摘要 當(dāng)前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的居高不下源于需求和供給兩方面的因素:需求方面主要在于投機(jī)性需求和投資性需求，其中，投機(jī)性需求源于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)化過(guò)程中的配套制度不健全，而投資性需求則根本上與收入差距的拉大密切相關(guān);而供給方面則主要源于高地價(jià)和高利潤(rùn)的沖擊，其中，高地價(jià)源于不合理的財(cái)政稅收制度，高利潤(rùn)則根本上與不合理的土地資源占有關(guān)系有關(guān)。顯然，要解決住房問(wèn)題，也就要從上述四個(gè)方面著手。但不幸的是，現(xiàn)代主流經(jīng)濟(jì)學(xué)卻基于倫理自然主義將這種現(xiàn)狀合理化了，從而使得“住者有其屋”這一理想離現(xiàn)代社會(huì)越來(lái)越遠(yuǎn)。

關(guān)鍵詞 房?jī)r(jià);公共品;稅收;收入差距

中圖分類(lèi)號(hào) F293.30 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A 文章編號(hào)1673-0461(2010)03-0044-10

一、前言

我們知道，社會(huì)的進(jìn)步和發(fā)展首先要逐步解決人們的基本需求，而“住”則是基本需求之一;但是，日益嚴(yán)重的收入兩級(jí)化卻使得越來(lái)越多人無(wú)處安身，近年來(lái)尤其明顯。其實(shí)，人類(lèi)在設(shè)計(jì)“住”的技術(shù)方面已經(jīng)取得了突飛猛進(jìn)的進(jìn)步，甚至造房子就如同造彩電一樣容易;然而，國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)卻高得離譜，以致普通大眾只能往“房”興嘆。關(guān)于這一點(diǎn)，我們也可以將內(nèi)地房?jī)r(jià)與臺(tái)灣房?jī)r(jià)作一對(duì)比，因?yàn)榻陙?lái)臺(tái)灣的房?jī)r(jià)也上升很快，從而成了民怨最為集中的領(lǐng)域，最近臺(tái)灣地區(qū)公布的十大民怨之首就是高房?jī)r(jià)。但是，通過(guò)對(duì)比我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)，盡管內(nèi)地的人均收入要比臺(tái)灣地區(qū)的低很多，但內(nèi)地一線城市的房?jī)r(jià)往往比臺(tái)灣地區(qū)絕大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)都要高得多。例如，高雄市、[1]臺(tái)中市的房?jī)r(jià)在2006年只有7800人民幣一平方米左右，這在內(nèi)地簡(jiǎn)直是不可想像的。

一般地，國(guó)際上公認(rèn)的房?jī)r(jià)的“合理的價(jià)格水平”，應(yīng)該是相當(dāng)于每戶(hù)居民3年～6年的平均收入;而且，歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家公民用3年～6年家庭收入所買(mǎi)到的住房，無(wú)論是在面積還是質(zhì)量上與國(guó)內(nèi)的住宅都不可同日而語(yǔ)。一者，人均住房面積要比中國(guó)大得多，如美國(guó)的人均擁有住房在70平方米左右;二者，住房的質(zhì)量比中國(guó)要好得多，歐美大多數(shù)住的是裝修好的獨(dú)立屋(單體別墅)。而且，即使是人口密度和生活費(fèi)用遠(yuǎn)高于中國(guó)的韓國(guó)、日本，其房?jī)r(jià)-收入比也要比中國(guó)低得多。例如，2006年初韓國(guó)的國(guó)土研究院一項(xiàng)調(diào)查比較顯示，韓國(guó)國(guó)民全部收入攢六年即可買(mǎi)房:首都首爾為7.7年，地方大城市為3.8年，中小城市為2.6年;[2]而在北京和上海這些城市，即使收入還算好的白領(lǐng)不吃不喝也要花15年～20年才可以獲得一套還算體面的住房。那么，為什么在當(dāng)前中國(guó)社會(huì)中“住”這一需求如此變得越來(lái)越困難了呢?以致近年來(lái)房?jī)r(jià)的急速上漲已經(jīng)成為籠罩在社會(huì)大眾心頭的巨大陰影。那么，這個(gè)問(wèn)題是如何產(chǎn)生的?

國(guó)內(nèi)一些主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家往往熱衷于從表象的供求關(guān)系來(lái)為高房?jī)r(jià)的現(xiàn)實(shí)提供解釋?zhuān)豢煞裾J(rèn)，實(shí)際的房?jī)r(jià)確實(shí)是由供求決定，盡管一部分需求是由“幻覺(jué)”推動(dòng)的，但問(wèn)題是:現(xiàn)實(shí)的存在難道就是合理的嗎?其實(shí)，即使高房?jī)r(jià)確實(shí)由目前的供求力量決定的，但我們也應(yīng)該去探究這種供求力量是如何產(chǎn)生的;顯然，只要社會(huì)環(huán)境這一敏感性條件發(fā)生稍許的改變，這種供求力量就會(huì)發(fā)生很大的改變，從而影響整個(gè)房?jī)r(jià)的走勢(shì)。從某種程度上講，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)居高不下之現(xiàn)狀根本上與不斷拉大的收入差距密切相關(guān)，正是收入差距的不斷拉大產(chǎn)生了對(duì)住房的畸形需求，住房成了現(xiàn)代社會(huì)的奢侈品，甚至成為身份和地位的標(biāo)志。但不幸的是，現(xiàn)代主流經(jīng)濟(jì)學(xué)往往不去分析這種現(xiàn)狀的不合理性，不去探究形成這種現(xiàn)狀背后的社會(huì)因素，卻基于倫理自然主義和倫理實(shí)證主義而這種現(xiàn)狀合理化。那么，我們又怎樣去認(rèn)識(shí)目前的房?jī)r(jià)問(wèn)題呢?

一般地，我們不能混淆制度的設(shè)立原則和個(gè)人在特殊環(huán)境中的行動(dòng)原則:一者，制度設(shè)立也不是對(duì)現(xiàn)實(shí)的承認(rèn)，而是緩和問(wèn)題和矛盾;二者，制度設(shè)立不是一個(gè)技術(shù)問(wèn)題，而是具有規(guī)范性。事實(shí)上，對(duì)諸如社會(huì)制度等任何公共領(lǐng)域事務(wù)的分析往往需要采取從本質(zhì)到現(xiàn)象的研究路線。[3]例如，就房地產(chǎn)的研究而言，首先，探究住房的本質(zhì)特質(zhì)及其要求，從而為房地產(chǎn)制度改革提供參照方向;其次，實(shí)證和描述房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，從而對(duì)房市的現(xiàn)實(shí)條件及其危害有較為清楚的認(rèn)知;再次，剖析房地產(chǎn)現(xiàn)狀的產(chǎn)生原因，從而揭示房地產(chǎn)現(xiàn)狀的制度的、文化的、歷史的等因素;最后，探索房地產(chǎn)制度的改革途徑，從而要對(duì)改進(jìn)措施的合理性和可行性進(jìn)行權(quán)衡。不幸的是，盡管住房本來(lái)是社會(huì)大眾的基本生活必需品，住房問(wèn)題的解決也屬于制度問(wèn)題，但是，各國(guó)政府卻把它當(dāng)成個(gè)人事務(wù)而交由市場(chǎng)來(lái)解決;同時(shí)，各界政府又通過(guò)土地轉(zhuǎn)讓金以及各種稅費(fèi)方式從房地產(chǎn)業(yè)中吸取大量的財(cái)政收入，從而不但違背稅賦的支付能力原則，而且也使得“住者有其屋”這一理想離現(xiàn)代社會(huì)越來(lái)越遠(yuǎn)。本文基于從本質(zhì)到現(xiàn)象的研究路線對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)高房?jī)r(jià)問(wèn)題作一深入而系統(tǒng)的剖析。

二、國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)居高不下的需求原因

要探究現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)以及形成原因，我們首先要對(duì)供求結(jié)構(gòu)進(jìn)行剖析;其中，根本上要分析需求因素，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的供給相對(duì)固定。顯然，在房?jī)r(jià)非理性狂飆過(guò)程中，支持房?jī)r(jià)走高的有三種需求力量:一是居民的自住性需求，二是富人的投資性需求，三是炒家的投機(jī)性需求;其中，前兩者為真實(shí)需求，影響房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期走勢(shì)，而后者則是虛擬需求，對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生短期需求。為此，這里對(duì)這三個(gè)因素逐一加以解析。

首先投機(jī)性需求主要影響房?jī)r(jià)的短期波動(dòng)，而不會(huì)使房?jī)r(jià)長(zhǎng)期維持在高位。一般地，市場(chǎng)有效運(yùn)作的一個(gè)基本條件是信息完善和對(duì)稱(chēng)，在信息不對(duì)稱(chēng)的情況下，那些擁有信息這就可能通過(guò)種種的虛假信息而誤導(dǎo)人們的預(yù)期;顯然，房產(chǎn)是一個(gè)信息極不完善和對(duì)稱(chēng)的市場(chǎng)，那些掌握信息的房地產(chǎn)大鱷以及中介們就會(huì)利用人們的恐慌心理人為地制造住房供不應(yīng)求的緊張氛圍以牟取超額利潤(rùn)。特別是，由于在住房的供給受到制約的情況下，有關(guān)住房緊張之類(lèi)虛假信息比較容易誤導(dǎo)人們的房?jī)r(jià)預(yù)期，從而人為地引起房?jī)r(jià)的不正常上漲;這就是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)需求，這種需求引起的房市波動(dòng)也反映在近來(lái)年房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本現(xiàn)狀中。既然投機(jī)性需求是炒家利用房市中的不對(duì)稱(chēng)信息而制造的，它對(duì)房地產(chǎn)以及整個(gè)經(jīng)濟(jì)的影響是負(fù)面的，那么，政府及相關(guān)職能部門(mén)就可以且應(yīng)該采取某些措施來(lái)抑制這種需求。

