工廠，還是那個(gè)工廠

位于下關(guān)區(qū)黃家圩41—1號(hào)的“紅山創(chuàng)意工廠”，原址是南京工程機(jī)械廠，前身為建于上個(gè)世紀(jì)60年代的南京戰(zhàn)斗機(jī)械廠。1972年成現(xiàn)規(guī)模，是新中國(guó)成立以后南京大型的國(guó)營(yíng)企業(yè)。2006年2月由南京創(chuàng)立置業(yè)投資有限公司承租并通過市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制對(duì)園區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃，設(shè)計(jì)、改造、招商及運(yùn)營(yíng)管理。

在工業(yè)“退二進(jìn)三”，產(chǎn)業(yè)亟需轉(zhuǎn)型升級(jí)的背景下，南京市下關(guān)區(qū)有多家工業(yè)企業(yè)陸續(xù)搬遷，退出后的老舊廠房如何處理，一度成為令人頭疼的問題。開發(fā)房地產(chǎn)看上去很美，周期短，回報(bào)高。但從可持續(xù)發(fā)展的角度來看，這似乎是一錘子買賣。一旦老舊廠房變成了居民小區(qū)便再也無法為區(qū)域發(fā)展創(chuàng)造新鮮動(dòng)力。盤活老廠房，打造一批兼具古典韻味和現(xiàn)代氣息的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，廣泛吸納創(chuàng)意，文化，消費(fèi)，時(shí)尚類的企業(yè)入駐，這是當(dāng)時(shí)下關(guān)區(qū)的發(fā)展思路。正是在這樣的背景下，紅山創(chuàng)意工廠呈現(xiàn)在世人眼前。

南京創(chuàng)立置業(yè)策劃開發(fā)有限公司的副總經(jīng)理梁小華介紹，廠房是上個(gè)世紀(jì)60年代的建筑，歷經(jīng)滄桑，又是漏雨，又是沒水，原有的電路也不能適應(yīng)現(xiàn)在的辦公需求。盡管不屬于保護(hù)建筑，但產(chǎn)權(quán)方要求保留原有建筑的風(fēng)貌，主體結(jié)構(gòu)不能改變，也不能加層更不可在園區(qū)中加蓋新建筑，要保持整個(gè)廠區(qū)原有的規(guī)模。

原先破舊衰敗的廠房經(jīng)過精心整飾后，面貌煥然一新。在老建筑立面上采用“修舊如舊”的手法，材質(zhì)及景觀上大量運(yùn)用拼貼，融入現(xiàn)代感十足的槽鋼，玻璃，大方塊狀幾何體，布局自由舒暢，空間開闊，充分挖掘園區(qū)本身的地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)，使得山體、森林和工廠和諧統(tǒng)一，營(yíng)造出古樸自然的園林式綠色生態(tài)辦公環(huán)境。

梁小華還介紹，雖然園區(qū)體量不大，占地面積3 4萬平方米，建筑面積4 2萬平方米，但到目前為止已經(jīng)投入了近六千萬元，園區(qū)的招商早已結(jié)束，現(xiàn)正進(jìn)行三期汽車主題沙龍的內(nèi)部裝修，預(yù)計(jì)本月中旬即可開幕。

入駐率100％的省級(jí)示范科技園區(qū)

紅山創(chuàng)意工廠地處中央門核心地帶，緊鄰93萬平方米的國(guó)家級(jí)紅山森林公園，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，周邊山巒起伏，風(fēng)景如畫，森林浩瀚，空氣清新。距南京火車站、地鐵一號(hào)線、玄武湖公園僅200米，距中央門汽車站約600米，周邊還有30幾條公交線路，交通便利，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，輕松出入市內(nèi)東南西北及周邊城市。園區(qū)劃分為四個(gè)功能區(qū)，即創(chuàng)意設(shè)計(jì)區(qū)，科技研發(fā)區(qū)、商貿(mào)辦公區(qū)和配套服務(wù)區(qū)。目前入駐的企業(yè)類型有科技研發(fā)，生物工程，軟件設(shè)計(jì)、電子信息工程，創(chuàng)意設(shè)計(jì)，建筑設(shè)計(jì)，廣告?zhèn)髅?，咨詢策劃，?dòng)漫游戲、拍賣等。

