摘 要:本文通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及其成因的深入研究發(fā)現(xiàn):就現(xiàn)階段而言，我國(guó)房?jī)r(jià)偏高、供需扭曲等現(xiàn)象存在的深層次原因是外部環(huán)境沖擊、“追風(fēng)效應(yīng)”以及信息不對(duì)稱等因素共同作用的結(jié)果。但是，我國(guó)現(xiàn)行的政策措施并沒(méi)有觸及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的本質(zhì)?；诖?，本文針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際提出相關(guān)政策建議。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);追風(fēng)效應(yīng);啟動(dòng)需求

一、引言

2008年至2009年間自然災(zāi)害的頻發(fā)、國(guó)際石油價(jià)格的波動(dòng)以及美國(guó)次貸危機(jī)的爆發(fā)等一系列因素不僅延緩了世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐，而且對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)也造成了強(qiáng)烈的沖擊。自此，我國(guó)的房地產(chǎn)在經(jīng)歷繁榮的高峰之后開(kāi)始逐漸步入調(diào)整期。同時(shí)，國(guó)家也出臺(tái)了若干的政策，旨在引導(dǎo)房地產(chǎn)平穩(wěn)落地健康發(fā)展。然而，就目前而言，對(duì)于如何啟動(dòng)需求和穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展，國(guó)內(nèi)學(xué)者看法不一:中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇認(rèn)為，要刺激房市真實(shí)需求和消費(fèi)，降價(jià)最為可行:根據(jù)他的分析，如果房地產(chǎn)均價(jià)相對(duì)2007年下調(diào)20%的話，銀行業(yè)的不良貸款增長(zhǎng)率約為0.7%到0.8%，從銀行金融風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，不會(huì)出現(xiàn)危機(jī)。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展室研究員易憲容認(rèn)為，在房地產(chǎn)泡沫收斂的過(guò)程中，量?jī)r(jià)下降是自然的現(xiàn)象，若通過(guò)放開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收政策、信貸政策來(lái)救市，將會(huì)導(dǎo)致美國(guó)式的金融危機(jī)在中國(guó)出現(xiàn)。低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)急需恢復(fù)交易量，釋放和恢復(fù)理性需求，利好于房地產(chǎn)政策的各項(xiàng)新政的出臺(tái)刻不容緩。北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)董藩認(rèn)為，此前所堅(jiān)持的房地產(chǎn)從緊調(diào)控政策已不合時(shí)宜。應(yīng)考慮放松的政策，如下調(diào)利率，放開(kāi)二套房限制，考慮貸款期限延長(zhǎng)，以及買房采用優(yōu)惠利率，降低土地增值稅預(yù)征對(duì)開(kāi)發(fā)商資金占用等政策[1]。那么究竟運(yùn)用何種政策或是引入何種經(jīng)濟(jì)機(jī)制才能達(dá)到穩(wěn)定和發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的目的呢?本文將在深入分析我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀的成因以及其發(fā)展本質(zhì)的基礎(chǔ)上，提出未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀政策建議。基于此，本文以下的結(jié)構(gòu)安排是:第二部分分析我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀;第三部分在第二部分的基礎(chǔ)上對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的成因進(jìn)行分析;第四部分在前文的基礎(chǔ)上分析我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)行政策及其本質(zhì);第五部分對(duì)全文進(jìn)行簡(jiǎn)要總結(jié)并據(jù)此提出相關(guān)政策建議。

二、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

(一)逐步進(jìn)入調(diào)整期

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過(guò)了2007年的繁榮發(fā)展之后，多項(xiàng)數(shù)據(jù)表明其已經(jīng)逐步進(jìn)入調(diào)整期。其一，就房地產(chǎn)投資而言:2008年1-11月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資26546億元，同比增長(zhǎng)22.7%，增幅比1-10月回落1.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資19333億元，同比增長(zhǎng)25.2%，回落2.2個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為72.8%。同一個(gè)時(shí)期，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積3.2億平方米，同比下降5.9%;其二，就房地產(chǎn)交易量而言:2008年全國(guó)商品房銷售面積4.9億平方米，同比下降18.3%。其中，商品住宅銷售面積下降18.8%，商品房銷售額19261億元，同比下降19.8%。同時(shí)，商品住宅銷售額下降20.6%;其三，從70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)上看，2008年11月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲0.2%，漲幅比10月份低1.4個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比下降0.5%。新建住宅銷售價(jià)格同比上漲0.2%，漲幅比10月份低1.6個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比下降0.6%。由此可見(jiàn)，無(wú)論是房地產(chǎn)的投資量，交易量還是交易價(jià)格等都標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了調(diào)整期。

