摘要：隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，城市土地資源的集約化利用被提上日程，充分利用地下空間資源無疑是實現(xiàn)城市集約化的一種重要途徑。本文從經(jīng)營性地下空間建設(shè)項目的發(fā)展原因及其具體發(fā)展模式出發(fā)，并結(jié)合我國此類建設(shè)項目發(fā)展的典型特點對經(jīng)營性地下空間的開發(fā)利用進(jìn)行了研究分析，最后針對我國國情提出了幾點建議。

關(guān)鍵詞：經(jīng)營性建設(shè)項目；地下空間；土地集約利用

1 引言：

城市在發(fā)展中，不免要涉及到城市土地的利用，許多城市在城市的空間發(fā)展中出現(xiàn)了“攤大餅”(即水平外延式拓展)的現(xiàn)象?！皵偞箫灐钡淖龇o疑會使城市的用地面積越來越大，城市的功能日益分散，有限的土地資源得不到有效利用。為真正做到城市土地資源的高效和集約化開發(fā)利用，充分利用地下空間資源無疑是實現(xiàn)城市集約化的一種重要途徑。

2 關(guān)于經(jīng)營性地下空間建設(shè)項目的開發(fā)利用分析

2.1地下空間利用形式分類

城市地下空間作為一種防護(hù)空間和潛力巨大的城市后備資源，經(jīng)過有序合理地開發(fā)利用，就能科學(xué)、系統(tǒng)地拓展城市空間，維持和改善地面人居環(huán)境，保護(hù)城市風(fēng)貌。其開發(fā)利用的形式大致可以分為以下三類：

一是一般的公益性的地下空間建設(shè)項目，例如道路下的道路結(jié)構(gòu)層、城市的水，電、氣，通訊等市政共用設(shè)施、地下管道、地下科研實驗室以及地下重要物資儲備庫，不作為商業(yè)使用的人防工程等。

二是一般的經(jīng)營性的地下空間建設(shè)項目，如地下商場、地下車庫等。

三是介于兩者之間的建設(shè)項目?？山缍闇?zhǔn)公共物品，例如地鐵等。

2.2經(jīng)營性地下空間建設(shè)項目的發(fā)展原因

物品性質(zhì)不同，地下空間應(yīng)該賦予不同的權(quán)利結(jié)構(gòu)，以實現(xiàn)資源的充分利用。而土地所有者的國家或集體使用的地表上下的空間是有限的，為保障經(jīng)濟的發(fā)展和社會資源的充分利用，國家在保留地下空間所有權(quán)的前提下，可以將空間使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給個人或組織使用。這就為一般的經(jīng)營性的地下空間建設(shè)項目的發(fā)展提供了前提條件。本文認(rèn)為經(jīng)營性地下空間建設(shè)項目的發(fā)展將出現(xiàn)更廣闊的市場前景。其原因有以下幾方面：

(1)地上資源制約

在迅猛推進(jìn)的城市化進(jìn)程中，大多數(shù)城市的中心區(qū)、老城區(qū)往往人口密集且交通便利。所以商業(yè)物業(yè)面臨著一地難求的格局。就全國而言，許多大城市也具有相類似的情況，城市商業(yè)物業(yè)整體而言前途一片光明。然而地面建筑已經(jīng)飽和，商業(yè)物業(yè)只好向地下空間發(fā)展。尋求新的營業(yè)場所和面積。在這一背景下，地下商業(yè)將迎來前所未有的發(fā)展。

(2)地下空間的綜合利用開發(fā)

隨著城市經(jīng)濟、社會發(fā)展，以及城市集約化程度的不斷提高，傳統(tǒng)單一功能的單體公共建筑，已不能完全適應(yīng)城市生活的日益豐富和變化，因而逐漸向多功能和綜合化發(fā)展。

此外，隨著國家加大對地下空間規(guī)劃的重視和對地下空間的利用進(jìn)一步細(xì)化、綜合化，以及地下交通的迅猛發(fā)展，越來越多的開發(fā)商把眼光投向了地下。

