摘要：物業(yè)管理方案是物業(yè)管理文件系列中最重要的文件之一，其編寫的質(zhì)量直接關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)能否成功獲得物業(yè)管理項(xiàng)目，關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)的項(xiàng)目拓展，關(guān)系到企業(yè)的發(fā)展。本文圍繞寫好物業(yè)管理方案的基本要求及技巧，圍繞物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)中的成功案例，提出寫好物業(yè)管理方案的基本方法。

關(guān)鍵詞：物業(yè)項(xiàng)目；調(diào)研探討；分析特點(diǎn)；客觀面對；管理思路

物業(yè)管理方案是房地產(chǎn)物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)中分量最重的文件之一，是物業(yè)管理公司在承接物業(yè)前向建設(shè)單位(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))或業(yè)主委員會提交的工作方案。前期物業(yè)管理招投標(biāo)中最主要的環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)開發(fā)商和業(yè)主最關(guān)心的問題，便是物業(yè)管理公司提供的管理方案編寫質(zhì)量問題。物業(yè)管理方案的編寫質(zhì)量直接關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)能否取得項(xiàng)目的中標(biāo)，關(guān)系到企業(yè)的項(xiàng)目拓展的成功。所謂的物業(yè)管理方案是指物業(yè)管理專業(yè)單位通過對房地產(chǎn)物業(yè)管理項(xiàng)目基本情況的分析與了解的基礎(chǔ)上，對物業(yè)管理項(xiàng)目管理服務(wù)的整體設(shè)想與構(gòu)思，是物業(yè)管理項(xiàng)目管理服務(wù)的指導(dǎo)性、綱領(lǐng)性文件。物業(yè)管理方案的編寫是物業(yè)管理企業(yè)一項(xiàng)極其重要的工作。物業(yè)管理方案的擬寫是否規(guī)范，明確、詳盡，對物業(yè)項(xiàng)目的分析是否深刻、透徹，對物業(yè)項(xiàng)目的服務(wù)與管理思路是否明晰，周全，物業(yè)管理項(xiàng)目的收支測算是否合理，對于是否成功獲得物業(yè)管理項(xiàng)目起著至關(guān)重要的作用。本文是筆者通過多年的物業(yè)管理招投標(biāo)評標(biāo)工作以及多次成功參加前期物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo)，負(fù)責(zé)編寫的物業(yè)管理方案成功獲取前期物業(yè)管理項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)積累和心得，以業(yè)界的同行共同交流與探索。

一、有效地投標(biāo)項(xiàng)目綜合分析是編寫好物業(yè)管理方案的基礎(chǔ)。

要編寫好物業(yè)管理方案，物業(yè)管理企業(yè)在確定參與招標(biāo)活動后，應(yīng)組織相關(guān)人員在對招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目基本情況進(jìn)行了解與分析，反思綜合企業(yè)優(yōu)勢及各項(xiàng)環(huán)節(jié)，得出可行性實(shí)施決策，并對物業(yè)管理項(xiàng)目的管理模式進(jìn)行確定的基礎(chǔ)上，確立項(xiàng)目管理的整體架構(gòu)，為制訂切實(shí)可行的物業(yè)管理方案定出基調(diào)與提綱，這是編寫好物業(yè)管理方案的前提。每個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或物業(yè)都有各自的特點(diǎn)，不同的設(shè)施配備。只有詳細(xì)掌握相關(guān)的物業(yè)資料，才能編制最佳的管理方案和安排合適的人員配備。因此收集、收齊物業(yè)管理項(xiàng)目資料并進(jìn)行有效的綜合分析是寫好物業(yè)管理方案的基礎(chǔ)性工作。

二、對物業(yè)投標(biāo)項(xiàng)目管理特點(diǎn)進(jìn)行透徹的分析是編寫好物業(yè)管理方案的關(guān)健。

物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)踐顯示，一份優(yōu)秀的物業(yè)管理方案一般應(yīng)包括：物業(yè)項(xiàng)目概況，物業(yè)管理的特點(diǎn)、重點(diǎn)、難點(diǎn)及管理措施、物業(yè)管理目標(biāo)和管理方式、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及方法、物資裝備計(jì)劃和工作計(jì)劃、項(xiàng)目人員配備、組織機(jī)構(gòu)、職責(zé)、激勵及考核機(jī)制、物業(yè)管理服務(wù)制度、綜合效益簡要分析及管理項(xiàng)目所需資金、經(jīng)營、管理、服務(wù)的新思路、物業(yè)管理公司簡介及主要業(yè)績等主要部分。其中核心部分為綜合效益簡要分析及管理項(xiàng)目所需資金、物業(yè)管理的特點(diǎn)、重點(diǎn)、難點(diǎn)分析及其相應(yīng)的管理措施。因此，只有對物業(yè)項(xiàng)目較充分的了解，吃透物業(yè)項(xiàng)目的特點(diǎn)，并圍繞特點(diǎn)采取相應(yīng)的管理思路的基礎(chǔ)上，確定好物業(yè)管理方案的基本架構(gòu)是寫好管理方案的基礎(chǔ)。

三、針對項(xiàng)目管理特點(diǎn)采取相應(yīng)的管理措施，形成合理的物業(yè)項(xiàng)目費(fèi)用收支測算是縮寫好物業(yè)管理方案的重點(diǎn)。