(二)我國(guó)房?jī)r(jià)仍然偏高

目前衡量房?jī)r(jià)高低與否國(guó)際上比較通行的辦法利用房?jī)r(jià)收入i比為依據(jù)進(jìn)行比較。房?jī)r(jià)收入比受政府住房政策、住宅產(chǎn)業(yè)政策和土地使用政策的影響和調(diào)控。根據(jù)2008年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的資料顯示，與歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比(約為3—6倍)相比，在中國(guó)，這一比例已經(jīng)達(dá)到甚至超過(guò)了10至20倍。 一般而言，房?jī)r(jià)沖到戶均收入6倍左右的區(qū)域就被經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱之為泡沫區(qū)。在美國(guó)一套普通住宅大約等于城市居民3-5年的收入，可在我國(guó)，這一數(shù)字大約是10至15年。尤其是在北京等大城市，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)達(dá)到了22甚至更高。也就是說(shuō)，為了買一套房子，需要至少消耗掉一個(gè)人22年的收入才能夠買到一套房子。由此可見(jiàn)，我國(guó)的房?jī)r(jià)在一定程度上已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了一般民眾的承受能力。

(三)供不應(yīng)求與供過(guò)于求并存

供不應(yīng)求與供過(guò)于求并存看似矛盾，然而在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中卻有其存在的合理性。究其原因，是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的畸形需求所致。房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在兩種需求:一種是真正需要住房的實(shí)際需求，而另一種是出于投資考慮的投機(jī)需求[2]。隨著近幾年房地產(chǎn)熱不斷升溫，購(gòu)置房產(chǎn)已經(jīng)成為資產(chǎn)保值和增值最安全最有效的方式。人們都存在著“追漲拋跌”的心理，當(dāng)房?jī)r(jià)不斷上漲的時(shí)候，人們預(yù)期房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲。部分人出于投機(jī)需求，而部分人害怕房?jī)r(jià)過(guò)高超出支付能力，索性一步到位購(gòu)買大房，表現(xiàn)出“越漲越買”的現(xiàn)象。這種行為一是使得房?jī)r(jià)不斷飆升，二是給開(kāi)發(fā)商造成一種錯(cuò)覺(jué)，即最緊缺的房型就是升值性最高的大戶型、美景房等，而不能帶來(lái)很多利潤(rùn)的小戶型、平價(jià)房自然被開(kāi)發(fā)商忽視?？闪硪环矫?，最受真正需要住房的消費(fèi)者追捧的房子就是小戶型和平價(jià)房。例如，2008年11月與去年同月相比，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格上漲0.6%，漲幅比10月份低0.2個(gè)百分點(diǎn)。商品住宅銷售價(jià)格上漲0.1%，漲幅比10月份低1.8個(gè)百分點(diǎn)。與上月相比，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格持平;商品住宅銷售價(jià)格下降0.7%，其中普通住宅銷售價(jià)格下降0.5%，高檔住宅銷售價(jià)格下降1.2%。在北京，11000元/平米以內(nèi)的房子處于熱銷狀態(tài);很多單價(jià)在15000元以上的樓盤一個(gè)月未售出一套。平價(jià)房的供不應(yīng)求和豪華房的供過(guò)于求形成了鮮明的對(duì)比。