那么，如何抑制投機(jī)性需求呢?除了逐漸完善市場(chǎng)機(jī)制外，一個(gè)短期有效的基本思路就是增加投機(jī)的成本，為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)設(shè)置障礙，其基本措施就是提高房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)、交易稅費(fèi)(如營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等)。事實(shí)上，近年來(lái)政府采取的一系列政策都是針對(duì)這一問(wèn)題，如提高二手房轉(zhuǎn)手的稅費(fèi)，且產(chǎn)權(quán)期限越短的二手房在轉(zhuǎn)手時(shí)須交納的稅費(fèi)越高，等等。當(dāng)然，高額的交易稅費(fèi)所產(chǎn)生的效果是雙面的:一方面抑制了房產(chǎn)的投機(jī)性需求，另一方面也增加了房產(chǎn)正常交易的成本，從而會(huì)降低了房產(chǎn)資源的配置效率。顯然，正是由于先前多種稅費(fèi)項(xiàng)目的推出，使得房?jī)r(jià)逐漸回穩(wěn)。問(wèn)題是，既然投機(jī)性需求主要影響短期的房?jī)r(jià)，那么，當(dāng)由投機(jī)性需求產(chǎn)生的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期破除之后，衍生出的反向預(yù)期效應(yīng)將會(huì)使得房?jī)r(jià)迅速下跌;而且，經(jīng)過(guò)幾次的向上和向下預(yù)期效應(yīng)的反復(fù)，房?jī)r(jià)一般會(huì)達(dá)到其理性的水平。事實(shí)上，在發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，房市波動(dòng)規(guī)律體現(xiàn)得異常明顯;然而，國(guó)內(nèi)房市雖然已經(jīng)經(jīng)歷1年多的休整期，但迄今的房?jī)r(jià)還沒(méi)有形成快速下降以調(diào)整到理性?xún)r(jià)位的局面。那么，為什么近年來(lái)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲快下跌慢呢?這就要考慮維持高房?jī)r(jià)的其他兩類(lèi)真實(shí)性需求。

其次，真實(shí)性需求主要影響房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期趨勢(shì)，而不會(huì)造成房?jī)r(jià)短期的劇烈變動(dòng)。一般來(lái)說(shuō)，在房?jī)r(jià)下降過(guò)程中阻礙房?jī)r(jià)下跌的“抗跌”力量往往在于居民對(duì)房子的真實(shí)需求，這就是房地產(chǎn)中的所謂“不對(duì)稱(chēng)原理”:炒家的投機(jī)行為產(chǎn)生房?jī)r(jià)的峰值，而居民的購(gòu)買(mǎi)力產(chǎn)生房?jī)r(jià)的“抗跌值”。事實(shí)上，任何商品價(jià)格的長(zhǎng)期上漲都跟供求有關(guān)，而房地產(chǎn)中土地的有限性制約了住房的供給，因而房?jī)r(jià)上漲的直接原因在于其巨大需求，這是住房市場(chǎng)面臨的真實(shí)需求。問(wèn)題是，在人均收入水平還如此低下的當(dāng)前中國(guó)社會(huì)為何有如此大的住房需求呢?這就需要對(duì)住房產(chǎn)生真實(shí)需求的兩方面進(jìn)行分析。一者，就一般居民的自住性需求而言，它主要與城市人口的膨脹以及可支配收入的變化有關(guān);二者，就富人的投資性需求而言，它主要與房地產(chǎn)作為投資品的成本-收益以及可支配收入有關(guān)。那么，這兩方面的需求是如何影響當(dāng)前的國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的呢?這里進(jìn)一步作一剖析。

一者，就一般居民的自主性需求而言，它并不是造成國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)高居不下的主要原因。其一，盡管?chē)?guó)內(nèi)城市人口在不斷膨脹，但城市的擴(kuò)容速度要更大，住房供給-人口比更高;其二，盡管?chē)?guó)人的可支配收入在最佳，但國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)收入比卻在節(jié)節(jié)攀升。事實(shí)上，目前全國(guó)大部分大中城市房?jī)r(jià)收入比超過(guò)國(guó)際合理標(biāo)準(zhǔn)的上限6倍，其中北京、上海、廣州、深圳、南京等城市都超過(guò)了10倍甚至更高。下表顯示了北京、上海、廣州和深圳這四個(gè)城市近年來(lái)房?jī)r(jià)收入比的變化趨勢(shì)，而且，這個(gè)數(shù)字很大程度上是被低估了:其一，中國(guó)房?jī)r(jià)的高峰期在2007年，而在很多城市，2007年后的房?jī)r(jià)比2006年還要再漲20%～50%;其二，房?jī)r(jià)的計(jì)算基礎(chǔ)是新房，2005年后新房越來(lái)越偏僻，而市中心的二手房的價(jià)格要高得多且更抗跌。

表1.幾個(gè)主要城市的房?jī)r(jià)-收入比[4]

注:家庭收入按一家三口年收入之和算，房?jī)r(jià)按90平方的市場(chǎng)總價(jià)算。

二者，就富人的投資性需求而言，它是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的主要因素。事實(shí)上，高漲的住房需求必然就涉及到房市資金問(wèn)題，而巨額的房市資金則主要來(lái)自不斷高漲的儲(chǔ)蓄，這種儲(chǔ)蓄主要來(lái)自富裕階層;那么，在一個(gè)平均收入如此低的社會(huì)中為什么會(huì)有如此多的富人、如此巨大的儲(chǔ)蓄呢?顯然，這又與不斷拉大的收入差距有關(guān)，也即房?jī)r(jià)的高漲與當(dāng)前不斷拉大的收入差距密切相關(guān)。試想，如果中國(guó)人的購(gòu)房能力都集中在1/10乃至1/20的富人手中，那么房?jī)r(jià)會(huì)是怎樣的水平呢?正是因?yàn)榇罅康纳鐣?huì)資金集中在富人手中，他們可以同時(shí)甚至長(zhǎng)久地持有多套住房，而其他低收入者則得不到遮體之所。而且，由于當(dāng)前國(guó)內(nèi)非常不成熟的住房制度，如一直沒(méi)有房地產(chǎn)稅等，使得這些富人持有大量房產(chǎn)的成本非常低;而在房?jī)r(jià)普遍看漲的情況下，他們轉(zhuǎn)而把房地產(chǎn)動(dòng)作投資品而非消費(fèi)品，從而產(chǎn)生了大量的投資性需求。

顯然，正是由于收入差距的不斷拉大，國(guó)內(nèi)的住房需求也呈現(xiàn)出明顯的結(jié)構(gòu)型。事實(shí)上，當(dāng)前的房?jī)r(jià)劇漲并不是全面性的，而主要集中在大中城市;在一些城市房?jī)r(jià)成倍地上漲的同時(shí)，全國(guó)房?jī)r(jià)2004年2005年和2006年上漲只是9.7%、7.6%和5.6%，這是就住房需求的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的反差呢?其實(shí)，房屋本身存在明顯的外部性，人們不僅關(guān)心自己家庭的外觀，也會(huì)關(guān)心整個(gè)街區(qū)的觀瞻，關(guān)心整個(gè)地區(qū)的地理人文;因此，即使某小區(qū)內(nèi)的環(huán)境再怎樣優(yōu)美、設(shè)施再怎樣完善，但如果整個(gè)地域的環(huán)境和設(shè)施很差，那么，人們對(duì)它的需求也會(huì)下降。譬如，當(dāng)前廣州很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)都開(kāi)發(fā)了一些較為成熟的樓盤(pán)或小區(qū)，但還是提高不了人們對(duì)它的需求;目前，深圳、廣州、北京、上海這些城市中那些房?jī)r(jià)下跌的樓盤(pán)也主要在城郊以及較遠(yuǎn)的農(nóng)村。究其原因，當(dāng)前住房需求的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題的根源就在于，中國(guó)小城市或農(nóng)郊地區(qū)的住居環(huán)境、交通設(shè)施與大中城市相差太遠(yuǎn)了;而之所以如此差的根本原因在于那些地方太窮了，這又是收入分配兩極化造成的惡果。正因如此，在城市土地資源如此稀缺的情況下，只要收入分配問(wèn)題得不到解決，城鄉(xiāng)之間就會(huì)呈現(xiàn)出反差極大的二元結(jié)構(gòu)，城市住房也就必然會(huì)不斷上漲，從而也就永遠(yuǎn)不可能實(shí)現(xiàn)“住者有其屋”。

那么，如何抑制投資性需求呢?顯然，根本的措施是要促進(jìn)收入分配的平等，但這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)是漫長(zhǎng)的;而短期內(nèi)具有可操作性的現(xiàn)實(shí)思路則是增加投資的成本，為房地產(chǎn)持有設(shè)置障礙，其基本措施就是提高房地產(chǎn)的持有稅費(fèi)。譬如，可以對(duì)房地產(chǎn)征收土地使用稅:物業(yè)說(shuō)是按照住房面積征收的，并且實(shí)行累進(jìn)制的稅率;或者，實(shí)行國(guó)際通行的物業(yè)說(shuō)，物業(yè)說(shuō)是按照房產(chǎn)價(jià)值征收的，并且實(shí)行累進(jìn)制的稅率國(guó)家。顯然，由于占有的土地和房產(chǎn)越多，就需要繳納越多房地產(chǎn)稅，因而富人將更愿意將資金投資在其他能夠帶來(lái)回報(bào)的地方，而不是消費(fèi)在只有支出而沒(méi)有回報(bào)的地產(chǎn)上。當(dāng)然，還可以同時(shí)規(guī)定，在一定使用面積和房產(chǎn)價(jià)值之下的自住房減免持有稅，以鼓勵(lì)自住性購(gòu)房需求，并有助于進(jìn)一步維護(hù)弱勢(shì)者利益。顯然，這種物業(yè)稅政策也有利于社會(huì)公平和合理配置房地產(chǎn)資源，因?yàn)榉康禺a(chǎn)資源本身具有強(qiáng)烈的稀缺性，而物產(chǎn)稅有助于防止這種公共性稀缺資源的閑置和濫用。

