摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)具有范圍廣、環(huán)節(jié)多、風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)。為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提高收益，在項(xiàng)目投資前期進(jìn)行的可行性研究已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必備的核心工作之一。本文根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)特點(diǎn)，提出工程咨詢行業(yè)要做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究工作、編寫(xiě)高質(zhì)量的可研報(bào)告，應(yīng)從宏觀和微觀兩個(gè)方面來(lái)探討存在的問(wèn)題與解決方式。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；高質(zhì)量

一、政府監(jiān)督方面

政府對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的工程咨詢機(jī)構(gòu)及可研工作進(jìn)行監(jiān)管，從外部引導(dǎo)和督促可研工作的執(zhí)行，有利于保障可研工作的科學(xué)性，提高可研報(bào)告的質(zhì)量。

(一)健全管理體系，完善相關(guān)的法律法規(guī)

我國(guó)現(xiàn)有的工程咨詢機(jī)構(gòu)的管理體系有效約束參與該項(xiàng)活動(dòng)的各方主體的行為，但沒(méi)有達(dá)到理想的監(jiān)管約束作用。對(duì)比同是中介機(jī)構(gòu)的例如會(huì)計(jì)師事務(wù)所的管理體系，后者的管理體系發(fā)展較快、更加完善，值得政府有關(guān)部門借鑒。

(二)加大培訓(xùn)力度

針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目可研工作中執(zhí)業(yè)人員專業(yè)素養(yǎng)不高的問(wèn)題，政府可以加大培訓(xùn)力度，對(duì)現(xiàn)有的從業(yè)人員進(jìn)行考核，不合格者可適當(dāng)引導(dǎo)他們從事其他技術(shù)含量稍低的工作或者對(duì)其進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)；對(duì)合格者要定期培訓(xùn)，保證并提高他們的專業(yè)素養(yǎng)。

(三)執(zhí)業(yè)資格規(guī)范化

我國(guó)的注冊(cè)咨詢工程師起步較晚，至今也僅發(fā)展了三、四年。政府相關(guān)部門對(duì)咨詢工程師的認(rèn)證及監(jiān)督管理工作有待完善。注冊(cè)咨詢工程師考試相對(duì)簡(jiǎn)單，客觀題比重太大，不利于保障從業(yè)者具備較高專業(yè)素養(yǎng)。注冊(cè)咨詢工程師行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)起到監(jiān)管工程咨詢行業(yè)的作用。

另外，從事房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的還有“房地產(chǎn)策劃師”。房地產(chǎn)策劃師體系相對(duì)要完善很多，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以選擇這種中介機(jī)構(gòu)為其服務(wù)。

二、可研報(bào)告編寫(xiě)機(jī)構(gòu)和從業(yè)者的角度

(一)咨詢機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目可研報(bào)告的管理

咨詢機(jī)構(gòu)應(yīng)落實(shí)每個(gè)項(xiàng)目所需要的實(shí)施資金，?？顚Ｓ茫Ｕ鲜占瘮?shù)據(jù)、調(diào)研的資金需求，保障可研報(bào)告的編寫(xiě)是建立在詳實(shí)的數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)之上；建立相應(yīng)的項(xiàng)目小組，由具有咨詢工程師資格的項(xiàng)目經(jīng)理和具備相關(guān)專業(yè)知識(shí)的人員組成；制定科學(xué)的可研工作計(jì)劃，各工作環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)緊扣，設(shè)定個(gè)環(huán)節(jié)的工作標(biāo)準(zhǔn)，讓整個(gè)可研工作有章可循；編寫(xiě)過(guò)程中與客戶進(jìn)行動(dòng)態(tài)的溝通，及時(shí)了解客戶的需要，對(duì)報(bào)告做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整；建立審核機(jī)制，對(duì)項(xiàng)目小組的最終成果進(jìn)行驗(yàn)收；對(duì)項(xiàng)目小組建立獎(jiǎng)懲機(jī)制，對(duì)取得業(yè)主好評(píng)的項(xiàng)目小組進(jìn)行相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)，讓該小組為下個(gè)項(xiàng)目服務(wù)，對(duì)不能勝任的小組，進(jìn)行相應(yīng)懲罰后，找出失敗的原因，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整或者重組；建立相應(yīng)的客戶資料庫(kù)，對(duì)現(xiàn)有的客戶資源進(jìn)行歸類，做好老客戶的維護(hù)工作，了解客戶的特點(diǎn)，為下次合作提供參考。建立相應(yīng)的項(xiàng)目資料，對(duì)所完成的項(xiàng)目可研工作進(jìn)行跟蹤追查，收集項(xiàng)目信息，對(duì)比可研報(bào)告提供的信息，找出偏差，查明原因，為下一個(gè)項(xiàng)目的可研工作提供技術(shù)指導(dǎo)。

