□文/李 琴

一、引言

2007年美國(guó)次貸危機(jī)和2008年全球性金融危機(jī)的爆發(fā)，把主要國(guó)家政府和經(jīng)濟(jì)學(xué)家的目光牢牢地集中在房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域。在中央銀行利用貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的過(guò)程中，利率是作為貨幣政策的主要中介指標(biāo)存在并且發(fā)揮作用。國(guó)內(nèi)外學(xué)者的理論與經(jīng)驗(yàn)研究證明的，房地產(chǎn)價(jià)格與利率之間存在密切的聯(lián)系。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性市場(chǎng)，由于房地產(chǎn)商品自身的不可移動(dòng)性和房地產(chǎn)消費(fèi)的區(qū)域性，不同地區(qū)房地產(chǎn)難以互相替代，這使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展呈現(xiàn)區(qū)域性不平衡。

二、統(tǒng)一利率政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格區(qū)域差異實(shí)證分析

（一）變量設(shè)置、樣本選取及數(shù)據(jù)說(shuō)明。本文選取全國(guó)35個(gè)大中城市（東部16個(gè)、中部8個(gè)、西部11個(gè)）從2001年到2008年的季度數(shù)據(jù)作為樣本。選取房屋銷售價(jià)格指數(shù)作為住宅價(jià)格指標(biāo)；選取相應(yīng)區(qū)間的貸款基準(zhǔn)利率和個(gè)人住房貸款利率的實(shí)際值作為利率政策指標(biāo)。相關(guān)的全部數(shù)據(jù)均來(lái)源于國(guó)研網(wǎng)、中國(guó)人民銀行網(wǎng)站和中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)公報(bào)。實(shí)證檢驗(yàn)前，對(duì)所有數(shù)據(jù)取自然對(duì)數(shù)。

（二）實(shí)證檢驗(yàn)

1、數(shù)據(jù)平穩(wěn)性檢驗(yàn)。本文采用ADF方法對(duì)所有變量進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，所有變量皆為一階單整。

2、協(xié)整檢驗(yàn)。在平穩(wěn)性檢驗(yàn)基礎(chǔ)上，本文使用E-G兩步法對(duì)35個(gè)城市的房?jī)r(jià)和相應(yīng)的實(shí)際利率分別進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。

首先，從開(kāi)發(fā)商的角度，即供給角度來(lái)進(jìn)行檢驗(yàn)。用最小二乘法將35個(gè)城市房屋價(jià)格銷售指數(shù)的對(duì)數(shù)和相應(yīng)的實(shí)際貸款基準(zhǔn)利率進(jìn)行回歸。其回歸式如下:

模型中pi為第i個(gè)城市的房屋價(jià)格銷售指數(shù)；ri是第i個(gè)城市的實(shí)際利率。

回歸結(jié)果顯示，房?jī)r(jià)與貸款基準(zhǔn)利率具有長(zhǎng)期均衡穩(wěn)定關(guān)系的城市在中部有4個(gè)、東西部各1個(gè)。

其次，從消費(fèi)者的角度，即需求角度進(jìn)行檢驗(yàn)，方法同上?；貧w結(jié)果顯示，房?jī)r(jià)與個(gè)人住房貸款利率具有長(zhǎng)期均衡穩(wěn)定關(guān)系的城市在中部有4個(gè)、東部1個(gè)、西部2個(gè)。

3、誤差修正模型。為了進(jìn)一步揭示不同地區(qū)住宅價(jià)格變化原因，研究利率的短期變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響。對(duì)于通過(guò)協(xié)整檢驗(yàn)的城市，分別用其房?jī)r(jià)與房?jī)r(jià)的一、二、三期滯后項(xiàng)、貸款基準(zhǔn)利率指標(biāo)及其一、二、三期滯后項(xiàng)以及誤差修正項(xiàng)建立誤差修正模型。由于所有樣本的第三期利率滯后項(xiàng)的對(duì)數(shù)差分的檢驗(yàn)結(jié)果無(wú)一顯著，故將之去掉。因而最終的誤差修正模型如式（2）所示:

其中，pi，t是第i個(gè)城市的當(dāng)期房?jī)r(jià)；ri，t是第 i個(gè)城市的當(dāng)期利率水平；εi，t-1表示第i個(gè)城市協(xié)整回歸所得殘差是上一期值。

