進(jìn)入2010年以來，房價(jià)急劇上漲的趨勢再次引起社會各界的強(qiáng)烈關(guān)注。2010年3月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.7%，其中新建住宅銷售價(jià)格同比上漲14.2%，新建商品住宅價(jià)格同比上漲15.9%。2010年4月17日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，對房地產(chǎn)信貸政策實(shí)施了嚴(yán)格的準(zhǔn)入政策。

由于房地產(chǎn)與銀行信貸以及宏觀經(jīng)濟(jì)之間存在唇齒相依的關(guān)系，所以我們有必要分析此次房地產(chǎn)新政實(shí)施后對銀行信貸及宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。

收緊開發(fā)貸款:長遠(yuǎn)利好銀行

由于房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款具有高度依賴性(自2006年以來銀行貸款在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中平均占比達(dá)到21%)，收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款便可通過控制銀行對房地產(chǎn)商的資金供給來抑制房價(jià)的過快上漲。

總體上看，此次房地產(chǎn)新政對銀行開發(fā)貸款的影響不大。截至2009年年底，商業(yè)銀行發(fā)放的開發(fā)貸款余額達(dá)到2.52萬億元，占全部貸款余額的6.32%，同比增長29.75%。2009年新增房地產(chǎn)開發(fā)貸5796億元，占各項(xiàng)新增人民幣貸款的6.02%(見圖1)。一方面，自2009年以來，商業(yè)銀行就開始控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放，所以此次政策收緊對銀行房地產(chǎn)貸款增量影響較小。另一方面，相比于按揭貸款，開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)較大，歷年來各家商業(yè)銀行的開發(fā)貸款不良率都高于貸款總額的不良率水平。因此，收緊開發(fā)貸款反而降低了銀行風(fēng)險(xiǎn)，對銀行形成利好。

此外，市場對收緊或者暫停新增開發(fā)貸款是否會引起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況惡化進(jìn)而可能影響存量開發(fā)貸款的資產(chǎn)質(zhì)量表示一定的擔(dān)憂。但是，從上市房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況看，在經(jīng)歷了2009年和2010年第一季度高企的房價(jià)和成交量后，房地產(chǎn)開發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況較好，上市房地產(chǎn)企業(yè)2009年的凈負(fù)債率都大幅下降，因此對房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈不必過分擔(dān)心(見圖3)。

按揭貸款:增量或有回落，質(zhì)量勿需堪憂

相比于房地產(chǎn)開發(fā)貸款，按揭貸款的規(guī)模和影響更大(見圖1、圖2)。截至2009年底，住房個(gè)貸余額達(dá)到4.76萬億元，占全部貸款余額的11.91%，同比增長41%;新增個(gè)人購房貸款1.4萬億元，占新增人民幣貸款的14.5%。在2007年9月出臺“二套房貸”政策之后(二套房貸首付不得低于40%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍)，按揭貸款新增量伴隨著房地產(chǎn)成交量的下降而下降。可以預(yù)見，此次房貸新政之后，房地產(chǎn)市場短期內(nèi)會出現(xiàn)一定程度的調(diào)整，進(jìn)而影響商業(yè)銀行按揭貸款的增量。

從資產(chǎn)質(zhì)量來看，房價(jià)下跌的幅度將會影響銀行按揭貸款的違約率。如果房價(jià)下跌幅度導(dǎo)致抵押房產(chǎn)現(xiàn)值低于貸款余額，客戶就可能違約。2007#12316;2008年我國房價(jià)大幅下跌時(shí)，商業(yè)銀行的按揭貸款違約率并沒有急劇上升，按揭貸款質(zhì)量保存良好。到目前為止，個(gè)人按揭貸款仍然是商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。從銀行了解到的情況看，如果房價(jià)下跌幅度在30%以內(nèi)，按揭貸款的質(zhì)量不會受到太大的影響。

