中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)超常的V型反轉(zhuǎn)，令投資者重拾信心，部分地產(chǎn)商再次燃起上市沖動(dòng)

“如果不是為了上市，我不會(huì)出如此高的價(jià)格。當(dāng)初太過(guò)瘋狂?！?月6日，昌盛中國(guó)地產(chǎn)有限公司(下稱(chēng)昌盛中國(guó))董事長(zhǎng)鄒錫昌接受《財(cái)經(jīng)》記者采訪時(shí)說(shuō)。

鄒錫昌所說(shuō)的“高價(jià)”，既指當(dāng)年他收購(gòu)中山廣場(chǎng)項(xiàng)目土地所支付的高價(jià)，也可理解成公司上市未成而付出的代價(jià)。

作為2008年第一家上市擱淺的地產(chǎn)商，鄒錫昌直到兩個(gè)月前才還清所有外債。為此，他不得不把廣州繁華商業(yè)中心之一中華廣場(chǎng)近6萬(wàn)平方米的商場(chǎng)整體轉(zhuǎn)租，租期14年。

“我接回時(shí)，已是60歲。”鄒錫昌感嘆說(shuō)，“我只做了幾個(gè)項(xiàng)目，趕什么上市潮?這個(gè)教訓(xùn)很深刻?！彼寡?，以后不想再上市了。

經(jīng)歷過(guò)上一輪上市折戟的地產(chǎn)商，并非都如鄒錫昌般痛定思痛。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)超常的V型反轉(zhuǎn)，令海外投資者重拾信心，香港地產(chǎn)股平均市盈率重新上漲至10倍以上。資本市場(chǎng)解凍，令一些負(fù)債累累、深度套牢的待上市地產(chǎn)商再次燃起沖動(dòng)。當(dāng)年下注于這些地產(chǎn)商的外資投行，也終于看到了重新?lián)Q回籌碼的希望。

7月29日，北京金隅股份有限公司(02009.HK，下稱(chēng)金隅)在港交所掛牌，成為近一年來(lái)香港首個(gè)與地產(chǎn)概念相關(guān)的IPO(首次公開(kāi)發(fā)行新股)。隨后，包括恒大地產(chǎn)在內(nèi)，多家內(nèi)資地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，也向港交所重新遞交了上市申請(qǐng)。

“此輪地產(chǎn)IPO重啟，可能只有少數(shù)幾家大型房地產(chǎn)企業(yè)，才能得到投資者的認(rèn)可，一些中小型房企重新上市的機(jī)會(huì)不大?！币患彝赓Y投行的主管對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者說(shuō)。

金隅信號(hào)

金隅成功登陸港股，無(wú)疑是地產(chǎn)商們樂(lè)于看到的一個(gè)開(kāi)端。金隅總發(fā)行10.73億股，超額認(rèn)購(gòu)達(dá)到235倍;香港公開(kāi)發(fā)行部分的認(rèn)購(gòu)需求超額723億股，凍結(jié)資金4660億港元，超額認(rèn)購(gòu)達(dá)775倍。

由于市場(chǎng)需求旺盛，金隅在5.18港元/股至6.38港元/股的價(jià)格區(qū)間內(nèi)，以6.38港元/股最高價(jià)發(fā)行，融資總額達(dá)68.46億港元。掛牌當(dāng)天，金隅再度受到投資者熱捧:開(kāi)盤(pán)價(jià)10.2港元/股，較招股價(jià)上漲六成，最終收盤(pán)價(jià)9.97港元/股，上漲56.27%。

不過(guò)，在瑞銀證券全球資本市場(chǎng)部總經(jīng)理、投資銀行部副總經(jīng)理朱俊偉看來(lái)，金隅上市還不能代表H股地產(chǎn)IPO的解凍，因?yàn)檫@家來(lái)自北京的國(guó)有企業(yè)，盡管開(kāi)發(fā)了多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，還不能算做一家典型的房地產(chǎn)公司——在金隅的產(chǎn)品名錄上，可以看到著名的TOTO牌馬桶。