三、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的成因分析

(一)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的沖擊

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展受制于國(guó)際和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的共同作用。一方面，國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境由于受到金融危機(jī)的影響，其發(fā)展步伐明顯減緩。當(dāng)國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展受阻時(shí)，必然會(huì)有一部分國(guó)際熱錢通過(guò)各種渠道進(jìn)入中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)而催生我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，同時(shí)，也造成了我國(guó)部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假繁榮;另一方面，我國(guó)目前具有社會(huì)轉(zhuǎn)型、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期的特點(diǎn)，居民住宅價(jià)格市場(chǎng)化程度明顯高于居民家庭收入的市場(chǎng)化程度，從而導(dǎo)致我夠居民出現(xiàn)盲目追求住房自有率的提高。

(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的“追風(fēng)效應(yīng)”顯著

由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠規(guī)范加之購(gòu)房者不理性預(yù)期的存在，使我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)中存在嚴(yán)重“追風(fēng)效應(yīng)”②。例如，由需求理論可知，住宅成交量的同比增長(zhǎng)率與住宅銷售價(jià)格變動(dòng)率之間應(yīng)該是一個(gè)此消彼長(zhǎng)的關(guān)系，但是由于在“追風(fēng)效應(yīng)”的影響下，我國(guó)住宅成交量的同比增長(zhǎng)率與住宅銷售價(jià)格變動(dòng)率之間存在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的共漲同落的關(guān)系。這顯然說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的單向性比較明顯，購(gòu)房者對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)上房?jī)r(jià)的走勢(shì)的觀點(diǎn)認(rèn)同度高。就其本源，“追風(fēng)效應(yīng)”顯著深層次原因還在于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在著大量的噪聲交易者③。大量的噪聲交易者不能理性分析市場(chǎng)信息，進(jìn)而導(dǎo)致“追漲拋跌”的心理傾向顯著，無(wú)形之中推升了我國(guó)房?jī)r(jià)的虛高。

(三)信息不對(duì)稱現(xiàn)象加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定性

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯存在著信息不對(duì)稱現(xiàn)象，供給市場(chǎng)中開(kāi)發(fā)商處于絕對(duì)信息優(yōu)勢(shì)地位，在商品房開(kāi)發(fā)成本、實(shí)際銷售數(shù)量和價(jià)格等方面的許多有價(jià)值信息并沒(méi)有在市場(chǎng)上公開(kāi)。房地產(chǎn)供給市場(chǎng)中理性房產(chǎn)商占主導(dǎo)地位，因?yàn)樗麄兡軌蛘莆蛰^充分的房市信息，并且具有壟斷定價(jià)的特權(quán)。而在需求市場(chǎng)中的購(gòu)房者則處于明顯信息不對(duì)稱地位。購(gòu)房者所能獲得的是不完全信息，甚至是開(kāi)發(fā)商等刻意制造的虛假信息即噪聲，以此為基礎(chǔ)所進(jìn)行的交易行為我們稱之為噪聲交易。并且在現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)中，信息的獲取需要支付經(jīng)濟(jì)成本。例如，1999-2007年間，全國(guó)商品房和商品住宅的銷售價(jià)格累計(jì)增加了88%和96%，許多城市的房?jī)r(jià)在短短三年的時(shí)間里就增長(zhǎng)了一倍，而個(gè)別城市的房?jī)r(jià)以一個(gè)月增1000元的速度瘋漲。因此消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商都預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲。然而2008年，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)上的買者和賣者之間的信息不對(duì)稱，并且在眾多不利的外部因素的影響下，人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期失去了標(biāo)桿，因此產(chǎn)生了較大的預(yù)期波動(dòng)[5]。這導(dǎo)致許多人面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)選擇了觀望態(tài)度。值得一提的是，即使消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景不甚明朗，信息不對(duì)稱情況同樣會(huì)存在。相較而言，開(kāi)發(fā)商掌握了比消費(fèi)者更多的信息，從而比消費(fèi)者具備更多的趨利避害的能力。

四、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)行政策及其本質(zhì)

