摘要：1998年中國實(shí)施第一次房改，房地產(chǎn)市場(chǎng)日益興盛，如何對(duì)其評(píng)價(jià)可以說是見仁見智，我們基于轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)的“雙層運(yùn)行”理論來分析近年來高飚的房?jī)r(jià)，認(rèn)為地方政府在為“低層運(yùn)行”人們提供住宅方面的少作為或不作為、“高層運(yùn)行”中過于炒作、投機(jī)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)高企。因而政府需要利用“雙層運(yùn)行”規(guī)律來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，構(gòu)建與雙層運(yùn)行相適應(yīng)的住房體系，這也或許是解決我國房?jī)r(jià)高企難題的一種新思路。

關(guān)鍵詞：雙層運(yùn)行；房?jī)r(jià)問題；轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1004-0544(2010)06-0096-03

在2010年的全國“兩會(huì)”上，高房?jī)r(jià)遭到最強(qiáng)烈炮轟。關(guān)于房?jī)r(jià)人們通常覺得，是因?yàn)榈胤秸耐恋刎?cái)政政策、開發(fā)商的囤地惜售、銀行的推波助瀾以及富人的投機(jī)性購房行為等因素導(dǎo)致了房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升。這些解釋固然有道理，但只要系統(tǒng)、深入地研究問題，就會(huì)發(fā)現(xiàn)還有另外一種機(jī)理，這正如，清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明曾表示的，即便當(dāng)前房?jī)r(jià)下跌30％，仍然有相當(dāng)部分的人買不起房子；北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強(qiáng)也曾表示，“年輕人就該買不起房”、“低收入者活該無房”。換句話說，房?jī)r(jià)不管多高，總有很多人買不起房的。這就是在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中，總有許多人是窮人，他們的有效需求是低的。在發(fā)展中國家，特別是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌過程中，必然會(huì)出現(xiàn)一種雙層運(yùn)行的特點(diǎn)。

一、“雙層運(yùn)行”理論

1、我國轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)雙層運(yùn)行的外在表現(xiàn)

在我國存在著兩種類型的市場(chǎng)體系。即分別供高收入群體消費(fèi)的高檔消費(fèi)品(如豪華轎車、高檔酒店、高爾夫、豪華別墅等)和專供中、低收入群體消費(fèi)的普通生活品(如自行車、公交車、廉租房、集貿(mào)市場(chǎng)、普通家電等)。圍繞著這兩種不同層次的消費(fèi)也就產(chǎn)生了與之相配套的生產(chǎn)、交換、分配等環(huán)節(jié)，從而也就形成了分層明顯的運(yùn)行模式。我們把這種高消費(fèi)和為之進(jìn)行的生產(chǎn)、投資及獲取高收入，再進(jìn)行消費(fèi)、儲(chǔ)蓄、投資的運(yùn)行過程，稱作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的“高層運(yùn)行”。而與之相對(duì)應(yīng)的，由廣大一般工薪階層、普通農(nóng)民所進(jìn)行的生產(chǎn)、分配、消費(fèi)、投資與儲(chǔ)蓄等稱作為“低層運(yùn)行”。這兩種運(yùn)行構(gòu)成轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的雙層運(yùn)行模式。這里的“高層”的高與“低層”中的“低”是指在國民經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的貨幣量的高與低(或者說貨幣的多與少)，這種雙層的劃分，并不是為了強(qiáng)調(diào)貧富懸殊，而是為了從轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)的表象中歸納、抽象出有利于經(jīng)濟(jì)分析的運(yùn)行特征。

2、轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)雙層運(yùn)行的理論內(nèi)涵

雙層運(yùn)行理論強(qiáng)調(diào)的是同一經(jīng)濟(jì)地位的人其行為模式逐漸趨同：進(jìn)入高層運(yùn)行就必然力求鞏固、強(qiáng)化自己的運(yùn)行條件；而低層運(yùn)行中的經(jīng)濟(jì)主體一方面力爭(zhēng)進(jìn)人高層運(yùn)行中，另一方面則要求起碼要維持現(xiàn)有的運(yùn)行條件。這兩種行為模式都會(huì)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的生產(chǎn)、交換、分配、消費(fèi)和投資、儲(chǔ)蓄這些再生產(chǎn)環(huán)節(jié)中表現(xiàn)出來，形成相對(duì)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。換句話來說，雙層運(yùn)行理論將轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)中人們的經(jīng)濟(jì)行為方式劃分為兩種類型，即“高層運(yùn)行”和“低層運(yùn)行”，這樣就為分析億萬經(jīng)濟(jì)主體的經(jīng)濟(jì)行為提供了便利，從而有利于簡(jiǎn)化經(jīng)濟(jì)分析。

