李 強(qiáng) 詹俊楠

（大連都市發(fā)展設(shè)計(jì)有限公司，遼寧 大連116011）

居住小區(qū)，是被居住區(qū)及道路或自然分界線所圍合，人口規(guī)模在7000～15000人，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。一個(gè)住宅小區(qū)就是一個(gè)社會(huì)的縮影，是組成社會(huì)的一個(gè)基本單元。小區(qū)配套則是構(gòu)成這個(gè)單元的不可或缺的部分。

1 中國配套的發(fā)展史及中國配套的現(xiàn)狀

中國早在原始社會(huì)就出現(xiàn)了買賣的活動(dòng)，后來發(fā)展為廟會(huì)和集市，人們通過這種活動(dòng)來滿足自己的生活需求，其實(shí)這種也是配套的一種，到現(xiàn)代的今天也就是所謂的市場，隨著社會(huì)的發(fā)展，人類的文明也不斷的進(jìn)步，逐步的出現(xiàn)飯館、學(xué)堂、銀號(hào)……到了近代，配套更是增加了很多新詞匯，如會(huì)所、郵局、社區(qū)醫(yī)院、健身場所、老年活動(dòng)室、社區(qū)警備室、大型商場、停車場等，而對于一個(gè)居住的小區(qū)來說，配套不求面面俱到，但更不能沒有，一個(gè)合格的小區(qū)配套需要滿足本小區(qū)居民最基本的生活以及娛樂需求。

目前我國小區(qū)配套現(xiàn)狀還不容樂觀，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是缺乏便民服務(wù)機(jī)構(gòu)，如銀行網(wǎng)點(diǎn)、綜合收費(fèi)處、診所、幼兒園、菜市場等；二是缺乏公益性場所，如警務(wù)室、公共活動(dòng)場地、免費(fèi)的老年活動(dòng)室等，缺少這些設(shè)施的結(jié)果就是給居民生活帶來了極大的不便。買個(gè)菜需要坐車半個(gè)小時(shí)，小孩上幼兒園需要坐車1個(gè)小時(shí)，年長的老者只能呆在家里看電視，愛好體育的青年人只能溜馬路。

知道了配套的重要性，我們來說一下缺少小區(qū)配套的原因。這需要從房改前、房改后兩個(gè)階段說起。房改前居民的基本居住水平相對較差，大家都追求有的住就行，再則建房者對配套考慮也較少，這就是為什么目前相對較老的小區(qū)配套較差的原因。房改后居民生活水平發(fā)生較大的改善，但是配套設(shè)施仍沒有跟上日益增長的居民文化物質(zhì)需求，造成了配套設(shè)施建設(shè)嚴(yán)重滯后。

2 配套歸屬權(quán)的問題

隨著人們對生活品質(zhì)的要求日益提高，新建住宅小區(qū)中的配套設(shè)施逐漸增多，部分的滿足了購房人享受高品質(zhì)生活的要求。但是，由于法律的滯后性以及我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)方面的法律法規(guī)的不健全，對于新興的小區(qū)配套設(shè)施的所有權(quán)歸屬問題沒有明確的規(guī)定，因而在實(shí)踐中造成了業(yè)主和開發(fā)商的諸多糾紛。開發(fā)商往往在售房廣告和購房合同中對購房人做出承諾，提供某某配套設(shè)施給業(yè)主使用。而在業(yè)主入住以后，往往發(fā)現(xiàn)配套設(shè)施已被開發(fā)商擅自減少小區(qū)非營業(yè)性配套，或?qū)⒎菭I業(yè)性配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)辦理于其名下，這極大地?fù)p害了小區(qū)居民的合法權(quán)益，給小區(qū)業(yè)主帶來了極大的不便，由于缺少配套設(shè)施，物業(yè)失去大部分收入來源，有時(shí)候甚至連小區(qū)物業(yè)管理工作都無法正常開展。

3 配套與開發(fā)商的關(guān)系

市場上什么樣的樓盤好銷？除了地段、價(jià)格、戶型等敏感因素外，小區(qū)的配套建設(shè)成為市場的關(guān)注點(diǎn)，衣食住行的便利性對購房者具有強(qiáng)勁的吸引力。

小區(qū)在配套建設(shè)方面，應(yīng)量力而行地多方位考慮，力求從物質(zhì)上和精神上去滿足住戶需求，最大可能地把一般日常生活問題就近解決。一般來說，人們最關(guān)心的是學(xué)校教育、綠化環(huán)境、市場分布、交通以及娛樂休閑等設(shè)施。大型小區(qū)可以利用其規(guī)模優(yōu)勢，設(shè)立比較完備的配套設(shè)施，或者通過與社會(huì)上的一些成熟機(jī)構(gòu)合作，獲得支持。例如，開辦精英學(xué)校，滿足家長們望子成龍的愿望；設(shè)立專線公交線路，以滿足交通要求；聘請專業(yè)公司設(shè)計(jì)綠化園林；提供齊備的會(huì)所服務(wù)等。這樣就可以照顧到多層次的需求。而中小規(guī)模的小區(qū)由于先天條件的不足，不可能從多方面同時(shí)滿足買家需要，只能進(jìn)行最基本的配套建設(shè)，因而賣點(diǎn)略差。在這方面，需要政府部門對小區(qū)所在區(qū)域的公建配套進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃，設(shè)立一些共享的市政設(shè)施，才能賦予樓盤以“賣點(diǎn)”。另外，從配套設(shè)施服務(wù)的結(jié)構(gòu)上來看，宜進(jìn)行綜合性而非零散性的經(jīng)營，有利于后續(xù)發(fā)展。