瑞銀是金隅此次上市的主承銷(xiāo)商?；氐桨藗€(gè)月前，朱俊偉還悲觀地向《財(cái)經(jīng)》記者表示，那是他進(jìn)入投行工作近20年來(lái)最壞的市場(chǎng)。彼時(shí)，他所承接的所有地產(chǎn)IPO項(xiàng)目，全部暫停。

一家外資投行部的負(fù)責(zé)人對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，過(guò)去一年港股市場(chǎng)交易慘淡，如今在信貸放量、市場(chǎng)回暖信號(hào)下，閑置資金開(kāi)始集中涌向不多的投資機(jī)會(huì)。金隅此時(shí)上市，向投資者提供了足夠的炒作題材。

金隅前身為北京建材集團(tuán)有限責(zé)任公司，目前為北京市政府國(guó)資委直接監(jiān)管的一級(jí)企業(yè)。投資者看重金隅的，在于公司具有前景與優(yōu)勢(shì)的主營(yíng)業(yè)務(wù)——水泥、建材業(yè)務(wù)。

根據(jù)金隅上市招股書(shū)，其水泥業(yè)務(wù)目前在河北和北京市場(chǎng)，占到70%的份額，處壟斷地位。在“4萬(wàn)億”經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃落實(shí)之際，水泥及其他建材需求持續(xù)強(qiáng)勁。金隅上市后，約75%的募集資金(約為37.75億港元)亦將用于擴(kuò)大水泥產(chǎn)能。

金隅地產(chǎn)業(yè)務(wù)則僅僅約占其業(yè)務(wù)三分之一，主要包括持有型物業(yè)的租金收益、物業(yè)管理收入和開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。朱俊偉稱(chēng)，“至2010年，金隅將成為北京市場(chǎng)繼和記黃埔之后最大的持有型物業(yè)開(kāi)發(fā)商，持有面積可能超過(guò)100萬(wàn)平方米?，F(xiàn)在，其每年租金收益達(dá)3億元至4億元?！?/p>

金隅開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目多為普通商品房和保障性住房。今年上半年，普通商品住宅市場(chǎng)率先回暖，成交量激增，金隅亦屬受益房企。

盡管金隅只能算做一個(gè)非典型的地產(chǎn)IPO，但足以成為地產(chǎn)IPO重啟的一個(gè)信號(hào)。以恒大地產(chǎn)為首的十余家房地產(chǎn)公司，近期先后也向港交所重新遞交了上市申請(qǐng)。

恒大重裝上市

“恒大崎嶇上市路，太富戲劇性。”對(duì)恒大地產(chǎn)進(jìn)行過(guò)上市前私募投資的一家外資投行負(fù)責(zé)人說(shuō)。

2008年3月，恒大地產(chǎn)首次啟動(dòng)上市，后因市場(chǎng)調(diào)整而被迫中止。由于上市前借有私募融資，恒大地產(chǎn)陷入深度債務(wù)危機(jī)。這成為當(dāng)時(shí)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整的標(biāo)志性事件之一。

樓市的快速回暖令恒大地產(chǎn)免遭清算。據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，今年初，恒大地產(chǎn)流動(dòng)性得到一定改善，曾希望以八折價(jià)格贖回可轉(zhuǎn)債，債權(quán)人并未同意。顯然，市場(chǎng)好轉(zhuǎn)改變了債權(quán)人的預(yù)期。

恒大地產(chǎn)董事會(huì)主席許家印在7月6日召開(kāi)的恒大地產(chǎn)上半年工作會(huì)議上披露，2009年，恒大銷(xiāo)售額計(jì)劃達(dá)到300億元人民幣，上半年已完成127億元，下半年要達(dá)到180億元。

今年1月至6月，恒大地產(chǎn)開(kāi)工在建面積為1006萬(wàn)平方米，下半年將在此基礎(chǔ)上新增開(kāi)工面積500萬(wàn)平方米，全年開(kāi)工面積達(dá)到1500萬(wàn)平方米，由此成為全國(guó)開(kāi)工面積最大的房地產(chǎn)企業(yè)。

