吳利紅

2009年，房市經(jīng)歷了從冷清到火爆的過程，尤其到年底，由于營業(yè)稅優(yōu)惠期限即將到期，二手房交易火爆，價格也快速上漲。2010年，在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要下，也為了防止房價泡沫化后的暴跌以保護(hù)投資人的利益，中央出臺各項宏觀調(diào)控政策以遏制房價過快上漲，其中，稅收作為調(diào)節(jié)市場價格的工具，自然有相應(yīng)調(diào)整，明顯地，稅收優(yōu)惠取消，各項征管加強(qiáng)。但作為微觀主體，如何減少居住成本，就有必要做適當(dāng)?shù)募{稅籌劃。

一、二手房交易中的稅負(fù)

從稅收原理上說，二手房交易中，房屋出賣方應(yīng)繳納營業(yè)稅和個人所得稅（以下簡稱個稅），購買方只承擔(dān)契稅。但實際上，由于賣方優(yōu)勢，買方一般承擔(dān)了全部的稅費(fèi)。對于二手房，本文限定其為一般商品房，不考慮經(jīng)濟(jì)適用房等政策房在交易過程中土地出讓金等費(fèi)用。現(xiàn)行相關(guān)稅收政策規(guī)定如下：

（一）營業(yè)稅

營業(yè)稅現(xiàn)行稅率為5.5%，稅基按北京市現(xiàn)行規(guī)定：個人將購買不足5年的普通住房對外銷售的，可以按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額（下簡稱差額）征收營業(yè)稅。購買滿5年的房屋，則不需要繳納營業(yè)稅。

（二）個人所得稅

同樣，對于個人購買已滿5年的房屋，轉(zhuǎn)讓時不需要繳納個人所得稅。而對于購買未滿5年的房屋，需繳納的個人所得稅的計算有兩種方法可供選擇：

1.差額計稅

二手房交易中的個人所得稅稅基應(yīng)該為個人轉(zhuǎn)讓利潤，對于普通商品房而言，即指買賣價差，即上文所稱差額；此時稅率為20%。

2.全額計稅

北京市現(xiàn)行規(guī)定：納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入（下簡稱全額）的一定比例核定應(yīng)納個人所得稅額。北京市現(xiàn)行征收率為1%。

3.兩種方法選擇的限定

北京市現(xiàn)行規(guī)定，如果個人所得稅采用全額乘以1%的征收率計算，則營業(yè)稅稅基也應(yīng)采用全額；如果營業(yè)稅采用差額稅基，則個人所得稅必須采用差額乘以20%稅率計算。

（三）契稅

契稅稅基為全額，而稅率有所區(qū)別：個人購買非普通住宅，契稅稅率為3%；個人購買普通住宅（普通住宅的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)交易時政策界定），在3%的稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅，即稅率為1.5%。如果所購買普通住宅為家庭首套住房，優(yōu)惠稅率為1%。

二、購買居住不滿5年房屋時的納稅籌劃

（一）無營業(yè)稅與個稅的貸款額度

1.全款購房

如果購房者有足夠的資金，即不需要貸款（業(yè)內(nèi)俗稱“全款購房”），其稅負(fù)可以減到最輕。這時，網(wǎng)簽價一般設(shè)計成房屋原值（即賣房者當(dāng)初取得該房屋時的成本），則交易過程中“沒有”利潤產(chǎn)生，不需要交營業(yè)稅和個稅，只需要繳納契稅，總稅負(fù)為“房屋原值×契稅稅率”。此時，稅基與稅率均為最低，因此稅負(fù)最低。

2.無營業(yè)稅與個稅的較低貸款額度

如果網(wǎng)簽價設(shè)計成房屋原值，則銀行評估價可以按房屋原值計算，貸款最高額度=房屋原值×最高貸款比例，即當(dāng)購房者所需要的貸款不高于此限度時，將不需要繳納營業(yè)稅和個稅，只繳納契稅，其稅負(fù)與全款購房相等。

