宵 棟

物業(yè)稅一直征不起來(lái),說白了就是個(gè)利益問題。讓官員們從自己身上“割肉”,可能嗎?

物業(yè)稅這個(gè)名詞在中國(guó)嚷嚷了好多年,成為老百姓耳熟能詳,卻誰(shuí)也說不出個(gè)所以然的東西。最近,因?yàn)楹暧^調(diào)控政策的頻繁出臺(tái),物業(yè)稅之說又起,而且越來(lái)越具體,詳細(xì)到了有“今年末開始對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開始征稅”一說。兩會(huì)上,也有官員說,今年將會(huì)在北京等地試點(diǎn)。

事實(shí)上,每次房?jī)r(jià)大漲時(shí),有心人士就把物業(yè)稅拿出來(lái)說事,原因是開征物業(yè)稅可以抑制房?jī)r(jià)、擠掉泡沫。但是,吵了很多年了,這個(gè)物業(yè)稅就是征不起來(lái)。其中一個(gè)重要原因,就是利益的問題。這里決定征不征物業(yè)稅的人,都是有產(chǎn)者,而且財(cái)產(chǎn)可能還不止一處。讓他們“割肉”,有那么容易嗎?他們只是給蕓蕓大眾畫個(gè)餅而已。因此,有專家無(wú)奈指出,物業(yè)稅100年也征不起來(lái)!

平抑房?jī)r(jià)

一石激起千層浪,物業(yè)稅改革的話題再次被提上政府的議事日程,此消息一出,立刻引發(fā)了市場(chǎng)各方的廣泛關(guān)注。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為,物業(yè)稅不會(huì)對(duì)供求關(guān)系產(chǎn)生明顯影響,開始肯定是重點(diǎn)先對(duì)大戶型開征物業(yè)稅,對(duì)于自住型的中小戶或者暫時(shí)免征或者象征性地少征。

楊紅旭說,目前較為適合推出物業(yè)稅,因?yàn)榉績(jī)r(jià)還未調(diào)整到位,現(xiàn)在又出于高位,政府是不愿意看到這種現(xiàn)象的,尤其是當(dāng)前部分投資者又開始重新入市,物業(yè)稅的推出有利于改變這種局面。

中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌說,目前房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)很多,通過相關(guān)改革,協(xié)調(diào)好開發(fā)、交易和持有三個(gè)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)將有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

同時(shí),我國(guó)的“土地財(cái)政”主要依靠增量土地創(chuàng)造財(cái)政收入,物業(yè)稅開征有利于從根本上解決“土地財(cái)政”困局,改變以土地出讓金和房地產(chǎn)稅收為主要收入的財(cái)政現(xiàn)狀。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,短期內(nèi)房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)較大幅度的調(diào)整。北京千萬(wàn)家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)總監(jiān)常淑娟表示,房?jī)r(jià)下降與否,是一個(gè)市場(chǎng)行為,與房地產(chǎn)市場(chǎng)是否升溫以及百姓對(duì)房產(chǎn)的追求趨勢(shì)是密切相關(guān)的,物業(yè)稅對(duì)平抑房?jī)r(jià)絕對(duì)是個(gè)有利因素,但還需要其他因素的相互配合。

我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總裁胡景暉也表示,物業(yè)稅的開征能夠使整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)處于良性循環(huán),刺激房源的釋放。

胡景暉說,開征物業(yè)稅可以改變地方政府財(cái)政收入的結(jié)構(gòu),避免單純通過賣地來(lái)獲得資金的短期行為。由于物業(yè)稅是一年一征收,這樣可以在一定程度上引導(dǎo)地方政府把眼光放得更長(zhǎng)遠(yuǎn),不再只是關(guān)心短期土地價(jià)格走勢(shì),而是更加關(guān)心地方未來(lái)經(jīng)濟(jì)社會(huì)長(zhǎng)期發(fā)展。

胡景暉說,物業(yè)稅征繳還要面臨豁免、老房與新房如何區(qū)別對(duì)待等問題,政府要選擇好時(shí)機(jī),避免房?jī)r(jià)大起大落。

中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰在接受記者采訪時(shí)表示:“物業(yè)稅是住宅持有環(huán)節(jié)的賦稅。當(dāng)物業(yè)稅計(jì)入購(gòu)房成本時(shí),投資性需求將減少,房地產(chǎn)投資行為將受到抑制,通過抑制需求來(lái)平抑房?jī)r(jià)。物業(yè)稅在一定程度上,能夠抑制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)?！?/p>

目前,我國(guó)房地產(chǎn)各種稅費(fèi),主要源于“土地出讓金”,重在交易、流通環(huán)節(jié)一次性收取重稅。據(jù)統(tǒng)計(jì),2007年全國(guó)土地出讓金高達(dá)1.3萬(wàn)億元,2008年為9600億元。

