沈洪溥

國慶前突然推出的房地產(chǎn)調(diào)控“五項措施”,人稱第三代升級版“國五條”,選擇在今年9月26日國土部、住建部聯(lián)手發(fā)布《關于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設管理調(diào)控的通知》,及9月28日財政部《關于支持公共租賃住房建設和運營有關稅收優(yōu)惠政策的通知》之后接續(xù)發(fā)布,民眾頗有“終極殺招”的觀感。其后,又輔之以提高部分銀行準備金率等手段,無怪乎其被公認是迄今以來中央政府決心最為彰顯的行政措施。

空前嚴厲的調(diào)控手段給期待房價下落的公眾很多期許,但要解決我國房地產(chǎn)市場亂象的核心矛盾,至少還應該注意以下四個方面,才可能實現(xiàn)其預期效果。

一者,本次“五項措施”基本立足于更嚴厲的需求管理,并未直接施力于當前房地產(chǎn)市場供不應求的根本矛盾。所謂供不應求,至少就包括中下階層需要的廉租房供不應求、中間階層需要的中低價位商品房供不應求等多個層次。通過需求管理,或許會在局部地方、局部時段造成成交回落的市況,但如果同時加大市場供給,更可能使得本期成交價格回落,也避免在下一期形成新的“搶房潮”。

二者,嚴厲的需求管理政策“組合拳”之中,也還不乏值得商榷的招法。例如,廣受關注的“限購令”就是鮮活樣板。眾所周知,所謂“限購”就是配額管理,不管是針對一個家庭,還是祖孫三代,其本質(zhì)和30年前在糧、油、副食、布匹領域搞過的“票證經(jīng)濟”是一個內(nèi)容。它是一種純粹的短缺經(jīng)濟調(diào)節(jié)手段。2010年4月以來,北京已經(jīng)實施過典型意義的“限購令”,但結果并沒有妨礙今年9月份的住宅量價齊漲。如今,通過中央政策再次強調(diào),“要在一定時間內(nèi)限定購房套數(shù)”,等于通過配額制度向市場暗示,供不應求仍然存在,最終結果仍可能無礙房價的繼續(xù)上漲。

三者,從有房地產(chǎn)調(diào)控政策的那天開始至今,政策目標經(jīng)歷了多次搖擺,公信度嚴重缺失,仍缺乏廣受認同的政策目標。必須看到,“防止過快上漲”并不是一個足可以進行考核的明確依據(jù)。僅舉一例,直觀看去,7%或許并不是一個甚大的漲幅。以今年國慶期間開盤的北京5個住宅項目為例,平均成交均價22753元/平方米,與9月20131元/平方米的均價相比,上漲超過13%。但就是這個7%,只要環(huán)比連續(xù)上漲7次,就意味著房價絕對值翻番?，F(xiàn)實中的北京城區(qū)房價從2005年末至今,上漲幅度何止三倍、五倍?北京如此,天津如此,深圳、上海也如此。俗謂“法不責眾”,這意味著所有人都很安全。且截至目前,也根本沒人說得清楚,上漲多快可算“過快”,漲幅多大叫做“過大”,當然就無從去驗證政策的實施效果,乃至討論實施懲戒了。

最后,調(diào)控手段既然如此嚴厲,在執(zhí)行中更要防止被各種短板所稀釋。這可能導致在解決現(xiàn)實問題中缺乏明顯效力,并被拖入“頭痛醫(yī)頭,腳痛醫(yī)腳”的“治標運動循環(huán)”當中,并隨時面臨市場反制。以廣州為例,當?shù)匾皇肿≌W(wǎng)簽量不僅沒有回落,反而節(jié)節(jié)沖上新高,10月7日365套、10月8日775套、10月9日1153套、10月10日1483套……如果廉租房的供地和建設速度緩慢,如果人為設計出經(jīng)適房、限價房、商品房等“多軌制”,只想靠限制購房套數(shù)乃至出臺房產(chǎn)稅等手段有效管控已經(jīng)失控的房價,難度其實是很大的。

總而言之,只有先解決供求問題,才可能根本解決中國房地產(chǎn)市場亂象。龐大的自住、投資和投機需求只要無處可去,就談不上解決中國房地產(chǎn)市場的核心矛盾。

唯今之計,建議不妨考慮面向供求、多管齊下的策略。先明確“住有所居”的內(nèi)涵,再明確“合理房價”的標準,其后采用面向中低收入階層預先認租在建廉租房,擴大中低價位商品房即期供地面積,主動降低土地出讓價格,確保出租市場承租人權益等辦法,盡快提升市場供給規(guī)模和供給效率,平抑價格過度波動。最后,通過交易契稅、物業(yè)稅和遺產(chǎn)稅等手段,系統(tǒng)壓縮投機、投資空間。如此,才可能根除市場痼疾,提升公眾對調(diào)控政策的信心。

(作者為經(jīng)濟學博士)