何景梅

(沈陽工程學院技術(shù)經(jīng)濟系,遼寧 沈陽 110136)

一、引言

住宅是數(shù)量最多、覆蓋面最廣的建筑產(chǎn)品,住宅的質(zhì)量與居民利益密切相關(guān)。隨著住宅商品化進程的加快,住宅質(zhì)量問題時有發(fā)生,并呈逐年上升趨勢。為了確保住宅工程質(zhì)量,使人們買得放心、住得安心,在借鑒國外先進經(jīng)驗的基礎(chǔ)上,結(jié)合我國的發(fā)展狀況,2002年起我國在一些地區(qū)開始住宅質(zhì)量保險的試點工作。住宅質(zhì)量保險即潛在缺陷保險,主要承保竣工驗收之日起 10年內(nèi),住宅因主體結(jié)構(gòu)存在缺陷發(fā)生工程質(zhì)量事故而給購房者造成的損失。但自該保險實行以來,住宅質(zhì)量保險依然止步不前,僅有少數(shù)住宅投保,而承保的保險公司也少之又少。

二、住宅質(zhì)量保險制度難以推廣的原因

實施住宅質(zhì)量保險,購房者是最大的受益人,開發(fā)商將把自己從保修責任中解脫出來,保險公司通過合理的賠付也將獲取穩(wěn)定的利潤。但就是這樣一個對三方均有利的保險制度,在我國試行幾年來,出現(xiàn)了“試而不行”、“推而不廣”的局面。其原因主要如下:

1.開發(fā)商投保熱情不高

住宅質(zhì)量保險實行以來,并未引起開發(fā)商的重視,開發(fā)商投保熱情不高。第一,由于我國的房地產(chǎn)業(yè)一直處于高漲階段,開發(fā)商根本不擔心其所建住宅賣不出去,住宅是否投保并不影響其銷售,故開發(fā)商對此并不重視。第二,開發(fā)商如果投保,在工程建設(shè)過程中無疑增加了更多約束,因而他們選擇回避工程質(zhì)量保險。對于出現(xiàn)的工程質(zhì)量問題,開發(fā)商多是逃避責任,甚至于消失得無影無蹤,讓購房者無處索賠。第三,高額的保費也是開發(fā)商不愿意投保的重要原因。根據(jù)住宅質(zhì)量保險的規(guī)定,相關(guān)的保險費用由開發(fā)商支付,這勢必要增加房屋的成本,導致的結(jié)果有兩種:其一,銷售價格因此提高,而消費者對此并不認可,最終將會導致房屋的銷售量下降;其二,如果投保增加的費用不轉(zhuǎn)嫁給消費者的話,也就是房價不因此而提升,這雖然可以提高開發(fā)商的信譽度,但開發(fā)商的利潤空間將減少,這也是開發(fā)商所不愿接受的。開發(fā)商更愿意在廣告宣傳方面投入以促進房屋銷售獲利,而不愿意購買住宅質(zhì)量保險來提高信譽。第四,住宅質(zhì)量保險的投保過程比較復雜繁瑣,一旦出現(xiàn)與規(guī)定不符的地方,開發(fā)商就必須修改,這也影響了開發(fā)商投保的積極性。

2.保險公司對投保持謹慎態(tài)度

住宅產(chǎn)品具有復雜性和特殊性。住房質(zhì)量問題由多個環(huán)節(jié)控制,質(zhì)量問題可能來自設(shè)計責任、材料質(zhì)量、施工過程等很多方面,保險公司目前還不具備工程監(jiān)管能力,并且一些質(zhì)量問題在投保的時候無法預(yù)知,只有在使用過程中才能逐漸被發(fā)現(xiàn),因而保險公司對于住宅質(zhì)量水平心有余悸,對于投保的房屋持謹慎態(tài)度。保險公司承保后,一旦發(fā)生質(zhì)量問題,就必須對房屋質(zhì)量進行鑒定,明確責任,這要求保險公司的員工具有很強的房地產(chǎn)方面的專業(yè)知識,而目前保險公司的人員對于工程質(zhì)量相關(guān)知識知之甚少。此外,施工過程的復雜性也使責任認定成了較難解決的問題。為了降低風險,保險公司只有采取謹慎的介入態(tài)度,從而影響到住宅質(zhì)量保險業(yè)務(wù)的全面開展。