（二）不同貸款額度下差額計稅與全額計稅的選擇

目前政策規(guī)定，二手房交易的營業(yè)稅與個稅計算可自由選擇全額或差額計算。由于全額與差額的選擇，契稅稅負(fù)一致，因此，以下計算只考慮營業(yè)稅與個稅。

在選擇全額計稅時，營業(yè)稅與個稅之和為：全額×6.5%；而差額計稅時，營業(yè)稅與個稅稅負(fù)之和為：差額×25.5%。很明顯，前者稅基大而稅率低，后者稅基小但稅率高。當(dāng)差額占全額的比例低于25.5%（6.5%÷25.5%）時，差額計稅稅負(fù)更低，反之，則應(yīng)選擇全額計稅。

（三）貸款購房的邊際稅負(fù)與納稅籌劃

從歷史上來看，我國開放房地產(chǎn)市場以來，由于房價一直處于上升通道，因此對于銀行來說，個人購房貸款是一項優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。也正為此，銀行為了多發(fā)放此類貸款，對于貸款方給予各種優(yōu)惠政策，在對房屋確定評估價時，也一般采取配合態(tài)度。如果購房者需要較多貸款，在一定的首付比例下，只需要做高評估價即可（當(dāng)然會有一個限度），以下論述不考慮貸款額度過高、評估價不足的情況。

1.關(guān)于貸款稅負(fù)的一個誤區(qū)

普通購房者都有這么一個常識：貸款越多，評估價越高，網(wǎng)簽價就越高，可能承擔(dān)的稅負(fù)就越重。前面的計算也說明這一點。但大多數(shù)購房者把稅負(fù)成本簡單與貸款數(shù)相比，覺得貸款的稅負(fù)成本并不是太高。舉一個簡單的例子：某60平米房屋總價100萬元，賣方持有該房屋不足5年，原購價90萬元；政策規(guī)定最低首付為五成。假設(shè)購房者需要貸款46萬元，則其網(wǎng)簽價應(yīng)為92萬元（46/（1—0.5））；很明顯，由于差額2萬元占92萬元比例很低，因此選用差額計稅：營業(yè)稅額=2×5.5%=0.11萬元；個稅稅額=2×20%=0.4萬元；契稅稅額=92×1%=0.92萬元；即這時總稅負(fù)為：0.11＋0.4＋0.92=1.43萬元。與貸款額度46萬元比起來，每貸款萬元的稅負(fù)率為：3.1%。對于大多數(shù)購房者來說，這是可以接受的一個資金成本。

2.貸款所得資金的邊際稅負(fù)

由于增加貸款需要增加稅負(fù)，又由于其增加的稅款需要在貸款取得之前繳納，因此，貸款所得資金并非貸款金額本身，而是貸款額減去因貸款而增加的稅負(fù)。而貸款所得資金的邊際稅負(fù)是指，每通過貸款增加萬元可用資金，需要增加的稅負(fù)額度。

上述關(guān)于貸款稅負(fù)率的計算中，購房者在認(rèn)識上進(jìn)入了一個誤區(qū)，事實上，46萬元的貸款中，有45萬元（90×50%）的貸款無須承擔(dān)營業(yè)稅與個稅，因此為了多貸出1萬元，稅負(fù)有極大的增加。我們先計算一下貸款45萬元時的稅負(fù)：網(wǎng)簽價以90萬元計，則營業(yè)稅與個稅稅額為0，契稅稅額為0.9萬元。

本例中，貸款46萬元與45萬元，稅負(fù)相差0.53萬元（1.43－0.9）。又由于稅金是在交易時支付，即多貸的1萬元補(bǔ)交稅款0.53萬元后，僅余0.47萬元用于支付房款。而這0.47萬元的資金，其邊際稅負(fù)高達(dá)113%，而不是前述的3.1%！

（1）差額計稅下貸款所得資金的邊際稅負(fù)

很明顯，當(dāng)貸款額度不高于“房屋原值×最高貸款比例”時，此時網(wǎng)簽價按房屋原值計算，營業(yè)稅與個稅為零，所增加的只是契稅，邊際稅負(fù)即契稅稅率/（1－契稅稅率），在契稅稅率為1%時，其結(jié)果為1.01%；契稅稅率為1.5%時，其結(jié)果為1.52%。低于資金的市場取得成本，為大多數(shù)人所接受。

