高房?jī)r(jià)綁架了無(wú)數(shù)中國(guó)人的幸福。誰(shuí)是高房?jī)r(jià)的真正推手?誰(shuí)攫取了高房?jī)r(jià)的暴利?中國(guó)的房?jī)r(jià)未來(lái)兩年的走向如何?從房地產(chǎn)市場(chǎng)看，中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)如何?公眾為何因?yàn)樽》繂?wèn)題承受著如此巨大的壓力?這一系列問(wèn)題的根源在哪里?出路又在哪里?本書對(duì)以上問(wèn)題進(jìn)行了系統(tǒng)、深入的研究。本文選編自該書，看專業(yè)人士時(shí)寒冰如何解讀高房?jī)r(jià)。

《向高價(jià)房宣戰(zhàn)》

曹建海著

中信出版社2010.1

定價(jià):29.00元

我所認(rèn)識(shí)的曹建海先生

中國(guó)的互聯(lián)網(wǎng)上把曹建海、我和牛刀并稱為“地產(chǎn)三劍客”，曹建海先生為核心，發(fā)言最為尖銳，最有鋒芒，知識(shí)也更系統(tǒng)、更有深度。建海兄不畏權(quán)貴，直抒胸臆，立場(chǎng)與觀點(diǎn)永遠(yuǎn)都極其鮮明。尤其是在2006年，我與潘石屹、任志強(qiáng)等開(kāi)發(fā)商論戰(zhàn)的過(guò)程中，他挺身而出，出手相助，這種俠義之舉令我至今難忘。

在中央電視臺(tái)證券頻道《投資者故事》節(jié)目和《愿作人民的經(jīng)濟(jì)學(xué)家》專訪中，主持人幾次提到人們把曹建海先生看作經(jīng)濟(jì)學(xué)界的“當(dāng)代魯迅”，這本身就是對(duì)曹建海先生的高度肯定。無(wú)論是面對(duì)高官，還是面對(duì)有著復(fù)雜背景的開(kāi)發(fā)商等既得利益者，他都直言不諱地提出最嚴(yán)厲的批評(píng)，將他建立在民生基礎(chǔ)上的理論體系論述得淋漓盡致。

曹建海先生對(duì)中國(guó)社科院發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》評(píng)價(jià)道:2004年以來(lái)，每?jī)?cè)藍(lán)皮書對(duì)市場(chǎng)的分析和預(yù)測(cè)都是錯(cuò)誤的，“他們是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為主體的房地產(chǎn)業(yè)的積極擁護(hù)者”。他甚至親赴現(xiàn)場(chǎng)與資歷更深、級(jí)別更高的牛鳳瑞研究員、鄒東濤教授激烈辯論，上演了一場(chǎng)舉國(guó)關(guān)注的大論戰(zhàn)，而曹建海先生認(rèn)為，需求方才是市場(chǎng)真正的決定因素，他的觀點(diǎn)獲得了廣大網(wǎng)友一邊倒的支持和好評(píng)。

高房?jī)r(jià)根源、危害及解決之道

高房?jī)r(jià)問(wèn)題，近年來(lái)已經(jīng)成為一個(gè)舉國(guó)關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。當(dāng)許多人爭(zhēng)論房?jī)r(jià)“到底該不該漲”、“漲多少”這類與自身利益息息相關(guān)的問(wèn)題時(shí)，曹建海先生卻突破利益的羈絆，用系統(tǒng)的研究，為公眾打開(kāi)了一扇直擊根源和癥結(jié)的窗。

曹建海先生認(rèn)為:“高房?jī)r(jià)下的房地產(chǎn)業(yè)不僅不能成為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最主要的動(dòng)力，而且必將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)興的最大障礙?！逼湟罁?jù)是:首先，高房?jī)r(jià)損害了居民消費(fèi)福利。在高房?jī)r(jià)下，出現(xiàn)了一些人住不起房甚至租不起房的局面，影響了一批城市年輕人的創(chuàng)業(yè)熱情;在高房?jī)r(jià)下，工人的工資即使上漲，也失去了改善生活的意義，他們不得不拿出其中的一大部分應(yīng)付房?jī)r(jià)或租金的上漲。

