國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)予以“國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”的定位是不恰當(dāng)?shù)?，房地產(chǎn)本該是具有明顯民生屬性，適度市場(chǎng)化的行業(yè)；但從目前來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際上已成了一個(gè)遠(yuǎn)離民生，以政策和金融為資源的投資性行業(yè)。

在全球經(jīng)濟(jì)最暗淡的2009年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)卻迎來(lái)了自己最“輝煌”的一年。歲末年初，房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲，更是從一線城市蔓延到了二、三線城市。不經(jīng)意間，房地產(chǎn)遠(yuǎn)離了大多數(shù)民眾的生活，成為了有錢(qián)階層的投資品。面對(duì)謎一樣上竄的房?jī)r(jià)，老百姓一臉的茫然，連一貫共享房?jī)r(jià)上漲喜悅的地方官員們也終于看得有點(diǎn)心驚了。于是中央再次出手，一系列調(diào)控房地產(chǎn)的政策又出臺(tái)了。

很顯然，自1998年房改以來(lái)，房地產(chǎn)泡沫從未像今天如此真實(shí)存在并威脅到民眾的生活及中國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來(lái)。世界上沒(méi)有哪個(gè)大國(guó)的經(jīng)濟(jì)象今天的中國(guó)一樣對(duì)房地產(chǎn)如此依賴(lài)，也沒(méi)有哪個(gè)國(guó)家的老百姓象中國(guó)的老百姓一樣為購(gòu)買(mǎi)一套房子而承受如此的痛苦。到底是何原因造成今天這樣的一種局面?筆者認(rèn)為房地產(chǎn)問(wèn)題的癥結(jié)在于政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)不恰當(dāng)?shù)亩ㄎ唬?/p>

首先，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)予以“國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”的定位是不恰當(dāng)?shù)摹Ｔ谶@一定位下，國(guó)家把房地產(chǎn)當(dāng)作經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎，特別在危機(jī)來(lái)臨之時(shí)，更是把它作為拉動(dòng)內(nèi)需、保GDP增長(zhǎng)的便利手段。1998年為應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)爆發(fā)后造成出口快速下滑、國(guó)內(nèi)消費(fèi)乏力的局面，中央決定通過(guò)制度改革釋放國(guó)內(nèi)住房消費(fèi)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，首次提出了房地產(chǎn)將成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)的設(shè)想；2003年，在房地產(chǎn)市場(chǎng)首次在全國(guó)范圍內(nèi)出現(xiàn)過(guò)熱的情況下，中央“121號(hào)文件”出臺(tái)，明確了房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位。自此，中央在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)上左右為難，結(jié)果是市場(chǎng)越調(diào)越熱，房?jī)r(jià)越調(diào)越高。當(dāng)房?jī)r(jià)于2007年攀高到一般老百姓靠“啃兩代老人”的手段也不能承受的時(shí)候，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)始了自1998以來(lái)第一次市場(chǎng)主導(dǎo)的調(diào)整期?？上В?008年世界金融危機(jī)不期而至。歷史驚人的相似，中國(guó)經(jīng)濟(jì)又面臨著亞洲金融危機(jī)時(shí)出口乏力、內(nèi)需不振的困境，而房地產(chǎn)業(yè)又成為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“救命稻草”。市場(chǎng)之手讓位于政策之手，一系列救市措施使得房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行中的調(diào)整半途而廢，下坡中沖天而起，帶動(dòng)了鋼鐵、水泥等傳統(tǒng)過(guò)剩產(chǎn)業(yè)走出了困境。而負(fù)面效果則是，國(guó)家保增長(zhǎng)的資金和民間資本更多流入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步失血；令人咂舌的房?jī)r(jià)把絕大部分有自住需求的老百姓擋在了市場(chǎng)大門(mén)之外。

事實(shí)上，我們把房地產(chǎn)視為“國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”，就相當(dāng)于把經(jīng)濟(jì)發(fā)展綁在了“房地產(chǎn)”這駕戰(zhàn)車(chē)上，這樣做風(fēng)險(xiǎn)極大：一是房子問(wèn)題是關(guān)系到民生的最大問(wèn)題，不能單純以“經(jīng)濟(jì)”視之追求商業(yè)利益最大化，否則會(huì)國(guó)顧民生而帶來(lái)社會(huì)不穩(wěn)；二是房地產(chǎn)具有明顯的投資和投機(jī)的屬性，具有很大的市場(chǎng)波動(dòng)性，不具備作為“支柱產(chǎn)業(yè)”的基本要求。正因?yàn)檫@兩個(gè)原因，沒(méi)有哪個(gè)國(guó)家敢于把房地產(chǎn)視為“國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”。