2007年，紅山創(chuàng)意工廠被列為南京市“十一·五”規(guī)劃都市型產(chǎn)業(yè)園區(qū)十大重點(diǎn)推進(jìn)項(xiàng)目之一，入駐企業(yè)可享受都市產(chǎn)業(yè)園的各項(xiàng)優(yōu)惠，尤其是在稅收和財(cái)政等方面有優(yōu)惠。2008年被確認(rèn)為“南京市中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地”。同年6月被南京市委宣傳部和南京市文化產(chǎn)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組授牌為“南京市文化產(chǎn)業(yè)基地”。2009年2月被南京市促進(jìn)就業(yè)委員會(huì)評(píng)為示范創(chuàng)業(yè)園，現(xiàn)確立為省級(jí)科技園區(qū)，省級(jí)中小企業(yè)培育基地，南京市干部培訓(xùn)教育基地等。

南京創(chuàng)立置業(yè)策劃開發(fā)有限公司采取的是邊建設(shè)邊招商的方法自2007年3月開始招商，到2008年1 2月招商就基本完成了。目前園區(qū)的入駐率是100％，近100家企業(yè)帶動(dòng)1300人就業(yè)2008年納稅860萬元，2009年納稅1 264萬元，其中文化產(chǎn)業(yè)企業(yè)納稅達(dá)700多萬元。今年園區(qū)的總納稅額有望達(dá)到2000萬元。

有媒體評(píng)價(jià)稱，紅山創(chuàng)意工廠已基本實(shí)現(xiàn)了政府支持、自我運(yùn)作，自我管理，自我發(fā)展的良性循環(huán)步入了孵化力度、孵化活力、孵化能力逐步提升的良性軌道，正處于對(duì)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)的上升期。

招商有主次，創(chuàng)意與產(chǎn)業(yè)并行

南京創(chuàng)立置業(yè)策劃開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)魏則旭認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)園發(fā)展最需要關(guān)注的是業(yè)態(tài)匹配和商業(yè)導(dǎo)向。紅山創(chuàng)意工廠也一直在不斷調(diào)整，現(xiàn)在證明這些調(diào)整是正確的，所以才獲得政府和企業(yè)的認(rèn)可。

魏則旭多年來一直關(guān)注創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)也曾走訪過其他國(guó)家和國(guó)內(nèi)其他城市成功的創(chuàng)意園區(qū)。用他的話來說看得多了自然就能理解這一新興經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的內(nèi)在要求。作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資開發(fā)商，提供的是服務(wù)和商業(yè)定位。因此在做紅山創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的時(shí)候，就注重在內(nèi)容和細(xì)節(jié)上下功夫。

自北京798聞名全國(guó)后，全國(guó)興起了“造園熱”。有數(shù)據(jù)顯示，南京市大大小小的產(chǎn)業(yè)園多達(dá)40幾個(gè)，而在創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展較早的英美，卻沒有產(chǎn)業(yè)園區(qū)聚集的現(xiàn)象。對(duì)此，魏則旭表示，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園近年來風(fēng)起云涌，但真正落實(shí)到創(chuàng)意和產(chǎn)業(yè)并行的園區(qū)并不多。這是很多人鉆創(chuàng)意的空子，而忽略做內(nèi)容，太急功近利，利用國(guó)家政策機(jī)會(huì)來做一些投機(jī)性的投資。同時(shí)，他還認(rèn)為，南京完全做文化創(chuàng)意很難做，就必須整合其他一些產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)來相互推進(jìn)，相互提升，因此紅山創(chuàng)意工廠的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃思路是“一業(yè)做強(qiáng)，多業(yè)并舉”，在招商定位上設(shè)立了主次之分。在項(xiàng)目選擇上，科技研發(fā)，創(chuàng)意設(shè)計(jì)，電子信息業(yè)類(包括軟件業(yè))約占60％，其它現(xiàn)代服務(wù)業(yè)約占40％。所謂現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，就是指那些不生產(chǎn)商品和貨物的產(chǎn)業(yè)，主要有信息，物流，金融，會(huì)計(jì)，咨詢、法律服務(wù)等行業(yè)。

