摘要：房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，利潤(rùn)比較高的產(chǎn)業(yè)，是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的產(chǎn)業(yè)。也是一度存在諸多爭(zhēng)議的產(chǎn)業(yè)。行業(yè)內(nèi)外存在諸多疑惑，褒貶不一。房地產(chǎn)業(yè)不僅理論界與實(shí)業(yè)界的認(rèn)識(shí)有差異，而且社會(huì)、政府及主管部門(mén)間也有不同聲音。本文試圖對(duì)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整的機(jī)理進(jìn)行分析，比較客觀、辨證地看待房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整，認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)象，把握房地產(chǎn)運(yùn)行的規(guī)律，使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步健康地發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；投資特性；運(yùn)行機(jī)理；調(diào)整機(jī)理；住房保障制度；宏觀調(diào)控政策

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)分支，是城市改革的重要經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域之一，其初衷是迅速改變城市居民十分狹小的住房狀況。在二十余年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，經(jīng)歷了幾次大的起伏，成為市民百姓及進(jìn)城打工者等十分關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的非理性上漲，及深幅調(diào)整，各說(shuō)己見(jiàn)，莫衷一是。這說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)不僅關(guān)系國(guó)計(jì)民生，也說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)改革與管理的艱巨性、復(fù)雜性。本文試圖探索在全球金融危機(jī)條件下，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整的機(jī)理進(jìn)行分析，使人們更好地認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)的動(dòng)態(tài)調(diào)整，劇烈波動(dòng)，并提出保持房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)步發(fā)展的一些思路與建議。

一、房地產(chǎn)基本特性的辯證認(rèn)識(shí)

1、房地產(chǎn)的本質(zhì)屬性與投資屬性簡(jiǎn)析

對(duì)于房地產(chǎn)的屬性，不管是房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士、從業(yè)者、管理者，還是熱心關(guān)注房地產(chǎn)的人員，都是有所了解的。但要全面理解，還是要進(jìn)行辯證分析的。它具有普通商品的基本屬性，受價(jià)值規(guī)律、供求機(jī)制的約束。但它又區(qū)別于普通商品，它的價(jià)格是由土地與房屋建造成本兩大物質(zhì)部分，以及地理區(qū)位特征、周?chē)h(huán)境、購(gòu)買(mǎi)者心里預(yù)期等客觀與主觀因素所組成；它地理位置固定，價(jià)值巨大，轉(zhuǎn)移的是所有者、使用者，即房屋的所屬等。所以房她產(chǎn)商品不僅與日用消費(fèi)品不同，也與生產(chǎn)企業(yè)的設(shè)備相區(qū)別。房屋與設(shè)備的價(jià)值轉(zhuǎn)移是相似的，但房屋所占用的土地是隨著時(shí)間的推移，其價(jià)值幾乎永遠(yuǎn)是遞增的。土地資源價(jià)值是與地球上其他的能源資源、稀有金屬價(jià)值相似的，盡管會(huì)有波動(dòng)、泡沫，但總體上講是上升的，即房地產(chǎn)的保值增值性。因此購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，在一定時(shí)期內(nèi)是購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)，是一種投資行為。盡管投資房地產(chǎn)，不同于投資股票、期貨，也與投資古董、郵票等增值品種有差異，而是一種實(shí)業(yè)投資、置業(yè)投資，但與所有投資一樣，是期望獲得經(jīng)濟(jì)回報(bào)或精神滿(mǎn)足的，故也存在投機(jī)與投資風(fēng)險(xiǎn)。