3、轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)雙層運(yùn)行理論的經(jīng)濟(jì)意義

雙層運(yùn)行理論研究成果可以有效地指導(dǎo)宏觀調(diào)控。雙層運(yùn)行理論研究表明：高層運(yùn)行的速度快、頻率高。低層運(yùn)行的速度慢、頻率低。高層運(yùn)行經(jīng)濟(jì)主體彼此間存在很強(qiáng)的示范效應(yīng)，容易造成經(jīng)濟(jì)的大起大落；而低層運(yùn)行平緩，但顯呆滯，值得警惕的是，低層運(yùn)行的較大波動(dòng)會(huì)威脅社會(huì)的穩(wěn)定。因此，政府進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，應(yīng)該注意維持高層運(yùn)行的健康發(fā)展從而防止經(jīng)濟(jì)大幅波動(dòng)；由于低層運(yùn)行緩慢。因而政府對(duì)低層的引導(dǎo)、扶持政策力度要大、時(shí)間要持久，這樣才能產(chǎn)生顯著效果。

二、轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)雙層運(yùn)行下我國房?jī)r(jià)高企的原因分析

我國向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌的過程中，由于經(jīng)濟(jì)主體決策分散化、利益多元化以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，所以，經(jīng)濟(jì)主體之間的利益博弈不可避免。按“經(jīng)濟(jì)人”的假定，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的目的就是為了個(gè)人利益最大化，一部分人先富起來了，擁有了房產(chǎn)和儲(chǔ)蓄，甚至炒樓炒房，當(dāng)然是達(dá)到了自己的目的，但未富人怎么辦?他們?cè)鯓咏鉀Q自己的住房問題?是任由高房?jī)r(jià)擺布成為房奴，還是怨聲載道、威脅社會(huì)穩(wěn)定?而一旦整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)中大量的富人與未富人各自的思想、行為趨同的話，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的影響就大了，它就會(huì)出現(xiàn)一些規(guī)律性的東西，就需要研究。本文認(rèn)為，我國轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中富人與未富人各自已經(jīng)形成一種既相對(duì)獨(dú)立。又互相影響的兩個(gè)層次的運(yùn)行。利用這種雙層運(yùn)行將有助于分析和解決房?jī)r(jià)高企難題。

基于當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的實(shí)際情況，可以明確劃分雙層運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)主體：高層運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)主體主要是高收入階層，而低層運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)主體則是普通的工薪階層和數(shù)量龐大的農(nóng)民群體。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，高層運(yùn)行和低層運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)行為差異顯著，分析他們的經(jīng)濟(jì)行為可以得出房?jī)r(jià)高企的內(nèi)在動(dòng)因。

低層運(yùn)行中經(jīng)濟(jì)主體在房地產(chǎn)市場(chǎng)有兩個(gè)方面的表現(xiàn)：一是由于房屋是生活必需品，社會(huì)持有房產(chǎn)偏好很大，因此人們購房的欲望普遍強(qiáng)烈；二是伴隨著中國城市化進(jìn)程，大量的農(nóng)村人口進(jìn)入城市，需要首先解決住房問題，無形中也就大幅擴(kuò)大了市場(chǎng)對(duì)住宅的需求。然而。低層運(yùn)行中的經(jīng)濟(jì)主體是低收入群體，憑借他們的收入水平很難買到商品房。按照國際慣例，對(duì)于這樣的低收入群體。應(yīng)該由政府提供保障性住房予以安置。但是，聯(lián)系到中國實(shí)際，由于地方政府在保障性住房建設(shè)方面的少作為和不作為。從而導(dǎo)致保障性住房供給嚴(yán)重不足，低層運(yùn)行中的經(jīng)濟(jì)主體只能被迫去購買商品房，于是也就催生出了大量的房奴。與此同時(shí)，由于旺盛的市場(chǎng)需求，房?jī)r(jià)也就逐漸漲了起來。但是，低層運(yùn)行的特點(diǎn)是速度慢、頻率低，收入增長異常緩慢，對(duì)商品房需求的價(jià)格彈性系數(shù)比較大，所以低層運(yùn)行主體對(duì)房?jī)r(jià)的拉升作用有限。