目前入駐園區(qū)的科技研發(fā)型企業(yè)不僅有來自國(guó)內(nèi)極具發(fā)展?jié)摿Φ墓荆€有來自國(guó)外的公司。例如成立于1996年的南京信泰電訊實(shí)業(yè)有限公司專門從事通信設(shè)備和網(wǎng)絡(luò)設(shè)備的研發(fā)，生產(chǎn)和服務(wù)產(chǎn)品行銷全國(guó)二十多個(gè)省市，主要用戶包括中國(guó)電信，中國(guó)網(wǎng)通、中國(guó)移動(dòng)等電信運(yùn)營(yíng)商，以及電力、公安，銀行、政府部門等行業(yè)用戶，在IT行業(yè)擁有良好的聲譽(yù)和較高的市場(chǎng)知名度。再如入駐的南京云泰電氣制造有限公司擁有一支由高校博士領(lǐng)銜的技術(shù)團(tuán)隊(duì)，研發(fā)的可調(diào)光節(jié)能燈和空氣凈化燈系列產(chǎn)品已通過了CE、IL，TUV，ROHS等國(guó)際認(rèn)證，遠(yuǎn)銷海內(nèi)外市場(chǎng)。還有在行星齒輪箱定制領(lǐng)域處于領(lǐng)先地位的德國(guó)KPM傳動(dòng)公司擁有超過幾十年先進(jìn)的專業(yè)動(dòng)力傳動(dòng)設(shè)備的設(shè)計(jì)和制造經(jīng)驗(yàn)，廣泛制作標(biāo)準(zhǔn)及特殊的行星齒輪的產(chǎn)品。KPM公司秉持其一貫的服務(wù)于客戶，穩(wěn)定的質(zhì)量的理念將其先進(jìn)技術(shù)和精湛的工藝帶入中國(guó)市場(chǎng)，其中國(guó)分公司就選址在紅山創(chuàng)意工廠中。

創(chuàng)意設(shè)計(jì)類的公司有南京聯(lián)合設(shè)計(jì)裝飾院。梵飾實(shí)業(yè)有限公司等：文化藝術(shù)機(jī)構(gòu)有澄懷美術(shù)館，魏建勛書法工作室，王烈書畫工作室等，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)有嘉信拍賣有限公司，南京洪武旅游公司，南京百人會(huì)企業(yè)咨詢管理有限公司，上海益力多乳品有限公司，光明乳業(yè)南京分公司等等。此外還有一些貿(mào)易型企業(yè)。

堅(jiān)持低價(jià)，要招商更要選商

原本規(guī)劃了一幅美好的藍(lán)圖想要打造文化氣息濃厚的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，但在現(xiàn)實(shí)招商中卻遇到了難題業(yè)態(tài)匹配的企業(yè)不來，反倒是餐飲娛樂紛至沓來。商是招來了，業(yè)態(tài)匹配的卻沒有多少。招商難，成為很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)投資商們最頭疼的問題。10096的入駐率7紅山創(chuàng)意工廠是如何做到的?

在南京創(chuàng)立置業(yè)策劃開發(fā)有限公司的副總經(jīng)理梁小華看來，

其實(shí)文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商沒有什么奧秘，就是把環(huán)境做好，服務(wù)做好堅(jiān)守下去就可以了?！耙黄谶€沒有建設(shè)好，不少客戶看到效果圖后就確定了入駐意向。一期招商完畢后，二期招商就更快了”， 梁小華還透露，“紅山創(chuàng)意工廠是南京唯一一家沒有打廣告的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，我們只是在相關(guān)網(wǎng)站上面掛上了項(xiàng)目地址、功能定位和項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)等一些資料而已?！?/p>

原來地面的路磚都換成了青石板，斑駁的建筑立面都重新貼上了紅磚甚至連地基都重新加固了。在園區(qū)綠化上，堅(jiān)持適地適樹因地制宜，把環(huán)境建設(shè)與園區(qū)背靠紅山的地貌結(jié)合起來，重現(xiàn)紅山森林動(dòng)物園山體及廠區(qū)內(nèi)現(xiàn)有植物的保護(hù)與管理使得山地、森林，綠地，道路。建筑有機(jī)地融為一體。除了最基本的物業(yè)服務(wù)外，園區(qū)管委會(huì)還可為入駐機(jī)構(gòu)提供工商，稅務(wù)，金融，保險(xiǎn)等管理與個(gè)性化服務(wù)，組織創(chuàng)意設(shè)計(jì)展示，競(jìng)技，文化交流及園區(qū)整體推廣等公關(guān)活動(dòng)，乃至代理項(xiàng)目科技申報(bào)，貸款注冊(cè)，成立內(nèi)部創(chuàng)業(yè)基金，提供項(xiàng)目孵化。

以紅山創(chuàng)意工廠的經(jīng)驗(yàn)來看，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的招商還真不能算老大難。梁小華提出的法寶“做好環(huán)境”和“做好服務(wù)”大多園區(qū)也都能夠做到，那為何不少園區(qū)的招商情況還不盡如人意呢?