2、房地產(chǎn)的社會(huì)保障性

居者有其屋，安居樂(lè)業(yè)，這是人類(lèi)亙古不變的道理。吃穿住既是人們的基本需求，也是人類(lèi)改造自然，提高生活質(zhì)量的根本動(dòng)力與目的。就目前來(lái)說(shuō)，人類(lèi)知識(shí)的結(jié)晶、科學(xué)技術(shù)的應(yīng)用成果除了應(yīng)用在軍事上、社會(huì)治安等方面維護(hù)國(guó)家安全、保障民生的根本利益以外，基本上轉(zhuǎn)變?yōu)槿祟?lèi)自身的物質(zhì)、文化精神需求，包括吃穿、住房、出行方式、工作環(huán)境、道路交通、人際交流工具、精神文化生活、康體娛樂(lè)條件的改善等。而住房既是人們基本的需求之一，也是改善人們物質(zhì)生活質(zhì)量與精神滿(mǎn)足的重要標(biāo)志。所以，住房問(wèn)題不管是發(fā)達(dá)國(guó)家，還是發(fā)展中國(guó)家，都不是完全由市場(chǎng)決定的，而是需要制定住房保障政策等。我國(guó)推出的住房公積金制度、經(jīng)濟(jì)適用房與低價(jià)廉租房制度，也體現(xiàn)我國(guó)重視房地產(chǎn)的社會(huì)保障性。尤其值得注意的是新加坡與德國(guó)的住房制度，由于國(guó)家投入的保障資金相對(duì)寬裕，住房保障制度較為完備，數(shù)十年來(lái)基本沒(méi)有受到金融危機(jī)的影響，房?jī)r(jià)沒(méi)有大起大落，一方面說(shuō)明住房保障制度的科學(xué)與完善，另一方面也說(shuō)明住房不能完全市場(chǎng)化。

二、金融風(fēng)暴下房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整的機(jī)理分析

1、房地產(chǎn)運(yùn)行機(jī)理的內(nèi)涵

機(jī)理是與機(jī)制是相近的概念，均有指機(jī)器的構(gòu)造和工作原理的含義，有機(jī)體的構(gòu)造、功能和相互關(guān)系。后來(lái)機(jī)制、機(jī)理被推廣到社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等系統(tǒng)中，但機(jī)制與機(jī)理還是有區(qū)別的。機(jī)制在社會(huì)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，是一種體制或稱(chēng)體系，重在事物各部分的相互關(guān)系與機(jī)理。機(jī)理是機(jī)制的一個(gè)組成部分，是機(jī)制的功能與作用，由相關(guān)事實(shí)與數(shù)據(jù)構(gòu)成，是機(jī)制運(yùn)行過(guò)程的原理或表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)的運(yùn)行機(jī)理，表現(xiàn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的土地供應(yīng)政策，征地、拆遷補(bǔ)償政策，開(kāi)發(fā)管理規(guī)定，商品房的預(yù)售、銷(xiāo)售政策，物業(yè)管理制度，以及城市規(guī)劃、稅收政策、利率政策、住房登記制度、住房公積金制度、首付比例規(guī)定、經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房制度等方面的運(yùn)行機(jī)理是否科學(xué)、合理，執(zhí)行、落實(shí)程度以及變化，對(duì)消費(fèi)者心理與消費(fèi)者預(yù)期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)動(dòng)機(jī)，置業(yè)投資者得投資欲望都會(huì)產(chǎn)生影響或改變，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行。

2、房地產(chǎn)的市場(chǎng)、投資特性的機(jī)理分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)交易的有形與無(wú)形市場(chǎng)，是房地產(chǎn)商品交換關(guān)系的總和。我國(guó)住房制度從計(jì)劃時(shí)期的無(wú)償供給，到1998年后的全面停止福利分房，實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)化，無(wú)疑推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著居民收入的逐步提高，住房問(wèn)題及其改善成為城鎮(zhèn)百姓個(gè)人應(yīng)該解決的事件。國(guó)有企業(yè)改革與私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的迅速崛起，城市建設(shè)發(fā)生了翻天覆地的巨變，城市化率逐年提高，1978-2008年，中國(guó)的城鎮(zhèn)人口比率從17.92％上升到45.70％，全國(guó)城鎮(zhèn)人口從1.72億人上升到約6.07億人。房地產(chǎn)的剛性需求，與人多地少的國(guó)情，使之房地產(chǎn)市場(chǎng)在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)一度成為賣(mài)方市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的沿海地區(qū)更為明顯，房?jī)r(jià)居高不下超出普通百姓的承受能力。盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了調(diào)整，但我國(guó)經(jīng)濟(jì)如果繼續(xù)保持快速穩(wěn)步發(fā)展，到2025年城市化率達(dá)到65％左右，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求完全可以持續(xù)期待。