(一)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)行主要政策

為了能夠穩(wěn)定房?jī)r(jià)以及合理推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題，出臺(tái)了一系列的政策措施。其一，在稅收減免方面，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%;對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅;對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅等;其二，在銀行信貸方面，對(duì)于居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房貸款，貸款利率下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。同時(shí)，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn);其三，在補(bǔ)貼政策方面，加快廉租住房建設(shè)，加大實(shí)物配租力度，擴(kuò)大廉租住房租賃補(bǔ)貼范圍，推進(jìn)棚戶區(qū)(危舊房)改造。該政策旨在使收入偏低的消費(fèi)者也能夠消費(fèi)得起住房，從而擴(kuò)大住房供應(yīng)，促使房?jī)r(jià)理性回歸。次貸危機(jī)之所以爆發(fā)，根源在于樓市泡沫過(guò)于嚴(yán)重，我們應(yīng)該通過(guò)樓市的自然調(diào)整擠壓泡沫，阻止泡沫的累積，避免發(fā)生類似次貸危機(jī)這樣的悲劇。

(二)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的本質(zhì)問(wèn)題

在住房成交量略微低迷的情況下，國(guó)家及地方出臺(tái)鼓勵(lì)民眾購(gòu)房的措施在一定程度上刺激了購(gòu)房需求。例如，降低房貸利率和減低首付比例是對(duì)消費(fèi)者刺激較大的措施。我國(guó)在2008年10月30日調(diào)整后的貸款基準(zhǔn)利率為6.66%，也就是說(shuō)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房貸款的貸款利率下限為4.67%為，僅比3.60%的存款基準(zhǔn)利率高1%左右，這無(wú)疑對(duì)消費(fèi)者有很大的誘惑力。但是，同時(shí)國(guó)家對(duì)也表現(xiàn)出對(duì)房?jī)r(jià)硬著陸的擔(dān)憂。也即，在認(rèn)識(shí)到房?jī)r(jià)下跌影響廣泛的情況下，讓房?jī)r(jià)緩緩釋放調(diào)整動(dòng)能，而不是急速下挫。以上的應(yīng)急措施當(dāng)然是需要的，但很多只是改善了表象，并沒(méi)有觸及到問(wèn)題的實(shí)質(zhì)。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最核心最本質(zhì)的問(wèn)題就是“高房?jī)r(jià)，高泡沫”

[6]。近九年來(lái)，我國(guó)各地的房?jī)r(jià)都保持著強(qiáng)勁的上漲勢(shì)頭，很多主要城市的樓價(jià)在六年中漲幅高達(dá)三到五倍。很明顯可以看出里面存在著很大的泡沫。所謂泡沫指的是一種資產(chǎn)在一個(gè)連續(xù)的交易過(guò)程中陡然漲價(jià)，價(jià)格嚴(yán)重背離價(jià)值，在這時(shí)的經(jīng)濟(jì)中充滿了并不能反映物質(zhì)財(cái)富的貨幣泡沫。資產(chǎn)價(jià)格在上漲到難以承受的程度時(shí)，必然會(huì)發(fā)生暴跌，仿佛氣泡破滅，經(jīng)濟(jì)會(huì)由繁榮轉(zhuǎn)向衰退。從泡沫經(jīng)濟(jì)的兩大特征來(lái)看:我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品供求嚴(yán)重失衡，供求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求量，并且投機(jī)交易氣氛非常濃厚。2008年1-11月，全國(guó)商品房銷售面積為4.9億平方米，而截至11月末，全國(guó)商品房空置面積為1.36億平方米。由此可以看出全國(guó)商品房有嚴(yán)重的供求失衡現(xiàn)象明顯。同時(shí)，我國(guó)的投機(jī)氣氛也相當(dāng)濃厚，各地炒房團(tuán)的頻繁活動(dòng)也揭示了國(guó)內(nèi)如火如荼的炒房熱潮。在這種時(shí)候，國(guó)家最需要做的就是平息泡沫，把房?jī)r(jià)引導(dǎo)到正常的水平。但政府目前為了解決當(dāng)前成交量下降、市場(chǎng)低迷等問(wèn)題的救市措施，放任了泡沫的繼續(xù)增長(zhǎng)，客觀上制造了未來(lái)更大的問(wèn)題，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展不利。