圍繞管理方案確定的架構(gòu)對物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行編寫，在擬寫物業(yè)概況時，除了做到數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，介紹全面外，還要注意用詞的專業(yè)性，盡量發(fā)掘物業(yè)自身的潛力。在擬寫物業(yè)管理的特點(diǎn)，重點(diǎn)、難點(diǎn)及管理措施時。應(yīng)針對物業(yè)管理小區(qū)的地理位置、社會治安狀況、居住或商務(wù)環(huán)境分析、物業(yè)項(xiàng)目購買群體的業(yè)主素質(zhì)等進(jìn)行客觀的分析，得出今后物業(yè)管理的重點(diǎn)工作，并圍繞重點(diǎn)與難點(diǎn)工作采取有效的管理措施。對物業(yè)管理項(xiàng)目特點(diǎn)的透徹分析并有針對性的應(yīng)對措施是這部分編寫的關(guān)鍵。在擬寫物業(yè)管理目標(biāo)和管理方式要切合實(shí)際，制定切實(shí)可行的目標(biāo)，且目標(biāo)應(yīng)有具體量的目標(biāo)，通過努力基本應(yīng)能夠?qū)崿F(xiàn)。在擬寫管理宗旨、方針時，要注意從房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主的利益出發(fā)，替他們著想，為他們服務(wù)，具有親和力。在擬寫物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及方法應(yīng)對照有關(guān)服務(wù)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，選定適合的服務(wù)內(nèi)容。在擬寫物資裝備計(jì)劃和工作計(jì)劃要圍繞物業(yè)管理過程所需要的物業(yè)裝備，以適用為原則，提出合理配置的物資裝備。在擬寫機(jī)構(gòu)，人員、費(fèi)用等關(guān)鍵內(nèi)容時，要做到機(jī)構(gòu)設(shè)置科學(xué)，人員編制合理，費(fèi)用測算正確，具有吸引力。在擬寫物業(yè)管理服務(wù)制度時，應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)，制定適用的區(qū)域內(nèi)、外部管理制度，做到因地制宜。綜合效益簡要分析及管理項(xiàng)目所需資金部分的擬寫為物業(yè)管理方案的核心，就實(shí)事求是地對物業(yè)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過高，可能脫離實(shí)際，業(yè)主不能接受。在今后服務(wù)收費(fèi)中將帶來問題，而收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過低，物業(yè)管理單位可能入不敷出，必將降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，將帶來不可預(yù)計(jì)的問題。在編寫中還必須考慮物業(yè)管理項(xiàng)目的銷售情況，考慮到空置房問題，考慮到小區(qū)業(yè)主的入住率問題。在編寫物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的支出時，應(yīng)注意員工福利費(fèi)用的列支，除外在設(shè)備設(shè)施的維護(hù)養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的測算上，應(yīng)評估好設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用，尤其是目前智能化密集小區(qū)，維修保養(yǎng)的費(fèi)用將占有一定的費(fèi)用支出。在擬寫經(jīng)營、管理，服務(wù)的新思路時應(yīng)立足物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)，提出適應(yīng)小區(qū)發(fā)展的前瞻性思路，拓寬物業(yè)服務(wù)范圍，延伸物業(yè)服務(wù)內(nèi)涵。在介紹物業(yè)管理公司概況時，要做到如實(shí)介紹、突出優(yōu)勢與實(shí)力，具有競爭力。

四、有效地整體邏輯結(jié)構(gòu)與文字的流暢性是編寫管理方案應(yīng)注意的細(xì)部環(huán)節(jié)。

物業(yè)管理方案的內(nèi)容、格式、投標(biāo)報價必須響應(yīng)并符合招標(biāo)文件(包括答疑文件)中對物業(yè)管理服務(wù)需求的規(guī)定，管理方案的擬定整體除了在文字上做到通俗、規(guī)范、明晰外，在內(nèi)容上做到全面、合理、專業(yè)，在編排上做到重點(diǎn)突出，邏輯結(jié)構(gòu)貫穿于物業(yè)管理方案之中，同時注意管理方案中語言文字修飾的流暢性，避免文句不通順，造成管理方案中的病句、錯詞并造成理解上的歧義。另還要注意一些技巧的運(yùn)用，要做到層次分明，言簡意賅，不能有缺項(xiàng)或漏項(xiàng)。

綜上所述，要寫好一份完整、規(guī)范的物業(yè)管理方案，應(yīng)在對項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析的基礎(chǔ)上，確定好物業(yè)項(xiàng)目管理的總體架構(gòu)，形成管理方案的邏輯綱目，針對物業(yè)項(xiàng)目的特點(diǎn)，對物業(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行有效的分析，提出相應(yīng)的管理措施，根據(jù)管理措施合理設(shè)置人員，針對物業(yè)設(shè)施設(shè)備與小區(qū)的公共場所、公共設(shè)施量化、合理地測算物業(yè)項(xiàng)目所需要的開支，針對物業(yè)地理區(qū)位、物業(yè)檔次與開發(fā)商對物業(yè)管理的要求，提出相應(yīng)的物業(yè)管理檔次與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，并根據(jù)相應(yīng)的服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)定好質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)價格，并進(jìn)行有效的平衡測算，在管理方案的編寫上注意嚴(yán)格按照《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相應(yīng)的法律、法規(guī)的要求，注意所涉及的物業(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)、分析、管理措施、平衡測算、提出管理目標(biāo)在擬寫過程中的規(guī)范、明確、詳盡，另外對物業(yè)項(xiàng)目的分析、平衡測算的依據(jù)進(jìn)行深刻、透徹的論證，對物業(yè)項(xiàng)目的服務(wù)與管理思路進(jìn)行明晰、周全闡述，最后對管理方案的行文進(jìn)行規(guī)范化的修飾，那么所形成的物業(yè)管理方案就可以是一份比較成熟的物業(yè)管理方案，相應(yīng)的獲得中標(biāo)的可能性也就能有了可靠的保障。