關(guān)于收入分配對(duì)房?jī)r(jià)的影響，我們也可以從其他國(guó)家及地區(qū)的經(jīng)歷中窺見(jiàn)一斑。例如，日本在1980年以前的基尼系數(shù)穩(wěn)定在0.26左右，但在1983年以后收入分配開(kāi)始惡化，在1991年日本的基尼系數(shù)達(dá)到了0.38，而房地產(chǎn)價(jià)格也處于歷史峰值;同樣，香港一直是世界上基尼系數(shù)最高的經(jīng)濟(jì)體之一，其基尼系數(shù)似乎很少低過(guò)0.5的，其地產(chǎn)達(dá)到峰值的1997年也是基尼系數(shù)地高峰期0.53。當(dāng)然，如果收入差距持續(xù)存在，那么，房?jī)r(jià)就缺乏社會(huì)大眾的真實(shí)購(gòu)買(mǎi)基礎(chǔ)，從而必然會(huì):或者房?jī)r(jià)普遍下跌，或者呈現(xiàn)明顯的二元結(jié)構(gòu)。譬如，隨著經(jīng)濟(jì)“泡沫破滅”，日本的房?jī)r(jià)從峰值開(kāi)始崩潰而下，下跌幅度達(dá)到了40%;同樣，香港的房?jī)r(jià)在金融危機(jī)后3年內(nèi)整體性跌去了70%，美國(guó)的房?jī)r(jià)在次貸危機(jī)以來(lái)已經(jīng)從峰值已經(jīng)下跌了40%以上。當(dāng)然，在中國(guó)這種地域廣大而收入很不平均的社會(huì)，大城市的房?jī)r(jià)會(huì)受到富裕階層強(qiáng)大購(gòu)買(mǎi)力的支撐，從而在短期內(nèi)很難降下來(lái)，這是像北京、上海、廣州以及其他省會(huì)城市房?jī)r(jià)持續(xù)高漲的基礎(chǔ)。

最后，需要作一解釋的是，既然收入差距的拉大是10多年來(lái)的基本趨勢(shì)，那么，為什么房?jī)r(jià)高漲在近幾年突然凸現(xiàn)，或者，住房需求為何集中在這段時(shí)期?這就需要對(duì)近年來(lái)一系列的社會(huì)制度安排作一整體性的分析，因?yàn)橛绊懽》啃枨蟮牟恢皇鞘杖脒@單一要素，而與其他社會(huì)制度安排密切相關(guān);在某種程度上，某些欠周全考慮的社會(huì)制度改革極大地影響了當(dāng)前的住房需求，從而推高了房?jī)r(jià)。譬如，20世紀(jì)末21世紀(jì)初的住房市場(chǎng)化改革就極大地抬高了各階層對(duì)住房的需求:一方面，那些獲得極其低廉之福利分房的往往是那些既得利益者，他們有財(cái)有勢(shì)，在房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中不但有能力并且積極購(gòu)買(mǎi)第二、三套住房;另一方面，那些沒(méi)有享受到福利分房好處的往往是那些無(wú)才無(wú)勢(shì)的弱勢(shì)者或者踏入工作不久者，由于實(shí)物住房的取消而面臨著住無(wú)定所的不穩(wěn)定狀態(tài)，因而會(huì)產(chǎn)生了在短期內(nèi)被動(dòng)購(gòu)房需求。此外，諸如大學(xué)生從的就業(yè)制度改革也會(huì)影響住房需求問(wèn)題，因?yàn)樵谑袌?chǎng)自主擇業(yè)的情形下，就業(yè)單位越來(lái)越不會(huì)提供甚至是臨時(shí)性的住宿安排，這使得大學(xué)生一畢業(yè)就面臨著巨大的住房壓力，這些都產(chǎn)生了短期的住房集中需求。

可見(jiàn)，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)之所以不斷高漲，需求方面主要是由炒家的投機(jī)和富人的投資這兩者誘發(fā)的。關(guān)于這一點(diǎn)，我們只要選擇一些新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)作一簡(jiǎn)單調(diào)查就行了:那些售罄的樓盤(pán)有幾家住在里面?因此，要解決當(dāng)前房市的畸形需求問(wèn)題，也就要基于投機(jī)性需求和投資性需求作一有針對(duì)性的探索。一般地，投機(jī)性需求源于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)化過(guò)程中的配套制度不健全，而投資性需求則根本上與收入差距的拉大密切相關(guān)。顯然，兩者都有賴(lài)于政府發(fā)揮其積極有效的引導(dǎo)作用:前者要求政府及其相應(yīng)的行業(yè)協(xié)會(huì)等社會(huì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行信息披露，有效地引導(dǎo)社會(huì)大眾的住房需求，以防止某些人利用私密性信息來(lái)牟取高額利以，防止房市短期的跌宕起伏;后者要求根本上解決收入分配和房地產(chǎn)制度問(wèn)題，使得住房需求在社會(huì)中更為平均，以防止富裕者通過(guò)占有大量房產(chǎn)造成的供求緊張，防止房市長(zhǎng)期的高居不下。而且，針對(duì)這兩者在特定時(shí)期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的主次地位，政府也可以采取某些相繼抉擇的稅收政策:物業(yè)稅和流轉(zhuǎn)說(shuō);其中，物業(yè)稅主要是為了抑制投資性需求，防止房?jī)r(jià)長(zhǎng)期居高不下;流轉(zhuǎn)稅則主要是為了抑制投機(jī)性需求，防止房?jī)r(jià)短期劇烈波動(dòng)。

三、國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)居高不下的供給原因

上面對(duì)房市的剖析主要基于需求的角度，這里轉(zhuǎn)而從供給的角度再作一分析。事實(shí)上，當(dāng)前房?jī)r(jià)之所以如此高昂在很大程度上也與供給沖擊密切相關(guān)，而制約供給的因素很大程度上在于成本。一般地，關(guān)于當(dāng)前住房問(wèn)題的現(xiàn)狀，我們可以作兩方面的拷問(wèn):一是，這個(gè)社會(huì)的土地已經(jīng)緊張得無(wú)大眾的立錐之地了嗎?顯然不是。二是，難道住房不能像一般必需品那樣成為人人都具有的嗎?當(dāng)然可以。事實(shí)上，在人類(lèi)建筑技術(shù)已經(jīng)如此高超的現(xiàn)代社會(huì)，任何國(guó)家都有能力建造出滿(mǎn)足絕大多數(shù)百姓居住的房子;而且，住房的建筑成本已經(jīng)下降到如此低廉的程度，絕大多數(shù)百姓也完全可以買(mǎi)得起這樣的房子。然而，即使在建房能力還非常落后的北美殖民初期，當(dāng)時(shí)的宅地法讓任何自由民都可以通過(guò)勞動(dòng)而占有一定面積的宅基地，從而使當(dāng)時(shí)幾乎所有的美國(guó)平民都實(shí)現(xiàn)了“住者有其屋”;那么，為什么以前曾經(jīng)解決的住房問(wèn)題到了現(xiàn)代社會(huì)、其他一些國(guó)家或地區(qū)容易解決的住房問(wèn)題到了當(dāng)前國(guó)內(nèi)社會(huì)，卻變成了絕大多數(shù)社會(huì)大眾一直夢(mèng)寐而不得求的奢侈物了呢?顯然，除了當(dāng)前市場(chǎng)信息的混亂所滋生的虛假需求引起房?jī)r(jià)非正常上漲外，更主要在于當(dāng)前相關(guān)社會(huì)制度推高了住房的成本，從而對(duì)住房供給產(chǎn)生了巨大沖擊，以致產(chǎn)生了房市的“滯脹”情形:高房?jī)r(jià)和高閑置率。那么，是何種因素導(dǎo)致住房有如此高的成本呢?這又要剖析住房的成本結(jié)構(gòu)。

一般地，構(gòu)成房?jī)r(jià)的主要因素有這樣三個(gè)方面:一是建筑成本，二是土地價(jià)格，三是利潤(rùn)和租金;就國(guó)內(nèi)的情勢(shì)而言，主要在于后兩個(gè)因素:地價(jià)和利潤(rùn)。 盡管迄今為止，房地產(chǎn)行業(yè)的成本結(jié)構(gòu)由于種種原因還一直無(wú)法為社會(huì)精確所知，但也形成一般性認(rèn)知:國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)中三分之一是地價(jià)費(fèi)，三分之一是關(guān)系疏通費(fèi)，而三分之一是利潤(rùn)和成本。例如，全國(guó)政協(xié)委員、恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席許家印在全國(guó)政協(xié)會(huì)議上就指出，當(dāng)前構(gòu)成我國(guó)房?jī)r(jià)的五種成本中，建筑成本、房企管理成本相對(duì)穩(wěn)定，而地價(jià)、稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)著三大塊約占房?jī)r(jià)總成本的70%～80%;其中，土地成本約占20%～30%，120多項(xiàng)稅費(fèi)占30%～40%，另外就是企業(yè)利潤(rùn)。[5]再如，原全國(guó)人大常委會(huì)副委員長(zhǎng)成思危提供了類(lèi)似的數(shù)據(jù):在房?jī)r(jià)中，房子土地和建筑成本占50%，政府稅費(fèi)占20%，開(kāi)發(fā)商占30%;而且，這30%里有一部分，也就是行賄的費(fèi)用。[6]此外，據(jù)合富輝煌市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)資料，盡管2008年廣州的樓面地價(jià)已經(jīng)比2007年下降了38%，但市中心六區(qū)的平均地價(jià)成本依舊達(dá)到3，656元/m2，而地價(jià)以外的建安、財(cái)務(wù)、稅收、營(yíng)銷(xiāo)等成本支出大致在4，000元/m2以上，這意味著中心六區(qū)的高層住宅開(kāi)發(fā)成本已經(jīng)達(dá)到8，000元/m2左右;在這種情況下，開(kāi)發(fā)商就不得不開(kāi)發(fā)那些提升項(xiàng)目的檔次，以更頂級(jí)的豪宅來(lái)“陪襯”更金貴的土地，以至一般百姓更加買(mǎi)不起房。[7]因此，基于房?jī)r(jià)的成本結(jié)構(gòu)以及相互比重關(guān)系，我們可以對(duì)高房?jī)r(jià)的根源進(jìn)行深入探究。

