房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，它的發(fā)展與興旺離不開金融業(yè)的參與和支持。近幾年來，我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，使得在一些地區(qū)。房價(jià)持續(xù)高位運(yùn)行，其對金融經(jīng)濟(jì)乃至整個(gè)社會(huì)生活的巨大風(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)引起經(jīng)濟(jì)界、政府部門和城鎮(zhèn)居民的高度關(guān)注。

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高投入和高利潤的行業(yè)，由此決定了他的高風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)表明，行政干預(yù)的調(diào)控措施不能改變房地產(chǎn)業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)的特征。房屋的開發(fā)與銷售過程中又離不開金融的支持，在財(cái)務(wù)杠桿的作用之下，房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)又被進(jìn)一步放大了。當(dāng)人們受到較大損失時(shí)，就可能對金融體系的穩(wěn)定性、可靠性、資產(chǎn)流動(dòng)性產(chǎn)生懷疑，因恐慌而擠兌，導(dǎo)致金融動(dòng)蕩，從而發(fā)生損失。假若采取嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信貸的措施，事必加劇開發(fā)商的困難，最終危及銀行房地產(chǎn)貸款余額的安全。假若繼續(xù)加大對房地產(chǎn)業(yè)的信貸支持，滿足房地產(chǎn)商業(yè)資金的饑渴，投資過熱的局面將更加難以收拾。處于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)中心的商業(yè)銀行，急需防范房價(jià)暴跌的避險(xiǎn)工具。總之，我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，進(jìn)入到了關(guān)鍵的階段，房地產(chǎn)市場急需有效的避險(xiǎn)工具。我們要?jiǎng)?chuàng)新金融工具應(yīng)對樓市風(fēng)險(xiǎn)。

銀行不同于一般企業(yè)，其金經(jīng)營成本來源于他人的資金營利，是典型的負(fù)債經(jīng)營組織。銀行經(jīng)營的好壞，不但關(guān)系到儲(chǔ)戶存款和銀行本身的安全，也影響整個(gè)金融體系和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的安定。由于房地產(chǎn)開發(fā)資金過多依賴于銀行貸款，使房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行，因此，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)成為商業(yè)銀行需要迫切解決的課題。

一、什么是房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

所謂房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，指經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，由于決策失誤管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)收益或信謄遭受損失的可能性。

二、房地產(chǎn)金融面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為以下：一是部門地區(qū)房地產(chǎn)市場過熱，加劇市場風(fēng)險(xiǎn)，二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營隱含財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，三是“假按揭”凸顯道德風(fēng)險(xiǎn)；四是基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險(xiǎn)；五是土地開發(fā)貸款，有較大信用風(fēng)險(xiǎn)，六是房地產(chǎn)貸款法律風(fēng)險(xiǎn)加大。

當(dāng)前涉及房地產(chǎn)金融的專門法規(guī)少，配套法規(guī)不完善，具有法律強(qiáng)制性的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)運(yùn)行法律尚未建立和健全。

房地產(chǎn)市場本身的變幻莫測及金融體系的波動(dòng)起伏，使得影響借款人違約的因素?zé)o所不在。通常，房地產(chǎn)價(jià)格、本金償還率、按揭貸款比率、交易費(fèi)率、按揭貸款年期、已還貸期數(shù)、市場利率等的變化都會(huì)對銀行的按揭貸款的安全性和盈利性帶來不同程度的影響。

金融業(yè)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響力度取決于房地產(chǎn)金融系統(tǒng)運(yùn)作的有效性。我國房地產(chǎn)金融制度系統(tǒng)運(yùn)作，有效性偏低的原因。在于房地產(chǎn)金融制度已出現(xiàn)非均衡狀態(tài)。在現(xiàn)有融資渠道單一的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金百分之七十以上來自國有商業(yè)銀行貸款。目前我國房地產(chǎn)金融市場以債權(quán)融資為主，股權(quán)融資比例較少，其融資格局單一；國有商業(yè)銀行的房地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)已顯露出非均衡狀態(tài)，在房地產(chǎn)金融資產(chǎn)業(yè)務(wù)中，商業(yè)銀行受驅(qū)利因素影響，存在房地產(chǎn)信貸資金超負(fù)債量經(jīng)營，尤其是經(jīng)營性房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，挪用其它信貸資金實(shí)行超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)的現(xiàn)象在全國較為普遍。當(dāng)資產(chǎn)負(fù)債失衡后，必然會(huì)降低房地產(chǎn)金融市場運(yùn)作的穩(wěn)定性，導(dǎo)致必須進(jìn)行全系統(tǒng)整頓、清理、緊縮，使房地產(chǎn)金融系統(tǒng)運(yùn)行程現(xiàn)階段或波動(dòng)。

三、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

1.建立權(quán)威性的中介機(jī)構(gòu)

