10月，冷暖皆宜，秋高氣爽，仿佛是一個為結(jié)婚而定的月份。相信很多人都收到了一沓請柬。奮力游到對岸，這些新人們可是闖過了重重考驗。今天我們關(guān)注的就是其中的大考之一：“你的婚房怎么署名?”當婚姻遇到房產(chǎn)，房產(chǎn)給婚姻加多重的砝碼?

房產(chǎn)庇護婚姻

有人說婚姻像一場交易，以物易物。只有雙方都覺得值得的時候，交易才會最終完成。所謂“值得”正是彼此的砝碼匹配或相似。而在這場交易中，女人的美貌，男人的房產(chǎn)都是加分項。有沒有房子、房子的位置、大小，是否全款等都直接決定了男人在婚姻市場中的地位?；蛟S這說法頗為世俗，但看房市現(xiàn)狀，恐怕沒人能完全否認這—現(xiàn)實。

開始婚姻意味著開始腳踏實地走入柴米油鹽的生活瑣碎。戀愛可以虛無，而結(jié)婚卻需要實實在在的物質(zhì)去支撐和容納。有人曾說過，對女人而言，一間房子，是遠比任何甜言蜜語都更為誠懇的愛情表白，也是比任何表面風光都更為有力的能力擔保。兩人合力經(jīng)營一個空間便是對婚姻最大的承諾——男人誠心誠意地提供棲息之地，女人則燕子壘窩般銜來種種細碎，把家裝得飽滿和生動——從具象和抽象來看，都是兩人心甘情愿地付出愛與心血。

這是最傳統(tǒng)的模式。當然隨著現(xiàn)實的變化，空間的提供開始有了更多元的形式。這是后話。

有了共同的空間，從此，有兩個人下班總往一個地方奔去；從此，不管多晚這個城市都有一盞燈為你亮。這個地方，開心了，它記錄你的歡聲笑語；難過了，它撫平你的憂傷；累了，它是一個避風的港灣；關(guān)上門就是自己的天地，打開門，家的味道也可以延伸到很遠。這些大概就是為什么這么多人要在結(jié)婚的時候合舉家之力、咬緊牙關(guān)買下一處房產(chǎn)的原因。而更現(xiàn)實的是，在中國，買房子也是為了下一代。在一個城市沒有房產(chǎn)，小孩出生連戶口都上不了，更別提之后的上學。好地段的房產(chǎn)還意味著能提供好的受教育機會。自己可以苦，孩子萬不能受委屈。

于是無論如何，沒房不行。

新人買房 理財師說

準新人買房一般都有明確預算，但是知曉自己每月的現(xiàn)金流狀況和每月還貸承受能力的人卻不多。中國銀行的理財師唐曉娟介紹說，年輕人第一次買房，在貸款的前幾年，尤其是前5年間一定要爭取多還款，使總貸款中的本金基數(shù)下降，這樣在剩余的貸款中利息負擔會減小。從理財?shù)慕嵌葋碚f。每月房貸支出不宜超過總收入的50％，而事實上這也是銀行規(guī)定的房貸上限?？紤]到還有其他消費支出，其實更合理的比例是：個人以及家庭的整體消費中，包括房貸在內(nèi)的負債支出與收入比控制在55％以下。即如果貸款個人(或家庭)月收入為20000元，假設貸款人已經(jīng)有了其他債務每月要還款5000元，則房貸每月還款額最多不能超過6000元，這樣才有持續(xù)的還款能力。常規(guī)的情況有一個更簡潔的計算公式：每月還貸能力=家庭月收入×30％。理財專家還提示，應該盡量選擇10－15年為還款年限，因為這種還款期限下的貸款利息率比較適中。

對于部分新婚購房人群來說，小戶型仍是最佳選擇，本刊曾做過小戶型房產(chǎn)投資調(diào)查。調(diào)查發(fā)現(xiàn)小戶型、微型房由于總價低、月供負擔較小、一般情況位置較好，成為準新人購買比例較高的一種房型。而且小戶型投入資金少，易掉頭，新人可以選擇過幾年經(jīng)濟條件較好，或?qū)嶋H需要發(fā)生變化時——也許二人世界變?yōu)槿谥遥苍S因為工作地點變動——換房出售或出租。因為這其間間隔的年限可能不會太長，所以新人在第一次買房時應重點兼顧投資潛力。好地段、交通便利是承載小戶型價值的一大支撐：CBD、金融街、產(chǎn)業(yè)園、名校一帶因為聚集的高級白領(lǐng)、外籍人士較多，所以小戶型也較有需求市場。

買房署名 律師說

兩人終于要在法律的庇護下、在同一個空間開始更長久的生活。然而，相信房子的署名讓很多準新人頗為頭痛，這關(guān)乎感情，更涉及利益。誰出首付、如何還貸、署誰的名字，還有“你愿意為沒署自己名的男方婚前房產(chǎn)裝修嗎”，凡此種種，處理不當，都會讓好事將近的男女們分道揚鑣。