首先，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)暴富行業(yè)，這幾乎已經(jīng)得到了社會(huì)的公認(rèn)。這也可從兩個(gè)方面得到反映:其一，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商幾年內(nèi)的資產(chǎn)迅猛增長(zhǎng)，以致富豪如此密集地集中在房地產(chǎn)業(yè)成為全球范圍的一個(gè)獨(dú)特景觀;其二，正是存在如此大的利潤(rùn)空間，以致在房?jī)r(jià)如此波動(dòng)的情況下大多數(shù)房地產(chǎn)商依然可以穩(wěn)如泰山。這里舉筆者近兩年來(lái)追蹤觀察的兩個(gè)樓盤(pán)例子。一是位于廣州海珠區(qū)琶洲的雅郡花園及其后期的世界會(huì)展城:其售價(jià)從2006年的6，000元/米2一路飆升2007年底的17，000元/米2，市場(chǎng)甚至炒作到19，000元/米2;后來(lái)開(kāi)始回落到2008年底則下落到9，500元/米2，但在2009年4月的某一天又重新從10，000元/米2一下調(diào)整到15，000元/米2。試想，如果沒(méi)有巨大的利潤(rùn)空間，能夠經(jīng)受得起如此巨大的價(jià)格波動(dòng)嗎?二是廣州海珠區(qū)濱江東路的陽(yáng)光海岸，其2008年的標(biāo)價(jià)是31，000元/米2，不過(guò)，由于當(dāng)時(shí)房市低迷而宣稱(chēng)購(gòu)樓有8折優(yōu)惠，但2009年4月后由于房市好轉(zhuǎn)而馬上將售價(jià)提高到了35，000元/米2?；ㄙM(fèi)人們畢生心血的房產(chǎn)價(jià)格之波動(dòng)就如同買(mǎi)青菜蘿卜那樣隨意嗎?一般地，房地產(chǎn)商是不會(huì)虧本買(mǎi)樓的，8折優(yōu)惠與其原價(jià)以后之間就相差了近7，000元/米2，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)商每平方至少有7，000元以上的利潤(rùn)空間，更不要說(shuō)隨后的漲價(jià)使這個(gè)空間更擴(kuò)大到了10，000元。

當(dāng)然，最近一些“學(xué)者”配合房地產(chǎn)商的利益需要，將房?jī)r(jià)的大幅波動(dòng)歸咎于投資者和投機(jī)者的炒作所致，而房地產(chǎn)商實(shí)際上并沒(méi)有從中獲得多高利潤(rùn);但是，如果我們從一手售價(jià)調(diào)整和二手價(jià)調(diào)整之間的先后關(guān)系作一調(diào)查就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這種說(shuō)辭基本上是“無(wú)稽之談”。我們還是來(lái)看兩個(gè)例子。一還是世界會(huì)展城的例子:在開(kāi)發(fā)商將售價(jià)一天之內(nèi)調(diào)整近5，000元/米2之前，雅君花園非別墅類(lèi)房屋的二手價(jià)一般在7，800元～9，000元/米2之間;但是，在開(kāi)發(fā)商調(diào)整一手價(jià)后，很多二手業(yè)主馬上出現(xiàn)了返價(jià)，二手價(jià)逐漸攀升沒(méi)多久就上升到了9，000元～12，000元/米2，近來(lái)甚至進(jìn)一步飆漲到了11，000元～14，000元/米2。問(wèn)業(yè)主為何出現(xiàn)返價(jià)以及價(jià)格變化如此之大，一個(gè)基本的回答是:一手房都已經(jīng)15，000了元/米2，二手房怎能不漲呢?二是廣州海珠新港西的江南新苑:開(kāi)發(fā)商2005年左右開(kāi)發(fā)的一期售價(jià)是5，000元～7，000元/米2左右，2006年底開(kāi)發(fā)的二期是9，000元～11，000元/米2，此后在2007下半年到2008全年房市低迷時(shí)期開(kāi)始停建，2009年上半年開(kāi)始建第三期，9月開(kāi)盤(pán)后的直接標(biāo)價(jià)就是17，000元/米2;在此之前二手房?jī)r(jià)格在9，000元～10，000元/米2左右，但自開(kāi)發(fā)商公布其17，000元/米2的新房?jī)r(jià)后，二手價(jià)馬上上漲到13，000元～15，000元。從這些數(shù)據(jù)關(guān)系中，我們就很容易認(rèn)清誰(shuí)是推動(dòng)房?jī)r(jià)的始作俑者了。

關(guān)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)，我們也可以通過(guò)對(duì)比來(lái)加以認(rèn)識(shí)。事實(shí)上，按照國(guó)際上的“行規(guī)”，商品住房建造的利潤(rùn)率一般都在3%～5%左右，中國(guó)工業(yè)產(chǎn)品的平均利潤(rùn)率也長(zhǎng)期在10%以下徘徊，因而中國(guó)商品住房的利潤(rùn)水平也不應(yīng)該高過(guò)10%。然而，從全國(guó)城鎮(zhèn)的平均住宅建造成本來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商建房每平方米成本只有21，56.8元，但到2007年底，全國(guó)城鎮(zhèn)商品住房的平均房?jī)r(jià)每平方米4，000元左右，利潤(rùn)率近50%。[8]那么，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)為何能夠取得如此高額的利潤(rùn)呢?顯然，這根本上在于，房地產(chǎn)業(yè)本身是(天然)壟斷性的，但改革的政策卻將這些既屬緊缺性資源又屬人類(lèi)基本需求的物品推給市場(chǎng)解決;而且，受市場(chǎng)原教旨主義的思維支配下，這些房地產(chǎn)商極力生產(chǎn)那些收益高而只能滿(mǎn)足部分富人需要的物品。一般地，本屬所有人的土地在社會(huì)大眾間的分配必然會(huì)變得越來(lái)越不平衡，大量的土地集中在少數(shù)人手中，從而造成了人為的土地供求關(guān)系;而且，土地越集中，這種供求關(guān)系就越激烈，土地的占有者也就越可以操縱土地的供給以獲利。正因如此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上就形成了地位極端不對(duì)稱(chēng)的供求結(jié)構(gòu)，從而造成了極不均等的利益分配關(guān)系。

其次，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)政府行為失當(dāng)?shù)男袠I(yè)，這幾乎也已經(jīng)得到了社會(huì)的公認(rèn)。事實(shí)上，除利潤(rùn)之外的另兩個(gè)導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的因素都反映出，當(dāng)前的一系列政策存在著嚴(yán)重的問(wèn)題，它們非但不利于住房問(wèn)題的解決，反而強(qiáng)化了住房的困難，抬高了房?jī)r(jià)。其一，就關(guān)系疏通費(fèi)而言，這反映出當(dāng)前社會(huì)制度是很不完善的，也正是不完善的管制造成了大量的尋租成本和內(nèi)生交易費(fèi)用，這些最終都要由普通社會(huì)大眾來(lái)承擔(dān)，從而人為造成了當(dāng)前這種高昂房?jī)r(jià);其二，就地價(jià)費(fèi)而言，在政府壟斷土地的情況下，這些費(fèi)用都納入了政府的口袋，成為財(cái)政收入的重要來(lái)源，而這些費(fèi)用最終都被轉(zhuǎn)嫁到作為消費(fèi)者的社會(huì)大眾身上，也即，一般社會(huì)大眾成為了財(cái)產(chǎn)收入的主要來(lái)源。事實(shí)上，越是大型城市，越是在繁華地段，土地成本在項(xiàng)目總成本中所占的比重就越高;例如，在北京最繁華地段，土地的成本可能占到總成本的70%，從而出現(xiàn)所謂“面粉價(jià)格比面包價(jià)格貴”的現(xiàn)象。2008年工商聯(lián)在北京、上海、廣州、深圳、青島、西安、成都、蘇州和呼和浩特9個(gè)城市，選取62個(gè)不同規(guī)模、不同所有制的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的81個(gè)項(xiàng)目就“房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用”進(jìn)行了深入調(diào)查和分析研究，并向全國(guó)政協(xié)十一屆二次會(huì)議遞交了《關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的調(diào)研報(bào)告》的書(shū)面報(bào)告。報(bào)告指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，土地成本占直接成本的比例最高達(dá)到58.2%;在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總費(fèi)用支出中，大約一半(49.42%)流向政府;開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總銷(xiāo)售收入中，政府份額占37.36%;同時(shí)，房地產(chǎn)稅費(fèi)偏高并且呈逐漸增加趨勢(shì)。[9]

因此，從某種意義上說(shuō)，土地財(cái)政是推動(dòng)房?jī)r(jià)不斷高企的主要因素。據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心一份報(bào)告顯示，土地出讓金、房地產(chǎn)相關(guān)稅收占地方預(yù)算的40%，而土地出讓金凈收入在一些地方政府的預(yù)算外收入中甚至達(dá)到了60%以上。除了地價(jià)外，不斷高企的房地產(chǎn)稅費(fèi)也使得房?jī)r(jià)居高不下。例如，重慶市2007年房地產(chǎn)稅費(fèi)收入400余億元，占全市財(cái)政收入的50.8%;鄭州市2007年前三季度房地產(chǎn)和建筑安裝行業(yè)稅收收入40.6億元，占全市稅收總量48.6%。從三個(gè)一線城市來(lái)看，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中流向政府份額最高的上海為65%，隨后的北京為48%，最低的廣州也達(dá)到了47%。[10]顯然，這些費(fèi)用最終都要那些具有住房剛性需求的社會(huì)大眾承擔(dān)。要知道，既然作為“衣食住行”的住房本身是一般百姓的社會(huì)必需品，那么，作為體現(xiàn)社會(huì)分配正義和補(bǔ)償正義的工具，政府的稅收就不應(yīng)該主要來(lái)自這些基本生活品;事實(shí)上，低收入的廣大社會(huì)大眾在其必需品的住房上間接負(fù)擔(dān)了如此高昂的稅賦，這顯然違反了稅賦的負(fù)擔(dān)能力原則。