許多專家、研究者、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，常常根據(jù)我國(guó)居民收入增長(zhǎng)的速度來(lái)論證高房?jī)r(jià)的合理性，但他們有意無(wú)意地忽略了:民眾收入的提高并不意味著購(gòu)買力的同步提高。因?yàn)?，社?huì)保障的不健全蠶食了民眾相當(dāng)一部分購(gòu)買力，更何況，民眾收入的增長(zhǎng)速度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于房?jī)r(jià)的漲速。

那么，這些年來(lái)，民眾為高房?jī)r(jià)、開(kāi)發(fā)商和地方政府的暴利(前者賣房、后者賣地)付出了多大代價(jià)呢?1998年至2009年，最保守的估計(jì)也超過(guò)10萬(wàn)億元!相當(dāng)于2.5個(gè)“4萬(wàn)億救市計(jì)劃”。倘若這些資金不被既得利益集團(tuán)掠奪，中國(guó)的內(nèi)需何以長(zhǎng)期萎靡不振?

曹建海先生從中國(guó)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的角度，進(jìn)一步論證了其觀點(diǎn)。他認(rèn)為:“高額的房?jī)r(jià)使產(chǎn)業(yè)資本投資其他產(chǎn)業(yè)的收益率下降、風(fēng)險(xiǎn)加大，迫使產(chǎn)業(yè)資本投向利潤(rùn)高、技術(shù)門檻低的房地產(chǎn)業(yè)，或者直接將資本投入樓市，而這將會(huì)造成更大的泡沫。高房?jī)r(jià)推動(dòng)的高工資勢(shì)必推動(dòng)商品價(jià)格的虛高，將使中國(guó)制造業(yè)步香港地區(qū)的后塵，失去國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。即使世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，中國(guó)產(chǎn)品的出口也將失去擴(kuò)張的機(jī)會(huì)?！?/p>

那么，是什么因素在推高中國(guó)的房?jī)r(jià)?

答案是:過(guò)于倚重房地產(chǎn)，商品房一枝獨(dú)秀，形成了牢不可破的壟斷。

在發(fā)達(dá)國(guó)家，開(kāi)發(fā)商供應(yīng)的住房在整個(gè)住房供應(yīng)體系中所占的比例，一般都在25%左右，而保障性住房或者帶有保障性特征的住房，則占比非常高。比如，美國(guó)帶有保障性質(zhì)的住房，占了整個(gè)住房供應(yīng)體系的80%。而在新加坡的整個(gè)住房供應(yīng)體系中，保障性與帶有保障性的房屋占比高達(dá)97%。新加坡政府規(guī)定:占住戶總數(shù)3%的富人由開(kāi)發(fā)商提供住宅，收取很高的土地出讓金，入住后收取高額物業(yè)稅;而對(duì)占住戶總數(shù)80%的中低收入者，提供由政府控制戶型和房?jī)r(jià)的房屋;同時(shí)，對(duì)占住戶總數(shù)8.5%的困難戶，供應(yīng)由政府補(bǔ)貼的60-70平方米的房屋，對(duì)占住戶總數(shù)8.5%的特困戶，出租42平方米左右的房屋，每月僅收十幾新元房租。新加坡設(shè)計(jì)的這種住房體系，既很好地解決了國(guó)民的住房問(wèn)題，也能有效避免房?jī)r(jià)的失控——其實(shí)，在這種大背景下，商品房的漲跌已經(jīng)無(wú)關(guān)大局。

而在當(dāng)今中國(guó)，由于經(jīng)濟(jì)適用房被架空，廉租房許多地方政府沒(méi)有動(dòng)力建，城鎮(zhèn)居民自建房被禁止，導(dǎo)致整個(gè)城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系的90%以上被商品房所占領(lǐng)——商品房占比之高，全世界找不出第二個(gè)。商品房一手遮天，正是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷地位牢不可破，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，民眾為住房問(wèn)題深切憂慮的根源。

一些與既得利益集團(tuán)為伍的學(xué)者認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與近60個(gè)行業(yè)息息相關(guān)，倘若房?jī)r(jià)下跌，將影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，因此，他們喊出了諸如“買房就是愛(ài)國(guó)”這樣的口號(hào)。問(wèn)題在于，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他行業(yè)的拉動(dòng)作用，在房?jī)r(jià)下跌至接近民眾購(gòu)買力的階段，不是體現(xiàn)得更明顯嗎?恰恰是高房?jī)r(jià)導(dǎo)致的購(gòu)買力的下降，嚴(yán)重抑制了房地產(chǎn)的積極作用，使得房地產(chǎn)業(yè)成為民族經(jīng)濟(jì)發(fā)展的障礙。