廣州的張先生和女友戀愛近七年，感情很好。就差買個房子、把婚結(jié)了，這段姻緣便修成正果。買房，男方家里說給100萬，并暗示只寫男方一個人的名字作為婚前財產(chǎn)。張先生和女友兩人的眼界頗高，看上眼的都是120萬～150萬的房子。這樣原先的購房款就出現(xiàn)了一個缺口。女方建議說20萬～50萬缺口部分用公積金貸款，男方表示同意，但是就房產(chǎn)證的署名兩人的意見卻有了分歧。女方認為兩人都出錢，“當然寫兩個人”；而男方則認為他家出100萬，是購房款的“絕大部分”，得寫他一個人，甚至寫他父母的名字也是“理所當然”。兩人彼此不愿妥協(xié)。這樣結(jié)婚的事就僵在那了。

這樣的事情生活中很多，換做你會如何做?

記者就此主題采訪了北京濟源律所的范昕律師。范律師為大家詳解了署名與產(chǎn)權(quán)的關(guān)系。范律師介紹說：《物權(quán)法》規(guī)定，物權(quán)的成立采用登記制度，即登記在誰名下就是誰的財產(chǎn)。因此，署名是一個相對很重要的事情。現(xiàn)在共同財產(chǎn)的認定是以財產(chǎn)獲得的時間——婚前或婚后獲得——來確定，婚前獲得的財產(chǎn)，始終歸個人所有。之前法律規(guī)定共同生活超過8年即被認定為共同財產(chǎn)，現(xiàn)已不適用。

NOTICE 具體出資形式和署名主要有以下幾種情況

如果婚前的房產(chǎn)，一方全款支付，那么婚后也屬于個人的婚前財產(chǎn)。

如果房產(chǎn)是婚前一方付首付，婚后貸款支付余款。則房屋產(chǎn)權(quán)歸該一方所有(即使在婚后用共同財產(chǎn)支付了剩余的購房款，也不影響房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬)。只是在這種情況下，另一方有權(quán)就婚內(nèi)所還貸款的一半主張權(quán)利。至于婚內(nèi)房產(chǎn)增值部分的劃分并無明文規(guī)定，判例中既有認定為夫妻共同財產(chǎn)而平分的，也有認定為房屋產(chǎn)權(quán)一方個人財產(chǎn)的，從既往判例來看，以第二情況為主流。

如果是婚后購買房產(chǎn)，則首先，無論房產(chǎn)證上署誰的名字都屬于雙方共同財產(chǎn)，雙方平分，共同享有升值部分；房屋價值。應按市場現(xiàn)價計算，不是按購買合同金額計算。其次，權(quán)益和債務部分。因為涉及貸款，所以，要首先把未還貸部分除去。比如，一套房子購買價是100萬，首付30萬，貸款70萬，現(xiàn)值120萬，未還貸款是60萬，夫妻可以分割的價值就是60萬(120萬減去60萬)，則每人可得30萬。取得房子的一方應當付給未得房一方30萬，得房方繼續(xù)承擔未還貸部分的本金和利息。

就生活中經(jīng)常出現(xiàn)的一方父母贈與房產(chǎn)的情況，范律師表示，贈與行為要具有法律效力，當事人必須按照房產(chǎn)贈與的有關(guān)特殊要求和程序辦理正式的手續(xù)?；榍耙再浥c的方式過戶給一方，屬于一方的婚前個人財產(chǎn)；婚后以饋贈的方式過戶給一方，默認為夫妻共同財產(chǎn)，但若贈與時簽署一個協(xié)議，指明此房只贈給其中一人，那么婚后的贈與也屬于個人財產(chǎn)，不是夫妻共同財產(chǎn)。范律師特別提到，贈與是財產(chǎn)轉(zhuǎn)移的一種手段，過戶是財產(chǎn)轉(zhuǎn)移的實現(xiàn)方法。即不管是贈與還是別的轉(zhuǎn)移方式，只要產(chǎn)權(quán)發(fā)生變化，就有過戶這一程序，就會產(chǎn)生相關(guān)費用。

TIPS 房產(chǎn)贈與是指房屋所有人將房屋所有權(quán)無償贈給他人的行為。

房產(chǎn)贈與產(chǎn)生的稅費主要包括

·土地出讓金(房改房)

·轉(zhuǎn)移登記費，每宗80元

·轉(zhuǎn)讓手續(xù)費

·契稅，房管局評估價的3％

·印花稅，房管局評估價的0.5％

·其他

鏈接：美國人的婚姻與房子典型結(jié)婚模式＝租房＋婚禮＋蜜月

小 術(shù)

Bruce，31歲，在休斯頓一家油公司做工程師，年薪五萬余美元；Jennifer，29歲，在一家私人診所做前臺接待，年薪兩萬多美元，兩人今年5月結(jié)婚前，選中一套兩臥一廳的公寓，位于交通便利的高速公路旁邊，租金1000美元／月，費用由家庭共同賬戶支付。結(jié)婚時，Bruce父母贈送了精美的餐桌與咖啡桌一套，Jennifer父母支付了他們在教堂舉行儀式的費用。兩人在結(jié)束典禮后，驅(qū)車直奔弗羅里達，開始甜蜜的新婚之旅。