相對(duì)于低層運(yùn)行，高層運(yùn)行則是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勢(shì)主體。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是地方政府壟斷土地供給，獲取高額土地出讓金；二是大型國企紛紛利用手中的流動(dòng)性投資于房地產(chǎn)；三是大量高收入階層投資或投機(jī)于房地產(chǎn)；四是銀行業(yè)極力為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供融資便利。中國房?jī)r(jià)漲幅驚人的關(guān)鍵就在于，高層運(yùn)行速度快、頻率高。土地出讓金固然會(huì)在一定程度上推高房?jī)r(jià)，但是，真正吸引市場(chǎng)普遍關(guān)注房地產(chǎn)的原因還是由于房地產(chǎn)業(yè)存在暴利。在高利潤示范效應(yīng)的作用，國企、私企紛紛投資于房地產(chǎn)，同時(shí)高收入階層也投機(jī)于房地產(chǎn)業(yè)。受房市高額利潤的刺激，銀行也愿意為房地產(chǎn)業(yè)注入更多的流動(dòng)性。在高層運(yùn)行經(jīng)濟(jì)主體的共同快速作用下，房?jī)r(jià)迅速飆升。事實(shí)上。當(dāng)房?jī)r(jià)達(dá)到一定程度后，低層運(yùn)行自動(dòng)退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)成了高層運(yùn)行中相關(guān)利益集團(tuán)利用流動(dòng)性進(jìn)行博弈的場(chǎng)所。房?jī)r(jià)高企帶來的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行危機(jī)也就日益凸顯。

三、轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)雙層運(yùn)行下化解房?jī)r(jià)高企的新思路

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀是，雙層運(yùn)行中的“高層運(yùn)行”紛紛投資或投機(jī)于房地產(chǎn)，而“低層運(yùn)行”的經(jīng)濟(jì)主體在高房?jī)r(jià)的逼迫下絕大部分只能無奈地撤離房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此。必須針對(duì)雙層運(yùn)行的具體特征對(duì)癥下藥。才能有效地治理高房?jī)r(jià)難題。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)，“低層運(yùn)行”中的經(jīng)濟(jì)主體是弱勢(shì)群體。需要政府的幫扶。但低層運(yùn)行正常有序是社會(huì)穩(wěn)定的基石，高房?jī)r(jià)嚴(yán)重削弱了低層運(yùn)行經(jīng)濟(jì)主體的購買力從而不利于拉動(dòng)內(nèi)需，更不利于維持社會(huì)的穩(wěn)定。因此。在高房?jī)r(jià)面前，政府應(yīng)增加對(duì)低層運(yùn)行的投入補(bǔ)貼力度。拓寬低層運(yùn)行群體收入來源，保障他們的居住權(quán)。建議采取的措施。

1、促進(jìn)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)改革，引導(dǎo)社會(huì)過剩資金流向農(nóng)村土地，大幅增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入

關(guān)于農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)改革爭(zhēng)論已久，一些人擔(dān)心土地產(chǎn)權(quán)歸農(nóng)民后會(huì)不利于維持社會(huì)的穩(wěn)定。但是，事實(shí)上現(xiàn)行土地政策下嚴(yán)重侵害農(nóng)民利益的情況比比皆是。要么村組織假借集體之名將土地賤租賤賣，要么地方政府揮舞土地財(cái)政的大棒將土地收益納入囊中，這樣持續(xù)下去，分配的差距將嚴(yán)重威脅社會(huì)穩(wěn)定。所以，大幅提高低收入群體的收入水平刻不容緩，短期內(nèi)能夠提高低收入的辦法有二：一是提高他們的土地的財(cái)產(chǎn)性收入；二是構(gòu)建社會(huì)保障體系，使低收入群體能夠生活下去。農(nóng)民最有價(jià)值的財(cái)產(chǎn)只能是土地，賦予農(nóng)民土地完全產(chǎn)權(quán)，是提高農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入的關(guān)鍵突破口。