五、結(jié)論及建議

本文通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及其成因的深入研究發(fā)現(xiàn):就現(xiàn)階段而言，我國(guó)房?jī)r(jià)偏高、供需扭曲等現(xiàn)象存在的深層次原因就在于外部環(huán)境、“追風(fēng)效應(yīng)”以及信息不對(duì)稱等因素共同作用的結(jié)果。同時(shí)，我國(guó)現(xiàn)行政策措施在某種程度上而言也并未觸及到房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的本質(zhì)。為此，本文提出以下政策建議:

其一，采取合理的“救市”措施。政府須認(rèn)清“救市”的本質(zhì)不是“救房?jī)r(jià)”[7]，“救市”的本質(zhì)應(yīng)是“救成交量”。成交量的關(guān)鍵在于穩(wěn)定購(gòu)房者的預(yù)期。如果購(gòu)房者的過(guò)低預(yù)期不能得到合理調(diào)節(jié)，他們會(huì)產(chǎn)生越跌越不買的心理，那么這種追漲殺跌的預(yù)期會(huì)導(dǎo)致整個(gè)房產(chǎn)乃至整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)基本面的不穩(wěn)定性。因此，政府應(yīng)該合理“救市”，通過(guò)建立一個(gè)權(quán)威信息發(fā)布平臺(tái)穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期，給他們以正確的輿論導(dǎo)向;房產(chǎn)商應(yīng)該轉(zhuǎn)變觀念、增加房產(chǎn)基本信息的透明度是提高購(gòu)房者預(yù)期和減少持幣待購(gòu)者觀望情緒的可行之策。

其二，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，改善住房供給的結(jié)構(gòu)性矛盾。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足，直接抬高了商品房的平均價(jià)格。因?yàn)橛型稒C(jī)需求的人基本都是擁有住房的人，相較而言實(shí)際需求很少。由于大戶型帶來(lái)的投資收益大，所以投資需求多是集中在大戶型、高價(jià)房上，使得開(kāi)發(fā)商建造了大批的此類商品住宅，同時(shí)拉動(dòng)整個(gè)房市價(jià)格迅速攀升。但真正需要住房的消費(fèi)者卻面對(duì)高昂的房?jī)r(jià)望而卻步。他們需要的小戶型、平價(jià)房在房市中寥寥無(wú)幾。

其三，改革用地供給制度，制定科學(xué)的用地計(jì)劃。地價(jià)高漲是近年房?jī)r(jià)飆升的重要原因之一。同時(shí)，很多地方政府把土地的招標(biāo)拍賣掛牌出讓政策當(dāng)成了自己財(cái)政的最主要來(lái)源。不僅土地的儲(chǔ)備和供應(yīng)沒(méi)有計(jì)劃，“卯吃寅糧”，還助長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)商瘋狂競(jìng)標(biāo)的風(fēng)氣。高地價(jià)導(dǎo)致了高房?jī)r(jià)。為了改善供給，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，國(guó)家應(yīng)該改革土地供給制度，不再看誰(shuí)出價(jià)高就賣給誰(shuí)，而是要看誰(shuí)的建房質(zhì)量好，房?jī)r(jià)又低。這樣可以從成本上降低房?jī)r(jià)。此外，地方政府也應(yīng)當(dāng)制定科學(xué)的用地計(jì)劃，穩(wěn)定供地節(jié)奏。

注釋:

① 房?jī)r(jià)收入比是指在當(dāng)?shù)刭?gòu)買一套住宅所需支出的價(jià)費(fèi)與居民戶均年收入和之比。

② “追風(fēng)效應(yīng)”又稱“羊群效應(yīng)”是指?jìng)€(gè)人的觀念與行為由于群體的引導(dǎo)和壓力，而向與多數(shù)人一致的方向變化的趨勢(shì)[3]。

③噪聲交易是作為理性交易(或稱為信息交易)的對(duì)立面出現(xiàn)的，它是指非理性交易商以噪聲而不是信息為基礎(chǔ)進(jìn)行的交易[4]。

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