文|《小康》記者 鄂

新政阻嚇作用大于實(shí)質(zhì)作用

只要“18億畝”的紅線不動，百姓就認(rèn)定房產(chǎn)是稀缺資源，晚買不如早買；只要貨幣政策繼續(xù)寬松，通脹預(yù)期就是揮之不去的幽靈，購買實(shí)物資產(chǎn)就是防止存款貶值的最佳選擇

許小年 中歐國際工商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)和金融學(xué)教授

《小康》：您認(rèn)為樓市新政出臺后的房價走勢如何？

許小年：房價可能先小跌后大漲，因?yàn)樾抡]有改變供給和需求的基本格局。

《小康》：高房價的根本原因是什么？為什么房價只會小跌？

許小年：高房價的根本原因是供需失衡，失衡下的價格走勢由預(yù)期支配，對預(yù)期影響最大的短期因素是貨幣供應(yīng)，長期因素則是土地供應(yīng)。若想抑制房價，政府應(yīng)當(dāng)緊縮貨幣供應(yīng)，放松土地供應(yīng)，而實(shí)際執(zhí)行的政策正好相反。

“國十條”只字未提土地供應(yīng)和貨幣供應(yīng)，只要“18億畝”的紅線不動，百姓就認(rèn)定房產(chǎn)是稀缺資源，晚買不如早買；只要貨幣政策繼續(xù)寬松，通脹預(yù)期就是揮之不去的幽靈，購買實(shí)物資產(chǎn)就是防止存款貶值的最佳選擇。

《小康》：您如何看待目前樓市新政對市場帶來的沖擊？

許小年：新政對市場的沖擊主要是心理上的，阻嚇作用大于實(shí)質(zhì)作用。在房價可能走低的猜想中，人們從搶購轉(zhuǎn)向毀約或推遲購買，房價于是停止上漲。

《小康》：決定樓市下一步走向的是哪些群體？

許小年：當(dāng)然是開發(fā)商，他們預(yù)見到需求不會發(fā)生根本的轉(zhuǎn)變，所以并不急于拋售，而是采取了觀望態(tài)度。目前他們手中現(xiàn)金充裕，沒有任何回籠資金的壓力，只有當(dāng)資金鏈條吃緊時，地產(chǎn)商才愿意考慮降價促銷。

《小康》：在您看來，后續(xù)還會出臺更嚴(yán)厲的調(diào)控政策嗎？

許小年：如今決定政策的，不僅僅是中央政府維護(hù)民生的意愿，還有地方政府強(qiáng)烈的政績沖動。人們已經(jīng)注意到，在每次打壓樓市的風(fēng)暴中，地方政府都“集體失語”。而每逢樓市下跌，地方長官總是竭其所能，力挺力托。

房地產(chǎn)有很高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，樓市如果垮了，一損俱損，鋼鐵、水泥、建材等都受影響。如此一來，GDP保八怎么實(shí)現(xiàn)？投鼠忌器，更重的拳頭只是理論上的，即便出臺，估計也是高高地舉起，輕輕地落下。

《小康》：您剛才提到，高房價的根本原因是供需失衡，是什么影響并決定了供給與需求？

許小年：決定房地產(chǎn)長期供給的最重要因素是土地。在現(xiàn)行政策下，土地供應(yīng)已被封頂，“18億畝”農(nóng)地的紅線成了名副其實(shí)的高壓線，若死守這條紅線，可開發(fā)的土地就會越來越少，居民自然想到“房產(chǎn)永遠(yuǎn)是稀缺資源”。日漸稀少的土地等于給房價上了保險。對短期供給影響最大的是2007年的宏觀緊縮和2008年的國際金融危機(jī)。

城鎮(zhèn)化、婚齡人口的增加、收入的提高等是影響需求的長期因素。這三個長期因素都很重要，但不能解釋房價在短期內(nèi)的暴漲。決定需求的短期因素中，最重要的是貨幣供應(yīng)。2009年廣義貨幣M2增加了27.7%，同年名義GDP僅增長6.7%。用通俗但并不嚴(yán)格的話講，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不需要那么多錢，多余的20個百分點(diǎn)的錢去哪里了？樓市和股市。就像給病人輸血，一旦超過了身體的需要，必然會在臉上、腿上、臀上鼓起包來，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為“泡沫”。

《小康》：您認(rèn)為如何才能平抑房價？

許小年：抑制需求、增加供給，調(diào)節(jié)供需的關(guān)鍵是改變市場參與者的預(yù)期。

要改革土地制度，增加土地供應(yīng)，打破政府壟斷，利用市場機(jī)制平抑地價，徹底消除“房產(chǎn)永遠(yuǎn)是稀缺資源”的預(yù)期。央行需要收緊銀根，銀根一收，不僅貸款少了，而且通脹預(yù)期下降，居民買房保值的動機(jī)減弱，需求就會進(jìn)一步降低。當(dāng)需求疲軟時，開發(fā)商就要考慮停止捂盤，增加供應(yīng)。