王　嘉　段正綱

提要本文通過(guò)對(duì)西安市房地產(chǎn)中介市場(chǎng)現(xiàn)狀的調(diào)查，針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)上存在的問(wèn)題，提出一些可供參考的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)中介；中介市場(chǎng)；中介服務(wù)

中圖分類號(hào)：F293.35文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，目前已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展促進(jìn)和帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響力很大，切身關(guān)系到民生。伴隨著我國(guó)住房制度改革推進(jìn)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)突飛猛進(jìn)的基礎(chǔ)上，作為其一分支的房地產(chǎn)中介，通過(guò)國(guó)家一系列相關(guān)政策的出臺(tái)，也隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展興起開(kāi)來(lái)。

房地產(chǎn)中介指，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中專門提供房地產(chǎn)信息，進(jìn)行技術(shù)和政策法規(guī)咨詢服務(wù)，從事房地產(chǎn)策劃、評(píng)估、代理業(yè)務(wù)，為房地產(chǎn)交易雙方牽線搭橋，促成交易，并協(xié)助辦理有關(guān)手續(xù)從而收取傭金的行為。狹義理解是房地產(chǎn)商品成交的媒介，廣義上則包括資金市場(chǎng)中介、實(shí)物市場(chǎng)中介和其他中介（策劃、廣告、測(cè)量、估價(jià)、咨詢、法律、仲裁、經(jīng)營(yíng)、勞務(wù)等）。我國(guó)房地產(chǎn)中介主要表現(xiàn)分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價(jià)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)三種形式。從學(xué)者視角的歸納，房地產(chǎn)中介涵蓋了房地產(chǎn)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、交易、消費(fèi)等全過(guò)程存在的中間經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，比較全面籠統(tǒng)。

我國(guó)房地產(chǎn)中介正處于快速發(fā)展階段。經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展和殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)中介涌現(xiàn)出了一大批誠(chéng)信規(guī)范經(jīng)營(yíng)的品牌企業(yè)，如香港中原、美聯(lián)、天津順馳、深圳世聯(lián)等連鎖知名企業(yè)，以其雄厚的規(guī)模實(shí)力，先進(jìn)完善的管理經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)化、高素質(zhì)的服務(wù)水平，贏得了消費(fèi)者的普遍好評(píng)與信任，擴(kuò)大了中介的影響力。在北京、上海、深圳、廣州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，房地產(chǎn)中介發(fā)展勢(shì)頭較為迅猛，房地產(chǎn)中介行業(yè)基本制度已逐步建立，企業(yè)和從業(yè)人員都有了較大數(shù)量的增長(zhǎng)，行業(yè)規(guī)模也在不斷擴(kuò)大。房地產(chǎn)中介業(yè)呈現(xiàn)出一片欣欣向榮的景象。但從客觀整體角度來(lái)看，一定意義上講，房地產(chǎn)中介仍然屬于改革開(kāi)放的新生事物，行業(yè)整體發(fā)展水平評(píng)估與發(fā)達(dá)國(guó)家的成熟市場(chǎng)仍有一段距離，還有許多有待于我們完善的方面。

目前，西安的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)也在空前活躍地發(fā)展著。經(jīng)過(guò)短短幾年的時(shí)間，西安大大小小的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)也隨處可見(jiàn)。其中有比較成熟的品牌中介機(jī)構(gòu)，如21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、瑪雅房屋中介、天地源不動(dòng)產(chǎn)、圣安置業(yè)。同時(shí)，也有很多不規(guī)范的小型中介機(jī)構(gòu)存在于市場(chǎng)上。這種現(xiàn)象的存在是由于行業(yè)準(zhǔn)入門檻低、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)混亂無(wú)序、政府主管部門缺乏經(jīng)驗(yàn)、監(jiān)管不力等多方面的原因，從而導(dǎo)致這個(gè)行業(yè)充斥了一大批唯利是圖的“黑心企業(yè)”，“一個(gè)門面、一張桌子、一部電話、兩三個(gè)人、幾條房源信息，再掛靠別人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照”便堂而皇之辦起了公司。品牌中介少、規(guī)模小、數(shù)量多、從業(yè)人員素質(zhì)普遍不高、誠(chéng)信問(wèn)題凸顯等，造成了大多數(shù)人對(duì)房地產(chǎn)中介持不信任的態(tài)度，嚴(yán)重影響了中介市場(chǎng)的健康發(fā)展。