那么，為什么各級(jí)政府都熱衷于從地價(jià)中獲取財(cái)政收入呢?這主要在于:其一，由于住房是人們的基本需求，因而這種稅賦收入比較穩(wěn)定且有保障;其二，由于住房購(gòu)買(mǎi)具有實(shí)名的特點(diǎn)，從而征收起來(lái)也比較方便、易行。正是由于受這種思維的支配，在土地如此緊張而本地居民住房還沒(méi)有解決的情況下，一些地方政府的官員就極力邀請(qǐng)外地居民來(lái)購(gòu)地買(mǎi)房，以房地產(chǎn)價(jià)格的高漲來(lái)推動(dòng)本地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。譬如，在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)，盡管本市還有很多居民沒(méi)有任何住房，但一些地方政府為了刺激房市就可意地推出了購(gòu)房入戶(hù)等政策;相反，在房地產(chǎn)市場(chǎng)高漲時(shí)，則把這一切都視為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必然結(jié)果，是經(jīng)濟(jì)繁榮的表現(xiàn)。顯然，這些做法與現(xiàn)代社會(huì)對(duì)社會(huì)正義的認(rèn)知是背道而馳的，也根本不是以人為本的政策。

可見(jiàn)，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商之所以不愿意調(diào)低房?jī)r(jià)，供給方面主要是由土地成本和高額利潤(rùn)這兩者推動(dòng)的;現(xiàn)代社會(huì)之所以離“住者有其屋”的理想越來(lái)越遠(yuǎn)，關(guān)鍵就在于現(xiàn)代社會(huì)的相關(guān)政策出了問(wèn)題，缺乏對(duì)民生的足夠重視。顯然，要解決住房問(wèn)題，一是合理控制企業(yè)的高額利潤(rùn)，二是改變地方政府的短視行為。一方面，國(guó)家要完善房地產(chǎn)稅費(fèi)體系，取消大部分不合理稅費(fèi)，將土地出讓中的短期利益和局部利益讓給大眾;另一方面，如果要依靠市場(chǎng)機(jī)制來(lái)保證住房供求的效率，那么政府也應(yīng)實(shí)行專(zhuān)款專(zhuān)用原則，將源于土地的財(cái)政收入用于住房方面。顯然，后者又可以有兩條實(shí)施措施:一是按照人頭原則發(fā)放“房屋券”，使得每一個(gè)居民可以享受土地增值的紅利，這是基于共享的普遍原則;二是大肆興建廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，使得那些弱勢(shì)群體也有自己的生活空間，這是基于人本的特殊原則。當(dāng)然，每一措施的具體實(shí)施都會(huì)遇到現(xiàn)實(shí)的困難，但是，只要理念和方向正確，同時(shí)本著腳踏實(shí)地的精神，那么，住房問(wèn)題就可以不斷朝解決的方向發(fā)展。

四、如何理解房?jī)r(jià)現(xiàn)狀與住房本質(zhì)的背離

上面從供求兩方面對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的現(xiàn)實(shí)情形作了較為系統(tǒng)的剖析，并探討了影響供求背后的社會(huì)因素;那么，上述分析又可以給我們以怎樣的啟發(fā)呢?由此又應(yīng)該采取何種政策呢?其實(shí)，房?jī)r(jià)問(wèn)題是當(dāng)前國(guó)內(nèi)乃至整個(gè)世界所關(guān)注的主要話(huà)題，因?yàn)檫@是民怨集中之所在。不幸的是，盡管這些現(xiàn)實(shí)是如此明顯，絕大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家都可以看到這些現(xiàn)象，但是，迄今為止卻鮮有經(jīng)濟(jì)學(xué)家提出有針對(duì)性的有效政策，相反，絕大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家都熱衷于從供求角度來(lái)預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，如早先不是有經(jīng)濟(jì)學(xué)家就因不斷看漲房?jī)r(jià)甚至還為之打賭嗎?那么，為什么這些經(jīng)濟(jì)學(xué)家不努力去解決問(wèn)題而僅僅想預(yù)測(cè)現(xiàn)象呢?其一，這涉及到對(duì)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的根本目的和基本路線之認(rèn)知:是為了描述現(xiàn)狀還是改造它以符合人類(lèi)的需要或理想?是為了解釋現(xiàn)實(shí)還是發(fā)現(xiàn)問(wèn)題?是局限于“是什么”的實(shí)證分析還是把“是什么”和“應(yīng)該是什么”結(jié)合起來(lái)的綜合分析?一般來(lái)說(shuō)，作為一門(mén)社會(huì)科學(xué)，經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究根本上不是對(duì)現(xiàn)狀的描述或?qū)嵶C，而是發(fā)現(xiàn)其中的問(wèn)題，分析現(xiàn)狀也是為了提高我們的認(rèn)識(shí)以尋求可操作性的改革路徑;不幸的是，新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)以降的主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家卻越來(lái)越把經(jīng)濟(jì)學(xué)是為一門(mén)解釋性的學(xué)科，并在倫理實(shí)證主義的支配下為現(xiàn)實(shí)辯護(hù)。其二，這也與現(xiàn)代主流經(jīng)濟(jì)學(xué)者的基本理念有關(guān)，他們崇尚市場(chǎng)機(jī)制，認(rèn)為市場(chǎng)可以更好地解決問(wèn)題，因而將自己的使命定位于如何解釋市場(chǎng)的發(fā)展。在某種意義上講，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)之所以不斷高漲，正是與國(guó)內(nèi)那些“主流”經(jīng)濟(jì)學(xué)家的推波助瀾分不開(kāi)的:他們往往熱衷于從供求平衡來(lái)為不斷高漲的房?jī)r(jià)進(jìn)行辯護(hù)，并基于市場(chǎng)原教旨主義而崇尚以市場(chǎng)機(jī)制來(lái)解決住房問(wèn)題。

當(dāng)然，這些經(jīng)濟(jì)學(xué)家之所以采取這種分析方式，推崇這種政策主張，也是與新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)所內(nèi)在的自然主義思維密切相關(guān)。正是基于自然主義思維，新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)采取供求或博弈的均衡分析方法，分析社會(huì)制度相對(duì)完善且既定下的個(gè)人理性行為，從而成為一門(mén)解釋性和描述性的學(xué)說(shuō)。顯然，這種學(xué)說(shuō)割裂了“是什么”的實(shí)然分析與“應(yīng)該是什么的規(guī)范分析”，從而無(wú)法發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題;不過(guò)，主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家們又不甘心局限于解釋這一層面的，而是試圖對(duì)社會(huì)實(shí)踐施加影響。為此，它采取的基本思路就是，將實(shí)證分析與自然主義相結(jié)合而形成得倫理自然主義或倫理實(shí)證主義，從而不僅可以合理化實(shí)證結(jié)果，也有助于維護(hù)現(xiàn)實(shí)制度和既得利益。問(wèn)題是，存在是否一定合理?如果存在就是合理的話(huà)，顯然也就沒(méi)有社會(huì)科學(xué)研究者存在的需要;相反，如果存在的并非就是合理的，那么就應(yīng)該探究何謂合理的。而合理性的理解在于這種存在是否能夠提高人類(lèi)社會(huì)的福祉，是否符合人類(lèi)社會(huì)創(chuàng)造這一事物的原初目的，從而要揭示事物的本質(zhì)?；谶@一思路，要對(duì)房?jī)r(jià)現(xiàn)狀作正確的理解，就需要探究住房的本質(zhì)特征。

顯然，當(dāng)前大多數(shù)主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家往往都熱衷于通過(guò)計(jì)量實(shí)證來(lái)描述房地產(chǎn)價(jià)格的現(xiàn)狀以及預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的發(fā)展，卻甚少深入到供求背后去探究產(chǎn)生這種現(xiàn)狀的一系列因素，從而也很少去探索改變房?jī)r(jià)不斷上漲這一現(xiàn)狀的社會(huì)條件。之所以如此，又在于他們采用新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論并在新自由主義的思維下來(lái)分析房?jī)r(jià)問(wèn)題，也于他們對(duì)房地產(chǎn)這一行業(yè)的性質(zhì)之認(rèn)識(shí)有關(guān)，同時(shí)，也涉及到他們對(duì)整個(gè)人類(lèi)的發(fā)展之認(rèn)識(shí)。那么，如何認(rèn)識(shí)住房問(wèn)題的本質(zhì)特征呢?顯然，長(zhǎng)期以來(lái)流行著兩種錯(cuò)誤的觀點(diǎn)，這里通過(guò)對(duì)這些錯(cuò)誤觀點(diǎn)的剖析來(lái)揭示住房的本質(zhì)。