4 現(xiàn)狀配套的整改措施

政府對于配套的重要性，不斷地出相關(guān)政策?！啊斗康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書》中就有如下內(nèi)容：（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套建筑的建設(shè)要求；（四）基礎(chǔ)設(shè)施和公益設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；（六）項(xiàng)目經(jīng)營方式等?！辈⑻峤回?fù)責(zé)土地出讓或劃拔的管理部門，其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)作為土地使用權(quán)出讓合同的必備條款或劃拔土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件的內(nèi)容之一?！皣医ㄔO(shè)部、工商行政管理局制定的《商品房購銷合同》（GF-95-0171）范本第22條第2款更是規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共設(shè)施、公共用地的使用性質(zhì)。這表明《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書》是《商品房購銷合同》的潛在的有效組成部分，配套設(shè)施建設(shè)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房買方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法定和合同義務(wù)。但是，開發(fā)商是一個(gè)商人，追求利益最大化是其最根本的宗旨，上有政策，下有對策。所以，要想從根本上解決這個(gè)問題，需要仔細(xì)研究，多種措施并舉。

4.1 強(qiáng)制配套

綠化車位等配套納入強(qiáng)制配套范圍

房產(chǎn)開發(fā)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃意見書的要求，安排住宅小區(qū)市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，并與住宅同步建設(shè)、同步交付使用。配套設(shè)施，除了水、電、氣、暖以及綠化、道路等之外，包括會(huì)所、車位、社區(qū)超市、醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)設(shè)施、教育配套等都納入其中。只要項(xiàng)目的建設(shè)方案有相關(guān)內(nèi)容，都必須與小區(qū)同步建設(shè)。

4.2 銷售環(huán)節(jié)

公共服務(wù)設(shè)施具體內(nèi)容寫入合同

居住公共服務(wù)設(shè)施同步交用的具體內(nèi)容要寫入商品房預(yù)（銷）售合同。建設(shè)部門在辦理商品房預(yù)售許可時(shí)，應(yīng)對預(yù)售方案是否符合建設(shè)方案進(jìn)行審核。開發(fā)商在預(yù)（銷）售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)公示建設(shè)方案，并將建設(shè)方案作為合同約定的房屋交付條件寫入商品房預(yù)（銷）售合同。

4.3 前提設(shè)置

配套建設(shè)為土地出讓必要條件

開發(fā)商在申請土地使用權(quán)時(shí)所提交的建設(shè)方案中，必須包括居住公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)內(nèi)容和時(shí)間表。

4.4 竣工驗(yàn)收

配套建設(shè)情況將納入質(zhì)監(jiān)報(bào)告

小區(qū)建設(shè)的監(jiān)督和交付使用機(jī)制進(jìn)一步完善和透明，使得居住公共服務(wù)設(shè)施不按照建設(shè)方案建設(shè)完畢，住宅小區(qū)將無法進(jìn)行竣工驗(yàn)收并辦理入住手續(xù)，開發(fā)商須承擔(dān)因此而產(chǎn)生的違約責(zé)任。

4.5 分期項(xiàng)目

每期建設(shè)應(yīng)有配套建設(shè)時(shí)間表

一些大中盤項(xiàng)目，每期建設(shè)中，關(guān)于道路、會(huì)所、車位、綠化等配套設(shè)施，都應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)方案進(jìn)行開建，并制定具體的建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)時(shí)間表，從而保證每期住宅建設(shè)時(shí)都包括相應(yīng)的居住公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。

4.6 處罰措施

違規(guī)者可能取消開發(fā)商資質(zhì)

國土、規(guī)劃和建設(shè)部門表示，針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)過程中，違反規(guī)定或弄虛作假交付使用的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令其改正，并作為不良經(jīng)營行為記錄在開發(fā)企業(yè)信用信息系統(tǒng)，納入黑名單向社會(huì)公布。情節(jié)嚴(yán)重的，建設(shè)行政主管部門應(yīng)依法降低或取消房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。涉嫌犯罪的，由建設(shè)行政主管部門將案件線索移交公安檢察機(jī)關(guān)進(jìn)行查處。

目前，小區(qū)配套建設(shè)方面存在諸多問題，給人們正常而舒適的生活造成一定影響。改善這種情況有待政府和開發(fā)商及有關(guān)部門通力合作，充分利用土地資源，積極改造內(nèi)外環(huán)境，兼顧經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效應(yīng)相平衡，努力建設(shè)符合新世紀(jì)標(biāo)準(zhǔn)的精品居住小區(qū)，惠福于民，讓更多的人安居樂業(yè)。

[1]張仁俐,趙旭,黃寬宏,張紹.當(dāng)前居住區(qū)公建配套標(biāo)準(zhǔn)的制訂[J].城市規(guī)劃匯刊,2001-05-20.