總體來(lái)說(shuō)，目前中介市場(chǎng)存在的問(wèn)題主要集中在以下幾點(diǎn)：

（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員整體素質(zhì)不高。目前，市場(chǎng)上從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的人員有相當(dāng)一部分學(xué)歷并不高，從技能方面來(lái)看，缺乏房地產(chǎn)行業(yè)的基本知識(shí)，只是經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單的培訓(xùn)就匆匆上崗；從職業(yè)道德方面來(lái)看，有很多是渾水摸魚(yú)，唯利是圖，嚴(yán)重缺乏公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)意識(shí)和符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的行為規(guī)范，一定程度上侵害了消費(fèi)者的權(quán)益。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)不規(guī)范經(jīng)營(yíng)、暗箱操作賺取中間差價(jià)，交易資金安全得不到保障。

（三）商品房本身屬性的信息不對(duì)稱造成的交易糾紛。缺乏專業(yè)知識(shí)和購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)的普通消費(fèi)者在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員面前始終處于較強(qiáng)的信息弱勢(shì)地位。如果經(jīng)紀(jì)人對(duì)房產(chǎn)的信息有所隱瞞的話，那么當(dāng)房屋銷售出去后，對(duì)于經(jīng)紀(jì)人的口頭承諾，消費(fèi)者將無(wú)從投訴。

（四）政府監(jiān)管缺乏完善法律法規(guī)體系的支撐。面對(duì)這些問(wèn)題，我們應(yīng)該推行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格制度，把素質(zhì)不高的人員嚴(yán)格剔除掉；提高市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)；積極響應(yīng)國(guó)家建設(shè)部、央行聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，規(guī)定房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不準(zhǔn)代收、代付交易資金，要求必須通過(guò)銀行專用賬戶結(jié)算交易資金，以保障買賣雙方資金安全，提倡由銀行作為第三方，實(shí)行資金監(jiān)管制度；政府方面嚴(yán)格進(jìn)行宏觀指導(dǎo)和監(jiān)管，并盡可能地為中介市場(chǎng)提供方便的服務(wù)。

對(duì)此，西安市政府成立了“西安二手房交易市場(chǎng)”。這是為了搞活房屋二級(jí)市場(chǎng)、引導(dǎo)住房消費(fèi)，更大限度的滿足廣大市民不同層次的購(gòu)房需求，推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)健康、持續(xù)發(fā)展而創(chuàng)建的具有綜合服務(wù)功能的房地產(chǎn)交易專業(yè)化有形市場(chǎng)。通過(guò)規(guī)范化管理、信息化建設(shè)，搭建二手房信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)二手房交易過(guò)戶一廳式辦公、一條龍服務(wù)，提高辦事效率。同時(shí)，通過(guò)加強(qiáng)房屋中介管理，大力開(kāi)展二手房信貸業(yè)務(wù)等多種措施，積極推動(dòng)住房二級(jí)市場(chǎng)活躍、健康發(fā)展。另外，《西安市人民政府關(guān)于加快辦理房屋權(quán)屬登記的實(shí)施方案》的實(shí)施，使多年不能進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行流通的“無(wú)證”老房開(kāi)始陸續(xù)進(jìn)入二手房流通領(lǐng)域，通過(guò)降低房屋權(quán)屬登記門檻、簡(jiǎn)化登記手續(xù)、加大辦證力度，對(duì)于激活二手房存量市場(chǎng)無(wú)疑具有重大意義，為西安今后二手房市場(chǎng)的健康、快速發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。

（作者單位：西安建筑科技大學(xué)）