“問題在于有不少園區(qū)沒有堅(jiān)守下去”，梁小華對(duì)這樣的現(xiàn)象提出了自己的見解。她認(rèn)為，招商重要，選商更重要?！耙婚_始守住了，我這一塊兒是怎么規(guī)劃的，就按這個(gè)類型去招。一定要守住，不能完全做成餐飲，旅游、住宿，對(duì)環(huán)境影響太大。企業(yè)業(yè)態(tài)與當(dāng)時(shí)招商規(guī)劃不匹配的，要堅(jiān)持不招。對(duì)于一些業(yè)態(tài)匹配且具成長(zhǎng)空間的公司，哪怕是免租一段時(shí)間，也要努力招進(jìn)來?！奔t山創(chuàng)意工廠在園區(qū)沿街的廠區(qū)引入了興業(yè)銀行的自助銀行，中國(guó)移動(dòng)通信營(yíng)業(yè)廳，錦江之星以及觀池酒店梁小華介紹，“這樣園區(qū)的配套服務(wù)就全了，后面也不會(huì)再引進(jìn)同類型的企業(yè)了?！?/p>

但選商必須建立在意向客戶足夠多的基礎(chǔ)上，除了借助產(chǎn)業(yè)園區(qū)本身的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，如何進(jìn)一步吸引企業(yè)入駐呢?對(duì)此紅山創(chuàng)意工廠采取的方法是堅(jiān)持低價(jià)。梁小華介紹一期的價(jià)格是1元至1.2元，二期的價(jià)格是1.3元，都低于當(dāng)時(shí)周邊的5字樓價(jià)格，三期是創(chuàng)立置業(yè)自己投資在做汽車主題沙龍。梁小華還介紹，企業(yè)入駐紅山創(chuàng)意工廠后，租金是每3年遞增一次，遞增幅度為8％。而據(jù)記者了解，同樣處于中央門核心地帶的“創(chuàng)意中央”產(chǎn)業(yè)園區(qū)兩個(gè)月前的定價(jià)已經(jīng)達(dá)到2.2元，甚至已經(jīng)超過了山西路商業(yè)圈的寫字樓價(jià)格。但該產(chǎn)業(yè)園區(qū)的代理機(jī)構(gòu)塤埔地產(chǎn)的招商人員表示，以園區(qū)的辦公環(huán)境來看，2.2

下一站，塑造品牌園區(qū)

品牌是一個(gè)產(chǎn)品或一個(gè)企業(yè)發(fā)展到穩(wěn)定階段的必然。魏則旭認(rèn)為，經(jīng)過兩年來的發(fā)展紅山創(chuàng)意工廠已經(jīng)結(jié)束了招商現(xiàn)在應(yīng)以優(yōu)選企業(yè)為主不能說客戶想租就能租到，要設(shè)置必要的門檻和準(zhǔn)入機(jī)制。在品牌塑造上，紅山產(chǎn)業(yè)園結(jié)合政府的一些政策導(dǎo)向和指定的一些榮譽(yù)來做，比如剛獲得的南京市對(duì)外文化交流基地接下來計(jì)劃開展一些高端的文化活動(dòng)，來整體提升園區(qū)的品牌影響力，這種推廣和招商沒有太大的關(guān)系而是品牌和形象。結(jié)合地處南京窗口位置的優(yōu)勢(shì)讓整個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園成為南京文化創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)的代表和面孔，讓本土創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)真正融合到全球創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的大潮中去

實(shí)際上，去年年底魏則旭就開始謀劃這件事了，他成立了一家公司名為“江蘇越界汽車運(yùn)動(dòng)有限公司”， 今年5月11日，南京首支專業(yè)賽車隊(duì)“越界OTR汽車?yán)囮?duì)”在紅山創(chuàng)意工廠內(nèi)召開新聞發(fā)布會(huì)宣布成立隨后，越界OTR汽車?yán)囮?duì)代表南京，參加了2010年的全國(guó)汽車?yán)﹀\標(biāo)賽，奪得國(guó)家杯第三，S4組冠軍的好成績(jī)。