資深經(jīng)濟(jì)評(píng)論員葉檀表示,在流通環(huán)節(jié)征稅就會(huì)產(chǎn)生兩個(gè)結(jié)果,一是地方政府刺激房地產(chǎn)流轉(zhuǎn),以便收取更多的稅費(fèi);二是在賣方市場(chǎng)中,出售一方將成本轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)買者,加重了購(gòu)買者的負(fù)擔(dān)。

“一次性收取70年土地出讓金的制度進(jìn)行調(diào)整,降低開發(fā)成本,這有利于房?jī)r(jià)的下降。否則,就會(huì)出現(xiàn)在交易、流通環(huán)節(jié)收取土地出讓金,在持有環(huán)節(jié)征收物業(yè)稅的重復(fù)征稅現(xiàn)象,反而會(huì)加重購(gòu)房者的購(gòu)房負(fù)擔(dān),增加持有住宅的成本?！睂＜冶硎?。

陳云峰稱:“物業(yè)稅的主要作用并不在于對(duì)房?jī)r(jià)的影響。物業(yè)稅作為一個(gè)稅種,主要是財(cái)富再分配的工具。中國(guó)是一個(gè)地少人多、土地資源匱乏的國(guó)家,貧富差距比較嚴(yán)重,物業(yè)稅作為一個(gè)持有環(huán)節(jié)的稅種,對(duì)節(jié)約土地資源有益,對(duì)調(diào)節(jié)財(cái)富差距有利?！?/p>

也有專家認(rèn)為,物業(yè)稅的開征并不會(huì)使房?jī)r(jià)下跌。我國(guó)的土地改革還在摸索階段,正在逐步改進(jìn),但是也不要寄希望于一個(gè)政策就能把目前所有問題全部解決。

擠掉泡沫

物業(yè)稅征收在國(guó)外比較普遍,而據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn),物業(yè)稅足以唱空樓市。

有專家指出,開征物業(yè)稅有利于遏制房地產(chǎn)過度投機(jī)行為。開征物業(yè)稅后,房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)會(huì)進(jìn)行調(diào)整,其中土地取得成本有望下降,在一定程度上可以抑制“炒地”行為,此外,也加大了炒房者囤積住房的成本。

山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)、房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗說,“房產(chǎn)的使用成本增加,使投資需求下降,房產(chǎn)投資者或?qū)㈩w粒無(wú)收。”據(jù)其分析,征收物業(yè)稅引發(fā)的直接影響有二:房屋總需求下跌,價(jià)格下挫。就目前來(lái)看,可能會(huì)使原本計(jì)劃買大面積住房的人換為小住房。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,征收物業(yè)稅能打破“土地財(cái)政”。

李鐵崗舉例說,原本5000元的土地費(fèi),經(jīng)過分期10年或者20年付款,實(shí)際價(jià)格可能比原來(lái)降低一半多。同時(shí),物業(yè)稅征稅對(duì)象主要是土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn),房東可以將該稅轉(zhuǎn)嫁給租房者,但是其稅值可能隨房租的增加而增加。“開征物業(yè)稅,會(huì)抑制房地產(chǎn)的存量持有者及市場(chǎng)上的新增需求者。”

山東師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任程道平分析,包括北京在內(nèi)的10多個(gè)省市物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”了多年,此次寫入國(guó)務(wù)院的文件,會(huì)使征收物業(yè)稅成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段。“能夠使地方政府加大公共設(shè)施維護(hù)力度?！?/p>

而對(duì)于購(gòu)買房產(chǎn)用來(lái)投資而非自用的炒房者,開征物業(yè)稅無(wú)疑是個(gè)夢(mèng)魘。持房成本大增后,他們必將“被迫”降價(jià)出售存量房,一直非均衡發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系將有所改觀,價(jià)格更趨于真實(shí),市場(chǎng)泡沫也會(huì)自然消退。

當(dāng)然,由于目前包括土地出讓金在內(nèi)的房地產(chǎn)稅費(fèi)很多,為降低開發(fā)商開發(fā)成本,緩解其資金壓力,同時(shí)降低購(gòu)房門檻,勢(shì)必需要減費(fèi)并稅,而不僅僅是征收物業(yè)稅。

“從整割肉到零割肉不是孤立的”,程道平認(rèn)為,物業(yè)稅涉及到土地使用制度、市場(chǎng)調(diào)控手段、住宅建設(shè)方式等多方面,它背后隱藏了各方利益的博弈。在現(xiàn)行土地出讓制度下,開征物業(yè)稅肯定會(huì)增加購(gòu)房者的負(fù)擔(dān);如果開發(fā)稅、土地出讓金降低,勢(shì)必影響到財(cái)政收入。