曹建海先生對(duì)那些荒謬觀點(diǎn)的駁斥非常有力。他認(rèn)為:“我國(guó)各種自建房、集資建房、單位建房的欲望很高，也完全有能力建房;中低收入群體對(duì)于獲得政府保障房的期望很大;農(nóng)村集體宅基地建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房銷售的愿望也很大;地震災(zāi)區(qū)災(zāi)后重建家園的愿望很大。但是由于體制的限制，除災(zāi)后重建外，上述有效住房需求則牢牢地被我國(guó)的土地管理和建設(shè)開(kāi)發(fā)管理體制禁錮了;保障房建設(shè)政策的執(zhí)行則被限定于‘不會(huì)沖擊商品房市場(chǎng)’的原則下，將保障房建于偏遠(yuǎn)地帶，并且定價(jià)水平越來(lái)越接近于商品房?？梢?jiàn)，與其不惜毀壞未來(lái)銀行體系拯救房地產(chǎn)商，不如通過(guò)體制調(diào)整疏導(dǎo)居民住房消費(fèi)的需求，同時(shí)為銀行體系建立房地產(chǎn)信貸危機(jī)的‘防火墻’，于國(guó)于民更為有利。”

曹建海先生一針見(jiàn)血地揭穿了所謂房地產(chǎn)拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的神話。他指出:“從房屋形態(tài)的最終層面看，剔除土地位置引起的價(jià)格差異，商品房和經(jīng)濟(jì)適用房在使用價(jià)值上并無(wú)任何不同，差的是后者不能為地方政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供不勞而獲的暴利。由此看來(lái)，以商品房投資為絕對(duì)主體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)所創(chuàng)造的GDP，本質(zhì)上是通過(guò)排斥居民自建、單位自建、政府保障性住房等形態(tài)而獲得的不當(dāng)?shù)美?，不僅對(duì)城鄉(xiāng)居民消費(fèi)，而且對(duì)農(nóng)工商等經(jīng)濟(jì)實(shí)體發(fā)展，都形成了嚴(yán)重的透支?！?/p>

結(jié)論是，政府應(yīng)大力發(fā)展保障性住房、非盈利性或微利性住房，同時(shí)為開(kāi)放居民自建房、集體土地房屋平等流轉(zhuǎn)等創(chuàng)造條件。這些住房同樣會(huì)拉動(dòng)近60個(gè)行業(yè)的發(fā)展。并且，民眾購(gòu)房的支出大大減少，有利于民眾財(cái)富的積累，當(dāng)然也有利于支持他們?cè)谄渌I(lǐng)域的消費(fèi)。

房地產(chǎn)定位的調(diào)整，不僅有利于民生問(wèn)題的解決，而且，困擾中國(guó)經(jīng)濟(jì)多年的內(nèi)需不振問(wèn)題也將迎刃而解。

投機(jī)盛行的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)

曹建海先生對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究，充分展現(xiàn)出一位專業(yè)研究者嚴(yán)謹(jǐn)?shù)木瘛?/p>

如果說(shuō)商品房一枝獨(dú)秀是推動(dòng)中國(guó)房?jī)r(jià)畸形上漲根源，那么，又是什么力量在推波助瀾?答案是:投機(jī)。

早在2006年，曹建海先生在接受《工人日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)就指出:“中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是中國(guó)最大的倒賣商、皮包商和中間商，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)則是一種沒(méi)有任何社會(huì)價(jià)值的企業(yè)模式，應(yīng)該取消。他們倒賣的是土地、資金、房屋建設(shè)活動(dòng)、成品房屋等。”事實(shí)正是如此。我國(guó)的絕大部分開(kāi)發(fā)商自己并不建房，也不會(huì)建房。在我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條上，規(guī)劃由政府有關(guān)部門做，設(shè)計(jì)由設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)，住房由建筑企業(yè)建造，開(kāi)發(fā)商扮演的只是“中間人”或“皮包商”的角色。在我國(guó)，許多被人當(dāng)作明星吹捧的開(kāi)發(fā)商，不過(guò)是投機(jī)鉆營(yíng)之徒，他們中的一些人通過(guò)購(gòu)買高文憑，豢養(yǎng)職業(yè)文人，編織歪理邪說(shuō)，自抬身價(jià)，欺騙民眾。

