摘要:房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人作為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的一支舉足輕重的力量，其誠(chéng)信缺失問題顯得尤為突出。為此，本文探討了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人誠(chéng)信缺失的現(xiàn)狀及危害，找出造成誠(chéng)信缺失的原因，在此基礎(chǔ)上探索出加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人誠(chéng)信建設(shè)的對(duì)策。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人;誠(chéng)信

背景介紹

隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)的暴力誘發(fā)了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人行業(yè)的發(fā)展與繁榮。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也發(fā)揮了越來越重要的地位。然而由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的服務(wù)水平良莠不齊，經(jīng)紀(jì)人素質(zhì)和專業(yè)水平不高、參差不齊都等原因，導(dǎo)致的部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人欺騙消費(fèi)者、違規(guī)操作的行為屢見不鮮。至今房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這個(gè)職業(yè)還不被廣大消費(fèi)者所認(rèn)同。有些房屋信息中甚至出現(xiàn)了“中介免談”的字樣。人們一時(shí)間在認(rèn)可房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為客戶提供服務(wù)和信息的同時(shí)，仍要對(duì)其可靠性、真實(shí)性和價(jià)格性等心存疑慮。

1 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人誠(chéng)信缺失表現(xiàn)

1.1 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)客戶誠(chéng)信缺失表現(xiàn)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)客戶誠(chéng)信缺失的表現(xiàn)主要有:欺詐消費(fèi)者、設(shè)置合同陷阱、隱瞞真實(shí)信息和對(duì)消費(fèi)者“放鴿子”。這些誠(chéng)信缺失行為一方面嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者的利益;同時(shí)也損害房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人本身的利益。

① 欺詐消費(fèi)者

欺詐行為是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人誠(chéng)信缺失的表現(xiàn)之一。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)者，部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人常常與“房托”串通共同欺詐消費(fèi)者;房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在代收傭金時(shí)，對(duì)委托人謊稱需要收取額外費(fèi)用，而把收取的費(fèi)用挪為自己使用，還有的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人擅自截留或侵吞傭金。

② 設(shè)置合同陷阱

在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，很多消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的相關(guān)規(guī)定不甚了解。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人常常利用消費(fèi)者的這個(gè)盲點(diǎn)，故意在與消費(fèi)者簽訂的合同中設(shè)置一些陷阱條款，誘使消費(fèi)者違約，從而獲得非法利益。如:房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人常常在合同中規(guī)定禁止租房者與房主私下聯(lián)系，而又將房主的信息故意泄露給消費(fèi)者，暗示消費(fèi)者與房東可以進(jìn)行聯(lián)系。當(dāng)消費(fèi)者不滿意房子，想要退房時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人就會(huì)以消費(fèi)者違約與房主進(jìn)行聯(lián)系為由，騙取消費(fèi)者的押金。

③ 隱瞞真實(shí)信息

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，消費(fèi)者進(jìn)行的所有活動(dòng)都是與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人息息相關(guān)的，消費(fèi)者關(guān)于房子的信息絕大部分也是來源于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提供的交易信息對(duì)消費(fèi)者做出的交易決定至關(guān)重要。然而，在實(shí)際交易活動(dòng)中，由于利益的趨勢(shì)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人往往隱瞞一些對(duì)自己不利的信息，導(dǎo)致消費(fèi)者做出錯(cuò)誤的交易行為。

④ 對(duì)消費(fèi)者“放鴿子”

這種一種最不道德的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人誠(chéng)信缺失行為。一些小房地產(chǎn)中介公司在面臨房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)不景氣或者在交易活動(dòng)中出現(xiàn)重大問題時(shí)，往往采用這種行為來逃避法律的責(zé)任。先按照正規(guī)途徑獲取消費(fèi)者的傭金，等到正式交易時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人早已逃之夭夭。

1.2 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)公司誠(chéng)信缺失表現(xiàn)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)公司誠(chéng)信缺失表現(xiàn)主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人無資質(zhì)和在交易中大肆賺取交易差價(jià)兩個(gè)方面。

① 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人無資質(zhì)

城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》中第8條和11條明文規(guī)定了從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)人員必須持有國(guó)家注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證。實(shí)際上，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)很多從業(yè)人員并無相關(guān)的從業(yè)資質(zhì)要求，有些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為了獲得這個(gè)職位而向他人借取經(jīng)紀(jì)人資格證書，甚至制作假的經(jīng)紀(jì)人資格證書。這些行為在一定程度上影響了房地產(chǎn)中介公司的發(fā)展水平和行業(yè)信譽(yù)。

② 賺取交易差價(jià)

在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)者，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人常常采用這種手段為自己“額外創(chuàng)收”。比如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在交易過程中利用自己的工作之便欺上瞞下，外向消費(fèi)者收取高額的手續(xù)費(fèi)，而又將手續(xù)費(fèi)中的一小部分上交給公司，私自扣留大半部分手續(xù)費(fèi)?；蛘叻康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人利用公司資源暗地里與消費(fèi)者進(jìn)行交易，在損害房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的前提下，一套房屋經(jīng)過“操作”，消費(fèi)者和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都能獲得一定的經(jīng)濟(jì)利益。

