摘要：本文詳細(xì)介紹了分戶驗收的具體做法和對提高住宅工程質(zhì)量的作用，探討了如何更好把握住宅工程內(nèi)在質(zhì)量，全面提升住宅工程質(zhì)量的方法。

關(guān)鍵詞：分戶驗收；住宅；工程質(zhì)量

一、住宅工程質(zhì)量現(xiàn)狀分析

小康不小康關(guān)鍵看住房。隨著我國經(jīng)濟社會的飛速發(fā)展、人民生活水平的不斷提高，對住房的質(zhì)量要求也不斷提高。加之，取消福利分房以后，老百姓拿出一輩子的積蓄或通過幾年、十幾年甚至更長的時間分期付款來購買商品房。住宅作為重要的個人財產(chǎn)，其工程質(zhì)量自然成為普通老百姓最為關(guān)注的熱點，當(dāng)然也應(yīng)該是政府質(zhì)量監(jiān)管的重點。很明顯，隨著新的形勢發(fā)展，我們目前以單元工程為對象的驗收模式，已不能完全滿足市場發(fā)展需要。因此要不斷深化改革，完善工程質(zhì)量監(jiān)管體制，除對單位工程驗收之外，還要對每家每戶都進行驗收，通過逐個檢查驗收，把住了每套房屋的質(zhì)量關(guān)。這就是分戶驗收制度的基本理念，是順應(yīng)了時代的發(fā)展要求，是改革創(chuàng)新的成果。

1.當(dāng)前我國的施工驗收規(guī)范及設(shè)計規(guī)范對于竣工房屋的某些質(zhì)量問題如室內(nèi)空間尺寸偏差目前還沒有明確的驗收標(biāo)準(zhǔn)，對有些質(zhì)量問題如空鼓、粉刷面層裂縫、外墻外窗滲漏等驗收檢查方法沒有操作性很強的統(tǒng)一規(guī)定。住戶反映的一些質(zhì)量問題在界定、處理時往往依據(jù)不足，房屋買賣雙方各執(zhí)己見而產(chǎn)生矛盾。

2.目前我國建筑工程質(zhì)量擔(dān)保、保險、投訴處理相關(guān)制度不健全，質(zhì)量驗收責(zé)任制度和責(zé)任追究制度很難落實，少數(shù)建設(shè)、施工等單位質(zhì)量意識不強，發(fā)生質(zhì)量投訴時處理不及時、不徹底和互相推諉，而對于在質(zhì)量投訴時提出的經(jīng)濟補償，因為沒有全國性的依據(jù)，少數(shù)投訴人在賠償?shù)貌坏铰鋵崟r一邊拒絕維修一邊又反復(fù)投訴等等，使得一些建筑工程特別是住宅工程的質(zhì)量投訴處理過程矛盾較多，解決問題困難重重。

采用分戶驗收的方法是現(xiàn)階段有效地緩解和解決有關(guān)問題的一種較好辦法，通過分戶驗收工作的開展、落實，加強工程質(zhì)量責(zé)任和責(zé)任追究制度的落實，提升工程質(zhì)量水平，提高住戶對住宅工程質(zhì)量的滿意度。

二、分戶驗收的目的與具體做法

分戶驗收是指在工程施工過程中及施工單位提交竣工驗收報告后，單位工程竣工驗收前，按照設(shè)計文件和國家、地方工程質(zhì)量驗收規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，對住宅工程的每一戶及單位工程的公共部位進行的專門驗收，并在分戶驗收合格后出具住宅工程質(zhì)量分戶驗收記錄。一是督促建設(shè)單位，明確在竣工前組織并參與分戶驗收的責(zé)任。二是督促施工企業(yè)抓技術(shù)、質(zhì)量管理，抓操作層人員的素質(zhì)，嚴(yán)格按施工工藝標(biāo)準(zhǔn)施工，嚴(yán)格三檢制，研究制定提高質(zhì)量措施并有效實施。三是督促監(jiān)理企業(yè)按施工驗收規(guī)范、規(guī)程嚴(yán)格驗收，不走過場。最終達到抓驗收，促施工，全面提高住宅工程質(zhì)量，減少質(zhì)量糾紛和投訴。

1.積極行動，不斷總結(jié)經(jīng)驗，完善分戶驗收要點

2006年3月建設(shè)部工程質(zhì)量安全監(jiān)督與行業(yè)發(fā)展司印發(fā)了《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)北京市建設(shè)委員會<住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理規(guī)定>和<關(guān)于實施住宅工程質(zhì)量分戶驗收工作的指導(dǎo)意見>的通知》，黑龍江省及時出臺了《住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理辦法(試行)》，在全省范圍內(nèi)開展住宅工程質(zhì)量分戶驗收工作。2007年根據(jù)需要出臺了《住宅工程質(zhì)量分戶驗收實施指南》詳細(xì)規(guī)定了住宅工程質(zhì)量分戶驗收的程序、內(nèi)容、方法。2008年通過學(xué)習(xí)江蘇省分戶驗收經(jīng)驗。制定了《黑龍江省住宅工程質(zhì)量分戶驗收實施要點》，簡化了分戶驗收記錄表格，創(chuàng)立了住宅工程質(zhì)量分戶驗收合格證制度，《要點》在以下幾個方面做出了突破：

