◎編者按：目前《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》已進(jìn)行修訂，“今后預(yù)售住宅或現(xiàn)房銷售應(yīng)按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，而經(jīng)適房和兩限房銷售則按建筑面積計(jì)價(jià)和結(jié)算房?jī)r(jià)款”。按照新辦法的實(shí)施，能避開(kāi)說(shuō)不清楚容易發(fā)生爭(zhēng)議的公攤面積，防止開(kāi)發(fā)商利用公攤面積賺取更多利潤(rùn)。但也引發(fā)了購(gòu)房者的諸多擔(dān)憂，其中有貓膩嗎?會(huì)引發(fā)新一輪的漲階潮嗎?

商品房計(jì)價(jià)不妨套內(nèi)套外分列

關(guān)鍵詞：套內(nèi)套外計(jì)價(jià)

北京市住建委最近出臺(tái)新規(guī)，今后北京市普通商品房預(yù)售開(kāi)現(xiàn)房銷售均須按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。針對(duì)北京市的這個(gè)新規(guī)，上海市有關(guān)方面表示，上海仍將按建筑面積計(jì)價(jià)，同時(shí)，有媒體報(bào)道稱，重慶在3年前就已經(jīng)對(duì)商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。

有業(yè)內(nèi)專家針對(duì)北京市的這條新規(guī)表示，按照套內(nèi)面積的銷售計(jì)價(jià)方式是大勢(shì)所趨，將有利于保障購(gòu)房人的權(quán)益，同時(shí)提高土地利用率。但是，商品房按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，并不意味著開(kāi)發(fā)商從此把套外的小區(qū)公共面積無(wú)償奉送給了購(gòu)房者，這個(gè)新規(guī)的直接結(jié)果是將促使商品房單位價(jià)格大幅渡上漲，對(duì)于目前正在瘋漲的房?jī)r(jià)可能起到的只是進(jìn)一步的助推作用。同時(shí)，各個(gè)城市執(zhí)行不同的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，也使各個(gè)城市之間房?jī)r(jià)的比較失去了意義，不利于政府全面而準(zhǔn)確地了解市場(chǎng)的真實(shí)面貌。

實(shí)事求是地說(shuō)，北京市推出的這條商品房計(jì)價(jià)新規(guī)并不是沒(méi)有一點(diǎn)意義。長(zhǎng)期以來(lái)，商品房習(xí)慣于以總體建筑面積計(jì)價(jià)，套內(nèi)套外混在一起，一般的購(gòu)房者對(duì)于一套小區(qū)到底有多少公共面積、自己又應(yīng)該分?jǐn)偠嗌俸茈y搞清，使商品房定價(jià)處于模糊狀態(tài)，開(kāi)發(fā)商可以很方便地利用套外面積跟購(gòu)房者玩“捉迷藏游戲”。將商罪房定價(jià)嚴(yán)格限定于按套內(nèi)面積計(jì)算，購(gòu)房者付出的購(gòu)房資金與他看得見(jiàn)的房屋實(shí)有面積直接掛起鉤來(lái)，雖然會(huì)提升單位面積的價(jià)格，但也起到了給購(gòu)房者一個(gè)“明白賬”的效果，從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)確實(shí)有利于保障購(gòu)房者的權(quán)益。