這是美國人十分典型的婚姻模式，租房子+婚禮+蜜月，一套有產(chǎn)權(quán)的房子從來不是婚姻的必要條件。這與我們國家集幾代人之力置辦一套住房讓兒女開始婚姻，有極大反差。

美國人的初婚平均年齡為男28歲，女26歲，而全美房地產(chǎn)協(xié)會去年所做的調(diào)查顯示，該國購房的主力人群平均年齡在41歲左右，買第一棟物業(yè)的平均年齡是32歲，所以與其說夫妻為婚姻買房子，不如說因為孩子買房的更多。

之所以形成這種差異，首先必須承認：美國富裕，平均生活水平高。美國房子寬敞，設施齊全，曼哈頓的公寓動輒有上百年歷史，老房子基礎(chǔ)條件都很好，租住并不會降低舒適感。而且由于發(fā)達得較早，美國的各方面管理都比較到位，無論是購房還是租賃業(yè)務，基本都由發(fā)展成熟的地產(chǎn)經(jīng)紀經(jīng)手，少有法律糾紛。每一任租客入住前，房東必須將房子打掃干凈，甚至重新刷油漆鋪地毯，并且承擔房子的各種維修費用；租客則按時繳納租金，過期按天罰款。長期以來，美國購房與租房人群一直各占一半。

美國是一個講求獨立的社會，年輕人從學生時代就開始打工的有很多，十八歲成年后，不少人搬出家庭賃房而居，有些“賴”在家中的還會被父母請出去，或者給父母交房租。有些父母會幫助孩子繳完大學學費，但是由學生貸款完成的也占很大比例，越是富裕的家庭，對孩子獨立上的要求可能越高。在這樣一種環(huán)境下成長，年輕人從來就不認為從父母手中獲得是一種理所當然，所以打工、租房根本就是生活最基本的開始。結(jié)婚更是如此，有怎樣的經(jīng)濟條件，就開始怎樣一種新的生活。父母為子女婚姻送上一兩件家具的可能性遠遠大于贈套房子。

美國人“不擅理財”。美國人能花錢世界聞名，他們是很懂得享受的一個人群，也因為各項保障設施完備，他們存款極少，還盡量地“先使未來錢”。當收入增高，他們，住往不會像我們國人一樣，立刻開始考慮投資固定資產(chǎn)等增值行為，而是換輛高檔車，或分期付款買一艘小船。所以，他們亦是最容易陷入經(jīng)濟窘境的人群，一旦遭遇失業(yè)、意外，貸款很快就償還不起，用句不客氣的話說，連買面包的錢都成問題。我們常開玩笑說，別說給孩子買房子，父母自己都未，必買得起。對一對青年夫妻來說，房子沒誘惑力嗎?當然有，然而靠自己的積蓄來付頭款買房子，實在是個“不可能的任務”。去年有調(diào)查顯示美國人買第一棟物業(yè)平均年齡為32歲，但其中的43％是零首付，亦即很多人并不具備買房的條件。他們多數(shù)受惠于次級貸款政策，然而，當經(jīng)濟下滑、房價下跌等不利因素出現(xiàn)后，很多人立刻支付不起月供，導致物業(yè)被銀行沒收，一環(huán)扣一環(huán)地引發(fā)了這次波及甚廣的次級貸款危機。所以，美國人購買第一棟物業(yè)的年齡可能應更加靠后。

在美國大多數(shù)地區(qū)，房價并不高昂，然而維護費用不低。比如房產(chǎn)稅(property tax)一項，平均達到物業(yè)價值的1％～3％，是房子里不小的一筆開銷。筆者生活的休斯頓，房價相對低廉，十幾萬到二十幾萬的獨棟house無論位置或設施都屬不錯，但房產(chǎn)稅在3％左右，一棟房子每年的房產(chǎn)稅就達幾千美元。另外，美國人工昂貴，房子的維護、修理等常規(guī)行為收費很高，而租房的話，無論是稅還是費都不必負擔，顯然輕松許多。而且美國沒有戶籍制度，雖然子女就學也劃片，但租戶一樣可以就學，完全沒有區(qū)別。

我們把婚姻價值觀放到最后來談。其實但凡提到婚姻，這都該是首屈一指的因素，是什么讓我們看重房子，而將幸福的婚姻放在次位?亞洲國家人群尋找配偶時，常常把學歷、身家各種要件列在首位，一個沒有房產(chǎn)的男性要扣分不少，而美國人尋找愛人確實更在乎對方和自己是否志同道合，以及和對方在一起是否真的愉快幸福，婚姻的目的是成年人的共同幸福和成就感，而后才是撫養(yǎng)孩子，有一個舒適的窩之種種“附屬”。雖然結(jié)婚時沒多少固定資產(chǎn)，但其幸福指數(shù)卻較國人更高。