1.強化了建設(shè)、施工，監(jiān)理等相關(guān)工程質(zhì)量責(zé)任主體的質(zhì)量責(zé)任。住宅工程分戶驗收是對現(xiàn)行建筑工程竣工驗收模式的創(chuàng)新， 也是對政府監(jiān)督工作模式的創(chuàng)新， 《要點》不但明確了政府質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)對住宅工程質(zhì)量分戶驗收的監(jiān)督，而且進一步強化了建設(shè)、施工、監(jiān)理等相關(guān)工程質(zhì)量責(zé)任主體的質(zhì)量責(zé)任。

2.規(guī)定了住宅空間尺寸的驗收內(nèi)容、質(zhì)量要求、檢查方法，在深入調(diào)查和論證的基礎(chǔ)上，通過分析、比較、確定了允許偏差和極差。

3.創(chuàng)立了“五表一證”，即：《室內(nèi)標(biāo)高、開間(進深)軸線抽測表》，《地面、門窗、防水工程工程質(zhì)量分戶驗收記錄表》、《水、電安裝工程質(zhì)量分戶驗收記錄表》、《公共部位分戶驗收質(zhì)量記錄表》、《住宅工程質(zhì)量分戶驗匯總表》和《住宅工程質(zhì)量分戶驗收合格證書》，使分戶驗收工作更加簡便易行和符合實際，便于全面推行。

4.明確了分戶驗收方法，在對每個分項的驗收中，都明確規(guī)定了驗收內(nèi)容、質(zhì)量要求、檢驗方法、檢查數(shù)量，使驗收人員更加便于掌握和操作，無論是驗收人員檢查，還是住戶自行檢查，只要住宅質(zhì)量未發(fā)生變化，檢查的結(jié)果都應(yīng)是一致的。

5.突出了主要使用功能和觀感質(zhì)量，對于提高住宅工程質(zhì)量、降低返修率、降低投訴率、提高居民滿意度，具有明顯的效果。實踐證明，分戶驗收有效地維護了廣大人民群眾的切身利益，符合我國社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的要求，符合以人為本執(zhí)政理念的要求，符合政府行政改革的要求，也符合落實市場各方主體質(zhì)量責(zé)任的要求。

三、樣板示范加強過程控制，從源頭把住住宅工程質(zhì)量關(guān)

通過抓試點、抓示范，抓實施，不定期地召開分戶驗收現(xiàn)場會，開展相互觀摩、相互學(xué)習(xí)、相互交流、取長補短的“學(xué)、比、趕”活動，促使建設(shè)各方責(zé)任主體增強分戶驗收的自覺性和主動性。2007年以來全省各地市涌現(xiàn)出了一批優(yōu)質(zhì)工程項目，積累了豐富的經(jīng)驗。如：大慶市在住宅工程質(zhì)量分戶驗收中引入業(yè)主代表參加驗收機制，使分戶驗收工作得到了社會的理解和認(rèn)可，濱湖小區(qū)項目竣工驗收前，由各方責(zé)任主體和業(yè)主代表組成的驗收組，對每一戶住宅進行分戶驗收，竣工驗收后對住戶進行質(zhì)量回訪，滿意率達100％。哈爾濱盟科視界項目在施工過程中加強質(zhì)量控制，將分戶驗收質(zhì)量控制關(guān)口前移，在室內(nèi)抹灰前按照分戶驗收室內(nèi)空間凈尺寸檢查要求，在地面和墻面彈出凈尺寸和凈高控制點線耗，使分戶驗收一次合格率達100％。

四、多錯并舉，全面提升住宅工程質(zhì)量

1.嚴(yán)格按照質(zhì)量、工藝標(biāo)準(zhǔn)施工。為提高分戶驗收一次合格率，減少多次返工浪費人工、材料現(xiàn)象的發(fā)生，施工單位應(yīng)認(rèn)真向施工操作人員進行技術(shù)交底，使操作人員掌握質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)中主控項目和一般項目、實測項目允許偏差值等具體內(nèi)容，掌握實現(xiàn)這些質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的施工工藝標(biāo)準(zhǔn)。施工中操作人員要嚴(yán)格按質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和施工工藝標(biāo)準(zhǔn)操作，工人和班組要嚴(yán)格按照質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)自行檢查，合格后方可進入下一工序施工。