一者，住房因具有保值性而被當(dāng)成投資品，以致CPI就不將房?jī)r(jià)因素納入其中;而且，這種觀點(diǎn)在當(dāng)前國(guó)內(nèi)社會(huì)尤其流行，大量的理財(cái)顧問(wèn)都會(huì)鼓吹買(mǎi)房置業(yè)是重要的理財(cái)途徑。問(wèn)題是，住房果真是諸如黃金、股票等一樣的投資品嗎?事實(shí)上，住房本身的價(jià)值在于使用，而且使用過(guò)程中會(huì)不斷耗損和折舊，從而是一個(gè)典型的消費(fèi)品;特別是，按照我國(guó)的現(xiàn)行法律，住宅的使用年限只有50或70年，這更突出了它的消費(fèi)特性。那么，為什么在當(dāng)前國(guó)內(nèi)社會(huì)住房會(huì)被當(dāng)作黃金那樣的投資品來(lái)購(gòu)買(mǎi)、以致出現(xiàn)普遍緊缺和大量閑置并存的情形呢?這也如黃金一樣:一方面被富人們大量窖藏，另一方面卻由于緊缺而價(jià)格高漲。一般地，住房在國(guó)內(nèi)被視為投資品的主要原因有這樣幾個(gè):一是在國(guó)內(nèi)各類(lèi)消費(fèi)品的價(jià)格不斷升降起伏的情況下，住房?jī)r(jià)格相對(duì)穩(wěn)定且有上升的趨勢(shì);二是關(guān)于國(guó)內(nèi)財(cái)富大量集中在少數(shù)人手中，他們又尋找不到其他多元化的投資途徑;三是國(guó)內(nèi)一系列法制助長(zhǎng)了這種投資或投機(jī)現(xiàn)象，包括土地的拍賣(mài)制度、住房的售賣(mài)制度、購(gòu)房的貸款制度以及房地產(chǎn)的稅收制度等等。實(shí)際上，在美國(guó)等西方國(guó)家，住房相對(duì)收入來(lái)說(shuō)非常便宜，為什么那些富豪們沒(méi)有壟斷購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)以囤積牟利呢?關(guān)鍵在于，這些國(guó)家存在一系列的法律來(lái)弱化這種消費(fèi)品被當(dāng)作投資品的傾向。而且，為什么政府不對(duì)黃金等物品被用作投資進(jìn)行限制，而要限制對(duì)住房的限制呢?關(guān)鍵住房大量被投機(jī)或投資后就會(huì)影響人們的基本生活，它是人們的基本消費(fèi)品。

我們知道，衣食住行本身就是人類(lèi)的基本需求，從而往往被視為現(xiàn)代社會(huì)的個(gè)人基本權(quán)利，因而現(xiàn)代政府往往會(huì)努力加以保障。一方面，現(xiàn)代政府存在的一個(gè)基本基礎(chǔ)就是要保障人們基本生存的維持，這是衣食的需求;因此，當(dāng)衣食遇到緊缺的時(shí)候，絕大多數(shù)現(xiàn)代政府都會(huì)進(jìn)行干涉甚至管制以保障絕大多數(shù)人的基本需求，國(guó)家法律也會(huì)對(duì)基本消費(fèi)品的囤積現(xiàn)象進(jìn)行遏制和打擊以保障社會(huì)秩序的穩(wěn)定。事實(shí)上，在出現(xiàn)糧食危機(jī)和爆發(fā)戰(zhàn)爭(zhēng)的年代，幾乎所有的政府都會(huì)努力取締糧食的囤積居奇行為。另一方面，現(xiàn)代政府存在的另一基本基礎(chǔ)就是要保障社會(huì)基本交通的通暢，這是行的需求;因此，絕大多數(shù)政府都會(huì)努力完善城市的基本公共交通，即是由私人投資的交通在使用上也會(huì)受到政府的監(jiān)管和限制。事實(shí)上，盡管在美國(guó)內(nèi)戰(zhàn)時(shí)期成為了鐵路巨頭的范德比爾為了收購(gòu)紐約市中心可以切斷了他所擁有的鐵路和紐約市場(chǎng)中心的聯(lián)系，并以“難道我不能對(duì)我自己的東西做我想做的事?”來(lái)回應(yīng)公眾的抗議;但是，在現(xiàn)代社會(huì)中，這種損害社會(huì)基本需求的“財(cái)產(chǎn)權(quán)利”已經(jīng)越來(lái)越得不到大眾的認(rèn)可，從而也日益受到法律的限制。不幸的是，當(dāng)前國(guó)內(nèi)社會(huì)卻將住房當(dāng)成可以被隨意占用和使用的投資品，因而當(dāng)社會(huì)大眾對(duì)住房問(wèn)題日益滋生出越來(lái)越強(qiáng)烈的不滿(mǎn)和憤恨之時(shí)，一些地產(chǎn)大亨可以“理直氣壯”地公開(kāi)鼓吹對(duì)房地產(chǎn)的“倒賣(mài)”;而且，各地政府還往往充耳不聞甚至還在為虎作倀，一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家更是為之提供“存在即合理”的理論支持。

二者，住房因具有爭(zhēng)奪性和排他性而往往被視為私人物品，以致住房供給往往被視為屬于私人品范疇;相應(yīng)地，現(xiàn)代國(guó)家基本上是實(shí)行由市場(chǎng)來(lái)加以調(diào)節(jié)的政策，在當(dāng)前國(guó)內(nèi)更是如此。問(wèn)題是，住房果真僅僅是私人品嗎?事實(shí)上，加爾布雷思很早就曾敏銳地指出，住房問(wèn)題與教育問(wèn)題等并沒(méi)有多大區(qū)別，他寫(xiě)道:“美國(guó)住宅業(yè)的能力或者效率可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于那些貧民窟大部分已經(jīng)消失、最低清潔和舒適標(biāo)準(zhǔn)高于美國(guó)的國(guó)家——斯堪的納維亞國(guó)家、荷蘭或英國(guó)(的大部分)。正如這些國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)所表明和我們所了解的那樣，住宅也只有與大量復(fù)雜、成本昂貴的公共服務(wù)結(jié)合在一起才能夠運(yùn)行良好。這些公共服務(wù)包括開(kāi)發(fā)前的地塊采購(gòu)和清理、良好的周邊環(huán)境和城市規(guī)劃、有效并執(zhí)行良好的小區(qū)規(guī)劃、給予住宅營(yíng)造業(yè)者和業(yè)主的各種融資和其他幫助、為這個(gè)因其性質(zhì)而科研力量不足的行業(yè)提供的政府資助的研究和建筑設(shè)計(jì)服務(wù)，以及面向低收入家庭的政府直接投資或資助的公共住宅。住宅質(zhì)量并非取決于住宅業(yè)本身，而是取決于對(duì)相關(guān)和支持部門(mén)的投資”。[11]既然教育作為公共品已成為社會(huì)的共識(shí)，它的提供主要不是通過(guò)市場(chǎng)交易;住房這種商品也不能完全經(jīng)由市場(chǎng)交易，相反，它具有非常強(qiáng)的公共品特性。其實(shí)，由于資源的豐富，美國(guó)社會(huì)的公民要比其他社會(huì)的公民資源分配的初始起點(diǎn)上更為平均或平等，但為什么在短短的200多年時(shí)間內(nèi)，住宅問(wèn)題似乎比西歐、北歐國(guó)家還更為嚴(yán)重呢?其關(guān)鍵就在于，由新教徒構(gòu)成的美國(guó)社會(huì)更加崇尚市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，從而更熱衷于把住房問(wèn)題推給市場(chǎng)來(lái)解決。

我們知道，既然住房和教育和投票等都屬于個(gè)人基本權(quán)利，那么，社會(huì)的發(fā)展首先就要盡可能地滿(mǎn)足所有人民的此類(lèi)需求;即使現(xiàn)實(shí)情形還沒(méi)有滿(mǎn)有所有人住居的條件，但當(dāng)政者也必須有這種理念。事實(shí)上，只有堅(jiān)持這種理念，人類(lèi)社會(huì)才能不斷接近“住者有其屋”的理想;否則，如果因?yàn)闂l件的不滿(mǎn)足而放棄這種責(zé)任，或者將住房需求完全交付市場(chǎng)來(lái)配置，那么，必然會(huì)離“住者有其屋”這一理想越來(lái)越遠(yuǎn)。而且，盡管長(zhǎng)期以來(lái)住房問(wèn)題都沒(méi)有被納入個(gè)人基本權(quán)利范疇，但隨著社會(huì)的進(jìn)步，這種基本權(quán)利也越來(lái)越得到重視。事實(shí)上，個(gè)人基本權(quán)利本身就是隨著社會(huì)的發(fā)展而在不斷擴(kuò)展，人們的應(yīng)得權(quán)利也應(yīng)該與社會(huì)的財(cái)富增長(zhǎng)同向乃至同比例發(fā)展，以致在現(xiàn)代國(guó)家中免予匱乏和保障安全已經(jīng)逐漸包含在基本人權(quán)的范疇之內(nèi);因此，就像人的生存權(quán)等權(quán)利一樣，獲得住房本身也已經(jīng)越來(lái)越成為人類(lèi)的基本權(quán)利，因?yàn)橐姹仨氂袟碇亍?當(dāng)前，住房問(wèn)題之所以成了社會(huì)大眾最關(guān)心的問(wèn)題，并成為影響當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要問(wèn)題，關(guān)鍵也正是在于對(duì)住房問(wèn)題的本質(zhì)缺乏了解，住房被等同于一般消費(fèi)品而被過(guò)度市場(chǎng)化了。其實(shí)，盡管現(xiàn)代主流經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為在市場(chǎng)機(jī)制的作用下，資源可以獲得最有效的利用，這是科斯中性定理所表達(dá)的;但是，在人類(lèi)社會(huì)中，每個(gè)人的效用本來(lái)就是不同的，出價(jià)高的人僅僅是那些具有高度需求的人，而不意味著它能夠使同樣的資源創(chuàng)造出最大的收益。其實(shí)，維塞爾很早就區(qū)分交換價(jià)值和使用價(jià)值:使用價(jià)值單純地決定于效用，而交換價(jià)值還決定于購(gòu)買(mǎi)力，是衡量效用和購(gòu)買(mǎi)力的結(jié)合;并且指出，“在商業(yè)界里，只要社會(huì)的財(cái)物供應(yīng)還掌握在那些想要從中牟利并為自己的服務(wù)取得報(bào)酬的企業(yè)家手里，成為最高原則的就是交換價(jià)值而不是效用”，因而“生產(chǎn)出來(lái)的不是那些可能有最大效用的東西，而是人們需要付出最高價(jià)錢(qián)的東西;財(cái)富上的差別愈大，生產(chǎn)上的矛盾也愈顯著。它給浪蕩公子和饕餮之徒提供奢侈品，而對(duì)貧苦不幸的人的需要卻充耳不聞”。[12]正因如此，盡管土地資源是非常有限的，但它為不同的人所占有往往會(huì)導(dǎo)向不同的用途:貧窮者將會(huì)蓋經(jīng)濟(jì)適用房，而富裕者則可能用來(lái)蓋豪宅、建車(chē)庫(kù)或圍花園;顯然，盡管作為基本生活品的住房主要是弱勢(shì)者的需求，但一旦土地集中在少數(shù)富人手中，這種需求就難以得到滿(mǎn)足了。特別是，純粹市場(chǎng)行為絕對(duì)不會(huì)為擴(kuò)大社會(huì)效用而生產(chǎn)，而是生產(chǎn)那些更具收益的產(chǎn)品;正是由于土地資源分配的極端不平衡，國(guó)內(nèi)一些房地產(chǎn)大鱷就公開(kāi)宣揚(yáng)，他們只蓋富人住的豪宅，也應(yīng)該只有富裕者才能買(mǎi)得起房。