就2010年的情況來看，由于信貸資金供小于求，總體的貸款需求，特別是來自實(shí)體經(jīng)濟(jì)的貸款需求仍然較為強(qiáng)烈(見圖4)。因此，按揭貸款增量略減、增速放緩對總體貸款增量與增速的影響較為有限。商業(yè)銀行也可以靈活調(diào)整零售貸款與對公貸款之間的資產(chǎn)配置來保證全年貸款增量的投放。

房地產(chǎn)新政對房地產(chǎn)投資和宏觀經(jīng)濟(jì)影響有限

以上所做的分析是房貸新政的直接影響。間接來看，則在于房地產(chǎn)新政所導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場調(diào)整可能會影響宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，進(jìn)而全面影響銀行資產(chǎn)質(zhì)量。一方面，代表市場經(jīng)濟(jì)投資意愿的房地產(chǎn)固定投資在總投資中占比較高(自2004年以來占比均值在23%左右)，如果房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整，房地產(chǎn)投資增速可能會減緩。另一方面，由于房地產(chǎn)對上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度較大，房地產(chǎn)的調(diào)整也會對這些行業(yè)造成沖擊。

我們認(rèn)為，今明兩年出現(xiàn)這種情況的可能性較小。由于國務(wù)院決定在2009#12316;2011年通過9000億元住房保障投資來解決約1300萬戶低收入家庭的住房困難問題，因此房地產(chǎn)投資的增速不會降低。而每年3000億元的住房保障投資將有效拉動建材、鋼鐵、建筑、裝修、家電等行業(yè)增長(見圖5)。在這種背景下，預(yù)計(jì)房價(jià)調(diào)整對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響較為有限。

房貸新政目的:抑制投機(jī)性購房、平抑房價(jià)

由于房地產(chǎn)是一個(gè)高杠桿的行業(yè)，信貸政策對房價(jià)和成交量的影響舉足輕重。上一次出臺類似的房貸政策是在2007年9月銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，隨后房地產(chǎn)市場成交量與價(jià)格雙雙陷入調(diào)整狀態(tài)，房地產(chǎn)市場一度低迷。當(dāng)然，這也與當(dāng)時(shí)金融危機(jī)下宏觀經(jīng)濟(jì)走弱有關(guān)。從此次房貸新政出臺的背景來看，國務(wù)院對于調(diào)控房價(jià)下了很大的決心，預(yù)計(jì)房貸新政和隨后的房地產(chǎn)稅收政策都會對房地產(chǎn)市場起到較為明顯的調(diào)控作用。但是我們也要看到，政府調(diào)控房價(jià)的根本目的并不是為了徹底打壓房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，而是為了避免房地產(chǎn)泡沫破裂給實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成更大的損害。

從國外的情況來看，亞洲金融危機(jī)的爆發(fā)、美國次貸危機(jī)，都與信貸擴(kuò)張導(dǎo)致房地產(chǎn)過度消費(fèi)和投資有關(guān)。歷數(shù)數(shù)次金融危機(jī)，根源都在于房地產(chǎn)價(jià)格的崩潰導(dǎo)致銀行資產(chǎn)受損，近而出現(xiàn)銀行危機(jī)和經(jīng)濟(jì)蕭條。因此，我們認(rèn)為，在房地產(chǎn)泡沫破裂之前，控制房價(jià)上漲的幅度，控制投機(jī)性購房，有利于維護(hù)銀行的資產(chǎn)質(zhì)量，也有利于經(jīng)濟(jì)的持久健康發(fā)展。

因此，我們判斷房貸新政之后，房價(jià)會有一定程度的調(diào)整，但資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)劇烈、深度下跌的可能性不大。對銀行而言，短期看可能會在貸款增量和資產(chǎn)質(zhì)量方面遭受一定負(fù)面沖擊，但長期看有利于銀行資產(chǎn)質(zhì)量的穩(wěn)定健康。不過，鑒于此次房地產(chǎn)新政力度之大前所未有，如果房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整的時(shí)間跨度和深度超出預(yù)期，那么銀行的資產(chǎn)質(zhì)量就會受到嚴(yán)重沖擊。后續(xù)政策的出臺和資產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整幅度，需要我們繼續(xù)保持密切關(guān)注和跟蹤。

(作者單位:民生證券研究所)