從《蝸居》的放映，以及離奇的房?jī)r(jià)飛漲，引發(fā)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的全國性關(guān)注。筆者從二○○五年就開始關(guān)注我國房地產(chǎn)業(yè)，但最近兩年對(duì)房地產(chǎn)感覺說無可說了。

在沉默之余仔細(xì)觀察近來房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)短飛沫，覺得我們根本沒有弄清楚這個(gè)行業(yè)的問題到底在哪里，甚至我們連一些基本概念都不明白。如果我們的判斷和政策建立在這種風(fēng)車一般的前提之上，就大成問題了。

房地產(chǎn)由兩個(gè)不太相同的部分組成(至少在我國):房產(chǎn)和地產(chǎn)。房產(chǎn)，就是以房子形式構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)，在我國，它是具有完整和永久財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的物品(或稱為商品);地產(chǎn)，土地形式的財(cái)產(chǎn)。在我國，它是殘缺和有期限限制權(quán)利的物品(或商品)。說它權(quán)利殘缺，是因?yàn)樵谖覈慨a(chǎn)所依附的土地只有使用權(quán)、沒有所有權(quán)，而且這個(gè)使用權(quán)也是有期限的。

我國的房地產(chǎn)，就是由分?jǐn)偟矫刻鬃≌械耐恋氐牟糠謾?quán)利和住宅本身的完整權(quán)利所構(gòu)成的生產(chǎn)、流通、收益的行業(yè)。

在這個(gè)特殊結(jié)構(gòu)構(gòu)成的行業(yè)(或產(chǎn)品)中，利益鏈條由有償出讓使用權(quán)的政府土地配套、房地產(chǎn)開發(fā)商的房子的建造、產(chǎn)品購買者的消費(fèi)和流通，以及為此提供金融支撐的銀行所構(gòu)成。

很簡(jiǎn)單，土地使用權(quán)出讓成本、房子建造成本、銀行的資金提供成本，以及其他中介的運(yùn)轉(zhuǎn)成本……還應(yīng)該加上政府在這整個(gè)過程中所征收的稅費(fèi)——這一切構(gòu)成了房?jī)r(jià)總和。這幾個(gè)環(huán)節(jié)也構(gòu)成了我國房地產(chǎn)行業(yè)的利益鏈條。

所有討論和掌管房地產(chǎn)市場(chǎng)的人都在談房?jī)r(jià)。

二○○九年五月至七月短短兩個(gè)月內(nèi)，北京、重慶、杭州、廣州等重點(diǎn)城市相繼刷新歷史紀(jì)錄的單價(jià)和總價(jià)“地王”已達(dá)到十三塊?！皣痔?hào)”房企“一擲千金”，所涉土地款合計(jì)已超過二百六十五億元。

六月全國六十個(gè)重點(diǎn)城市共成交土地七百一十三宗，同比增加73%，成交土地面積兩千六百八十六萬平方米，同比增加117%。其中總價(jià)“地王”八次被刷新，單價(jià)“地王”六次被刷新。

六月全國六十個(gè)城市住宅用地成交樓面地價(jià)環(huán)比上漲51%。其中，上海住宅用地平均溢價(jià)水平為119%，成交的五宗地塊，溢價(jià)水平全部超過100%。六月，北京共成交十八宗住宅用地，其中溢價(jià)超過50%的地塊十宗，溢價(jià)超過100%的地塊六宗，住宅用地成交地塊平均溢價(jià)水平為78%，創(chuàng)下二○○八年六月以來的最高峰。