(二)提高從業(yè)者的專業(yè)素質(zhì)

目前工程咨詢行業(yè)的從業(yè)人員，并不完全是具有工程經(jīng)濟(jì)背景的人士，一些咨詢機(jī)構(gòu)為了節(jié)約人力資本，常常會(huì)雇傭具備文字編寫(xiě)能力的人員從事工程咨詢工作。這一些非專業(yè)人員通過(guò)簡(jiǎn)單的培訓(xùn)后上崗，按照咨詢公司既有的可行性研究報(bào)告范本和編寫(xiě)方法來(lái)撰寫(xiě)報(bào)告，在遇到特殊情況時(shí)不能及時(shí)做出有效判斷、提出專業(yè)意見(jiàn)。在業(yè)務(wù)較多時(shí)，一些公司甚至?xí)I(yè)務(wù)轉(zhuǎn)包出去，委托經(jīng)驗(yàn)不多的在校學(xué)生編寫(xiě)可研報(bào)告。以上種種情況，埋下可研報(bào)告質(zhì)量不高的隱患。

咨詢機(jī)構(gòu)可以通過(guò)招聘和培養(yǎng)專業(yè)人員，提高該機(jī)構(gòu)的從業(yè)者的專業(yè)素養(yǎng)。從業(yè)者的專業(yè)素養(yǎng)，可以從職業(yè)道德、從業(yè)資格、專業(yè)知識(shí)、工作經(jīng)驗(yàn)、職業(yè)判斷能力等方面體現(xiàn)。從業(yè)人員應(yīng)以編寫(xiě)高質(zhì)量的可研報(bào)告為導(dǎo)向，不能出現(xiàn)短期行為；報(bào)告的編寫(xiě)者中應(yīng)至少有一名具有咨詢工程師資格的人員；從業(yè)人員要具備項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)理論知識(shí)和一定程度的建筑土建知識(shí)背景和較為豐富的可研報(bào)告編寫(xiě)經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，還應(yīng)具有會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)管理、稅收籌劃等相關(guān)財(cái)會(huì)知識(shí)；從業(yè)者應(yīng)具備較強(qiáng)的職業(yè)判斷能力，對(duì)數(shù)據(jù)資料收集、整理、鑒定，項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的篩選和建立等能做好決斷工作。

(三)從業(yè)人員應(yīng)注重編寫(xiě)環(huán)節(jié)的專業(yè)性

收集的資料應(yīng)該全面、具體、詳實(shí)。從業(yè)者不能根據(jù)自己的主觀好惡取舍資料，更不能為了證明自己的觀點(diǎn)而牽強(qiáng)附會(huì)或者隱瞞與個(gè)人觀點(diǎn)不一致的資料。

做好投資估算，合理預(yù)計(jì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本及經(jīng)營(yíng)成本、費(fèi)用。關(guān)鍵工作包括指標(biāo)體系的建立、系數(shù)的確定、工程量和定價(jià)等。在估算中，應(yīng)注意項(xiàng)目與市場(chǎng)預(yù)測(cè)是否矛盾，注意使用的指標(biāo)的時(shí)效性、準(zhǔn)確性和使用范圍，對(duì)既有的指標(biāo)及系數(shù)集合市場(chǎng)的情況進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