誤差修正結(jié)果表明:短期房?jī)r(jià)受貸款基準(zhǔn)利率及其滯后項(xiàng)短期變動(dòng)影響的城市有3個(gè)，其中東部1個(gè)、中部2個(gè)。利率及利率的滯后項(xiàng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響基本呈正向相關(guān)。這說(shuō)明，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控措施能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)供給起到抑制作用。而利率及其滯后項(xiàng)的回歸系數(shù)值都較小，說(shuō)明利率短期變化對(duì)房?jī)r(jià)短期走勢(shì)如果有影響的話，其彈性也較小。房?jī)r(jià)的滯后項(xiàng)對(duì)當(dāng)期房?jī)r(jià)存在短期影響的均為正向影響。這說(shuō)明，在一些城市，房?jī)r(jià)短期變化具有慣性，也即這些地區(qū)的房?jī)r(jià)受其他一些與利率無(wú)關(guān)因素的影響。

同理，構(gòu)造誤差修正模型，對(duì)于房?jī)r(jià)與個(gè)人住房貸款利率存在協(xié)整關(guān)系的城市，從消費(fèi)者的角度研究個(gè)人住房貸款利率的短期變動(dòng)對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房需求從而對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度。誤差修正結(jié)果表明:短期房?jī)r(jià)受住房貸款利率及其滯后項(xiàng)短期變動(dòng)影響的城市有4個(gè)，其中東部1個(gè)、中部2個(gè)、西部1個(gè)。值得注意的是，東部地區(qū)和中西部地區(qū)的利率及利率的滯后項(xiàng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響方向是相反的。

4、差分經(jīng)典回歸。對(duì)于房?jī)r(jià)與利率不具備長(zhǎng)期協(xié)整關(guān)系的城市，本文對(duì)其數(shù)據(jù)進(jìn)行了差分以消除數(shù)據(jù)非平穩(wěn)造成的影響，之后進(jìn)行經(jīng)典回歸，來(lái)尋求利率及其滯后項(xiàng)短期變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)變化的影響。

仍然是首先從開(kāi)發(fā)商的角度，檢驗(yàn)貸款基準(zhǔn)利率的短期變動(dòng)對(duì)住房供給從而對(duì)房?jī)r(jià)的短期變動(dòng)的影響，構(gòu)建經(jīng)典回歸模型如式（3）:

其中，pi，t是第 i個(gè)城市的當(dāng)期房?jī)r(jià)；ri，t是第i個(gè)城市的當(dāng)期利率水平，實(shí)證過(guò)程不斷剔除不顯著變量?；貧w結(jié)果表明:貸款基準(zhǔn)利率對(duì)短期房?jī)r(jià)存在影響關(guān)系的城市東部有6個(gè)、中部2個(gè)、西部3個(gè)。

同理，從消費(fèi)者角度對(duì)房?jī)r(jià)和個(gè)人住房貸款利率不具有長(zhǎng)期協(xié)整關(guān)系的24個(gè)城市構(gòu)建房?jī)r(jià)短期變動(dòng)與房?jī)r(jià)短期變動(dòng)滯后項(xiàng)、個(gè)人住房貸款利率短期變化及其滯后項(xiàng)的經(jīng)典回歸模型，不斷剔除不顯著的變量?；貧w結(jié)果表明:個(gè)人住房貸款利率對(duì)短期房?jī)r(jià)存在影響關(guān)系的城市數(shù)東部7個(gè)、中部2個(gè)、西部1個(gè)。

三、結(jié)論

綜合此前協(xié)整檢驗(yàn)、誤差修正模型、差分經(jīng)典回歸三個(gè)部分，現(xiàn)匯總?cè)绫?所示。（表1）由表1可知，東部房?jī)r(jià)與貸款基準(zhǔn)利率和個(gè)人住房貸款利率的短期關(guān)系比較顯著，受貸款基準(zhǔn)利率和個(gè)人住房貸款利率的短期影響最少的是西部地區(qū)。而中部房?jī)r(jià)與貸款基準(zhǔn)利率和個(gè)人住房貸款利率更多的存在一種長(zhǎng)期穩(wěn)定關(guān)系。利率政策對(duì)中部地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控在長(zhǎng)期來(lái)講最有效，而對(duì)東部地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)影響短期最明顯，但長(zhǎng)期不顯著。

表1 統(tǒng)一利率與區(qū)域性房?jī)r(jià)實(shí)證檢驗(yàn)匯總表

[1]張紅，殷紅.房地產(chǎn)金融學(xué)[M].清華大學(xué)出版社，2007.

[2]周京奎.貨幣政策、銀行貸款與住宅價(jià)格——對(duì)中國(guó)四個(gè)直轄市的實(shí)證研究[J].財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2005.5.

[3]梁云芳，高鐵梅.中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)區(qū)域差異的實(shí)證分析 [J].經(jīng)濟(jì)研究，2007.8.