2.強化分項工程檢驗批驗收。 分戶驗收應(yīng)在檢驗批驗收合格的基礎(chǔ)上進行，檢驗批驗收要按檢驗批主控項目和一般項目全面檢查驗收，特別是對主控項目中的材料和過程質(zhì)量等內(nèi)容要重點檢查，批驗收合格后方可進行下一道工序施工。而分戶驗收是對涉及觀感和使用功能以及實測實量項目進行檢查，其他項目在檢驗批驗收時已檢查，在分戶驗收時就不再重復(fù)檢查。由此可見分檢驗批驗收必須得到強化。

3.堅持質(zhì)量通病專項治理。分戶驗收內(nèi)容主要是觀感質(zhì)量、使用功能和實測實量項目。為順利通過分戶驗收，并在使用中避免發(fā)生質(zhì)量通病，針對工程中常見的墻面、地面裂縫，門窗不嚴(yán)等質(zhì)量通病，要在施工中重點從施工工藝做法、選擇材料、嚴(yán)格復(fù)檢等方面采取措施精心策劃、精心施工，保障工程順利竣工，避免質(zhì)量通病的發(fā)生。

五、分戶驗收的質(zhì)量監(jiān)督

1.監(jiān)督分戶驗收各項檢查工作到位情況。分戶驗收的組織者為建設(shè)單位，具體執(zhí)行者一般為監(jiān)理單位，施工單位提供必要的配合。分戶驗收的方案必須由建設(shè)單位會同監(jiān)理、施工單位共同制定，建設(shè)單位審核后應(yīng)報質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)備案。監(jiān)督機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照方案監(jiān)督建設(shè)單位組織的分戶驗收．各項檢查工作要到位，檢測數(shù)據(jù)要真實。監(jiān)督分戶驗收中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量不合格或分戶驗收程序方法不合格時，監(jiān)督機構(gòu)應(yīng)責(zé)令建設(shè)單位重新組織監(jiān)理、施工單位制定處理方案．進行返修或返工，對返工部位重新組織驗收，直至合格；對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，可經(jīng)設(shè)計單位認(rèn)可，如不影響結(jié)構(gòu)安全和使用功能．建設(shè)單位應(yīng)將分戶驗收局部不合格情況書面告知住戶，與住戶協(xié)商驗收。

2.監(jiān)督分戶驗收責(zé)任到位．檔案有據(jù)可查。分戶驗收最終應(yīng)由驗收組在驗收合格后，共同在《住宅工程質(zhì)量分戶驗收合格證》上簽字，分戶驗收合格后，并對填寫內(nèi)容的真實性負(fù)責(zé)；參建各方應(yīng)本著對住戶負(fù)責(zé)、對自己的行為負(fù)責(zé)的態(tài)度，認(rèn)真開展這項工作對驗收結(jié)論和數(shù)據(jù)負(fù)責(zé)。

3.竣工驗收時，應(yīng)當(dāng)監(jiān)督分戶驗收成果的抽查復(fù)核情況。監(jiān)督機構(gòu)在竣工驗收時，應(yīng)當(dāng)監(jiān)督竣工驗收單位對分戶驗收的成果資料進行抽查復(fù)核，在監(jiān)督機構(gòu)的監(jiān)督下，建設(shè)單位組織對分戶驗收成果進行抽查。分戶驗收抽查復(fù)核應(yīng)當(dāng)作為住宅工程竣工驗收的一項必不可少的程序，分戶驗收合格、資料真實應(yīng)當(dāng)作為竣工驗收合格的必要條件。

4.對不履行分戶驗收義務(wù)的責(zé)任方給予相應(yīng)的處罰或不良行為記錄。對于不履行分戶驗收義務(wù)的責(zé)任單位或責(zé)任人，監(jiān)督機構(gòu)應(yīng)當(dāng)采取必要的監(jiān)督手段。一方面，沒有提交分戶驗收資料的工程項目不得組織竣工驗收，另一方面，對弄虛作假的責(zé)任單位應(yīng)給予不良行為記錄或處罰。

六、結(jié)論

住宅工程質(zhì)量事關(guān)千家萬戶，影響社會和諧穩(wěn)定。實施住宅工程質(zhì)量分戶驗收制度，順應(yīng)了時代的發(fā)展需求，遵循了市場經(jīng)濟的客觀規(guī)律，體現(xiàn)了以人為本的理念，更重要的是落實了市場各方主體的質(zhì)量責(zé)任。住宅工程分戶驗收制度的推行，是建設(shè)行政主管部門關(guān)注民生，構(gòu)建和諧，實踐科學(xué)發(fā)展觀的重要舉措，是維護廣大住戶合法權(quán)益，保證百姓安居樂業(yè)的惠民政策。如何切實把好每一戶住宅質(zhì)量關(guān)，使分戶驗收不流于形式，需要廣大的工程建設(shè)者、管理者精心組織，嚴(yán)格監(jiān)督，齊抓共管。只要我們心中裝著人民，時刻不忘責(zé)任，就一定能奉獻出優(yōu)質(zhì)工程，建設(shè)美好家園。

參考文獻：

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