2 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人誠(chéng)信缺失成因分析

2.1 相關(guān)法律法規(guī)不完善

由于我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)起步晚，發(fā)展時(shí)間短，且發(fā)展速度又十分迅速，因此在短時(shí)間內(nèi)積累了發(fā)達(dá)國(guó)家數(shù)十年間出現(xiàn)的幾乎所有問題。短時(shí)間內(nèi)并不能制定應(yīng)對(duì)所有問題的相關(guān)法律法規(guī)，同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)的誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)理念也還沒有深入人心。盡管國(guó)家和地方政府制定了一些關(guān)于房地產(chǎn)中介行業(yè)的相關(guān)法規(guī)，如《城市房地產(chǎn)法》、《證券法》、《仲裁法》、《拍賣法》《認(rèn)證認(rèn)可條例》、《公證暫行條例》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》、《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》等，但這些法律法規(guī)仍不完善，相對(duì)也比較滯后，往往原來出現(xiàn)的問題剛剛制定出解決辦法，又出現(xiàn)了新的誠(chéng)信問題。同時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人許多方面在法律上尚屬于空白，為一些不誠(chéng)信的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提供了可乘之機(jī)。

2.2 消費(fèi)者維權(quán)意識(shí)不強(qiáng)

對(duì)于消費(fèi)者來講，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)往往是一次性的。消費(fèi)者進(jìn)行本次房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)后不再選擇下次交易，因此導(dǎo)致了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以大膽的欺詐消費(fèi)者而不擔(dān)心受到消費(fèi)者的報(bào)復(fù)。而且由于消費(fèi)者自身維權(quán)意識(shí)不強(qiáng)，往往在受到欺詐后采取忍氣吞聲，自認(rèn)倒霉的方式，而也不愿通過法律等手段懲罰房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。這也助長(zhǎng)了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不誠(chéng)信行為。

另一反面，由于相關(guān)法律的不完善，消費(fèi)者在受到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人欺詐行為后，即使想通過法律途徑解決，也缺少必備的訴訟途徑?，F(xiàn)有的法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的懲罰力度也不夠，這樣就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人已較小的懲罰風(fēng)險(xiǎn)去獲得更大的收益。

2.3 政府部門監(jiān)控力度弱

由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是一個(gè)新興的中介服務(wù)行業(yè)，發(fā)展時(shí)間較短，政府尚未對(duì)其建立一整套完善的監(jiān)控機(jī)制。目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)政府監(jiān)控力度不足主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面:

① 政府的監(jiān)管起步晚。中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展不是一開始就受到了政府部門的直接監(jiān)管得，因?yàn)樵缙诘姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)可以說完全是自發(fā)而生的，其行業(yè)準(zhǔn)入制度要求低，行業(yè)管理制度不完善，行業(yè)進(jìn)入非常容易，這也是得對(duì)從業(yè)人員的專業(yè)知識(shí)水平和經(jīng)驗(yàn)要求較低。

② 市場(chǎng)管理的多元化。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的管理部門涉及都規(guī)劃、價(jià)格、國(guó)土等多個(gè)部門，也因此產(chǎn)生了多元管理體制，這就造成了實(shí)際市場(chǎng)管理的政出多門，職能不清。

③ 放任不管。由于很多中介服務(wù)機(jī)構(gòu)沒有達(dá)到規(guī)定的執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，他們甚至無場(chǎng)地、無資金、無工商登記、稅務(wù)登記，僅僅是一張桌子、一部電話、一間小棚子就開張營(yíng)業(yè)。因此，工商、稅務(wù)等部門也不值得管，而城管、街道不知道如何管，導(dǎo)致出現(xiàn)了眾多的黑中介，也就談不上有序管理了。

2.4 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息不對(duì)稱

由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)是一次性的交易活動(dòng)，幾乎不存在重復(fù)博弈現(xiàn)象。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從自身利益出發(fā)進(jìn)行博弈，完全可以以損害部分消費(fèi)者的利益為前提來獲取自身的更大利益。在此過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人往往是通過對(duì)消費(fèi)者發(fā)布虛假信息來進(jìn)行的。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處于交易信息的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)地位，其掌握的與這宗交易有關(guān)的信息比消費(fèi)者和委托人多得多，哪些是“虛假信息”、“欺騙行為”，他們最清楚，買方或賣方事前并不清楚，“當(dāng)事人的不誠(chéng)實(shí)行為能被及時(shí)觀察到”的條件顯然不具備。許多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人就不愿在信用這一塊長(zhǎng)期投資，而是選擇另一條捷徑，靠誠(chéng)信缺失的道路來追求短期的獲利。從經(jīng)濟(jì)角度看，短期內(nèi)放棄信用這個(gè)機(jī)會(huì)成本，收益會(huì)更高。

3 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人誠(chéng)信建設(shè)的主要內(nèi)容