其次，房地產(chǎn)是地方政府預(yù)算外收入的主要來(lái)源，這使得地方政府也把房地產(chǎn)當(dāng)做了“支柱產(chǎn)業(yè)”。土地作為全民所有，原先并不在可出售之列，所以土地出讓一直歸人預(yù)算外收入；再加上財(cái)權(quán)事權(quán)不匹配的財(cái)稅分配制度，使得土地財(cái)政成為各級(jí)地方政府的主要抓手。當(dāng)然，一些一、二線城市對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)，不僅僅是財(cái)政收入而已，GDP的增長(zhǎng)也有賴(lài)于斯。如果把房地產(chǎn)這一塊拿掉，很多城市的GDP恐怕要掉個(gè)4成5成都不止。“房地產(chǎn)立市”是很多城市既不愿提及又心知肚明的事實(shí)。這就是“房?jī)r(jià)推高地價(jià)，地價(jià)推高房?jī)r(jià)”背后的主要原因之一。

難怪有地產(chǎn)界的朋友自嘲：“政府才是房地產(chǎn)最大的開(kāi)發(fā)商，他們是莊，我們只是抬莊的小癟三，分一杯羹而已?！边@句看似自嘲的話，道出了中國(guó)房地產(chǎn)的玄機(jī)：由于中央和地方對(duì)房地產(chǎn)不恰當(dāng)?shù)亩ㄎ欢沟谜畬?duì)房地產(chǎn)業(yè)深度依賴(lài)，各路資金摸清楚了政府的“死穴”，從而吃準(zhǔn)了房地產(chǎn)只漲不跌的“定勢(shì)”。這樣就能解釋清楚，為什么面對(duì)自住需求無(wú)法承受的房?jī)r(jià)，2009年各路資金依然瘋狂人市，炒土地、炒樓盤(pán)，更有開(kāi)發(fā)商(其中不乏國(guó)有企業(yè))穩(wěn)穩(wěn)捂盤(pán)，賭定樓盤(pán)更上層樓。

房地產(chǎn)在政策支持下的財(cái)富效應(yīng)，使得浸淫在制造業(yè)數(shù)十年的巨子們?nèi)绾?、格力之屬，也紛紛打起了房地產(chǎn)的主意。畢竟在制造業(yè)辛辛苦苦掙來(lái)的那點(diǎn)微薄利潤(rùn)，和在“國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”里掙快錢(qián)、掙大錢(qián)相比，實(shí)在是不值一提。

對(duì)于很多城市的主政者來(lái)說(shuō)，道理也是一樣的：既然賣(mài)賣(mài)土地、抬抬房?jī)r(jià)，就能帶來(lái)立竿見(jiàn)影的大效益，又何必花那么大的力氣去調(diào)什么結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變什么方式?

但是，為政者不能不心系民生，不能不有戰(zhàn)略思維：高房?jī)r(jià)基本消滅了城市的“中產(chǎn)階級(jí)”，令“中產(chǎn)階級(jí)”按揭買(mǎi)房后一生淪為赤貧，買(mǎi)不起房的“無(wú)產(chǎn)階級(jí)”則是怨聲載道；而高昂的房?jī)r(jià)更是扼殺了城市的創(chuàng)新能力，實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是創(chuàng)新型經(jīng)濟(jì)將逐漸遠(yuǎn)離這些商務(wù)成本、生活成本奇高的城市。創(chuàng)新與活力對(duì)一個(gè)迅速發(fā)展中的城市保持競(jìng)爭(zhēng)力持續(xù)發(fā)展至關(guān)重要，這比高房?jī)r(jià)帶來(lái)GDP和財(cái)政收入短暫的增長(zhǎng)要重要得多。

房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)消耗了中國(guó)太多的社會(huì)成本，吸走了太多的財(cái)富，使得一個(gè)個(gè)城市在一片虛榮中失去了創(chuàng)新的動(dòng)力。我們確實(shí)到了應(yīng)該重新審視房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中地位的時(shí)候了。能夠作為支柱產(chǎn)業(yè)的，必然是那些以科技、創(chuàng)新、勤奮為動(dòng)力，在產(chǎn)業(yè)鏈的各個(gè)節(jié)點(diǎn)中產(chǎn)生較大增值，給大多數(shù)人帶來(lái)價(jià)值和福祉的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)本該是具有明顯民生屬性、適度市場(chǎng)化的行業(yè)；但從目前來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際上已成了一個(gè)遠(yuǎn)離民生、以政策和金融為資源的投資性行業(yè)。如果不從定位上作文章，設(shè)計(jì)出規(guī)范房地產(chǎn)發(fā)展系統(tǒng)性的制度安排，恐怕中央調(diào)控政策最多只是一片止痛片而已。

調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式，當(dāng)從房地產(chǎn)的重新定位開(kāi)始。