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了兩次典型的調(diào)整，20世紀(jì)90年代初，海南、北海等房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫讓早期的房地產(chǎn)淘金者記憶猶新。這次調(diào)整深受其害的是追逐資本利潤(rùn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，以及海南的銀行，也鍛煉并誕生了一批嗅覺(jué)靈敏的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)業(yè)家。而2007年由美國(guó)引發(fā)的全球性金融危機(jī)導(dǎo)致了2008年我國(guó)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的深幅調(diào)整，對(duì)沿海的大中城市以及房?jī)r(jià)虛高地區(qū)的影響更為顯著，只有極個(gè)別地區(qū)例外。對(duì)于第二次調(diào)整，購(gòu)房者期待與高興，因?yàn)橥瑯拥腻X(qián)可以買(mǎi)更多面積的房子，有可能變?yōu)楦嗟男枨?；而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、置業(yè)企業(yè)由于需求者的觀望，成交量的急劇下降，資金鏈面臨困難，導(dǎo)致2008年下半年新開(kāi)工面積急劇下降，一些企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難甚至破產(chǎn)。

仔細(xì)探究這兩次波動(dòng)的原因，除了供求雙方的正常行為外，就是房地產(chǎn)產(chǎn)品的投資與投機(jī)需求，資本的逐利性、人們的貪婪以及預(yù)期的變化而引起。但與虛擬資本市場(chǎng)相比，波及全國(guó)的第二次調(diào)整的波動(dòng)幅度還是比較小的。我國(guó)股市上證指數(shù)從2007年10月的6124點(diǎn)下降到2008年10月的1664點(diǎn)，下跌幅度達(dá)到72.8％，而浙江除麗水市區(qū)的房?jī)r(jià)下跌幅度約達(dá)到40％左右外，杭州市區(qū)的房?jī)r(jià)下跌幅度為25％左右，其他地級(jí)市下跌幅度均較小，金華市區(qū)的房?jī)r(jià)卻逆勢(shì)上漲。這一方面說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性，不能泛泛而論，另一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值規(guī)律起作用，泡沫越大，調(diào)整幅度越大。同時(shí)，華爾街金融風(fēng)波也再次敲響我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的警鐘。

3、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論的機(jī)理分析

(1)城市集聚效應(yīng)與自然地理位置對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展從供給方面看，需要工業(yè)化水平的提高，變中國(guó)制造為中國(guó)創(chuàng)造，更需要科學(xué)技術(shù)創(chuàng)新，需要高效的生產(chǎn)率；從消費(fèi)方面看，需要城市化率的提高，需要市政基礎(chǔ)設(shè)施的完善，需要道路交通、通訊、網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施設(shè)備的建設(shè)與完善，提高城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)能力與消費(fèi)水平。而城市住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)，是城市化趨勢(shì)的重要物質(zhì)條件基礎(chǔ)，也是城市居民集聚的必要條件，城市居民的集聚消費(fèi)能力與消費(fèi)水平，是目前普通鄉(xiāng)村無(wú)法相比的。農(nóng)村人口流向城市，是提高集聚消費(fèi)水平、消費(fèi)能力的必經(jīng)之路，故房地產(chǎn)的需求在一定時(shí)期內(nèi)應(yīng)該較為旺盛。另一方面，城市市政設(shè)施的完善，科學(xué)規(guī)劃綠化康體設(shè)施建設(shè)，土地(使用權(quán))價(jià)格理論上始終是螺旋式上升的，實(shí)際上任何一個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家的土地價(jià)格在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中總體上也是上漲的。上海商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格是一般大中城市無(wú)法比擬的，而杭州西湖、蘇州虎丘等名勝古跡是一般宜居地區(qū)不可比的。城市商業(yè)集聚效應(yīng)，自然地理位置得天獨(dú)厚的宜居條件是影響經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者選擇房地產(chǎn)的重要因素，也是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素。所以，城市集聚效應(yīng)，表現(xiàn)在提高促進(jìn)國(guó)內(nèi)消費(fèi)，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展相協(xié)調(diào)；自然地理位置對(duì)房?jī)r(jià)的影響是多方面的，有土地資源稀缺、區(qū)域環(huán)境優(yōu)劣、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)習(xí)慣與周邊地區(qū)的認(rèn)可程度等。

(2)國(guó)民經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

房地產(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系可以表達(dá)為：當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展協(xié)調(diào)，則國(guó)民經(jīng)