為配合車隊(duì)的發(fā)展，紅山創(chuàng)意工廠三期面積約為1000平方米的汽車主題文化沙龍正在緊鑼密鼓地進(jìn)行最后的室內(nèi)裝修。工作人員介紹預(yù)計(jì)本月中旬即可開幕同時(shí)梁小華也介紹雖然這個(gè)主題場(chǎng)館是以汽車運(yùn)動(dòng)為主題但在空間分割規(guī)劃上同樣也可以用來舉行各種文化藝術(shù)沙龍或酒會(huì)，在日后使用上將不僅僅局限于汽車運(yùn)動(dòng)本身，而是打造成一個(gè)文化藝術(shù)時(shí)尚運(yùn)動(dòng)交流的中心。

為了進(jìn)一步向世界推介2010中國(guó)南京世界歷史文化名城博覽會(huì)，2014青年奧林匹克運(yùn)動(dòng)會(huì)，南京市政府新聞辦，南京市外辦南京市僑辦，市對(duì)外文化交流中心等單位將共同舉辦“為名城喝彩，為青奧加油”車行歐亞大穿越活動(dòng)。紅山創(chuàng)意工廠產(chǎn)業(yè)園作為承辦單位之一，魏則旭花了300萬元以冠名的形式贊助了這個(gè)擬定于今年7月15日舉行的汽車活動(dòng)。屆時(shí)，南京對(duì)外文化交流基地、對(duì)外文化交流使者代表、媒體記者、文化使者、各界人士代表將駕乘10輛汽車，組成特別車隊(duì)開展歐亞大穿越活動(dòng)，向世界各國(guó)人民帶去南京的良好祝愿及盛情邀約，同時(shí)也為南京帶回奧運(yùn)會(huì)的記憶及各國(guó)人民的友誼。車隊(duì)將選擇幾個(gè)重點(diǎn)的名城如萊比錫、埃因霍溫，佛羅倫薩等南京的友好城市，舉行南京日等文化交流活動(dòng)紅山創(chuàng)意工廠是南京市對(duì)外文化交流基地之一，魏則旭覺得車隊(duì)走出去首先是代表著南京，其次才是園區(qū)，他覺得這個(gè)錢花得值。

整個(gè)活動(dòng)初定從今年7月開始持續(xù)到9月初結(jié)束，單程為1500公里，車行35天，往返3000公里左右此次大穿越將從南京啟程，目的地為奧林匹克的發(fā)祥地雅典，途徑蒙古、俄羅斯、瑞典、丹麥、德國(guó)、荷蘭、法國(guó)、瑞士、意大利等19個(gè)國(guó)家的15個(gè)城市，主要有烏蘭巴托、莫斯科、圣彼得堡、赫爾辛基、斯德哥爾摩、哥本哈根、柏林、萊比錫、埃因霍溫、巴黎、日內(nèi)瓦、佛羅倫薩、羅馬、雅典等多個(gè)世界名城，所經(jīng)過的城市中有7個(gè)曾經(jīng)舉辦過奧運(yùn)會(huì)

此外，在途經(jīng)的每個(gè)城市，車隊(duì)隊(duì)員將通過舉辦圖片展覽、發(fā)放宣傳品、贈(zèng)送紀(jì)念品以及民間藝術(shù)表演等形式，展示南京域及南京人的良好形象，同時(shí)，車隊(duì)將向當(dāng)?shù)厥忻裾骷瘜?duì)南京以及名城會(huì)、青奧會(huì)的祝愿，并將采集、征集有紀(jì)念意義的物品尤其在每個(gè)舉辦過奧運(yùn)會(huì)的城市采集、征集一些奧運(yùn)主題的紀(jì)念品。

主辦方熱情歡迎具有高度的責(zé)任心和團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神、熱愛時(shí)外文化交流活動(dòng)和戶外汽車運(yùn)動(dòng)的各界人士報(bào)名參加，南京對(duì)外文化交流使者、南京各行業(yè)代表性人員、有一定藝術(shù)專長(zhǎng)的人士?jī)?yōu)先考慮。

報(bào)名的具體條件及活動(dòng)細(xì)則詳見越界汽車網(wǎng)(www.dxxotr.com)，也可撥打咨詢電話：越界汽車俱樂部025-g5655299，南京市對(duì)外文化交流中心025-83402240。報(bào)名地點(diǎn)為南京紅山創(chuàng)意工廠產(chǎn)業(yè)園辦公室(南京市下關(guān)區(qū)黃家圩41-1號(hào))、南京市對(duì)外文化交流中心(南京市中山北路255號(hào))