蘇 煒 ,汪 菁

(中州大學(xué)工程技術(shù)學(xué)院,鄭州 450044)

物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)與建筑工程和設(shè)備采購等招標(biāo)投標(biāo)有所不同,物業(yè)管理招標(biāo)要選擇最合適的而不是最好的方案,但如何分析并確定適合于不同小區(qū)的物業(yè)管理方案,往往不是一件十分容易的事。參與投標(biāo)企業(yè)的投標(biāo)書應(yīng)能體現(xiàn)本企業(yè)的實(shí)力和對(duì)目標(biāo)物業(yè)的管理構(gòu)思,而更重要的是對(duì)目標(biāo)物業(yè)的物業(yè)管理方案應(yīng)做到既有準(zhǔn)確的物業(yè)管理水平定位、可靠的服務(wù)質(zhì)量保證體系,又要有合理的價(jià)格。

物業(yè)管理招標(biāo)中的評(píng)標(biāo)工作是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,如何處理好投標(biāo)書中各項(xiàng)內(nèi)容的關(guān)系,科學(xué)、準(zhǔn)確的確定投標(biāo)書的總體水平,有效地減少評(píng)標(biāo)過程中人為因素的影響,真正做到公平、公正,是值得探討的。目前,對(duì)物業(yè)管理標(biāo)書的評(píng)價(jià)多采用模糊綜合評(píng)價(jià)法和灰色關(guān)聯(lián)分析等方法。

本文采用基于集對(duì)分析同一度概念的評(píng)標(biāo)方法,對(duì)參與投標(biāo)的各物業(yè)管理企業(yè)的標(biāo)書進(jìn)行評(píng)價(jià)優(yōu)選,探討一種易于實(shí)際應(yīng)用的方法。

1.集對(duì)分析同一度的概念

集對(duì)是指具有一定聯(lián)系的兩個(gè)集合所組成的對(duì)子。集對(duì)分析的基本思想是在一定的問題背景下,將兩個(gè)集合組成對(duì)子,做同異反分析并加以定量刻劃,建立聯(lián)系度表達(dá)式。集對(duì)分析中的同一度是指兩個(gè)集合共同具有的特性個(gè)數(shù) S與這兩個(gè)集合的總特性個(gè)數(shù) N的比值,記為,如果所論兩個(gè)集合是兩個(gè)非負(fù)有理數(shù),則它們的同一度就是較小的那個(gè)有理數(shù)與較大的那個(gè)有理數(shù)之比。例如 2與 4的同一度是,18與 6的同一度是等。

2.物業(yè)管理招標(biāo)評(píng)標(biāo)集對(duì)分析模型

2.1 物業(yè)管理招標(biāo)評(píng)標(biāo)指標(biāo)體系

影響物業(yè)管理招評(píng)標(biāo)的因素很多,一般認(rèn)為投標(biāo)書的主要內(nèi)容應(yīng)包括管理方式、目標(biāo)定位、人員配備、人員培訓(xùn)、物資配備、費(fèi)用測(cè)算、檔案管理、管理制度、服務(wù)內(nèi)容、社區(qū)文化、獎(jiǎng)懲承諾及企業(yè)信譽(yù)等項(xiàng)目?？捎弥笜?biāo)集 X表示

2.2用層次分析法確定各影響因素權(quán)重

在對(duì)物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)書的評(píng)價(jià)優(yōu)選中,各指標(biāo)的影響程度是不同的,設(shè)各指標(biāo)的權(quán)重集為

每次取兩個(gè)因素 XjXk,用 Cjk表示 Xj、Xk對(duì)目標(biāo)的影響程度之比,形成成對(duì)比較矩陣 C=(Cjk)K×K,Cjk的取值按“1～9”的標(biāo)度由評(píng)標(biāo)專家組確定,見表 1。表中每兩個(gè)等級(jí)的中間狀態(tài) Cjk取 2、4、6、8,并有關(guān)系

用近似計(jì)算法確定矩陣 C的最大特征值和權(quán)重向量,若經(jīng)檢驗(yàn)矩陣 C的不一致性可接受,權(quán)重向量即為權(quán)重分配集ω;若經(jīng)檢驗(yàn)矩陣 C的不一致性不能接受,則需調(diào)整成對(duì)比較矩陣 C中 Cjk的值,直至使矩陣 C的一致性可接受。

表 1 Cjk的取值標(biāo)準(zhǔn)

2.3用集對(duì)分析理論優(yōu)選物業(yè)管理企業(yè)