3.消費者保險意識不強

受傳統(tǒng)觀念影響,消費者在購買房屋時更多關(guān)心的是房屋價格、住宅面積、房屋朝向、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等內(nèi)容,而對于其所購房屋是否已購買了住宅質(zhì)量保險卻很少關(guān)心,購房者也普遍缺乏這種意識。多數(shù)消費者根本不知道有此保險,即使一些對住宅質(zhì)量保險有一定認識的消費者對此也不感興趣,主要由于保險理賠過程中,手續(xù)繁瑣,責任認定異常艱難。保險合同中有許多免責條款,如使用不當、裝修不當?shù)?而這些條款對于住宅這種特殊的商品很難界定,消費者要想獲得賠付,需要花費大量的時間和精力,并且要熟悉房地產(chǎn)和保險的專業(yè)知識。增加一份保險,卻不能增加一份保障,相反還要花費更多的精力去了解相關(guān)的保險知識,因而對于消費者而言,出現(xiàn)質(zhì)量問題,直接找開發(fā)商解決可能要比通過中間人代位追償更為容易。故消費者對所購房屋是否投保并不關(guān)心,這在一定程度上影響了住宅質(zhì)量保險的發(fā)展。對于住宅質(zhì)量保險,最根本的受益人是消費者,如果沒有消費者的強烈愿望和強大支持,最終這一保險制度將無法實現(xiàn)。

4.宣傳推廣力度不夠

任何一個新險種的實施都需要一個逐步被接受的過程,強有力的宣傳會大大縮短所需時間。從 2002年推行住宅質(zhì)量保險以來,對于該保險的宣傳力度明顯不夠,人們對該險種的認識沒有隨著時間的推移而逐步加深,目前的現(xiàn)狀是:消費者不了解,開發(fā)商不熟悉,一些保險公司也不清楚。在保險各方對此都不了解的情況下,任何一方都不會對此產(chǎn)生興趣,更何談發(fā)展。

三、發(fā)展我國住宅質(zhì)量保險的建議

1.實行強制性保險

國外的經(jīng)驗表明,凡是住宅質(zhì)量保險開展比較好的國家都是實行強制性保險。在住宅質(zhì)量保險實行的初期,開發(fā)商,特別是購房者對此認識不足,保險公司也采取謹慎態(tài)度的情況下,強制保險是促進保險快速健康發(fā)展的有效辦法。對于大多數(shù)開發(fā)商來說,除非政府強制推行,否則都不愿意做投保的嘗試,長期以來房屋銷售的良好態(tài)勢使得開發(fā)商不需要用保險的方式來增加房屋的賣點,即使房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題,消費者和開發(fā)商的不對等地位也使開發(fā)商處于強勢,而消費者通常是投訴無門、忍氣吞聲,最終不得不放棄自己的權(quán)利。采取強制保險,開發(fā)商才不會存有僥幸心理,才能把投保和房屋質(zhì)量緊密聯(lián)系起來,切實把提高房屋質(zhì)量放在第一位。隨著保險的逐步推廣,消費者也能對保險有越來越深的認識,并從中受益;對于保險公司而言,業(yè)務(wù)不斷擴大,這樣專業(yè)性會逐步增強,并積累更多的住宅質(zhì)量保險經(jīng)驗,風險同時也會有所降低,保險公司就能保證正常的收益,更愿意接受投保。

2.成立專業(yè)權(quán)威的質(zhì)量檢查機構(gòu)