但是，由于在按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的時(shí)候，必須把套外面積的開(kāi)發(fā)成本加上去，因此，僅僅按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)而沒(méi)有其他的監(jiān)管措施跟上的話，這種對(duì)購(gòu)房者的所謂保障又是很有限的，甚至可以為開(kāi)發(fā)商玩另一種“捉迷藏游戲”提供方便。因此，我們不妨沿著北京市的這個(gè)新規(guī)再往前走一步，把商品房套內(nèi)面積與套外面積分列開(kāi)來(lái)，給購(gòu)房者一本真正的“明白賬”。區(qū)分這兩種價(jià)格的積極意義在于開(kāi)發(fā)商在為套內(nèi)面積定價(jià)時(shí)，不能再把套外的面積加上去，這樣就可以在很大程度上保證購(gòu)房者能夠準(zhǔn)確地評(píng)估所購(gòu)商品房的單位價(jià)格，而排除了開(kāi)發(fā)商利用套外面積來(lái)“搗糨糊”的因素。而對(duì)套外面積，則可以建立起更合理的而積計(jì)算與定價(jià)制度。按目前大多數(shù)城市的銷售方式，當(dāng)套內(nèi)套外面積混在一起的時(shí)候，一些自我保護(hù)意識(shí)比較模糊的購(gòu)房者無(wú)法搞清自己購(gòu)房成本中到底有多少為套外面積支付的購(gòu)房成本，只能聽(tīng)任開(kāi)發(fā)商的盤剝。當(dāng)這兩種面積分列以后，購(gòu)房者就可以精確地知曉自己為套外的小區(qū)公共面積支付了多少錢款，開(kāi)發(fā)商再要玩弄“捉迷藏游戲”，就必然會(huì)增加很多難度。當(dāng)然，由于小區(qū)公共面積的開(kāi)發(fā)成本大大低于套內(nèi)，將套內(nèi)面積與套外面積分列計(jì)價(jià)，套內(nèi)面積的單位價(jià)格可能會(huì)有一定上漲，但由于套外面積的單位價(jià)格將在“陽(yáng)光”下不得不大幅度降低，兩者棺抵，購(gòu)房者不會(huì)增加額外的負(fù)擔(dān)。

商品房套內(nèi)套外分列計(jì)價(jià)，不僅有利于增加商品房定價(jià)的透明度，促進(jìn)價(jià)格的公道，而且還能產(chǎn)生一定的旁逸效應(yīng)，有利于提高業(yè)主的權(quán)利意識(shí)。目前，開(kāi)發(fā)商隨意侵占小區(qū)公共面積的情況比較普遍，但是由于業(yè)主在購(gòu)房時(shí)所付費(fèi)用是捆綁在一起的，套外公共面積雖然從理論上說(shuō)屬于業(yè)主，但對(duì)于大多數(shù)業(yè)主來(lái)說(shuō)，由于未能清晰定價(jià)，其產(chǎn)權(quán)意識(shí)比較模糊，一些權(quán)利意識(shí)比較強(qiáng)的業(yè)主在與開(kāi)發(fā)商為公用面積權(quán)利而展開(kāi)的博弈中很難得到普遍支持，導(dǎo)致這種維權(quán)困難重重。如果能把套外面積明確計(jì)價(jià)，每一個(gè)業(yè)主就能清晰地知道自己在小區(qū)公共面積中所占的份額和所付出的經(jīng)濟(jì)代價(jià)，他們會(huì)像保護(hù)套內(nèi)建筑一樣保護(hù)自己在公共面積中的權(quán)利，從而有效地執(zhí)扼制開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)公共面積的肆意侵犯，減少這方面的社會(huì)矛盾。

需要指出的一點(diǎn)是，對(duì)商品房套內(nèi)套外分列計(jì)價(jià)，關(guān)鍵還在于政府克服對(duì)開(kāi)發(fā)商的偏心傾向，認(rèn)真做好市場(chǎng)監(jiān)管。一個(gè)小區(qū)的公共面積究竟有多大，不能由開(kāi)發(fā)商自己說(shuō)了算，而是需要政府有關(guān)部門拿出精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)，其定價(jià)也應(yīng)嚴(yán)格進(jìn)行管理。如果失去了政府的監(jiān)管調(diào)控，那么，開(kāi)發(fā)商乃舊可以上下其手，在套外面積上加進(jìn)水允那么，所謂套內(nèi)套外面積分列計(jì)價(jià)也就失去了意義。