將待評(píng)價(jià)的投標(biāo)書與理想標(biāo)書組成集對(duì),理想標(biāo)書由 N個(gè)待評(píng)價(jià)標(biāo)書中各指標(biāo)的最優(yōu)值構(gòu)成,即對(duì)于效益型指標(biāo)取同類指標(biāo)中的最大值,對(duì)成本型指標(biāo)取同類指標(biāo)中的最小值。若第 n個(gè)標(biāo)書 An中第 k個(gè)指標(biāo)的評(píng)價(jià)值 xk(n)與理想標(biāo)書A0中對(duì)應(yīng)指標(biāo)的最優(yōu)值的同一度為,由集對(duì)分析理論同一度的概念可得:

考慮各指標(biāo)權(quán)重ωk后,待評(píng)價(jià)標(biāo)書與理想標(biāo)書的同一度a(n)為

由 a(n)值大小確定 N個(gè)標(biāo)書的優(yōu)劣順序,a(n)值越大越優(yōu)。

3.計(jì)算實(shí)例

某省會(huì)城市的一個(gè)中等水平住宅小區(qū),在進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)中,有四個(gè)企業(yè)符合資格預(yù)審條件,由專家組對(duì)這四個(gè)企業(yè)的投標(biāo)書評(píng)標(biāo)。

3.1 待評(píng)價(jià)標(biāo)書的單指標(biāo)評(píng)價(jià)值和其理想值

專家組首先結(jié)合該小區(qū)特點(diǎn)對(duì)招標(biāo)書中各分項(xiàng)內(nèi)容的重要性進(jìn)行分析,用層次分析法確定各分項(xiàng)的影響權(quán)重,再按預(yù)先確定的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)對(duì)各分項(xiàng)打分。理想標(biāo)書 A0中的各理想指標(biāo)值是四個(gè)企業(yè)標(biāo)書中相應(yīng)評(píng)價(jià)指標(biāo)的最大值,各單指標(biāo)評(píng)價(jià)值及其理想值,詳見表 2。

3.2 用層次分析法確定各指標(biāo)權(quán)重

用層次分析法確定的各指標(biāo)權(quán)重值見表 2。

3.3 用集對(duì)分析理論計(jì)算待評(píng)價(jià)標(biāo)書與理想標(biāo)書的同一度

根據(jù)表 1中各指標(biāo)的評(píng)價(jià)值和理想值,由公式 (1)分別計(jì)算四個(gè)標(biāo)書中各指標(biāo)的評(píng)價(jià)值與其對(duì)應(yīng)理想值的同一度(n=1,2,3,4),結(jié)果詳見表 3。

表 2 標(biāo)書內(nèi)容分項(xiàng)評(píng)分

表 3 各評(píng)價(jià)指標(biāo)與其理想值的同一度 a(n)k

考慮各評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重ωk,由公式 (3)計(jì)算各待評(píng)價(jià)標(biāo)書與理想標(biāo)書的同一度 a(n),對(duì)四個(gè)投標(biāo)企業(yè)標(biāo)書的優(yōu)劣進(jìn)行排序,結(jié)果見表 4。

表 4 各待評(píng)標(biāo)書與理想標(biāo)書的同一度及優(yōu)劣排序

由計(jì)算結(jié)果可知,企業(yè) 1為最優(yōu),其次分別為企業(yè) 4、企業(yè)3,企業(yè) 2為最差。該結(jié)論與文獻(xiàn) 2中用灰色關(guān)聯(lián)理論的評(píng)價(jià)結(jié)果完全一致。

4.結(jié)束語

本文利用集對(duì)分析中關(guān)于兩個(gè)集合同一度的概念求取待評(píng)標(biāo)書指標(biāo)與理想標(biāo)書指標(biāo)的同一度,用層次分析法確定各指標(biāo)的權(quán)重后,結(jié)合各指標(biāo)權(quán)重計(jì)算出待評(píng)標(biāo)書與理想標(biāo)書的同一度,根據(jù)各待評(píng)標(biāo)書同一度值的大小確定待評(píng)標(biāo)書的優(yōu)劣次序。

這個(gè)方法不涉及模糊數(shù)學(xué)理論中隸屬函數(shù)和灰色關(guān)聯(lián)理論中關(guān)聯(lián)度的概念,在求待評(píng)標(biāo)書指標(biāo)與理想標(biāo)書指標(biāo)的同一度時(shí),按兩個(gè)非負(fù)有理數(shù)同一度的計(jì)算方法,即為較小的有理數(shù)與較大的有理數(shù)之比。實(shí)例表明,整個(gè)評(píng)價(jià)過程思路清晰,計(jì)算過程簡便,容易理解和掌握。

[1]趙克勤.集對(duì)分析及其初步應(yīng)用[M].杭州:浙江科學(xué)技術(shù)出版社,2000.

[2]蘇煒,汪菁.物業(yè)管理招標(biāo)中的層次關(guān)聯(lián)比選 [J].數(shù)學(xué)的實(shí)踐與認(rèn)識(shí),2004(8):41-44.