改革農(nóng)村土地制度的好處有：一是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下充分利用了農(nóng)村土地資源，大幅增加了農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入：二是增加了商品房土地的市場(chǎng)供給，有助于遏制房?jī)r(jià)；三是農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入的增加也為部分有條件的農(nóng)民(包括其在城市就業(yè)的子女)降低了進(jìn)城定居門檻；四是有助于城市過剩流動(dòng)性向農(nóng)村轉(zhuǎn)移，增加了社會(huì)投融資的途徑，從而有利于維持國家金融安全。當(dāng)然，圍繞著農(nóng)村第二次土改還必須解決兩個(gè)方面的難題：一是必須轉(zhuǎn)變地方土地財(cái)政政策，拓寬地方財(cái)政資金來源；二是保障土改后農(nóng)民權(quán)益，防止社會(huì)出現(xiàn)大量流民和貧民窟。土地財(cái)政是中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的一大怪病，脫離土地財(cái)政很多地方政府可能會(huì)瀕臨破產(chǎn)，因此伴隨土改的實(shí)施，還必須拓寬地方財(cái)政資金來源，針對(duì)中國實(shí)際，具體做法有：一是擴(kuò)大地區(qū)間財(cái)政的轉(zhuǎn)移支付力度，東部發(fā)達(dá)地區(qū)應(yīng)該增加對(duì)中西部的財(cái)政援助；二是央企屬于全體國民，應(yīng)該上交國家更多的利潤，從而為中央向地方增加財(cái)政轉(zhuǎn)移提供資金支持。而保障土改后農(nóng)民的權(quán)益，首先應(yīng)該讓農(nóng)民切身意識(shí)到土地對(duì)他們的重要意義；其次通過法律的手段切實(shí)保障土地市場(chǎng)農(nóng)民參與交易的自愿性與平等性；最后加速城鄉(xiāng)一體化的社會(huì)保障體系的構(gòu)建，確保低收入群體的基本生活需求。

2、加速構(gòu)建完善的住房保障體系，維持低層運(yùn)行的穩(wěn)定

住房是生活必需品。政府有必要為低收入群體提供保障性住房。由于中國現(xiàn)行制度的不完善，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房特別容易滋生腐敗。甚至容易成為地方政府改善公務(wù)員居住條件的“項(xiàng)目”，不利于社會(huì)公平正義，因此，政府應(yīng)該少建或者不建經(jīng)濟(jì)適用房，將保障性住房的著力點(diǎn)放在建設(shè)廉租房上。也就是說，在新形勢(shì)下，構(gòu)建與雙層運(yùn)行相適應(yīng)的，由廉租房和商品房?jī)煞N類型的住宅組成的社會(huì)住房體系。為了強(qiáng)化廉租房的實(shí)施力度，建議：一是將廉租房的建設(shè)與地方政府行政績(jī)效考核相掛鉤，并且大幅提升掛鉤的比重；二是多途徑籌措資金，充分利用政策性銀行尤其是國家開發(fā)銀行的投融資優(yōu)勢(shì)。探索通過市場(chǎng)的手段來實(shí)現(xiàn)政府的發(fā)展目標(biāo)。當(dāng)然，圍繞著廉租房建設(shè)工程，還有幾個(gè)方面需要協(xié)調(diào)發(fā)展。從而讓廉租房的建設(shè)帶來最大化的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益：一是通過廉租房的建設(shè)，宣傳租房文化，促進(jìn)社會(huì)認(rèn)清居住權(quán)與房產(chǎn)權(quán)的區(qū)別，引導(dǎo)人們根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力理性購房；二是完善廉租房領(lǐng)域的退出機(jī)制，逐步建立透明的廉租房社區(qū)信用體系，防止保障性住房被高收入群體或權(quán)貴集團(tuán)挪用；三是加速廉租房社區(qū)再教育體系的建設(shè)，增加對(duì)低收入群體有針對(duì)性的培訓(xùn)，防止廉租房社區(qū)成為貧民窟；四是保障廉租房社區(qū)配套設(shè)施與服務(wù)的完備，防止廉租房社區(qū)成為虛有其表的形象工程。