但程道平認(rèn)為,如果地方政府把房產(chǎn)稅收作為一個(gè)主要收入來(lái)源,那么按照中央、省、市縣3個(gè)財(cái)政層級(jí),房地產(chǎn)稅應(yīng)該配置在市縣層級(jí),如此一來(lái),地方政府就會(huì)致力于本地投資和人居環(huán)境的優(yōu)化,使轄區(qū)不動(dòng)產(chǎn)升值,其稅收水平也會(huì)水漲船高。

如何征收

物業(yè)稅究竟采用何種方式征收比較合理?李鐵崗說,由于房?jī)r(jià)時(shí)漲時(shí)落,“一套今年價(jià)值100萬(wàn)元的房子,明年可能漲到120萬(wàn)元?！?/p>

這導(dǎo)致物業(yè)稅也忽高忽低,并不穩(wěn)定。美國(guó)按照交易時(shí)價(jià)格征收 ,建議我國(guó)可效仿此方式。臺(tái)灣地區(qū)實(shí)行的征收方式是評(píng)估過去5年的平均房?jī)r(jià),這也值得模仿。是征收1%還是1.5%?由于具體征收方式未定,物業(yè)稅對(duì)樓市的影響現(xiàn)在還無(wú)法定量。

物業(yè)稅到底該向哪些房產(chǎn)征收?當(dāng)前,專家們基本達(dá)成一致認(rèn)識(shí),自住需求者不征稅,超過居住標(biāo)準(zhǔn)才課稅。因此,除營(yíng)業(yè)性的不動(dòng)產(chǎn)一定會(huì)被征收物業(yè)稅之外,其次可能被物業(yè)稅覆蓋的應(yīng)該是高檔豪華住宅,老百姓的自住住宅不會(huì)受到太大影響。

記憶中最早開始物業(yè)稅的討論中,對(duì)于物業(yè)稅的設(shè)想是將開發(fā)、購(gòu)買、持有環(huán)節(jié)的所有稅收合并征收,其中最重要的就是70年的土地出讓金。這將構(gòu)成物業(yè)稅的主要內(nèi)容。

這樣做不失為一項(xiàng)德政。土地成本已經(jīng)成為樓價(jià)中的大頭,占到2/3甚至還多。如果將此項(xiàng)費(fèi)用并入物業(yè)稅,可以大大降低開發(fā)商的開發(fā)成本──把房子蓋起來(lái)也就是一平米3-5000的事情。而將70年一次性征收分?jǐn)側(cè)朊磕?一方面消費(fèi)者負(fù)擔(dān)減輕,另一方面政府也同樣可以享受到土地增值的好處。

這樣做的唯一問題是,中國(guó)產(chǎn)權(quán)類型太復(fù)雜了。有些是福利房,有些是經(jīng)濟(jì)適用房,有些是遺留下來(lái)的私房。即便是相對(duì)簡(jiǎn)單的商品房,也有交過土地出讓金的項(xiàng)目和沒交出讓金的項(xiàng)目。要理清這些復(fù)雜的關(guān)系可不容易。而要在這樣復(fù)雜的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)中設(shè)計(jì)出一個(gè)相對(duì)公平的計(jì)稅方案,更是比讀通天書還難。

最根本的一點(diǎn)是,如果物業(yè)稅包含土地出讓金,那么目前的土地的出讓和取得方式要發(fā)生根本性的改變。這對(duì)于靠賣地發(fā)財(cái)?shù)牡胤秸畞?lái)說,實(shí)在是一個(gè)完全沒有吸引力的項(xiàng)目──雖然它提供了“可持續(xù)發(fā)展”的模式,但是和“可持續(xù)升職”顯然有一定的矛盾。

也有一種說法,就是物業(yè)稅不包含土地出讓金。那么按照原始的設(shè)想數(shù)稅合一,這個(gè)稅率一定很低,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于1%。按照目前70年土地租價(jià)占到房屋最終銷售1/2-1/3的比重來(lái)看,包含了土地出讓金之后年稅率才有可能達(dá)到1%以上,刨掉這最大的一塊,物業(yè)稅估計(jì)還沒物業(yè)管理費(fèi)高。

若是不包含土地出讓金,還要征收1%的稅率,那么類似于重復(fù)收費(fèi),政府把同一塊土地先批發(fā)給開發(fā)商,再零售給老百姓。這種征稅方式無(wú)異于搶劫,必然激起民眾的強(qiáng)烈抵觸。而如果稅率很低,那么大家也可以洗洗睡了──這個(gè)稅和房?jī)r(jià)無(wú)關(guān)。

