香港近期樓股皆旺，金融海嘯對香港經(jīng)濟(jì)的影響已逐漸減低。在這當(dāng)中，香港樓市又被攪起，顯得動蕩不安。今年以來，由于內(nèi)地?zé)徨X的不斷涌入，香港的普通住宅樓價累計已經(jīng)上升28%，目前香港的樓價已回復(fù)到去年中的水平，其中豪宅價格更高于1997年的高峰水平。另據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，截至9月底，今年2000萬元以上住宅成交宗數(shù)達(dá)1656宗，約占整體物業(yè)成交的2%;成交564.3億港元，超越2008年全年，為近5年次高水平;成交量僅低于2007年樓市高峰期的全年2398宗。

雖然現(xiàn)時整體樓市暫未出現(xiàn)明顯泡沫，但豪宅市場屢創(chuàng)新高，令樓市上漲預(yù)期愈趨強(qiáng)烈。很多市民擔(dān)心的是，樓市上漲預(yù)期會令豪宅炒風(fēng)傳染到一般市民住宅，催生樓市泡沫，不僅令市民置業(yè)難問題更加尖銳，而且將來一旦泡沫爆破，后果更是不堪設(shè)想。

新盤開天價行情日日新

半年以來，香港樓市價格一路狂飆。近日港島西半山一個豪宅更創(chuàng)出每平方米逾70萬港元的紀(jì)錄。香港樓價成為人們熱議的話題。樓市過熱和發(fā)展商銷售策略等問題也引起市場關(guān)注，各界開始擔(dān)心樓市泡沫將蔓延至中小型住宅。

中銀香港研究員發(fā)表報告指出，今年香港樓市反彈呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性泡沫特征，面積較大的住宅價格漲得較快，香港豪宅價格過快上漲有可能蔓延到普通住宅市場。8月份100平方米以上的住宅價格上漲指數(shù)幾乎達(dá)到1997年的水平，而160平方米以上的豪宅更是超過了1997年6月。普通住宅單位中，盡管不少屋苑的價格尚低于1997年時的水平，但一些成交量大的屋苑價格反彈驚人。9月份太古城和美孚新村的價格，已經(jīng)分別達(dá)到了1997年10月的82%和73%。該報告還指出，從今年4月至今，香港樓市房屋的成交量一直在1萬宗以上，這使樓價上揚(yáng)獲得支撐。從近期整體市場環(huán)境和成交情況來看，這種態(tài)勢還有進(jìn)一步持續(xù)的可能。另一方面，外來資金仍在大量涌入，全球貨幣量化寬松環(huán)境仍然不變，香港同業(yè)拆息仍處于歷史的低位，樓市供應(yīng)偏緊暫無緩和跡象。

今年香港豪宅市場“天價”不斷被刷新:呎價過萬元早已不是新聞，而是破2萬元，然后是3萬多、4萬多……直至今日的7萬多。上述西半山的那個豪宅樓盤，呎價7.1萬多元，超過英國海德公園一號頂樓單位的呎價，成為全球住宅分層單位的最高呎價。換言之，是全球最貴樓價。港人面對這個“世界第一”，實(shí)在不知如何是好。是喜?是憂?還是怒?

熱錢涌樓市內(nèi)地買家多

香港經(jīng)濟(jì)雖然仍未完全復(fù)蘇，樓市卻屢創(chuàng)天價，豪宅市況瘋狂。香港豪宅已成稀有珍品。不足一年間，價格由平變貴再變癲，將以往3至5年的上升周期，濃縮至少于一年，樓市亦由不自覺的非理性亢奮，演變成狂性大發(fā)。