可見(jiàn)，盡管流行的觀點(diǎn)往往將住房視為一般的私人物品，并主張應(yīng)由市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)供求，但實(shí)際上，這種觀點(diǎn)顯然存在偏誤。其一，就住房的物品屬性而言，住房本身是現(xiàn)代社會(huì)中個(gè)體生存的基本生活必需品，具有公共品的特性，從而不能簡(jiǎn)單地放任市場(chǎng)機(jī)制來(lái)加以配置，市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)的只是那些奢侈性的部分住房需求;其二，就住房的權(quán)利認(rèn)識(shí)而言，個(gè)人基本權(quán)利隨社會(huì)的發(fā)展而擴(kuò)展，與社會(huì)的財(cái)富增長(zhǎng)應(yīng)同向乃至同比例發(fā)展，不幸的是，隨著現(xiàn)代生產(chǎn)力的高度發(fā)展，人類(lèi)社會(huì)的物質(zhì)需求不斷獲得滿(mǎn)足;與此形成鮮明對(duì)照的是，在當(dāng)前絕大多數(shù)國(guó)家中，廣大的普通大眾盡管辛勤勞作了一生，但最后卻連穩(wěn)定的安棲之所這樣一個(gè)基本要求都往往無(wú)法滿(mǎn)足，這是為什么呢?顯然，這就意味著我們的相關(guān)政策出了問(wèn)題。當(dāng)然，作為社會(huì)必需品的住房首先是弱勢(shì)者的需求，他們?cè)诋a(chǎn)生需求之后就要推動(dòng)制度性變遷;但是，由于他們是弱勢(shì)者而不具有這種主導(dǎo)制度變遷的力量，因而制度變遷往往又是那些所謂的精英階層(知識(shí)精英或官僚精英)來(lái)主動(dòng)供給的。顯然，精英階層要替代那些真正的需求主體來(lái)進(jìn)行制度供給，就必須對(duì)人們的需求有切實(shí)的認(rèn)識(shí)。就當(dāng)前而言，普通社會(huì)大眾的住房權(quán)利如果得不到基本的保障，那么就不僅影響個(gè)人生活，更會(huì)影響社會(huì)穩(wěn)定;例如，廣州市市長(zhǎng)張廣寧就說(shuō)，“住房不僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是一個(gè)政治問(wèn)題”。事實(shí)上，盡管市場(chǎng)體制是歐美住房配置的主要手段，但市場(chǎng)體制卻未能滿(mǎn)足社會(huì)的最低標(biāo)準(zhǔn)，也未能產(chǎn)生有效率的住房數(shù)量;因此，歐美各國(guó)以及各級(jí)政府都試圖通過(guò)一系列公共政策來(lái)對(duì)住房進(jìn)行干預(yù)，都將“保證每個(gè)家庭在自己財(cái)力范圍內(nèi)擁有一個(gè)體面的家”作為基本目標(biāo)。

五、尾論

當(dāng)前國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)已經(jīng)高到了一般民眾望洋興嘆的地步，連行為金融學(xué)創(chuàng)始人、耶魯大學(xué)教授羅伯特#8226;席勒最近也指出，迪拜危機(jī)的出現(xiàn)對(duì)于世界其他大城市出現(xiàn)的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超國(guó)際水平的情況具有警示作用;并強(qiáng)調(diào)用幾十年乃至上百年的收入去買(mǎi)一套住房根本上就是非理性的，而這種非理性行為則是建立在房?jī)r(jià)還會(huì)漲這一幻覺(jué)之上的。 正因如此，很多有識(shí)之士都在反思房地產(chǎn)泡沫的危險(xiǎn)，迪拜危機(jī)的爆發(fā)使得國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議也終于做出了抑制投機(jī)性購(gòu)房的決定。然而，有相當(dāng)一部分“主流”經(jīng)濟(jì)學(xué)家卻不主張抑制房?jī)r(jià)，其提出的理由五花八門(mén);但是，所有這些主張的最終結(jié)果都是使一般民眾更加買(mǎi)不起住房。

第一個(gè)流行觀點(diǎn)是高房?jī)r(jià)有助于維護(hù)窮人利益。理由是:富人的住宅面積是窮人的很多倍，如果繼續(xù)保持低房?jī)r(jià)，那么，富人就會(huì)搭窮人的便車(chē)，最后就成了實(shí)質(zhì)窮人在“補(bǔ)貼”富人;因此，如果維持高房?jī)r(jià)，就可以防止這種搭便車(chē)現(xiàn)象的發(fā)生。問(wèn)題是，在2002年之前，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)相對(duì)較低時(shí)，也沒(méi)有發(fā)現(xiàn)富人為了搭便車(chē)而大肆占有房屋的情形，當(dāng)時(shí)富人買(mǎi)房的熱情遠(yuǎn)低于當(dāng)前;同時(shí)，西方社會(huì)的房?jī)r(jià)曾長(zhǎng)期維持相對(duì)較低而穩(wěn)定的狀態(tài)，但也沒(méi)有出現(xiàn)這些經(jīng)濟(jì)學(xué)家所成的這種搭便車(chē)情形。根據(jù)希勒所編制的關(guān)于中美房?jī)r(jià)在過(guò)去一百年的變化指數(shù):在過(guò)去一百年中國(guó)和美國(guó)的房?jī)r(jià)都沒(méi)有發(fā)生明顯的變化，但是，在最近十年或十五年，無(wú)論是美國(guó)還是中國(guó)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出非常神奇的直線上升。[13]與此同時(shí)，盡管當(dāng)前房?jī)r(jià)在不斷上漲，但把房?jī)r(jià)當(dāng)作投資品或投機(jī)品的需求卻在不斷上升，從而出現(xiàn)了富人搭“房?jī)r(jià)上漲”之便車(chē)的情況;事實(shí)上，在房?jī)r(jià)不斷波動(dòng)和上漲過(guò)程中，房市已經(jīng)蛻變成了財(cái)富再分配的賭博場(chǎng)所，而在這方面富人則占盡了優(yōu)勢(shì)，從而成了最終的受益者。當(dāng)然，一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家也主張，在維護(hù)高房?jī)r(jià)的同時(shí)在政策上把從富人身上多收的錢(qián)反過(guò)來(lái)補(bǔ)貼窮人;但問(wèn)題是，我們又通過(guò)怎樣的措施來(lái)確保從富人身上的收來(lái)的錢(qián)用到窮人身上?或許我們可以將土地財(cái)政建立成專(zhuān)用于窮人住房補(bǔ)貼的住房資金，或者用于建設(shè)廉租房;但問(wèn)題是，這些經(jīng)濟(jì)學(xué)家在鼓吹高房?jī)r(jià)的同時(shí)有多少人真正去考慮這些“補(bǔ)貼”的實(shí)施問(wèn)題，即使考慮，在當(dāng)前的體制下又如何保證它得以貫徹呢?如果沒(méi)有細(xì)致地考慮相應(yīng)的制度安排就岌岌乎鼓噪高房?jī)r(jià)，那么，最終的結(jié)果必然是房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，而普通大眾的處境則日益困頓。

第二個(gè)流行觀點(diǎn)將高房?jī)r(jià)歸咎于相關(guān)領(lǐng)域沒(méi)有實(shí)行完全市場(chǎng)化。理由是:因?yàn)橥恋氐阮I(lǐng)域沒(méi)有市場(chǎng)化和私有化，導(dǎo)致住房供應(yīng)因受到了土地的制約而房?jī)r(jià)高漲;因此，這些經(jīng)濟(jì)學(xué)家為當(dāng)前住房問(wèn)題開(kāi)出處方往往都不是在住房制度上下功夫，而是鼓吹放棄耕地保護(hù)法規(guī)以及土地私有化等。問(wèn)題是，在沒(méi)有完善法律制約的情況下，強(qiáng)勢(shì)者就會(huì)充分利用一切優(yōu)勢(shì)來(lái)占有和使用資源，最終導(dǎo)致社會(huì)發(fā)展必然出現(xiàn)依靠資源投入粗放型特征;因此，如果沒(méi)有耕地紅線的存在，住宅土地的開(kāi)發(fā)必然是粗放式的，從而也必然能會(huì)像其他能源一樣在很短時(shí)間內(nèi)被耗竭掉。而且，在缺乏耕地保護(hù)的情況下，土地必然會(huì)出現(xiàn)重新的分配，而再分配的最終均衡必然是基于社會(huì)力量的對(duì)比;因此，土地將會(huì)在很短時(shí)間內(nèi)集中到少數(shù)人手中，這種嚴(yán)重的土地分配不平衡不僅不會(huì)有助于城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)的最終下降，甚至最終會(huì)瓦解農(nóng)民的生存基礎(chǔ)，從而使的社會(huì)問(wèn)題更為嚴(yán)重。因此，紅線的存在首先是對(duì)強(qiáng)勢(shì)者大肆掠奪資源之行為的制約，從而維護(hù)整個(gè)社會(huì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和發(fā)展;相反，盡管放松土地閑置可能有助于緩和當(dāng)前所面臨的問(wèn)題，但最終卻會(huì)破壞整個(gè)社會(huì)發(fā)展的有序性。事實(shí)上，有資料就表明，中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均占地130多平方米，而國(guó)際上才80多平方米;因此，當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房的根本問(wèn)題在結(jié)構(gòu)上:一部分人有各種豪宅，而另一部分則住無(wú)定所。也就是說(shuō)，當(dāng)前中國(guó)解決住房問(wèn)題所需要的做的，不是占用更多的農(nóng)村耕地，而是需要提高土地利用效率。