另一方面，“高層運(yùn)行”是房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)主體，是房?jī)r(jià)高企的主要推動(dòng)力量。由于高層運(yùn)行速度快、頻率高。示范效應(yīng)強(qiáng)，容易引致經(jīng)濟(jì)大幅波動(dòng)。因此，盡管遏制房?jī)r(jià)刻不容緩，但是對(duì)高層運(yùn)行不宜采取過激的壓制政策。政策的主旨不應(yīng)該是堵截而應(yīng)是疏導(dǎo)，應(yīng)該采取溫和而又有力的措施。

3、考慮征收物業(yè)稅。增加市場(chǎng)二手房供給

物業(yè)稅是指在房屋的持有環(huán)節(jié)征稅，是一種財(cái)產(chǎn)稅。根據(jù)國外經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)稅并不針對(duì)任何購房家庭，而是剔除家庭基本用房需求后，對(duì)家庭持有的其他多余房產(chǎn)(如第二套房)征稅。事實(shí)上，國外征收物業(yè)稅的初衷并不是為了打擊房?jī)r(jià)，而是為了針對(duì)富人在財(cái)產(chǎn)的持有環(huán)節(jié)征稅(只有富人才有多余的房產(chǎn))，從而增加富人稅負(fù)水平，縮小社會(huì)貧富差距。但是，在中國，征收物業(yè)稅則有顯著的平抑房?jī)r(jià)的功能。這是因?yàn)?，在中國“上層運(yùn)行”中，大量的富人擁有多套房產(chǎn)。甚至部分有“門路”的人員強(qiáng)占經(jīng)濟(jì)適用房。倘若征收物業(yè)稅?！案邔舆\(yùn)行”中基于理性選擇的經(jīng)濟(jì)行為人。必然會(huì)拋售大量的二手房，從而也就增加了市場(chǎng)商品房的供給量；同時(shí)，礙于物業(yè)稅帶來的房產(chǎn)持有的高成本，從而也就打擊了人們的炒房行為。物業(yè)稅還可增加地方政府的收入而減少依靠土地財(cái)政的收入。

4、疏導(dǎo)國企投資房地產(chǎn)的方向

2009年以來，在政府四萬億財(cái)政政策刺激下，部分國企利潤頗豐，手中流動(dòng)性充沛，也將觸角延伸到了房地產(chǎn)。國企一方面是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的參與者之一，追逐利潤也無可厚非，但國企也有責(zé)任維持宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，特定的時(shí)期可以少獲取一些利潤。政府可以引導(dǎo)國企將手中的流動(dòng)性投入到廉租房建設(shè)領(lǐng)域，這樣風(fēng)險(xiǎn)小、收益穩(wěn)定。也能發(fā)揮國企穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)的作用。

5、加速促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)

或許人們已經(jīng)意識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫了，但是在當(dāng)代中國，“高層運(yùn)行”中已經(jīng)存在嚴(yán)重的流動(dòng)性過剩，這些流動(dòng)性，時(shí)刻尋找著高收益的投資領(lǐng)地，在07、08年還可以大規(guī)模地投資于股市，股市跌落后則只能投資于樓市了。歸根結(jié)底，還是由于中國投資推動(dòng)型的發(fā)展模式存在問題，房地產(chǎn)業(yè)成了推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)增長的引擎，“高層運(yùn)行”中的流動(dòng)性別無選擇地流入樓市去尋找商機(jī)。從長遠(yuǎn)來看，房?jī)r(jià)高漲只是表象，隱藏在更深處的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的不合理導(dǎo)致“高層運(yùn)行”的投資無門只有投機(jī)于房地產(chǎn)。因此，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)勢(shì)在必行。通過新的更多的增長點(diǎn)的培育，引導(dǎo)高層運(yùn)行中多余的流動(dòng)性進(jìn)行更為分散、更為科學(xué)的投資，而不至于集中到某一孤立的行業(yè)去制造泡沫。

雙層運(yùn)行是我國當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中的基本特征之一。應(yīng)該來講。構(gòu)建與雙層運(yùn)行相適應(yīng)的、由商品房和廉租房?jī)煞N類型的住宅組成的現(xiàn)代城市住房體系，增加社會(huì)投融資途徑，促進(jìn)社會(huì)保障體系的健全完善，增強(qiáng)農(nóng)民土地的財(cái)產(chǎn)性收入等措施將有助于遏制房?jī)r(jià)過度上漲帶來的危害，從而讓低層運(yùn)行中的人們?cè)缛盏剡^上“體面而有尊嚴(yán)”的生活。