開(kāi)發(fā)商作為一個(gè)龐大的投機(jī)群體，其投機(jī)性不僅體現(xiàn)在其功能上，更體現(xiàn)在其自有資金嚴(yán)重不足方面。從資金來(lái)源上來(lái)看，許多開(kāi)發(fā)商的自有資金寥寥無(wú)幾，主要通過(guò)讓建筑企業(yè)墊資(向建筑企業(yè)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)和成本)、預(yù)售房(向購(gòu)房者轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)和成本)、直接貸款或假按揭(向銀行轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)和成本)等方式，來(lái)維持經(jīng)營(yíng)。

曹建海先生通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)，在國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)中并不存在這么多基本上不做任何物質(zhì)勞動(dòng)和增值服務(wù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，美國(guó)最大的四家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都是建筑企業(yè)。他說(shuō):“這些大型建筑開(kāi)發(fā)企業(yè)基于核心能力的要求，也可以把現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)造業(yè)務(wù)外包，保留建筑設(shè)計(jì)、建筑標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量控制、房屋銷售、不動(dòng)產(chǎn)金融等核心業(yè)務(wù)。由于美國(guó)的土地是私有制，建筑開(kāi)發(fā)商不可能從購(gòu)置的土地中發(fā)掘出什么價(jià)值，所以美國(guó)最大的房地產(chǎn)建筑開(kāi)發(fā)企業(yè)每年獲得的利潤(rùn)，拿到中國(guó)只能算是微薄的水平。而中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的組建方案是有問(wèn)題的，我們從中既看不到建筑，更看不到房地產(chǎn)金融。開(kāi)發(fā)公司只賣房子，成為了一個(gè)不折不扣的貿(mào)易公司。”

既然整個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的源頭就是由投機(jī)群體組成的，那么，投機(jī)性購(gòu)房在房?jī)r(jià)上漲中的推波助瀾作用也就不難理解了。

在中國(guó)，投機(jī)性購(gòu)房占據(jù)著相當(dāng)大的比例。《深圳藍(lán)皮書:中國(guó)深圳發(fā)展報(bào)告(2007)》顯示，深圳的投機(jī)性購(gòu)房占到了58.42%。也正因?yàn)檫@一點(diǎn)，每當(dāng)房貸政策收緊，中國(guó)的房?jī)r(jià)就會(huì)下跌，而房貸政策放寬，中國(guó)的房?jī)r(jià)就會(huì)上漲，原因是，前者導(dǎo)致了投機(jī)性購(gòu)房行為受到抑制，而后者則受到鼓勵(lì)。

2009年上半年房?jī)r(jià)的飛漲，充分證明了這一點(diǎn)。誠(chéng)如曹建海先生所言:“由此在各地出現(xiàn)了一些炒家一次購(gòu)買幾十套房子甚至上百套住房的現(xiàn)象，而且都能夠獲得銀行的優(yōu)惠支持，從而在很大程度上推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。這就是目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際狀況。由于二手房市場(chǎng)銷售高度潤(rùn)滑，一手房信貸投放與二手房高度潤(rùn)滑相匹配，就成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)再次火暴的主要助推力量。相比于2007年，這一輪房?jī)r(jià)上漲來(lái)勢(shì)更猛。如果說(shuō)2007年可以稱作房?jī)r(jià)兇猛，這一次簡(jiǎn)直就是瘋狂了。瘋狂的根本原因，就是大規(guī)模的信貸投放。”

中國(guó)房?jī)r(jià)趨勢(shì)和房地產(chǎn)的未來(lái)

既然投機(jī)性是中國(guó)房地產(chǎn)的主流，那么，投機(jī)行為也必然會(huì)影響到未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)。