① 建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人信用信息征集制度

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人信用信息征集是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人誠(chéng)信體系運(yùn)行的基礎(chǔ)。在信用征集過程中，經(jīng)紀(jì)行業(yè)及從業(yè)人員信息征集是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人信用信息征集制度的重點(diǎn)。誠(chéng)信信息的征集制度的重點(diǎn)是消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的信息反饋，政府等各部門得到消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的反饋信息后，通過法律法規(guī)等各種手段，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行必要的誠(chéng)信公示，并且還要進(jìn)行適當(dāng)?shù)膽土P或獎(jiǎng)勵(lì)。

② 建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人誠(chéng)信獎(jiǎng)懲機(jī)制

建立完善的房地產(chǎn)獎(jiǎng)懲機(jī)制是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人誠(chéng)信建設(shè)的主要部分 。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰的力度不夠，是導(dǎo)致經(jīng)紀(jì)人誠(chéng)信缺失的重要因素，因此，我們要建立經(jīng)紀(jì)人守信獎(jiǎng)勵(lì)和失信懲罰的機(jī)制，并根據(jù)信用等級(jí)狀況，實(shí)行分類監(jiān)管，依靠對(duì)守信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的獎(jiǎng)勵(lì)，帶動(dòng)其他經(jīng)紀(jì)人，讓他們看到實(shí)惠。對(duì)不誠(chéng)信經(jīng)紀(jì)人實(shí)行淘汰制，依法責(zé)令關(guān)閉或吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，對(duì)吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照負(fù)有清算義務(wù)的投資人在未履行清算義務(wù)的情況下，可限制其對(duì)外投資、公開違法記錄并選擇典型予以公示等。

③ 建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人信用評(píng)價(jià)制度

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的誠(chéng)信是對(duì)公眾的誠(chéng)信，是對(duì)社會(huì)的誠(chéng)信，這種信用不光是一種經(jīng)濟(jì)信用，而且也是一種社會(huì)信用，因此其誠(chéng)信評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系不僅要考慮其經(jīng)濟(jì)信用狀況，而且要更加側(cè)重于對(duì)其社會(huì)信用狀況的考察。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人本身的考察主要看其市場(chǎng)準(zhǔn)入、經(jīng)營(yíng)行為和市場(chǎng)退出三方面的信用指標(biāo)。

④ 建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人信用公示制度

政府及市場(chǎng)參與者的信息不對(duì)稱，是造成社會(huì)誠(chéng)信缺失的重要原因。因此，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人誠(chéng)信狀況評(píng)價(jià)的結(jié)果應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定及時(shí)向社會(huì)進(jìn)行公示。誠(chéng)信信息公示一般包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的身份信息公示和違法行為記錄公示。

4 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人誠(chéng)信建設(shè)措施

① 加強(qiáng)政府監(jiān)管力度

一是要實(shí)行嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。這就要求從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)人員必須按有關(guān)規(guī)定通過統(tǒng)一考試，取得相應(yīng)執(zhí)業(yè)資格證書，然后才可以在中介服務(wù)機(jī)構(gòu)服務(wù)，這其中還要通過其所受聘的機(jī)構(gòu)注冊(cè)登記后，才能夠以正當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的身份從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。二是實(shí)行嚴(yán)格的年度審驗(yàn)制度。要對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)資格每年審驗(yàn)一次，要由其服務(wù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一審核上報(bào)，并及時(shí)的進(jìn)行公示。三是強(qiáng)化房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的日常行為管理。要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的日常行為監(jiān)控，做到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的實(shí)時(shí)跟蹤備案，來規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人行為。四是加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人信用信息建設(shè)，完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人信用檔案，為公眾監(jiān)督提供依據(jù)，為公眾查詢房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人信用信息提供服務(wù)，為公眾對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人違法違規(guī)行為提供投訴途徑。

② 建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人誠(chéng)信狀況的數(shù)據(jù)庫(kù)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)領(lǐng)域的信息的嚴(yán)重不對(duì)稱是造成諸多失信現(xiàn)象重要原因。由于具體交易中的信息是很難控制的，但我們可以公開擁有信息主體的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人及其經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的以往交易誠(chéng)信記錄，將其誠(chéng)信狀況建立統(tǒng)一數(shù)據(jù)庫(kù)，來解決措施信息不對(duì)稱。從而使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的誠(chéng)信狀況真正成為其參與社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要依據(jù)。并逐步建立和完善房地產(chǎn)交易信息的制度化，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人加以約束。依據(jù)這樣的措施，就可以讓社會(huì)大眾發(fā)揮作用，有效規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人失信行為。

③ 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的管理

一是要定期對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行培訓(xùn)和教育，規(guī)范人才的引進(jìn)機(jī)制，不斷提高員工的素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，從整體建設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍。二要提高管理水平，建全管理制度，建立公司內(nèi)部的信譽(yù)檔案;建立有效的員工激勵(lì)制度，培養(yǎng)員工的歸屬感和忠誠(chéng)度。三要建立員工懲戒制度，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人“跑私單”、在多家中介兼職等現(xiàn)象堅(jiān)決予以打擊，并向全社會(huì)公布，其他中介公司不得再次聘用。四要抓好房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)管理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在參與服務(wù)時(shí)，必須以其所屬機(jī)構(gòu)的名義進(jìn)行服務(wù)，本著認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度，維護(hù)機(jī)構(gòu)的形象。

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