8月7日，恒大地產(chǎn)向香港聯(lián)交所遞交了上市申請(qǐng)，計(jì)劃再次赴港上市，目標(biāo)募集資金額初步定于10億美元至15億美元之間。

一位參與恒大上市保薦的投行人士向《財(cái)經(jīng)》記者透露，“最快要到10月，才能完成上市。”這正是恒大地產(chǎn)私募貸款到期的期限。

上述對(duì)恒大地產(chǎn)進(jìn)行投資的外資投行負(fù)責(zé)人對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，與一年前相比，恒大地產(chǎn)的估值已由1000多億港元大幅縮水至600億港元至700億港元，市盈率預(yù)計(jì)可在10多倍。

對(duì)一家大型房地產(chǎn)公司而言，這只是一個(gè)中等的價(jià)格。不過(guò)，只要恒大能夠上市，私募投資者便可順利退出，恒大的債務(wù)危機(jī)，也算就此化解。

昌盛中國(guó)教訓(xùn)

2008年，第一家上市折戟的內(nèi)資房地產(chǎn)公司，并非恒大地產(chǎn)，而是昌盛中國(guó)——一家位于廣州的小型房地產(chǎn)企業(yè)。盡管規(guī)模不大，但昌盛中國(guó)開(kāi)發(fā)的廣州中華廣場(chǎng)項(xiàng)目，卻是廣州最著名的商業(yè)中心之一。

2006年12月，昌盛中國(guó)啟動(dòng)上市計(jì)劃。高盛向其提供2500萬(wàn)美元私募貸款，獲取20%股權(quán);抵押物為鄒錫昌在昌盛中國(guó)全部權(quán)益，可轉(zhuǎn)債年息7%。若昌盛中國(guó)不能如期上市，年息最高增至28%。

2007年9月，昌盛中國(guó)通過(guò)全資子公司昌盛集團(tuán)，以7.93億元高價(jià)購(gòu)得廣東中山廣場(chǎng)這一“地王”項(xiàng)目。這次購(gòu)地也是為上市準(zhǔn)備，結(jié)果支付的價(jià)格是鄒錫昌預(yù)計(jì)的3倍。為籌足購(gòu)地款，昌盛集團(tuán)在11月從蘇格蘭皇家銀行借下6.48億港元貸款，年息13%。

鄒錫昌至今不能忘記，2008年1月22日，在英國(guó)路演期間，決定放棄上市的那一天。

“我獨(dú)自一人在海德堡公園旁的海邊走了兩個(gè)小時(shí)。那天的溫度是零下10攝氏度。刺骨寒冷。”鄒錫昌說(shuō)。

2008年12月，高盛私募與蘇格蘭皇家銀行貸款同時(shí)到期。陷入資金危機(jī)的昌盛中國(guó)，只能變賣(mài)主要資產(chǎn)——廣州中華廣場(chǎng)。2008年8月，第一太平戴維斯對(duì)該物業(yè)估值33億元，而海印股份等潛在買(mǎi)家給出的卻都是“地板價(jià)”，最高只有12.8億元。

“其實(shí)，我當(dāng)時(shí)的底價(jià)是15億元，誰(shuí)再出高一點(diǎn)，就賣(mài)了。”鄒錫昌說(shuō)。

為了能夠保障收回債務(wù)，高盛與蘇格蘭皇家銀行決定暫緩清算昌盛中國(guó)，將還債期限延長(zhǎng)半年。這半年為鄒錫昌贏來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。

期間，昌盛中國(guó)以2.5萬(wàn)元/平方米降價(jià)甩賣(mài)其在北京“海晟名苑”公寓項(xiàng)目尾盤(pán)，籌集約1億港元資金。該項(xiàng)目在2007年，價(jià)格曾高達(dá)4萬(wàn)元/平方米。