假設(shè)按照原先的設(shè)想,物業(yè)稅包含了土地出讓金,新建商品房按照市值1%的稅率計(jì)稅,舊商品房在原土地租賃合同到期前按照0.1%(打個(gè)比方)計(jì)稅,那么福利房該如何辦理?在建造之時(shí)就已經(jīng)享受了特權(quán)的福利房,是否還要繼續(xù)享受特權(quán)按照低標(biāo)準(zhǔn)計(jì)稅,還是應(yīng)該按照未繳納土地出讓金的房屋辦理?納稅到底是每一個(gè)公民的義務(wù),還是某些公民的義務(wù)?

再一個(gè)是執(zhí)行環(huán)節(jié)。個(gè)稅已經(jīng)做到了單位代扣代繳。物業(yè)稅可無(wú)法代扣。目前能夠征收到50%的物業(yè)管理費(fèi),物業(yè)公司就要高呼哈里路亞!這樣的環(huán)境下,怎么樣讓人心服口服的繳納物業(yè)稅?不交車輛稅你可以不讓人把車開上馬路,不交物業(yè)稅你肯定不能把人轟到立交橋底下去睡。唯一有可能強(qiáng)制執(zhí)行的環(huán)節(jié)就是交易。那么我一輩子不賣房子,不就可以躲過物業(yè)稅了?為了征收這筆物業(yè)稅,執(zhí)行力會(huì)是一個(gè)大難題。如果物業(yè)稅征稅隊(duì)伍成為稅務(wù)局最大的編制,這個(gè)代價(jià)是否值得?

最后是物業(yè)稅的使用。在美國(guó),物業(yè)稅基本都用在社區(qū)建設(shè)上了。物業(yè)稅高了,這個(gè)地方肯定更安全,學(xué)校更好,檔次更高。那么我們的物業(yè)稅是否能夠起到同樣的作用,為我們的房產(chǎn)保值增值,為孩子們創(chuàng)造更好的學(xué)習(xí)環(huán)境,為老人建設(shè)便利的醫(yī)院,而不是像罰款一樣去向不明了呢?稅款去向的透明顯然會(huì)有助于物業(yè)稅的征收。

一個(gè)一個(gè)問題考慮下來(lái),似乎哪一個(gè)都還沒有答案,連清晰的線索都沒有。我覺得物業(yè)稅這個(gè)東西,不妨看作股市的6000點(diǎn)──它遲早會(huì)到來(lái)。不過2010年?且著呢!

百年難征?

物業(yè)稅的漸行漸進(jìn)更突顯中央謀求房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃?！拔飿I(yè)稅開征,是中國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要發(fā)展方向。物業(yè)稅是收入分配的重要平衡杠桿,可以平衡房地產(chǎn)資源的占有,有利于房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置,增強(qiáng)土地使用效率?！敝袊?guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞在接受記者采訪時(shí)說。

所謂物業(yè)稅,又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”,主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn),要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款,稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。在發(fā)達(dá)國(guó)家,物業(yè)稅在國(guó)家賦稅結(jié)構(gòu)中,是與消費(fèi)稅、所得稅并存的三大支柱之一。

但有專家發(fā)出這樣的感慨,“物業(yè)稅一百年也開征不了!”

物業(yè)稅在部分試點(diǎn)城市已經(jīng)空轉(zhuǎn)了五六年之久,今年人們紛紛猜測(cè),看房?jī)r(jià)如此堅(jiān)挺,物業(yè)稅是否漸行漸近了?這位專家原來(lái)也對(duì)物業(yè)稅開征寄予希望,可是,參加了一個(gè)內(nèi)部會(huì)議后,令他大失所望。據(jù)了解,這個(gè)會(huì)上,國(guó)家一個(gè)核心部委對(duì)征收物業(yè)稅提出了反對(duì)意見。

反對(duì)的意思有兩層:一是明的,說是擔(dān)心中國(guó)的富人們因此轉(zhuǎn)移資產(chǎn)到國(guó)外,相應(yīng)的,會(huì)造成中國(guó)稅源的流失;二是暗的,沒人說出口,但這位專家說,其實(shí)大家都心照不宣:為了自己的利益。

該專家設(shè)問:中國(guó)的房子多在誰(shuí)的手里?除了富人,恐怕就是官員。有許多官員,收入并不高,但是房子有N套。

“這樣的官員,你讓他交物業(yè)稅,估計(jì)他的收入都不夠交的。所以,他當(dāng)然不愿意物業(yè)稅出臺(tái)。所以我說,物業(yè)稅一百年也開征不了!?！?/p>