近日香港各界對豪宅樓價飆升深為關(guān)注。大多數(shù)人認(rèn)為，目前樓價與實(shí)體經(jīng)濟(jì)不太相配。香港總體經(jīng)濟(jì)雖已暫告見底，但上季GDP依然按年下跌3.8%;最新失業(yè)率高達(dá)5.4%，高過去年同期的3.2%，失業(yè)人口更大幅增加近7成。由此可見，普羅市民的置業(yè)能力并未在過去一年間被神奇提高，經(jīng)濟(jì)基本因素根本不足以支撐目前的豪宅樓價水平。

探究豪宅樓價快速攀升的原因，筆者認(rèn)為首先是全球央行聯(lián)手減息救市，聯(lián)匯制下的香港，不得不隨美國把息口調(diào)低;而在量寬幣策下，美元近期頹勢畢現(xiàn)，港匯長處7.75的強(qiáng)方兌換保證水平，金管局不得不向市場斥出港元，導(dǎo)致市場資金泛濫;再加上按揭市場的惡性競爭，業(yè)界爭相調(diào)低按息以薄利多銷方式搶客，選用最優(yōu)惠利率(P)供款者的實(shí)際按息低至約1.8厘，以銀行同業(yè)拆息(H)的更不足1厘，買家供樓乃至炒樓的成本可謂似有若無。

此外，筆者還注意到，現(xiàn)時香港樓市的銷售對象廣泛，目前香港豪宅樓價已非由港人支持。香港的豪宅市場中，內(nèi)地買家所占的比重至少達(dá)2到3成?？春孟愀蹣鞘猩登熬?、借此投資移民獲取香港身份以及香港利息率低等，均是內(nèi)地資金赴港買樓的動機(jī)。今年國慶黃金周期間，香港不少地產(chǎn)中介紛紛組織內(nèi)地赴港豪宅看樓團(tuán)，中原地產(chǎn)組織約200組內(nèi)地富豪到富甲半山、名鑄、九龍站及港島區(qū)二手豪宅參觀，信和置業(yè)也安排了30至40名來自廣東省的投資客來港買樓，其他發(fā)展商組織的以內(nèi)地投資客為目標(biāo)的看樓活動也不少。僅國慶及中秋4天香港假期，長實(shí)旗下何文田“富甲半山”樓盤，就有3成買家為內(nèi)地客。而這個樓盤單位金額由1500萬至3100萬元不等，個別內(nèi)地客甚至一次購入兩個單位。此情此景，更使發(fā)展商和投資客吃下了定心丸。專家預(yù)計，豪宅因升值快、彰顯身份，將成為內(nèi)地資金主要的追捧對象，內(nèi)地客在未來一、二年仍是支撐香港豪宅市道的主力之一。這些內(nèi)地資金已成為樓價主導(dǎo)力量，助推了樓市的上漲趨勢。

貧富太懸殊民心不穩(wěn)定

雖然天價豪宅的影響面只局限在富豪游戲圈子內(nèi)，但是，正因?yàn)槠樟_大眾只有看的份，而沒有沾邊的份，很容易產(chǎn)生反感和對抗情緒。許多市民已將一個又一個新盤的新天價當(dāng)作娛樂新聞來看待了。貧富懸殊問題向來最受社會關(guān)注。在居住問題上香港出現(xiàn)的兩極分化十分嚴(yán)重。暫且不要說最困難的住板間房和天臺屋的港人;單就有一份正常工作而又必須供樓的港人而論，其住不舒暢及供樓的吃力程度，便足以令這類天價豪宅成為誘發(fā)他們對社會不滿的因素。近日，聯(lián)合國開發(fā)組織報告顯示，香港繼去年成為全亞洲貧富差距最大的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體系后，今年更冠絕全球:最富有一成人口的收入，是最貧窮一成人口的18倍。報告指出，香港在已發(fā)展經(jīng)濟(jì)體系中，貧富差距最大，基尼指數(shù)達(dá)43.4，全球排行第一;新加坡和美國分別以42.5及40.8排第二及第三。據(jù)香港社會服務(wù)聯(lián)會統(tǒng)計，香港貧窮人口呈不斷上升的趨勢，目前已達(dá)到123萬人，為歷來最高。目前，香港有半數(shù)以上的人口住在公共屋村里，本地打工仔至今仍無最低工資保障。其實(shí)，貧窮的不只是公屋居民，如果不是較早前荔枝角九華徑一場大火，許多人可能還不知道香港迄今仍有逾20萬寮屋居民。另外，還有逾10萬人住在籠屋和板間房。據(jù)社區(qū)組織調(diào)查，籠屋居民月入中位數(shù)低至3200港元，近一成半家庭月入更少于4000港元，租金支出占其收入3至4成。