今年5月底，昌盛中國(guó)以2.9億港元還清了高盛2500萬(wàn)美元可轉(zhuǎn)債本息。鄒錫昌粗略計(jì)算，加上之前已交的利息，他大約總共還了高盛約3.3億港元，高盛這筆可轉(zhuǎn)債在兩年半的時(shí)間內(nèi)賺了近70%的利潤(rùn)，約1.3億港元。

6月，昌盛中國(guó)又以6.4億元的價(jià)格，將中山地王項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給中國(guó)奧園(03883.HK)，還清了蘇格蘭皇家銀行的高息貸款。

鄒錫昌表示，為中山“地王”項(xiàng)目，昌盛中國(guó)除繳納7.93億元土地出讓金，另投入資金進(jìn)行土地平整，其總投入超過(guò)10億元。該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后，昌盛中國(guó)凈虧近4億元。

如今，僥幸逃過(guò)一劫的鄒錫昌對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者說(shuō)，“為了上市，僅賬面虧損就達(dá)6億港元?！彼旬?dāng)初做出錯(cuò)誤決定歸因于投行，“我是在投行的慫恿下，決定上市的?！编u錫昌說(shuō)，昌盛中國(guó)永遠(yuǎn)都不會(huì)再尋求上市了。

雖然并未經(jīng)歷過(guò)昌盛中國(guó)這樣慘痛的教訓(xùn)，龍湖地產(chǎn)等多家沒(méi)有進(jìn)行過(guò)股權(quán)私募的房地產(chǎn)公司，眼下也都持觀望態(tài)度，未急于啟動(dòng)上市計(jì)劃。

龍湖地產(chǎn)一位高層人士向《財(cái)經(jīng)》記者表示，龍湖地產(chǎn)如今已償還了花旗銀行的高息貸款，并在上半年償還了50多億元銀行貸款，而且對(duì)土地市場(chǎng)依然保持謹(jǐn)慎，并未在新一輪的土地?zé)岢敝袇⑴c高價(jià)拿地，其負(fù)債率進(jìn)一步下降至30%多。如今，沒(méi)有急迫的上市融資需求。

“我們擔(dān)心今年下半年，市場(chǎng)還會(huì)出現(xiàn)新的波動(dòng)。上市可以等到市場(chǎng)平穩(wěn)后再說(shuō)?！鄙鲜鳊埡禺a(chǎn)高層表示。

融資再開(kāi)閘

除了仍在謀求上市的開(kāi)發(fā)商，已上市的大型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，2009年上半年亦在大規(guī)模融資——保利地產(chǎn)剛剛完成80億元增發(fā);招商地產(chǎn)亦準(zhǔn)備進(jìn)行51億元增發(fā);金地除了在8月初完成了41億元增發(fā)，還獲得了平安信托100億元地產(chǎn)投資平臺(tái)。

與2008年初的地產(chǎn)商融資潮不同，地產(chǎn)商本輪集中融資的主要原因，并非信貸緊縮。其目的在于土地——信貸資金只能用于正在開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目，股市融資可以直接或間接投入到土地市場(chǎng)。

“內(nèi)地房地產(chǎn)公司從來(lái)都是缺錢(qián)的，土地和融資，就像面和水，面多了要加水，水多了要加面。”瑞銀投資銀行中國(guó)區(qū)副總裁張化橋說(shuō)。

新的土地泡沫隱現(xiàn)，新的地產(chǎn)融資潮或許將再度開(kāi)閘。盡管，外資投行在新一輪土地泡沫中，成為旁觀者，更大的投資資金正在蓄勢(shì)待發(fā)。

2009年初，新修訂的《保險(xiǎn)法》將固定資產(chǎn)納入保險(xiǎn)投資范圍，眼下正在等待保險(xiǎn)投資房地產(chǎn)相關(guān)實(shí)施細(xì)則出臺(tái)。地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行估計(jì)，保險(xiǎn)公司進(jìn)入房市后，資金將增加最多3410億元。目前，經(jīng)過(guò)保監(jiān)會(huì)特批的保險(xiǎn)公司投資房地產(chǎn)資金已超過(guò)200億元?！?/p>