合理確定建設(shè)期及運(yùn)營(yíng)期。建設(shè)期要結(jié)合項(xiàng)目所在地的建設(shè)特點(diǎn)、項(xiàng)目建設(shè)期所處季節(jié)的氣候特點(diǎn)、建設(shè)規(guī)模、施工技術(shù)要求等多方面的因素綜合考慮來(lái)確定。項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)期應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目的平均行業(yè)運(yùn)營(yíng)期和業(yè)主的意愿相結(jié)合確定，不能完全依照業(yè)主的意愿確定建設(shè)和運(yùn)營(yíng)期。

科學(xué)制定銷售(出租)價(jià)格。銷售價(jià)格的確定，應(yīng)該考慮當(dāng)前現(xiàn)有的相似樓盤(pán)的價(jià)格、擬建項(xiàng)目所在地樓盤(pán)的區(qū)域價(jià)格、地區(qū)的GDP增長(zhǎng)率等因素。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境不太穩(wěn)定的情況下。還應(yīng)考慮通貨膨的因素。在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，通常把CPI的增長(zhǎng)認(rèn)為是通貨膨脹的增長(zhǎng)率。在實(shí)際操作中，通常以住房?jī)r(jià)格收入比為定價(jià)依據(jù)，有學(xué)者提出較合適的房?jī)r(jià)收入比為3-6倍。對(duì)于租房?jī)r(jià)格的確定，有學(xué)者提出可以參考租房收入比確定，比照國(guó)際上普遍認(rèn)為的合理的房屋收入比為15％－25％，對(duì)項(xiàng)目的租房?jī)r(jià)格進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。對(duì)于活躍的商業(yè)地產(chǎn)，可以通過(guò)市場(chǎng)法來(lái)制定和調(diào)整出租價(jià)格。

有效安排銷售計(jì)劃，確定適當(dāng)?shù)匿N售年限。銷售進(jìn)度的預(yù)測(cè)要結(jié)合市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)狀況、季節(jié)變動(dòng)、供求狀況、營(yíng)銷手段、顧客對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可度等，都可以作為制定銷售計(jì)劃時(shí)應(yīng)考慮到因素。

合理確認(rèn)銷售收入?？紤]銷售進(jìn)度的比例和預(yù)售款的回籠進(jìn)度的比例，準(zhǔn)確額反映項(xiàng)目的銷售收入。

用綜合評(píng)價(jià)的方法對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行量化。以往的可研報(bào)告中，大多是在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行基本情況分析、市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和不確定性分析、技術(shù)分析之后，定性地得到項(xiàng)目可行的結(jié)論，很少對(duì)個(gè)方面的分析系統(tǒng)化。為提高項(xiàng)目可行性的科學(xué)度，我們可以對(duì)各方面的分析進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。常用的綜合評(píng)價(jià)方法主要有：評(píng)分綜合評(píng)價(jià)法、層次分析法、灰色綜合評(píng)價(jià)法、模糊數(shù)學(xué)綜合評(píng)價(jià)法等。可以根據(jù)實(shí)際情況采用不同的方法。

另外，應(yīng)結(jié)合當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)情況編寫(xiě)。當(dāng)前消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)持觀望狀態(tài)，國(guó)家出臺(tái)131號(hào)文件等因素對(duì)該市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控等都給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)造成重要影響。為此，要求從業(yè)人員熟悉當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的各種利害關(guān)系，了解政府的相關(guān)舉動(dòng)及政策趨勢(shì)，從中為項(xiàng)目提供有效的建議。分析當(dāng)前形勢(shì)對(duì)項(xiàng)目的影響程度，可以利用swot分析方法，也可以用通用公司的IE矩陣。

分析市場(chǎng)情況時(shí)，不僅要從國(guó)家、省、地區(qū)這些方面人手，還應(yīng)該從開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)這個(gè)角度分析，并且選擇相似樓盤(pán)做對(duì)比，分析擬建樓盤(pán)的優(yōu)勢(shì)，尋找樓盤(pán)的市場(chǎng)定位。同時(shí)也要從消費(fèi)者的角度分析，了解消費(fèi)者的購(gòu)買能力和購(gòu)買意向，為投資決策提供重要依據(jù)。