“富者田連阡陌，貧者無立錐之地”，一方面豪宅售價屢創(chuàng)新高，呎價動輒數(shù)萬元，另一方面無數(shù)窮人卻被迫擠住在環(huán)境惡劣的寮屋、籠屋，過著暗無天日的生活。香港雖擁有大量百萬富豪，然工薪階層因欠缺最低薪資保障等制度設(shè)計，導(dǎo)致貧富差距大幅拉開，且有超過半數(shù)的港人窩居貧窮的公共住宅，生活水準(zhǔn)極度不平均。

港府費(fèi)思量出招穩(wěn)樓市

面對香港住宅如此復(fù)雜的局面，特首曾蔭權(quán)強(qiáng)調(diào)，政府不愿看到樓市泡沫，任何泡沫都不利于樓市的長遠(yuǎn)發(fā)展及香港整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。財政司司長曾俊華亦積極采取行動。他在約見地產(chǎn)商代表時表示，政府將嚴(yán)肅對待樓市問題，希望市場自然調(diào)節(jié)，在自律的環(huán)境下，政府應(yīng)盡量減少干預(yù)，如果市場變得不公平不穩(wěn)定，以致影響整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民生，以及涉及保障消費(fèi)者權(quán)益的問題時，政府一定會介入，不排除優(yōu)化現(xiàn)行的勾地制度。

然而，政府如果出手太重，難免會造成樓市大起大落，這是全港各界所不愿意見到的。但如果現(xiàn)在仍然按兵不動，樓價則很可能會在盤整之后加速向上，到時又會加重普通階層的買樓負(fù)擔(dān)，局面更加難以收拾。樓價能否健康平衡“著陸”，確實(shí)在考驗(yàn)政府的智慧。據(jù)了解，運(yùn)輸與房屋局將有三招對付樓價問題——一是優(yōu)化勾地政策，二是循按揭方向著手，三是提高信息透明度。而香港金管局新任總裁陳德霖近期也表示，鑒于目前豪宅市場價格急升，銀行按揭貸款風(fēng)險相應(yīng)增加的情況，金管局已經(jīng)向銀行發(fā)出指引，把價值2000萬港元或以上的物業(yè)按揭貸款上限，由7成下調(diào)至6成。同時，金管局要求銀行在推出按揭貸款計劃時，應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險管理:首先，確保銀行對物業(yè)作出妥善審慎的估值;其次，銀行在評估借款人的供款能力時，應(yīng)充分考慮目前的按揭利率已經(jīng)處于極低的水平，當(dāng)利率回升至較正常水平時，借款人的供款能力會否出現(xiàn)問題;再者，作為投資物業(yè)的按揭貸款時，銀行必須小心和審慎評估風(fēng)險。

筆者認(rèn)為，現(xiàn)時港府應(yīng)根據(jù)樓市價格變動、人口變化以及城市規(guī)劃等因素，恢復(fù)定期賣地，同時設(shè)立批地限制，減少樓價飆升衍生的問題，優(yōu)化土地供應(yīng)，調(diào)整勾地制度，并加快空屋在二手市場的流轉(zhuǎn)速度。只有從根本上解決供求失衡問題，才是治本之策。否則，生活在樓價7萬元一呎的社會，香港市民的心情能舒暢嗎?