濟(jì)會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，或房地產(chǎn)業(yè)能促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)不協(xié)調(diào)時(shí)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)可能制約房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，或者房地產(chǎn)業(yè)阻礙國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。所以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家都十分重視房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。尤其是20世紀(jì)八十年代以來(lái)出現(xiàn)的幾次金融危機(jī)，如：1987年末，日本全國(guó)的土地價(jià)格總額為美國(guó)地價(jià)總額的4倍，東京都市區(qū)的土地比美國(guó)整個(gè)加利福尼亞州的還要貴，最后導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)十余年經(jīng)濟(jì)的負(fù)增長(zhǎng)與零增長(zhǎng)。1997年的亞洲金融危機(jī)，是泰國(guó)的房地產(chǎn)泡沫開(kāi)始蔓延至整個(gè)東南亞地區(qū)。2007年由美國(guó)房地產(chǎn)次貸危機(jī)引發(fā)的華爾街金融風(fēng)暴席卷全球。這些金融危機(jī)充分說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)步發(fā)展的重要性，也說(shuō)明房地產(chǎn)基本制度、金融政策等的科學(xué)、合理的重要性，否則會(huì)波及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)。

從我國(guó)2008年的房?jī)r(jià)調(diào)整來(lái)講，年初由珠江三角洲開(kāi)始的房?jī)r(jià)下跌、成交量萎縮，蔓延到長(zhǎng)三角、環(huán)渤海灣地區(qū)，國(guó)內(nèi)消費(fèi)嚴(yán)重不足，面對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的大環(huán)境，所以國(guó)家政府采取許多促進(jìn)內(nèi)需的措施避免全國(guó)經(jīng)濟(jì)下滑。區(qū)域經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系與此類(lèi)似，一般來(lái)說(shuō)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展正相關(guān)。如果房?jī)r(jià)嚴(yán)重脫離經(jīng)濟(jì)的基本面，區(qū)域經(jīng)濟(jì)就會(huì)嚴(yán)重制約房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，浙江的“麗水現(xiàn)象”在金融危機(jī)沖擊下，許多房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金短缺而倒閉。

(3)國(guó)外房地產(chǎn)的住房保障制度對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

住房保障制度，是針對(duì)高房?jī)r(jià)一些城鎮(zhèn)居民買(mǎi)不起房子，國(guó)家通過(guò)多種途徑采取貨幣補(bǔ)貼的政策，提供廉價(jià)租房或低于市場(chǎng)價(jià)讓消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)等措施的保障制度。各個(gè)國(guó)家都有相應(yīng)的辦法與措施，但保障的力度與執(zhí)行力度是有差異的，其效果也不同。歷史上英國(guó)、美國(guó)與日本都出現(xiàn)過(guò)房地產(chǎn)泡沫，一度希望通過(guò)高房?jī)r(jià)促進(jìn)國(guó)內(nèi)需求，靠房地產(chǎn)市場(chǎng)化促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)重衰退。20世紀(jì)90年代前后的日本，引發(fā)全球金融風(fēng)暴的華爾街金融風(fēng)波，盡管原因很多，其中一條就是住房保障制度與住房市場(chǎng)化沒(méi)有很好地配比協(xié)調(diào)。而德國(guó)自二戰(zhàn)結(jié)束后，采取高福利的住房政策，市場(chǎng)與保障結(jié)合的比較好，采取的措施科學(xué)、合理，執(zhí)行與落實(shí)的措施到位，在60余年的發(fā)展歷程中，房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展比較成功，這次全球性金融危機(jī)房地產(chǎn)也幾乎沒(méi)有受到影響。

4、宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響的機(jī)理分析

房地產(chǎn)業(yè)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策主要是指央行的金融政策與財(cái)政稅收制度變化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的價(jià)值巨大，無(wú)論是開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，還是購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)自住或置業(yè)投資購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，通常都需要銀行等金融機(jī)構(gòu)的支持，所以利率調(diào)整、存款準(zhǔn)備金率調(diào)整、首付比例的變化、購(gòu)買(mǎi)第二套以上房地產(chǎn)政策等，都涉及開(kāi)發(fā)者或購(gòu)買(mǎi)者的成本，從而影響房地產(chǎn)的供給與需求。財(cái)政稅收政策也會(huì)影響房地產(chǎn)業(yè)，其道理是相似的。房地產(chǎn)的稅收種類(lèi)多，從土地使用權(quán)出讓金開(kāi)始到完成銷(xiāo)售，主要有土地使用稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅、印花稅、銷(xiāo)售時(shí)的兩稅一費(fèi)等。某一項(xiàng)稅的減免或改變都會(huì)影響房地產(chǎn)的供給或需求。今年上半年房?jī)r(jià)反彈，要求稅制改革又一次擺在有關(guān)政府面前，使偏離經(jīng)濟(jì)基本面，超出老百姓承受能力的房?jī)r(jià)更加平穩(wěn)，避免大起大落。

