,自此西安商品房住宅市場名盤迭出,價格上則是“沒有最高,只有更高”。
尤其是2009年以來,在西安房價快速上漲的同時,一些均價在每平方米萬元以上的樓盤也開始粉墨登場。這些樓盤則大都位于西安市高新區(qū)、曲江、北郊等一些熱點區(qū)域內,以景觀或地段作為賣點,西安市高新區(qū)緊鄰木塔寺遺址公園的樓盤均為高層或小高層建筑。據(jù)該樓盤銷售人員介紹,這個樓盤每平方米的價格在1.5萬元到1.8萬元之間,正式開盤后價格還有可能上漲。該樓盤即使最小的戶型也在170平方米以上,而最大的則為400平方米的復式住宅。根據(jù)目前的價格估算,每套住宅的價格都在數(shù)百萬元。樓盤銷售人員表示,之所以有這么高的價格,主要是因為該項目緊鄰公園,并且是精裝修住宅,且是專門為精英高端人士打造的樓盤。
類似的高價樓盤在西安并非鳳毛麟角。如另一個位于西安曲江新區(qū)的樓盤,就是因為緊鄰風景秀美的南湖而定出高價。售樓人員介紹,這個樓盤的小高層每平方米售價為1.6萬元,面積為160到190平方米?,F(xiàn)在樓盤正處于內部認購階段,客戶要認購需要交納20萬元的認購金。
近年來隨著陜北榆林延安地區(qū)近年來經(jīng)濟的高速發(fā)展,一批民營企業(yè)家和近年來富裕起來的當?shù)厝思娂娫谖靼操徶梅慨a(chǎn),在西安北郊的龍首村、方新村、大明宮以及北二環(huán)以北的經(jīng)開區(qū)的區(qū)域內,幾乎每個小區(qū)都可以聽到陜北話。來自延安、榆林兩地掛著“陜K”、“陜J”牌照的車輛,不時出入于小區(qū)內,儼然成了北郊許多小區(qū)一景。
在高新區(qū)、曲江等高尚住宅小區(qū)也不乏財大氣粗的陜北老板??梢哉f,陜北人已經(jīng)成為西安樓市購房者隊伍中一支重要的生力軍,陜北也成為許多樓盤和開發(fā)商十分重視的推介產(chǎn)品、發(fā)展客戶的重點地區(qū)。
西安交通大學房地產(chǎn)研究所所長楊東朗表示,西安房地產(chǎn)市場之所以出現(xiàn)量價齊升的現(xiàn)象。主要是受以下幾個方面因素影響:首先是2009年全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)恢復性上漲,拉動了西安市房地產(chǎn)市場,同時也使得西安市2008年積壓的購房需求在2009年得到釋放。其次是2008年西安市出臺了一系列恢復房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策,在一定程度上促進了樓市回暖,最后是西安市作為省會城市,近年來城市環(huán)境不斷改善,吸引了陜西省內各地乃至外省的購房者前來買房,這在一定程度上也推高了房價。
隨著北京、上海、深圳等一線城市房價暴漲產(chǎn)生的“擠出效應”向二線城市擴散,高房價也迅速向西安、武漢、合肥、長沙、濟南等二線城市蔓延。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2010年3月份西安普通住宅成交均價達5481元/平方米,這個價格相對于2000年來說翻了將近兩倍,而這“近兩倍”則是在不足三年時間完成的。
以位于高新區(qū)科技四路的楓林綠洲小區(qū)為例,2005年每平方米價格約為3500元。時至今日,有裝修的二手房,價格已飆升至平均6000元。有些面積更大的,或者精裝修的要價7000元以上。西安南郊30公里外秦嶺北麓的住宅用地,幾年前每畝不到15萬元,現(xiàn)在均在百萬元左右。
西安一批新亮相的所謂精裝修住宅樓盤銷售價則競相突破萬元大關。如上海綠地西安置業(yè)公司“海珀蘭軒”的樓盤均價2萬元/平方米,“紫薇公園時光”均價1.65萬元/平方米,曲江金地·湖城大景均價在1.5萬元/平方米左右。而且普通住宅均價過萬的樓盤也是比比皆是,如曲江6號二期,兩室的戶型9000元/平方米左右,最大的四室戶型則賣到1.3萬元/平方米,另外,珠江時代廣場、長安公館、宏信國際等一批樓盤的售價也均在萬元以上。
對于別墅來說,早在幾年前就已經(jīng)突破萬元大關,目前正在沖擊2萬元大關,如高新·楓林溪園均價1.8萬元/平方米,曲江公館(二期)均價1.4萬元/平方米以及金地·芙蓉世家1.5萬元/平方米。個別別墅最高價已達每平方米4萬元。
過快上漲的房價早已經(jīng)超出了西安市普通市民的心理承受價位。對此,新浪樂居網(wǎng)所做的一份網(wǎng)上調查顯示:82.3%的市民認為西安房價“偏高,買房壓力大”。
令人遺憾的是,新“國十條”和陜西省《意見》的實施,并沒有立即影響到西安樓市“量價齊增”的發(fā)展勢頭。根據(jù)西安市住房保障和房屋管理局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2010年4月,西安市商品住房成交均價為6040元/平方米,同比增長30.97%,環(huán)比增長8.2%。這也意味著西安商品房平均價格歷史性地站到了6000元的新起點上。