曹建海先生指出:“我認(rèn)為研究房地產(chǎn)問(wèn)題，應(yīng)主要研究的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系及其價(jià)格，包括作為供給的房屋存量和增量(新竣工房屋和期房)，也包括作為需求的居民家庭支付水平和信貸條件，當(dāng)然對(duì)價(jià)格的研究也非常重要。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的角度看，投資和投機(jī)性購(gòu)房也屬于需求層面，但從社會(huì)角度分析，這些需求實(shí)際上仍然停留在供給層面。例如投機(jī)性購(gòu)房，考慮到其目的在于加價(jià)轉(zhuǎn)售，實(shí)際上屬于房屋的分銷環(huán)節(jié);而房地產(chǎn)投資的實(shí)現(xiàn)手段主要是出租，更接近于房屋的零售環(huán)節(jié)?！?/p>

顯然，投機(jī)性購(gòu)房行為，與自住性購(gòu)房行為有著本質(zhì)的區(qū)別，前者購(gòu)買的房屋，在伺機(jī)涌向市場(chǎng)，一旦人們對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期發(fā)生改變，這些囤積在投機(jī)客手中的房屋，就會(huì)與新建房屋一起投向市場(chǎng)，在瞬間加大市場(chǎng)供給。而就全世界范圍內(nèi)來(lái)看，這種過(guò)程往往與房地產(chǎn)泡沫的破滅過(guò)程相一致。

問(wèn)題是，房?jī)r(jià)泡沫一旦破滅，中國(guó)能夠承受由此帶來(lái)的后果嗎?

對(duì)此，曹建海先生亦有深入研究。他指出:從全世界來(lái)看，很少有地區(qū)，泡沫破裂了還能夠再起來(lái)，唯一的例外，可能就是中國(guó)的香港地區(qū)。香港這個(gè)地方，政府不征稅，主要通過(guò)土地拍賣給開(kāi)發(fā)商來(lái)獲取財(cái)政收入，對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)的放任，使香港地區(qū)擁有了全球最貴的房地產(chǎn)，大部分家庭傾其一生，甚至都買不起一套房屋，只好依靠申請(qǐng)政府的“廉租房”解決居住問(wèn)題。

2008年全球金融危機(jī)，香港的房?jī)r(jià)曾經(jīng)回落40%，但是2009年又上漲了30%，還是遠(yuǎn)沒(méi)達(dá)到2008年回落前的水平。香港的房地產(chǎn)泡沫之所以屢爆不破，主要是因?yàn)檎墓┑啬Ｊ?。我們?nèi)地的房?jī)r(jià)泡沫在2008年初破裂后，在各項(xiàng)政策刺激下彌補(bǔ)了巨大泡沫上漏洞，還開(kāi)始繼續(xù)吹大。形容這種房?jī)r(jià)暴漲最貼切的一個(gè)詞，應(yīng)該是“詐尸”。為什么呢，就因?yàn)楸緛?lái)應(yīng)該是死的，卻又復(fù)活了;但是，因?yàn)槭撬赖模缤磉€是要露出原形的，因?yàn)橹皇且痪摺笆w”。我堅(jiān)信，這個(gè)“尸體”很快還是會(huì)倒下的。

曹建海先生的觀點(diǎn)，在受到開(kāi)發(fā)商等既得利益集團(tuán)抨擊乃至詆毀的同時(shí)，也受到一些專家的呼應(yīng)。2009年初，經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)人民大學(xué)黃衛(wèi)平教授說(shuō):“在這個(gè)世界上凡是靠房地產(chǎn)拉動(dòng)的國(guó)家，結(jié)果沒(méi)有不是崩盤的，世界老大美國(guó)靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)局是崩盤;世界的老二日本靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)局是崩盤;世界經(jīng)濟(jì)中間早已把中國(guó)的房地產(chǎn)列為崩盤之列——凡是這個(gè)地球上靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家結(jié)局都是崩盤，尤其當(dāng)房地產(chǎn)和金融緊密結(jié)合成為一種金融衍生工具時(shí)，不崩盤那簡(jiǎn)直就不是經(jīng)濟(jì)?！?/p>