于是，北京在國慶以后進(jìn)入兩百萬元單套房?jī)r(jià)的歷史階段，而上海隨即告別平均單價(jià)低于每平方米兩萬元的時(shí)期。

國土部的統(tǒng)計(jì)顯示，二○○七年全國土地出讓收入近一萬三千億元，其中招、拍、掛出讓土地收入超過九千億元。即便是二○○八年受房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷影響，全國土地出讓收入縮水，但仍然維持在九千六百億元的高水平上。據(jù)業(yè)內(nèi)專家測(cè)算，除去征地、拆遷、補(bǔ)償、稅費(fèi)等成本，土地出讓的凈收益一般在40%以上。這也意味著，近兩年地方政府獲得的土地出讓凈收益，每年應(yīng)在四千億元以上。

國務(wù)院發(fā)展研究中心的一份調(diào)研報(bào)告顯示，在一些地方政府，土地直接稅收及城市擴(kuò)張帶來的間接稅收占地方預(yù)算內(nèi)收入的40%，而土地出讓金凈收入占政府預(yù)算外收入的60%以上。出售土地，除了使得各級(jí)政府獲得了投入到義務(wù)教育、公共醫(yī)療、社會(huì)治安等關(guān)系國計(jì)民生的重大領(lǐng)域所需的資金外，也造成在土地審批與出售過程中出現(xiàn)大量的設(shè)租、尋租現(xiàn)象和行賄、受賄案件。

因此近幾年有了一個(gè)特有名詞:“土地財(cái)政。”

但是延續(xù)了近十年的地方政府獨(dú)享土地出讓收入、中央政府不斷增加房地產(chǎn)有關(guān)稅費(fèi)的利益格局，在最近這兩年出現(xiàn)了改變，隨著土地出讓收入從預(yù)算外向財(cái)政預(yù)算內(nèi)管理轉(zhuǎn)變，中央政府開始參與土地收入的分配。

問題其實(shí)不在于房?jī)r(jià)中各種成本構(gòu)成的要素比例，以及中央和地方政府之間的分配方式，需要弄清楚的是，政府(特別是地方政府)預(yù)支七十年的土地價(jià)值套現(xiàn)后取得的收益，它的所屬性質(zhì)、它的權(quán)利歸屬、它的使用方式、它的相關(guān)信息披露透明度、它的操作程序等等，這一切才是問題的關(guān)鍵。

現(xiàn)在最為可怕的是，從一九九八年開始的住宅商品化和房地產(chǎn)市場(chǎng)化過程，在短短的十年多時(shí)間里，透支了中國五十至七十年的房地產(chǎn)收益，而沒有想到要遺澤子孫后代。

現(xiàn)在十歲到二十五歲的孩子要取得居住的房子，只有上代兩家四人(甚至是祖輩加入)全力資助才有可能，在這其中只看到家庭的“轉(zhuǎn)移支付”、而找不到政府的“轉(zhuǎn)移支付”，也許這才是《蝸居》想要表達(dá)而未表達(dá)的社會(huì)前景。

所有的專家都對(duì)房?jī)r(jià)如果下跌30%而將給中國金融系統(tǒng)產(chǎn)生的沖擊憂心不已，特別是美國次貸危機(jī)以后，政府決策者更因此始終面對(duì)著銀行房貸可能出現(xiàn)的高額違約風(fēng)險(xiǎn)而躊躇難斷。

但正如上述，所謂“房貸”其實(shí)是“房地產(chǎn)抵押貸款”的簡(jiǎn)稱，它是指貸款用于房地產(chǎn)或以房地產(chǎn)做擔(dān)保的貸款。中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)對(duì)房地產(chǎn)貸款的定義是:“房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)活動(dòng)有關(guān)的貸款。”銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸主要通過三個(gè)階段實(shí)現(xiàn)，即地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)銷售。由此可見，籠統(tǒng)所稱的“房貸”其實(shí)應(yīng)該更準(zhǔn)確地分別為“房地產(chǎn)開發(fā)抵押貸款”和“購房抵押貸款”。

因此，不能不加分別地談?wù)摲抠J違約風(fēng)險(xiǎn)，那也只能說是極其不專業(yè)和不嚴(yán)肅的行為。二○○九年十二月十六日