顯然，這些流行的維護(hù)高房?jī)r(jià)的輿論和政策對(duì)住房的長(zhǎng)期穩(wěn)定和發(fā)展存在明顯的誤導(dǎo)作用，它們最終都將損害弱勢(shì)者的利益，并危害整個(gè)社會(huì)的發(fā)展和穩(wěn)定。其一，所謂通過(guò)高房?jī)r(jià)來(lái)時(shí)先后以轉(zhuǎn)移支付的思路僅僅停留在理論上和口頭上，而很少能真正事實(shí)，從而以一個(gè)美妙的“謊言”來(lái)掠奪弱勢(shì)者;其二，將高房?jī)r(jià)歸咎于耕地紅線更是搞錯(cuò)了方向，不僅農(nóng)村家庭并不存在明顯的住房問(wèn)題，而且城市的住房也主要不是總面積不足的問(wèn)題，而主要是結(jié)構(gòu)性失衡的問(wèn)題。在某種意義上講，除了政策及信息的誤導(dǎo)導(dǎo)致國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)不斷周期性地大起大落之外，當(dāng)前的房?jī)r(jià)飛漲根本上源于土地關(guān)系的扭曲、土地資源的錯(cuò)誤配置以及收入差距的拉大:土地關(guān)系的扭曲使得本屬于所有人的土地為一小部分占有，從而人為強(qiáng)化了土地的供求緊張;土地資源被少數(shù)人占有，從而使得有限的土地為追求效益最大化而滿(mǎn)足于富人的奢侈性需求，從而使得土地資源的配置并不符合社會(huì)效用最大化的要求;而收入差距的拉大則是形成目前這種巨大土地級(jí)差租的根源原因，使得少數(shù)大城市房?jī)r(jià)飆升的同時(shí)另一些地方卻非常廉價(jià)。顯然，在人地關(guān)系極為緊張的當(dāng)前中國(guó)社會(huì)，要有效地解決住房這個(gè)問(wèn)題，就必須有效發(fā)揮依靠政府的作用:它可以對(duì)房屋土地和人口之間關(guān)系進(jìn)行合理布局，從而使得土地資源得到更為經(jīng)濟(jì)和有效的利用;同時(shí)，它也可以努力解決公共設(shè)施發(fā)展不平衡的問(wèn)題，從而防止目前這種社會(huì)大眾的房屋需求畸形地集中在特定地域(大城市)的情形。

可見(jiàn)，正是由于種種的自然和認(rèn)為因素，導(dǎo)致了房地產(chǎn)現(xiàn)狀及其與本質(zhì)產(chǎn)生了嚴(yán)重的背離:盡管造房技術(shù)不斷進(jìn)步，但普通大眾勞作一生卻越來(lái)越難以獲得穩(wěn)定的安棲之所，以致作為生活必需品的住房成了現(xiàn)代社會(huì)的奢侈品，甚至成為身份和地位的標(biāo)志。這種不合理現(xiàn)狀主要表現(xiàn)為:房?jī)r(jià)持續(xù)高漲、住房配置扭曲、以及出現(xiàn)高房?jī)r(jià)和高閑置率的“滯脹”現(xiàn)象。例如，中原地產(chǎn)研究中心2009年8月20日發(fā)布的一項(xiàng)研究報(bào)告稱(chēng)，知名開(kāi)發(fā)商于2003年~2009年上半年間獲得的住宅土地中，目前“在售”和“售完”的地塊占43%，剩余57%的土地尚未形成實(shí)際供應(yīng)，其中27%的土地“待開(kāi)發(fā)”，30%的土地“規(guī)劃在建”。也就是說(shuō)，正是大量已出讓的土地沒(méi)有轉(zhuǎn)化為商品住宅而上市，造成了目前樓市短期供應(yīng)的緊缺，形成了“地荒”假象。[14]顯然，這種現(xiàn)狀帶來(lái)的社會(huì)后果是嚴(yán)重的:普通社會(huì)大眾的住房權(quán)利得不到基本保障，不僅影響個(gè)人生活，更會(huì)影響社會(huì)穩(wěn)定，甚至?xí)l(fā)嚴(yán)重的政治問(wèn)題。要解決這一問(wèn)題，也要從改變供求結(jié)構(gòu)方面著手:一者，需求方面表現(xiàn)為投機(jī)性需求和投資性需求旺盛，這根本上與分配制度和住房制度等有關(guān);二者，供給方面表現(xiàn)為高額利潤(rùn)和高額地價(jià)，這根本上與土地制度和財(cái)政稅收等有關(guān)。住房的根本問(wèn)題主要不是在于耕地的保護(hù)等原因;如果不認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，我們就根本不可能實(shí)現(xiàn)“住者有其屋”的理想，而那些把住房和糧食等問(wèn)題都推給市場(chǎng)的那些建議和措施只會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化問(wèn)題的失范現(xiàn)象。

日本佛教真言宗的開(kāi)山祖師空海曾言，“因?yàn)槭苄∥业氖`，所以看不到事物。因而自己要和大日如來(lái)化為一體。即宇宙的生命和自己劃為一體，這是大日如來(lái)就進(jìn)入自己之中。這就是大我。站在大我的立場(chǎng)上，事物就會(huì)看得很清楚，而且一般認(rèn)為辦不到的事情也能辦得到”。同樣，日本稻盛財(cái)團(tuán)董事長(zhǎng)稻盛和夫也強(qiáng)調(diào)，如果僅僅“拘泥于自己的事業(yè)、自己的利益，看到的范圍就會(huì)有限，自己周?chē)莫M窄的利與雖然能夠看到，但超過(guò)一定的范圍就看不到了。如果能擺脫利己，擺脫自己的事業(yè)、自己的具體活動(dòng)，視野就會(huì)擴(kuò)大好多倍。我發(fā)覺(jué)去掉自己的私心來(lái)思考問(wèn)題，我的視野就會(huì)擴(kuò)大”。[15]顯然，作為社會(huì)的精英，應(yīng)該具有強(qiáng)烈的社會(huì)責(zé)任和高度人文關(guān)懷精神，真正的經(jīng)濟(jì)學(xué)家也應(yīng)該關(guān)注公共領(lǐng)域中存在的問(wèn)題;就房地產(chǎn)而言，經(jīng)濟(jì)學(xué)家應(yīng)該更多地關(guān)注當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中內(nèi)在的制度缺陷并探尋完善之途徑而不是去預(yù)測(cè)房市，后者僅僅是專(zhuān)門(mén)行業(yè)或職能機(jī)構(gòu)中經(jīng)濟(jì)分析師的責(zé)職。不幸的是，當(dāng)前的一些經(jīng)濟(jì)學(xué)卻把自己置于經(jīng)濟(jì)分析師的立場(chǎng)，局限于那種基于供求分析的狹隘領(lǐng)域和視角，認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展;例如，有學(xué)者就宣稱(chēng)，房?jī)r(jià)漲得快是正?，F(xiàn)象，說(shuō)明居民的收入多了，以前投資的房產(chǎn)升值了，是好事。顯然，正是基于孜孜小利來(lái)觀察社會(huì)現(xiàn)狀并由此提出政策建議，從而就將社會(huì)問(wèn)題的現(xiàn)狀與合理性相混淆了，這是當(dāng)前房?jī)r(jià)等問(wèn)題久而不決的根源。 而且，這些經(jīng)濟(jì)學(xué)家還根據(jù)其閉門(mén)造車(chē)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出“巫術(shù)”般的預(yù)言，如有學(xué)者就曾宣稱(chēng):保守地說(shuō)，今后10年，中國(guó)的大城市，無(wú)論是上海、北京還是南京，房?jī)r(jià)要漲3倍，大膽地說(shuō)，10年房?jī)r(jià)要漲5倍以上;結(jié)果，誘導(dǎo)大量的資金從制造業(yè)轉(zhuǎn)移到了房地產(chǎn)業(yè)，反而造成了房?jī)r(jià)的大幅波動(dòng)。

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The Price of Real Estate in China: Actuality， Issues， Cause and Settlement

——How Modern Society Departs From the Ideal of “Making Home Affordable”

Zhu Fuqiang

(Lingnan College， Sun Yat-Sen University， Guangzhou 510275，China)

Abstract: Recently， why the price of house is so high can be explained from demand and supply. Demand is mainly included in speculation and investment. Speculative demand is attributed to the unhealthy market system; and investment demand is relevant to the gap of income which is becoming larger and larger. Supply is derived from the impact of high land’s price and high profit. High land’s price can be put down to the unreasonable finance revenue system; and high profit is related to the absurd occupancy of land. Accordingly， we should take measures from above four factors in order to settle the matter of housing. Unfortunately， Modern mainstream economics justified the actuality based on ethical naturalism which makes modern society departs from the ideal of “making home affordable” further and further.

Key words: price of realty， public good， revenue， gap of income