按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的規(guī)定合情合理合法

關(guān)鍵詞：90/70政策

筆者從事房地產(chǎn)策劃有許多年頭，見(jiàn)得多看得多，也曾經(jīng)看到2002年在武漢東方華爾茲項(xiàng)目試水“按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”產(chǎn)生的奇效。當(dāng)時(shí)的一個(gè)背景是，房子的起始訂價(jià)過(guò)高，沒(méi)有成交，為了避免降價(jià)帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)，只好提出了這個(gè)點(diǎn)子。

北京建委提出按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，任志強(qiáng)先生認(rèn)為與住建部文件柑障。而本人的意見(jiàn)是，北京建委的規(guī)定合理合情合法。

先看合法性，規(guī)定90/70政策本身是不合法不合理的，但規(guī)定表現(xiàn)了中國(guó)市場(chǎng)政策市的原味原汁。同樣地，作為主管機(jī)關(guān)，推出本地套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。只能從行政法角度來(lái)理解，不能放到大義上的房地產(chǎn)法規(guī)上來(lái)理解。

再看合理性，在成都有個(gè)項(xiàng)目，推出的主賣點(diǎn)就是戶內(nèi)外空間比1：1.5，什么意思呢?就是在90/70政策的壓制下不利于將原定位基礎(chǔ)上的戶型面積由130平方米減至規(guī)定結(jié)構(gòu)控制線以下形成大面積的露臺(tái)、陽(yáng)光房、退臺(tái)。與其讓開(kāi)發(fā)商在無(wú)奈之下出偏亢不如像北京建委這樣堂而皇之。

按套內(nèi)面積計(jì)劃，一是有利于設(shè)計(jì)院在設(shè)計(jì)之初就能夠在圖紙上確定戶型譜，比較科學(xué)，也能夠有效控制戶型面積結(jié)構(gòu)，出入不會(huì)超過(guò)3％。二是有利于買家形成合理消費(fèi)，因?yàn)橹袊?guó)土地資源有限，現(xiàn)在的買家過(guò)度消費(fèi)，是對(duì)未來(lái)買家的一種資掠奪，就像2003年以前買房者，現(xiàn)在成為二手房東最賺錢者，這種賺頭是政府居間給予的，是非法的。

最后淡點(diǎn)合情的事情，現(xiàn)在的情況是，開(kāi)發(fā)商信用受損，如果不整體修正一下開(kāi)發(fā)形象，中國(guó)樓市的問(wèn)題會(huì)更突出。我們不可能冀望于經(jīng)濟(jì)危機(jī)無(wú)限持續(xù)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)著陸后，一個(gè)健康有效的樓市還是社會(huì)所需。這個(gè)時(shí)候，通過(guò)盡量縮小開(kāi)發(fā)商信用受損面，讓開(kāi)發(fā)商致力于產(chǎn)品創(chuàng)新、品質(zhì)提升精細(xì)開(kāi)發(fā)，無(wú)疑是有利于整體市場(chǎng)的發(fā)展。

題外，為什么有人擔(dān)心按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲?這只是一個(gè)理想的說(shuō)法。恰恰相反，由于計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)的更為剛性，開(kāi)發(fā)商以前定位是否精細(xì)將全面通過(guò)這項(xiàng)政策反映出來(lái)，對(duì)于那些精細(xì)程度比較高的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，沒(méi)有影響，相反精細(xì)程度弱的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，按照此法，其戶型差異將突現(xiàn)，自然會(huì)帶來(lái)削價(jià)求售。

鏈接：90/70政策——2006年5月29日國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，提出自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。

按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，我們被騙多少年

關(guān)鍵詞：套內(nèi)面積 公攤面積

多年以來(lái)，我們買房買的部是建筑面積。常常是，商品房購(gòu)買面積98平方米，建筑面積為79平方米，而套內(nèi)使用面積只有64平方米，縮水十幾甚至二十幾平方米，尤其是帶電梯的房子，縮水就更大了。心里雖然一百個(gè)不愿意，可是，想到大家部是如此，沒(méi)人可以幸免，也就釋然了。好像大家同時(shí)吃虧，就無(wú)所謂了。何況房產(chǎn)證上關(guān)于面積的數(shù)字，是政府部門核定的，還有什么不放心的呢?