5、引起房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整的機(jī)理分析

華爾街引發(fā)的金融危機(jī)陰霾還未消去，仍有人恐慌，有人懷疑金融創(chuàng)新，有人擔(dān)心經(jīng)濟(jì)衰退超過(guò)1929—1933年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。信息時(shí)代傳遞信息的渠道多了、快了，也可能導(dǎo)致信息的正向或反向放大。只有認(rèn)真分析，采取科學(xué)有效的對(duì)策才能避免或減少金融危機(jī)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的影響。有人看金融危機(jī)，是要轉(zhuǎn)危為機(jī)。對(duì)于持續(xù)數(shù)年暴漲的房?jī)r(jià)，國(guó)家和政府有關(guān)部門(mén)除了出臺(tái)鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策以外，2005年以來(lái)采取過(guò)許多行政或經(jīng)濟(jì)的措施，但2007年沿海主要城市的房?jī)r(jià)再次飛漲，央行多次采取了金融手段以及抑制投機(jī)的稅收政策調(diào)整。這些措施本應(yīng)使房地產(chǎn)業(yè)降溫，使房?jī)r(jià)暴漲得到控制，但房?jī)r(jià)上漲的慣性、資本逐利性，許多人忘記了風(fēng)險(xiǎn)。只有少數(shù)實(shí)業(yè)家、專(zhuān)業(yè)人士了看到房地產(chǎn)暴漲的危險(xiǎn)與危害，2007年10月中旬股市開(kāi)始調(diào)整，美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的金融危機(jī)事件一樁接一樁。人們從近八、九年的房?jī)r(jià)上漲思維中逐漸冷靜下來(lái)，房?jī)r(jià)總體上漲不等于脫離經(jīng)濟(jì)基本面的暴漲，否則就會(huì)產(chǎn)生泡沫，給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)危害。

房地產(chǎn)的周期理論告訴人們，房?jī)r(jià)上升與下降有一定的規(guī)律。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求理論，房地產(chǎn)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)理論，房地產(chǎn)的保障政策，房地產(chǎn)的投資投機(jī)理論，以及宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控理論、個(gè)人預(yù)期變化心理、示范效應(yīng)與羊群效應(yīng)都會(huì)讓房地產(chǎn)投資者觸手不及。所以這次房?jī)r(jià)調(diào)整，是宏觀經(jīng)濟(jì)政策陸續(xù)出臺(tái)，以及國(guó)際金融危機(jī)使人們的預(yù)期發(fā)生變化等因素綜合作用的結(jié)果。同時(shí)，也是某些地區(qū)房?jī)r(jià)嚴(yán)重脫離經(jīng)濟(jì)基本面，房?jī)r(jià)虛高地區(qū)下跌較多，無(wú)泡沫地區(qū)繼續(xù)上漲的市場(chǎng)機(jī)制產(chǎn)生作用的結(jié)果。

三、保持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步健康發(fā)展的思考與建議

1、保持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步健康發(fā)展是一個(gè)系統(tǒng)工程

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總體上受?chē)?guó)家住房建設(shè)總體規(guī)劃、國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展水平、國(guó)家總用地規(guī)劃的制約，中觀上受城市發(fā)展規(guī)劃、土地出讓政策、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響，開(kāi)發(fā)成本受稅收政策、金融政策、拆遷補(bǔ)償政策、各類(lèi)規(guī)費(fèi)等的影響。近二十多年來(lái)，解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題已經(jīng)取得非常重大的成果，2008年城市居民人均住房面積差不多是1978年的四倍。但面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革后出現(xiàn)的新問(wèn)題，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)的基本特性，重視符合國(guó)情的科學(xué)規(guī)劃，比如說(shuō)城鎮(zhèn)的套房面積、人均住房面積如何規(guī)范高級(jí)公寓、普通商品房等類(lèi)型的面積與比例，經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房的面積與比例都要進(jìn)行科學(xué)測(cè)算，不能某個(gè)人信口開(kāi)河隨便一說(shuō)，引來(lái)眾多議論，執(zhí)行力打折，這樣不便于系統(tǒng)管理，而要一經(jīng)制定就要有嚴(yán)格的約束機(jī)制與高效的執(zhí)行系統(tǒng)。房地產(chǎn)是耐用消費(fèi)品，所以規(guī)劃需要長(zhǎng)遠(yuǎn)、超前。再加上多年積累起來(lái)的金融政策調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控與國(guó)民經(jīng)濟(jì)調(diào)控相結(jié)合，加強(qiáng)財(cái)稅政策的改革與引導(dǎo)，保持房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步健康發(fā)展還是有可能的。