進入5月份,一路高歌的西安房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)觀望氛圍,成交量急劇下滑。但根據(jù)房管部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示:“五一”假期三天時間,西安普通住宅成交420套,日均成交140套,與此前第17周(4月19日~25日)的日均成交量相比,銷量跌幅達69%. 成交量較少了,但成交價格依然一路看漲。以5月3日為例,當日西安普通住宅成交154套,較4月29日減少了365套,成交面積下滑了68.4%,但成交均價為6161元/平方米,增長了3.3%。
“新政出臺以來,西安市房管局經(jīng)過核檔的二手房交易量,每天維持在50單左右,成交價也沒有出現(xiàn)明顯變化?!蔽靼卜康禺a(chǎn)信息網(wǎng)二手房頻道物代部經(jīng)理張娟說。
北京、深圳等地出現(xiàn)的大單拋售房源的現(xiàn)象在西安也沒有如期出現(xiàn)。華遠·君城、御錦城等幾個樓盤的新房均價從每平方米5000到6500元不等,絲毫沒有價格松動的跡象。對于擁有大量房源、被業(yè)界認為能夠“呼風喚雨”的陜北購房群體來說,目前還比較穩(wěn)定,沒有明顯的舉動。
楊東郎分析認為,外來需求在一定程度上推高了二線城市的房價。因為,以西安為代表的二線城市所在區(qū)域往往都是中心城市,對周邊城市購房者的吸引力很大,這在一定程度上推動了房價上漲。
“供求關系是影響房價高與低的決定性因素,但西安剛性需求旺盛的特性足以撐得住西安目前的房價。”陜西省社會科學院學術委員會副主任張寶通說,西安是個西部人口大省,再加上其教育大省的獨有特性,每年選擇在西安定居生活的人不在少數(shù),因此置業(yè)便成為每個人所必須面臨的問題。有足夠的買方市場支撐,賣方市場的價格是很難實現(xiàn)下調的。而當前,西安房價較大幅度上漲已不可逆轉,但這兩年西安房價實在漲得太快,我們的政府部門應切實落實中央有關調控政策,以保證西安樓市有一個相對平穩(wěn)的時期。
西北大學經(jīng)管學院教授盧山冰則認為,政府的決心是不可動搖的,如果房價仍然不能得到遏制的話,國家還有可能再出臺更嚴厲的政策。在此輪政策調控下,西安的房地產(chǎn)市場將更理性、科學。
而一些業(yè)內人士也表示,政策的效果顯現(xiàn)程度要看政策是否具有持續(xù)性,新政出臺雖然在短期內會使房產(chǎn)投資成本加大、投資效益下降,進而遏制投資需求。但要是執(zhí)行力度不大,持續(xù)效果不長,新政也不會發(fā)揮應有的效用。
盡管眼下西安房價仍然未現(xiàn)波瀾,但是不少購房者,尤其是中低收入群體仍然興奮不已,他們普遍對房價的下降表示樂觀。
對此,楊東朗說:“這次房地產(chǎn)政策釋放出了很強的政策信號,政府運用經(jīng)濟的手段、法律的手段和行政的手段,對房地產(chǎn)市場進行管理和規(guī)范,事實上是個組合拳。目標是促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,使中低收入者能夠租得起房、買得起房?!?/p>
西安建筑科技大學房地產(chǎn)投資研究所所長劉曉君則認為,西安房價會不會出現(xiàn)“拐點”還很難說。事實上房價漲不漲也不是問題的核心,而如何使其增長過程穩(wěn)定有序,并與居民收入的增長相匹配才是問題的關鍵所在。
面對不確定的2010年,房地產(chǎn)市場發(fā)展將會何去何從?西安的房價到底會漲還是會跌?現(xiàn)在下結論似乎還為時過早。
到2020年,西安人口將發(fā)展到1000萬人以上,主城區(qū)面積控制在800平方公里以內,城市空間將進一步擴容的西安也面臨著更大的歷史發(fā)展機遇。與此同時,這座地產(chǎn)二線城市也將實現(xiàn)城市價值的跨越,這無疑將進一步激發(fā)了開發(fā)商原本就很高昂的拿地熱情。
西安市建委房地產(chǎn)開發(fā)處處長王超表示,此輪政策主要是針對投資和投機性需求的,西安市場上主要還是剛性需求和改善型需求,所以在國家政策下,西安市場會保持穩(wěn)定的發(fā)展,不會出現(xiàn)大起大落的情況。
此輪調控政策對西安樓市的效應顯現(xiàn)仍尚需時日,但樓市理性回歸已經(jīng)是一個不爭的事實。面對這樣一個好的開始,如何走好下一步,度過最關鍵的調整執(zhí)行期,還需要政府出臺更多細則措施以及加大執(zhí)行力度。