我已經(jīng)先后買賣了三套子。但沒(méi)有一次親自量過(guò)實(shí)際的面積，更無(wú)從丈量室外的公攤面積了。一來(lái)，那公攤面積如何量，的確是個(gè)問(wèn)題；二來(lái)，你就是量清楚了，又能怎么樣呢?我相信，和我同樣境遇的“房奴”一定不在少數(shù)。這么多年來(lái)，我聽(tīng)到過(guò)太多人對(duì)公攤面積的抱怨，卻沒(méi)見(jiàn)過(guò)一個(gè)人拿公攤面積和開(kāi)發(fā)商較過(guò)真。現(xiàn)在回頭想想，消費(fèi)者這種稀里糊涂的狀態(tài)，未嘗不是麻木心理的表現(xiàn)。也許，正是所有房屋消費(fèi)者這種稀里糊涂，才使開(kāi)發(fā)商得寸進(jìn)尺，為所欲為，并影終賺得盆滿缽滿，誰(shuí)知道他們?cè)诠珨偯娣e上做了多少手腳呢?

現(xiàn)在，北京市出臺(tái)城市房也產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法，規(guī)定預(yù)售住宅或現(xiàn)房銷售應(yīng)按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，這也許能像新聞?wù)f的那樣，讓購(gòu)房人更容易了解房屋單價(jià)和真實(shí)面積，可以避開(kāi)說(shuō)不清楚容易發(fā)生爭(zhēng)議的公攤面積，防止開(kāi)發(fā)商利用公攤面積賺取更多利潤(rùn)?？墒?，“道高一尺，魔高一丈”，開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)因此提高套內(nèi)面積的房?jī)r(jià)?

官方的解釋說(shuō)——“按套內(nèi)面積銷售雖然單價(jià)會(huì)上漲，但每套房屋的總價(jià)變化不會(huì)太大。因此推行新建商％房按套內(nèi)面積計(jì)算房?jī)r(jià)不會(huì)推高房?jī)r(jià)?！蔽覀儾环涟阉恼Z(yǔ)序作一顛倒，“每套房屋的總價(jià)變化不會(huì)太大，”，但“套內(nèi)面積銷售單價(jià)會(huì)上漲”——這有什么不同呢?

俗話說(shuō)，買的沒(méi)有賣的精!讓人擔(dān)憂的是，假如原來(lái)建筑面積100平方米的房子，單價(jià)為1萬(wàn)元，現(xiàn)在按套內(nèi)算變成90平方米了，開(kāi)發(fā)商把單價(jià)變成1.2萬(wàn)元，最后總房?jī)r(jià)價(jià)可能變成了108萬(wàn)元——羊毛出在羊身上，如此一來(lái)，倒霉的還不是買房的老百姓?這讓我想起了“朝三暮四”的典故，也許，我們就是那個(gè)被欺騙的猴了。隨之而來(lái)的另一個(gè)擔(dān)憂是，以后，房屋產(chǎn)權(quán)的面積是按套內(nèi)面積，還是建筑而秘?如按套內(nèi)面積計(jì)算，那公攤部分面積產(chǎn)權(quán)應(yīng)如何歸屬?第三個(gè)擔(dān)憂是，以后，若沒(méi)有規(guī)定公攤面積標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)商連公攤面積都懶得留了，那樣一來(lái)，恐怕以后連樓道也沒(méi)有了，都變成套內(nèi)面積了。

所以說(shuō)，僅有一個(gè)“按套內(nèi)面積算”還不足以約束開(kāi)發(fā)商，有關(guān)部門還應(yīng)出臺(tái)相應(yīng)的配套法規(guī)，規(guī)范開(kāi)發(fā)商的行為；同時(shí)，確定公攤歸屬，對(duì)相應(yīng)稅費(fèi)和其他費(fèi)用均應(yīng)按套內(nèi)面積計(jì)算。如此，購(gòu)房人才能得到真正實(shí)惠。