2、繼續(xù)規(guī)范現(xiàn)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的政策與制度，加強(qiáng)與提高政策執(zhí)行力

從現(xiàn)有房地產(chǎn)的基本制度與政策來(lái)看，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)法規(guī)與制度還是比較齊備的，但有些法規(guī)與政策滯后于高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，有些法規(guī)與政策有重疊，有些規(guī)定與政策執(zhí)法不到位。例如，對(duì)閑置土地的處罰由于種種原因就沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行，土地增值稅有時(shí)征有時(shí)不征，只是作為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)的手段。為了減少或避免房地產(chǎn)囤房投機(jī)行為泛濫，建議進(jìn)一步研究稅收制度，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)持有期間的稅收征管政策制定，提高稅收政策對(duì)房地產(chǎn)劇烈波動(dòng)的調(diào)節(jié)作用。做到房地產(chǎn)基本制度與政策規(guī)范、科學(xué)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售有法可依，執(zhí)法必嚴(yán)。

3、重視住房市場(chǎng)機(jī)制的完善與住房保障機(jī)制的配套

房地產(chǎn)市場(chǎng)化提高了土地的利用效率，改善了城市居民的住房條件與城市的面貌，加快了城市化進(jìn)程，促進(jìn)了國(guó)內(nèi)消費(fèi)，但不能過(guò)分依賴(lài)房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)。近幾年房?jī)r(jià)暴漲到2008年巨幅調(diào)整的地區(qū)，普通老百姓不能承受，影響這些地區(qū)的和諧發(fā)展，其經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)值得深思。市場(chǎng)機(jī)制的完善，一方面需要房地產(chǎn)基本制度與政策的規(guī)范與完善，另一方面，是需要根據(jù)房地產(chǎn)特殊產(chǎn)業(yè)的特性，研究相關(guān)機(jī)制綜合運(yùn)用與適度調(diào)整控制的把握。更重要是建立住房保障制度，以及不符合保障群體退出保障機(jī)制的建立與完善。這樣才會(huì)更有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康與發(fā)展。有人提出。二次房改”，無(wú)非是希望房地產(chǎn)業(yè)更加健康、穩(wěn)步地發(fā)展。

4、各級(jí)政府和相關(guān)部門(mén)有責(zé)任維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)步發(fā)展

根據(jù)房地產(chǎn)的基本特性，以及現(xiàn)有房地產(chǎn)的基本機(jī)制，各級(jí)政府和相關(guān)部門(mén)有責(zé)任維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)步發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制與保障機(jī)制的完善，建立適度調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀、中觀機(jī)制都離不開(kāi)政府的行為。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有人說(shuō)是大市場(chǎng)，小政府，但建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康與穩(wěn)定的機(jī)制，政府有不可推卸的義務(wù)與責(zé)任。

5、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士、理論工作者在自己的工作崗位上操守職業(yè)道德，履行專(zhuān)業(yè)之責(zé)

房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士、理論工作者主要是指從事房地產(chǎn)估價(jià)的專(zhuān)業(yè)人員，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)置業(yè)的高級(jí)管理人員，尤其是行業(yè)管理者、主管部門(mén)的專(zhuān)業(yè)人士，以及高校房地產(chǎn)研究所，房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)的授課教師等，有義務(wù)揭示房地產(chǎn)的基本運(yùn)行規(guī)律，提供真實(shí)有價(jià)值的數(shù)據(jù)與信息，為政府相關(guān)部門(mén)提供有價(jià)值的宏觀、中觀管理思路與建議，為房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，盡專(zhuān)業(yè)之責(zé)，恪守職業(yè)道德。