建立權(quán)威性的中介機(jī)構(gòu)，并通過立法和有效監(jiān)管等方法促進(jìn)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，承銷商、評(píng)估事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)的良性發(fā)展，有計(jì)劃，有步驟的發(fā)展一批獨(dú)立、公正、客觀的信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、承銷商等中介機(jī)構(gòu)。減輕房地產(chǎn)金融信貸中的銀行風(fēng)險(xiǎn)。

2.強(qiáng)化中央銀行宏觀調(diào)控

房地產(chǎn)金融管理制度運(yùn)作的目標(biāo)，應(yīng)該是通過促進(jìn)房地產(chǎn)信貸資金的合理配置和有效的應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的社會(huì)總供給與總需求的平衡。中央銀行對房地產(chǎn)信貸投資規(guī)模進(jìn)行控制的目的，在提高房地產(chǎn)信貸資金的使用效益，并抑制房價(jià)泡沫，但如果只有規(guī)模的適量，沒有合理的結(jié)構(gòu)，仍然影響房地產(chǎn)金融制度系統(tǒng)整體運(yùn)行的有效性。中央銀行在進(jìn)行宏觀管理運(yùn)作時(shí)，應(yīng)該在房地產(chǎn)信貸投資總量的合理區(qū)間，對各地區(qū)房地產(chǎn)信貸投資結(jié)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)控，使房地產(chǎn)信貸投資規(guī)模、結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益都得到有機(jī)的結(jié)合。

3.不斷完善住房貸款擔(dān)保制度

盡快健全抵押擔(dān)保制度，完善擔(dān)保法。增加住房信貸的詳細(xì)條款，在辦理住房貸款過程中，嚴(yán)格控制三個(gè)環(huán)節(jié)，即，貸前審查，評(píng)價(jià)抵押擔(dān)保是否可行，把握法律上的有效性、經(jīng)濟(jì)上的充足性和處置上的變現(xiàn)性，貸中審核，利用平行作業(yè)機(jī)制推廣實(shí)施的契機(jī)，有風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理，對抵押條件落實(shí)情況進(jìn)行嚴(yán)格審核把關(guān)，貸后補(bǔ)救，對已形成缺陷的抵押擔(dān)保采取有效措施進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)救。

4.加強(qiáng)對商業(yè)銀行的直接監(jiān)管

監(jiān)管部門應(yīng)密切監(jiān)控金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)向市場提示風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)監(jiān)督從事住房信貸的銀行和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，在各類貸款和保險(xiǎn)產(chǎn)品的營銷中，要向貸款人充分披露產(chǎn)品信息。推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化的合約、貸款審核程序、借貸標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范銀行貸款行為和貸后服務(wù)。此外，隨著銀行業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)日趨復(fù)雜，單靠政府監(jiān)督難以適應(yīng)金融創(chuàng)新的發(fā)展，市場監(jiān)管需要加強(qiáng)。目前銀行貸款體系中的儲(chǔ)戶與末端信貸的實(shí)際用戶之間并無聯(lián)系，或者說，儲(chǔ)戶并不了解資金的實(shí)際流向和使用的范圍，必須主動(dòng)擴(kuò)大這方面的信息披露，使銀行在市場壓力下健康發(fā)展。

5.加強(qiáng)對房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的管理

許多項(xiàng)目因“四證”(即《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》)不全無法獲得房地產(chǎn)開發(fā)貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)而求助信托公司。由于我國目前對信托公司發(fā)放房地產(chǎn)貸款沒有明文規(guī)定，許多信托公司對“四證”不全項(xiàng)目發(fā)放流動(dòng)資金貸款，擾亂了房地產(chǎn)金融秩序。國家主管部門應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的管理，規(guī)定信托公司發(fā)放房地產(chǎn)貸款條件一律不得低于商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款的條件。

6.組建全國性房地產(chǎn)專業(yè)銀行

當(dāng)前，成立全國性的房地產(chǎn)專業(yè)銀行，不僅能夠擴(kuò)大住宅建設(shè)資金來源渠道，有利于增加城鎮(zhèn)建造住宅資金積累。并形成良性循環(huán)，而且還能夠克服現(xiàn)有各金融機(jī)構(gòu)分散經(jīng)營的弊端，有利于國家對房地產(chǎn)金融及房地產(chǎn)業(yè)本身的監(jiān)管和調(diào)控。以確保規(guī)模越來越大的房地產(chǎn)融資工程，能夠成功運(yùn)行。所以，房地產(chǎn)金融要處理的是，資金投入的集中性與來源的分散性、購買支出的一次性與積累長期性、投入量大與來源量小等方面的矛盾，由此形成了房地產(chǎn)價(jià)值運(yùn)轉(zhuǎn)的相對獨(dú)立性。如果將房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)與其它金融業(yè)務(wù)合在一起處理，就勢必削弱房地產(chǎn)金融的功能，不利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

最后通過盡快完善金融監(jiān)管體制來監(jiān)督、管理、調(diào)控好金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)的投資，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的研究分析，以保證房地產(chǎn)金融市場的良性運(yùn)作。從而保障我國房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定、高速發(fā)展。