盡管天量信貸資金的注入，暫時(shí)維持了房?jī)r(jià)的堅(jiān)挺，但是，很難持續(xù)。曹建海先生指出:信貸政策畢竟不能決定一切，因?yàn)樗吘怪皇且粋€(gè)短期宏觀經(jīng)濟(jì)政策。房?jī)r(jià)是否應(yīng)由信貸政策決定呢?從短期上看是，從長(zhǎng)期上看則不是!從長(zhǎng)期看，房?jī)r(jià)水平及其走勢(shì)，是由大多數(shù)城鎮(zhèn)居民的購(gòu)買能力和承受能力決定的。就是說(shuō)，房?jī)r(jià)是否為大多數(shù)消費(fèi)者所能承受，是決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的根本因素。如果普通居民不能承受，那么對(duì)于每月還需付月供的投機(jī)客來(lái)說(shuō)就必然難以高價(jià)轉(zhuǎn)手賣掉。即使他們有機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)賣給其他投機(jī)客，但下游的投機(jī)者則可能成為最后的“埋單者”?？梢?jiàn)，如果大多數(shù)消費(fèi)者都無(wú)力承接現(xiàn)有的房?jī)r(jià)水平，那這種房?jī)r(jià)上漲的局面早晚會(huì)出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。

而且，支撐中國(guó)房?jī)r(jià)的人口紅利正在消失——在渾然不覺(jué)中，中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，并將在2019年出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)折。我們可以透過(guò)每年的《全國(guó)教育事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》看出其中的變化，感知到未來(lái)住房消費(fèi)人群的轉(zhuǎn)折:

2008年與1996年相比，全國(guó)小學(xué)數(shù)量從64.6萬(wàn)所減少到30.09萬(wàn)所，減少了34.51萬(wàn)所，減少一半還多——減少了53.4%!招生人數(shù)，從2524.66萬(wàn)人，下降到1695.72萬(wàn)人，減少了828.94萬(wàn)人;在校生從1996年的13615萬(wàn)人，下降到2008年的10331.51萬(wàn)人，減少3283.49萬(wàn)人。

我國(guó)的人口結(jié)構(gòu)正在發(fā)生在巨大變化。它對(duì)房?jī)r(jià)的影響將是深遠(yuǎn)的。我國(guó)實(shí)行“一胎”政策后出生的孩子，正在替代計(jì)劃生育前出生的人口成為住房的剛性需求者。人口結(jié)構(gòu)的這種變化無(wú)疑將直接影響到人們對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期，而這種預(yù)期又將直接對(duì)人的消費(fèi)、投資行為構(gòu)成影響，并傳導(dǎo)到現(xiàn)實(shí)的房?jī)r(jià)當(dāng)中去。

而且，我國(guó)正在逐漸步入老年社會(huì)，由于社會(huì)保障體系不健全，1980年后出生的獨(dú)生子女一旦成家，將面臨著上養(yǎng)四位老人、下養(yǎng)孩子的雙重負(fù)擔(dān)。這種負(fù)擔(dān)也將對(duì)未來(lái)的住房購(gòu)買力構(gòu)成直接制約。同時(shí)，獨(dú)生子女結(jié)婚后，在未來(lái)某一時(shí)刻也將繼承雙方父母現(xiàn)有的房產(chǎn)，一套自住，其余的一套或多套住房則推向市場(chǎng)。這也將影響未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)。當(dāng)然，80后獨(dú)生子女的住房消費(fèi)觀念也值得關(guān)注。如果他們對(duì)住房品質(zhì)提出更高要求，對(duì)住房更新?lián)Q代(這僅限于有購(gòu)買力的獨(dú)生子女一代)，會(huì)對(duì)高品質(zhì)住房?jī)r(jià)格構(gòu)成支持，其原有住房則推向市場(chǎng)，從而，加劇住房?jī)r(jià)格的分化，即中低價(jià)房比高品質(zhì)住房的價(jià)格更脆弱。

因此，曹建海先生得出的未來(lái)房?jī)r(jià)將大幅下跌的結(jié)論，并非憑空而來(lái)，而是有著系統(tǒng)的理論和完善的數(shù)據(jù)作為支持的。

《向高房?jī)r(jià)宣戰(zhàn)》絕非是一本普通的房地產(chǎn)研究著作，它是一盞讓民眾醒悟的明燈。當(dāng)人們飽受高房?jī)r(jià)之苦，而看不到癥結(jié)、看不到解決方案時(shí)，這本書將解決他們的一系列迷茫。當(dāng)人們從房地產(chǎn)騙局和掠奪鏈條中醒悟過(guò)來(lái)，就可能成為推動(dòng)住房民生問(wèn)題的中堅(jiān)力量。