而當(dāng)貸款所需額度高于“房屋原值×最高貸款比例”，而低于“1.255M/（1－i）”萬元時，將采用差額計稅，貸款將顯著增加稅負(fù)，所得資金的邊際稅負(fù)計算如下：每增加萬元貸款，則需要提高網(wǎng)簽價“1/（1－i）”萬元，增加稅負(fù)額度：“1/（1－i）×（營業(yè)稅稅率＋差額個稅稅率＋契稅稅率）”萬元。以首付五成、契稅稅率1%計算，其結(jié)果為0.53萬元；該萬元貸款完稅后，其所得資金為0.47萬元，即通過貸款每多得0.47萬元可用購房款，邊際成本為0.53萬元，成本率約為113%；以首付三成、契稅稅率1%計算，其結(jié)果約為0.38萬元，即通過貸款每多得0.62萬元，成本為0.38萬元，邊際成本率約為61.3%。

（2）全額計稅下貸款所得資金的邊際稅負(fù)

當(dāng)貸款所需額度高于“1.255M/（1－i）”萬元時，將采用全額計稅，所得資金的邊際稅負(fù)計算如下：每增加萬元貸款，則需要提高網(wǎng)簽價“1/（1－i）”萬元，增加稅負(fù)額度：“1/（1－i）×（營業(yè)稅稅率＋全額個稅征收率＋契稅稅率）”萬元。以首付五成、契稅稅率1%計算，其結(jié)果為0.15萬元，即通過增加貸款每多得0.85萬元可用購房款，成本為0.15萬元，邊際成本率為17.6%；以首付三成、契稅稅率1%計算，其結(jié)果為0.11萬元，即通過貸款每多得0.89萬元，成本為0.11萬元，邊際成本率近12.4%。

以上計算均以最低契稅稅率1%計算，如果其為1.5%或3%，則計算出來的邊際資金稅負(fù)還將更高。

三、購買已居住滿5年房屋時的納稅籌劃

根據(jù)現(xiàn)有政策，個人銷售已居住滿5年房屋時，免營業(yè)稅和個稅，即購房者只需要承擔(dān)契稅。普通購房者只考慮結(jié)合貸款需求，把網(wǎng)簽價做到最低，以減少契稅稅負(fù)，事實上，這是不全面的。

（一）購買房屋用于自住時的納稅籌劃

如果購房者購買該房屋用于自住，即持有時間預(yù)計會相當(dāng)長，購房過程中所需要繳納和稅金即為自住成本，應(yīng)將其降至最低，這時網(wǎng)簽價應(yīng)根據(jù)貸款所需做到最低：所需貸款額度/（1—最低首付比例）。此時，契稅稅額最低，即總稅負(fù)最低。

（二）購買房屋用于投資時的納稅籌劃

對于投資需求的購房者來說，短期內(nèi)可能將此房再次出售。由于購房時無營業(yè)稅和個稅，而售房時可能有營業(yè)稅和個稅（雖然由購房者承擔(dān)，但它將影響售房價格），間接構(gòu)成售房成本，因此，購房時應(yīng)考慮到售房時稅負(fù)。按目前情況而言，持有5年以上的房屋，其取得成本遠(yuǎn)低于當(dāng)前市場價。如果購房時，按低價做網(wǎng)簽，則本次購房減少契稅，卻增加了以后售房時的營業(yè)稅和個稅，后者稅率遠(yuǎn)高于契稅稅率。因此，一般此時應(yīng)先預(yù)估該房屋的未來出售價格，按此價格做此次購房的網(wǎng)簽價，則此次按全額交1%或1.5%的契稅，卻可能減少甚至完全消除以后售房時的營業(yè)稅和個稅（二者稅率之和遠(yuǎn)高于契稅稅率）。由于涉及以后事項，不能像前部分那樣給出具體的計算過程，購房者應(yīng)按具體情況作出具體安排。

最后，對于自住購房者，愿得廣廈千萬間，大庇天下寒士盡開顏；對于投資購房者，盡情分享經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的盛宴！