(3)經(jīng)營性地下空間建設(shè)項目的獨特優(yōu)勢

一是氣候優(yōu)勢：在世界大多數(shù)地區(qū)，在土壤和巖石中，與地面極端情況的溫度相比，在500米深度以內(nèi)的溫度表現(xiàn)為一個中等熱量環(huán)境。這樣一來就減少了來自建筑物內(nèi)冷氣候的傳導(dǎo)損失；在熱的氣候里，來自輻射和傳導(dǎo)的外部圈的熱影響也可以一定程度的避免。而且，地下結(jié)構(gòu)還能夠自然免于颶風(fēng)、旋風(fēng)、雷暴、冰雹和其他自然災(zāi)害。此外，地下結(jié)構(gòu)也能阻止由于洪水產(chǎn)生的結(jié)構(gòu)破壞，相對地面而言也具有更好的抗地震運動的能力。二是防護(hù)噪聲優(yōu)勢：即使是少量的土層覆蓋物對于阻止空氣傳播噪聲也是非常有效的。當(dāng)?shù)乇怼⒙短扉_放場所的大量交通道路噪聲傳到了地下時。三是綜合效益優(yōu)勢：首先一定情況下可以節(jié)約初期投資，最可能地節(jié)約初級花費是減少為建設(shè)工程而另外購買土地的成本。其次節(jié)約建設(shè)費用，在設(shè)施上，雖然地下結(jié)構(gòu)主要的花費多于同等地面結(jié)構(gòu)，但是在一些地質(zhì)環(huán)境，設(shè)施規(guī)模和設(shè)施形式上，地下施工也許能提供直接的節(jié)約，如在北歐建的地下石油儲存庫。在北歐嚴(yán)酷的環(huán)境中，地下結(jié)構(gòu)能提供獨立于地面氣候的建筑。最后還可以節(jié)約運營與維修費用，地下結(jié)構(gòu)物從惡化的建筑環(huán)境中隔離出來，對于地下結(jié)構(gòu)可能產(chǎn)生一個低的維護(hù)費用。

2.3經(jīng)營性地下空間建設(shè)項目發(fā)展的具體模式

(1)地下停車場

機動車輛日益增加不僅給城市環(huán)境、安全帶來麻煩，停車難問題也日益顯露出來。為解決這一問題，世界上大多數(shù)國家都建有地下車庫。

(2)地下街、地下商場等

地下商業(yè)建筑的規(guī)模首推日本。該國已在近30個城市修建了150條地下街，總面積約120余萬平方米。其中最大的地下商業(yè)街是東京八重州地下街，總面積達(dá)6萬平方米，居世界第一。

(3)地下工廠，地下電站、地下倉庫等：

二次大戰(zhàn)期間，德國曾計劃修建336項890萬平方米的地下建筑，其中69％為飛機發(fā)動機制造廠。瑞典修建了幾十個大型地下油庫，40多座地下水電站，1.6萬平方米的大型冷藏庫。

(4)地下現(xiàn)代娛樂設(shè)施等。

修建于地下的現(xiàn)代娛樂設(shè)施主要包括運動設(shè)施和社區(qū)中心。

2.4我國經(jīng)營性地下空間建設(shè)項目發(fā)展的典型特點

我國的地下城、街近幾年來有所發(fā)展，但目前還沒有形成規(guī)模。主要有如下幾種形式：

①充分利用高層建筑的深基礎(chǔ)及地下設(shè)備層：如北京的復(fù)興商業(yè)城。

②利用地鐵站折返線、停車線的上部空間：如上梅徐家匯車站，北京西單地鐵站和西客站地鐵站。

③利用大面積的廣場地下空間：如武漢市漢口新火車站等。

④利用繁華地段地價優(yōu)勢通過舊城改造開發(fā)地下城街，如桂林市中山南路地下商業(yè)城等。

3 結(jié)論和建議

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，土地資源的緊缺，經(jīng)營性地下空間開發(fā)利用在面臨前所未有的機遇時也面臨不少挑戰(zhàn)。對于努力完善我國現(xiàn)有法律法規(guī)體系，本文有以下幾點建議：

(1)從法律上進(jìn)一步明確國家擁有地下空間所有權(quán)

(2)通過法律明確地下空間使用權(quán)及其主體的責(zé)任、義務(wù)和權(quán)屬范圍

(3)建立完善的城市地下空間開發(fā)利用管理法規(guī)體系

除了從立法上保障經(jīng)營性地下空間開發(fā)利用外，國家還應(yīng)制定相關(guān)的政策，例如：(1)建立專項扶持資金，支持社會投資的地下建設(shè)項目，間接置換出地面空間，用于增加綠地和公共活動場所。

(2)使用沿線物業(yè)+地鐵的模式，鼓勵民間資本的投入，通過土地級差及房地產(chǎn)開發(fā)收益，回報地鐵建設(shè)的投資。

(3)經(jīng)主管部門批準(zhǔn)，與地上土地使用權(quán)分離的能獨立使用的地下空間由使用者申請地下空間使用權(quán)登記后，發(fā)給土地使用證。

(4)為地下停車設(shè)施劃定“禁停區(qū)”，也就是在地下停車設(shè)施服務(wù)半徑內(nèi)，沒有特殊需要，一般不允許設(shè)立地面停車場或路旁停車位。其合理性就是保證地下停車設(shè)施的使用率。

(5)對于具有公益性質(zhì)的地下經(jīng)營設(shè)施，如車庫，污水處理設(shè)施等，要明確其城市基礎(chǔ)設(shè)施性質(zhì)，可按同—標(biāo)準(zhǔn)減免各項稅費。

(6)明確地下建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施交納地價款的標(biāo)準(zhǔn)，并以法規(guī)或規(guī)章的形式確定下來，改變目前這種“臨時性做法”的狀況。如此一來，在政府調(diào)控措施的作用下，就能完善和引導(dǎo)我國地下空間的開發(fā)利用，使我國經(jīng)營性地下空間的開發(fā)和利用朝著健康、有序的方向發(fā)展。