由于住宅質(zhì)量涉及到設(shè)計、建設(shè)、施工、監(jiān)理等多個部門,并且質(zhì)量問題也與很多因素有關(guān),如材料、施工等,這就導致住宅質(zhì)量問題復雜多樣,給保險公司的承保帶來了極大困難,住宅質(zhì)量保險的開展面臨著技術(shù)上的難題。目前我國工程質(zhì)量問題鑒定還不完善,一旦出現(xiàn)住宅質(zhì)量問題,在處理時就可能產(chǎn)生很多糾紛,這就要求必須由一個權(quán)威機構(gòu)來對工程進行監(jiān)督并對質(zhì)量問題進行責任認定。對工程進行風險評估,降低保險公司承保的風險,切實提高房屋的工程質(zhì)量,調(diào)動保險公司承保的積極性。質(zhì)量檢查機構(gòu)對房屋質(zhì)量問題進行責任認定,以明確各方責任,避免出現(xiàn)責任不清、互相推諉等現(xiàn)象。該機構(gòu)不應(yīng)是某個企業(yè),而應(yīng)該由政府直接委派,以保證對工程質(zhì)量的嚴格監(jiān)督和檢測,并確保對于出現(xiàn)的質(zhì)量問題能夠進行公平、獨立和權(quán)威的檢驗。

3.擴大宣傳,提高對保險的認識

在一些住宅質(zhì)量保險推行較好的國家,消費者通常拒絕購買未投保住宅質(zhì)量保險的房屋,這在很大程度上推動了該險種的發(fā)展。我國應(yīng)加大對住宅質(zhì)量保險的宣傳力度,讓消費者真正認識到住宅質(zhì)量保險的意義,以及該保險能給消費者帶來哪些利益,這樣就從源頭上啟動了對保險的需求。對于開發(fā)商而言,滿足住戶的需求是他們追求的目標。消費者保險意識的提高,對住宅質(zhì)量保險的認可,并且拒絕購買不投保的房屋,將調(diào)動開發(fā)商投保的積極性,進而推動住宅質(zhì)量保險的全面施行。這樣強制性保險就可以變?yōu)樽栽竿侗?從而推動該險種逐步完善和健康發(fā)展。

4.確定合理的費率,推行差異費率

在住宅質(zhì)量保險費率的確定上,既要保證保險公司的利潤,又不能增加開發(fā)商和消費者的經(jīng)濟負擔。費率過高,不利于保險的推行,費率過低,保險公司無以為繼,自然不愿意承保。在保險實行初期,政府可采取一定的補貼措施,讓保險各方逐步接受這一新險種,以促進保險的順利推行。

實行保險的根本目的是為了提高房屋的質(zhì)量,保障消費者權(quán)益。對于消費者和保險公司來說,房屋質(zhì)量沒有問題,雙方均受益。而對于開發(fā)商來說,保費則是其首要考慮的問題,質(zhì)量與保費沒有內(nèi)在聯(lián)系,開發(fā)商不會為了保險而更加注重工程質(zhì)量,那么住宅質(zhì)量保險也只是一種事后處理問題的較為有效的方法,而不能在工程建設(shè)期間起到制約的作用。如果把工程質(zhì)量和保費直接聯(lián)系在一起,按照工程質(zhì)量級別、開發(fā)商信譽等因素實行差額費率,即對于質(zhì)量水平低的企業(yè)要付出較高的保費,而信譽好質(zhì)量有保證的企業(yè)可以適當降低保費。這對開發(fā)企業(yè)而言,每一個工程都會努力提高質(zhì)量,以提高企業(yè)的信譽度,減少其所開發(fā)房屋的保費支出,從而降低成本,使企業(yè)獲得更大利益,這樣房屋質(zhì)量將成為開發(fā)企業(yè)最為關(guān)注的方面。實行差異費率,高風險的房屋高保費、低風險的房屋低保費,這使保險公司的承保風險大大降低,有利于調(diào)動保險公司承保的積極性,從而推動此險種的發(fā)展。

四、結(jié)語

隨著住宅產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,我國將會從各個方面加大對住宅工程質(zhì)量的監(jiān)督和管理力度,而消費者也必然會越來越關(guān)注住宅的質(zhì)量問題,這將促進我國住宅質(zhì)量保險的健康、快速發(fā)展,使住宅質(zhì)量得到根本保證,讓購房者買得放心,住得安心。

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