近年來中央對(duì)于樓市的調(diào)控進(jìn)行了多次，但多數(shù)情況下都是越調(diào)越高，這是因?yàn)闃鞘惺且粋€(gè)極為復(fù)雜的系統(tǒng)，牽涉到的利益方太多，中央傾向于簡(jiǎn)單地從金融杠桿上調(diào)控，而對(duì)于樓市的供應(yīng)方，卻避重就輕。不過，近期新“國十條”的出臺(tái)卻開始從樓市的核心供應(yīng)上進(jìn)行調(diào)控，這是和以往最大的不同之處。

以往，只要樓市一調(diào)控，開發(fā)商便開始緊縮投資，導(dǎo)致樓市供應(yīng)量減少，市場(chǎng)供應(yīng)量供不應(yīng)求。但此次新“國十條”和以往對(duì)樓市的調(diào)控措施最根本區(qū)別在于從供給的源頭上進(jìn)行了調(diào)控，不僅僅強(qiáng)調(diào)要建設(shè)大量的政策性用房，還強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)商品房的供應(yīng)。具體措施為，一、建立問責(zé)制，對(duì)省級(jí)政府控制房價(jià)不利和建政策性住房不力的，要追究責(zé)任；二，增加土地供應(yīng)，今年包括政策性住房和商品房用地供應(yīng)量將達(dá)到18億平方米的歷史記錄，而去年土地供應(yīng)才3億平方米；三、對(duì)有囤地炒地記錄的企業(yè)限制其資本市場(chǎng)融資和資產(chǎn)重組；四，加快保障性住房建設(shè)；五、對(duì)有囤地炒地記錄的企業(yè)限制其購地和銀行貸款；六、對(duì)囤地企業(yè)征收土地增值稅，讓囤地在未來變得無利可圖；七、打擊捂盤，一次性公開房源；八、規(guī)定地方政府向社會(huì)披露住房用地計(jì)劃和年度供應(yīng)計(jì)劃，加快住房信息系統(tǒng)建設(shè)。

這八項(xiàng)措施，對(duì)土地和住房供應(yīng)可謂招招見血，以往地方政府和地產(chǎn)商合謀抬高土地的行為將被大大限制。估計(jì)，自新政以后，地方政府從土地上獲取的收益將轉(zhuǎn)向以多賣地和敦促開發(fā)商建房以抬高本地GDP為主。對(duì)地方政府來說，今年18億平方米土地的出售已經(jīng)可以足夠保證其財(cái)政收入。此次新政從需求方的調(diào)控措施來說主要為，一是提高首套、二套及多套的首付；二是提高二套和多套的貸款利率；三是嚴(yán)厲打擊異地炒房行為?？梢灶A(yù)見，在如此嚴(yán)厲的增加供給和降低需求雙重措施下，房價(jià)將必然受到抑制，此次調(diào)控的受損方主要為地產(chǎn)商和仍然身在樓市的投機(jī)者。

在樓價(jià)沒有上漲預(yù)期的情況下，開發(fā)商將依然有很高的積極性開發(fā)樓盤，以后囤地和炒地行為將不再持續(xù)，主要因?yàn)橐韵聨c(diǎn)：

1、開發(fā)商手中目前囤積了15億平方米的土地，其中12億平方米是2003年到2008年的低價(jià)土地，以目前的房價(jià)來說，現(xiàn)在開發(fā)依然是暴利。

2、現(xiàn)在地方政府和國土局面臨很大的調(diào)控壓力，主要來自中央政府，如果繼續(xù)囤地，很可能土地被收走，白白損失很大的利益。

3、由于歷史原因，土地款最近才交清，必須開發(fā)才能銷售以回收成本。這一點(diǎn)尤其是對(duì)2009年購入土地的企業(yè)來說更為厲害，因?yàn)楝F(xiàn)在購買土地不像以往，可以拖延交付土地款，現(xiàn)在必須第一個(gè)月付一半，一年內(nèi)付清全部土地款。地產(chǎn)企業(yè)資金壓力很大。

4、現(xiàn)在如果不開發(fā)土地到1／4面積或者項(xiàng)目投資不到1／3，將難以獲得銀行信貸，只能靠自有資金投入。

5、上市地產(chǎn)公司的市場(chǎng)份額占房市銷售的20％以上，大部分企業(yè)都想通過資本市場(chǎng)融資，但如果繼續(xù)囤地，將無法獲得融資資格。對(duì)希望IPO和資產(chǎn)重組進(jìn)入資本市場(chǎng)的企業(yè)來說更是如此。

6、如果繼續(xù)囤地很可能被收土地增值稅，囤地也會(huì)沒有意義。

7、新政之下，未來房價(jià)極有可能兩年內(nèi)無法上漲，囤地不如早建房收回資金。

8、對(duì)大企業(yè)來說，囤地可能影響其下一輪購買土地資格。

正因?yàn)橐陨显?，囤地將變得極為不智，所以開工建房成為必然選擇，那么未來兩年內(nèi)土地開工量將達(dá)到多少?應(yīng)該為15+18=33億平方米，當(dāng)然這是理想狀況，實(shí)際會(huì)低于這個(gè)數(shù)字，但無論如何，最近兩年房地產(chǎn)行業(yè)的開工和投資都將達(dá)到歷史峰值。這主要是因?yàn)槎诜e多年的土地進(jìn)入集體施工和新進(jìn)入的土地同時(shí)進(jìn)人施工階段。