摘要:軍地合作建房目前發(fā)生情況多，適用范圍廣。本文就此論題做了全方位的探討。對(duì)軍地合作建房的基本步驟、競(jìng)價(jià)、招投標(biāo)規(guī)范、難點(diǎn)、各種文本的編制、人員配置等方面做了全面論述。

關(guān)鍵詞:軍地合作 建房 競(jìng)價(jià) 規(guī)范

中圖分類(lèi)號(hào):TU9文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1673-8209(2009)10-0035-02

軍地合作建房，是指部隊(duì)出地、地方出資金，雙方聯(lián)合建新房，按比例相對(duì)集中分房。這里合建的土地是土地上有固定設(shè)施和其它附著物，達(dá)不到“五通一平”的要求地塊，不宜實(shí)行單純土地出讓競(jìng)價(jià)。軍隊(duì)在用的房地產(chǎn)絕大多數(shù)都是這種類(lèi)型，所以合作建房比較適合軍隊(duì)在用房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)利用，適用范圍比較廣。

軍隊(duì)拿出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用，目的要產(chǎn)生最大的效益，解決部隊(duì)的困難。合建的關(guān)鍵是競(jìng)價(jià)。怎樣才能成功競(jìng)價(jià)?筆者經(jīng)過(guò)初步實(shí)踐、探索和論證，認(rèn)識(shí)如下:

一、分成比例是合作建房的競(jìng)價(jià)核心。分成比例，是合作雙方得房的具體指標(biāo)，利益攸關(guān)，也是雙方合作的依據(jù)和基礎(chǔ)。如何達(dá)到合理的分成比例，公開(kāi)競(jìng)價(jià)是最有效，最公平、最有共信力的合法手段。因此，分成比例是競(jìng)價(jià)的核心內(nèi)容。

二、組織和實(shí)施競(jìng)價(jià)的基本步驟。

前期準(zhǔn)備。主要以獲取地方政府《規(guī)劃要點(diǎn)》為核心的準(zhǔn)備工作。根據(jù)規(guī)劃要點(diǎn)，擬制建設(shè)方案、研究拆遷安置方案、測(cè)算建設(shè)工期和項(xiàng)目投資的成本等綜合評(píng)估。

編制競(jìng)價(jià)文件。首先編寫(xiě)招標(biāo)文件(基本情況、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、競(jìng)價(jià)規(guī)則、設(shè)定分成比例的標(biāo)底、招投標(biāo)的時(shí)間、地點(diǎn)和相關(guān)要求)。其次編寫(xiě)招標(biāo)通知書(shū)(項(xiàng)目通知、競(jìng)價(jià)及工程的基本要點(diǎn)和承諾書(shū))。最后編制定標(biāo)文件(組織領(lǐng)導(dǎo)、競(jìng)價(jià)紀(jì)律、競(jìng)價(jià)會(huì)議程序、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)辦法及實(shí)施細(xì)則)。

實(shí)施競(jìng)價(jià)。確定人員分工，按投標(biāo)、驗(yàn)標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)的程序進(jìn)行競(jìng)價(jià)。

三、編制招投標(biāo)文件的常規(guī)要求。

招標(biāo)文件是競(jìng)價(jià)商做標(biāo)的依據(jù)，在行文格式上，依據(jù)競(jìng)價(jià)的基本步驟書(shū)寫(xiě)，在內(nèi)容上，按照由表及里的原則，層層表述，競(jìng)價(jià)書(shū)要做內(nèi)容全面、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。評(píng)、定標(biāo)文件。評(píng)標(biāo)條件要清晰，評(píng)分要合理，操作程序要簡(jiǎn)便，結(jié)果要經(jīng)得起檢查。評(píng)標(biāo)文件要以招標(biāo)文件條款為依托，服務(wù)于招標(biāo)文件，招標(biāo)文件要配合評(píng)標(biāo)文件，有利評(píng)標(biāo)。競(jìng)價(jià)前要反復(fù)模擬，及時(shí)修改，決不能倉(cāng)促招投標(biāo)，以免產(chǎn)生不良后果。

四、競(jìng)價(jià) “規(guī)范”，才有可能使競(jìng)價(jià)成功。

(一)、規(guī)范內(nèi)容

1、制定切實(shí)可行的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

(1)準(zhǔn)確了解用地的基本情況。土地:位置、等級(jí)、地形、地貌和地質(zhì);營(yíng)房:質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、高度、年限、用途和建筑面積;拆遷戶:總戶數(shù)、住戶結(jié)構(gòu);環(huán)境:基礎(chǔ)設(shè)施配套、道路、綠化、周邊住鄰結(jié)構(gòu)及平時(shí)關(guān)系;規(guī)劃:建筑高度、容積率、覆蓋率、綠化率等。只有準(zhǔn)確全面掌握上述情況，才有可能制定出切實(shí)可行的標(biāo)準(zhǔn)。

(2)六項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。一是總建筑體量，二是項(xiàng)目總投資，三是施工工期，四是工程質(zhì)量等級(jí)，五是住戶的拆遷安置，六是其它標(biāo)準(zhǔn)(如建筑結(jié)構(gòu)、外墻裝飾、層高、主要設(shè)施和室內(nèi)外基礎(chǔ)配套等)。這六項(xiàng)內(nèi)容都要設(shè)定具體的標(biāo)準(zhǔn)，其中，一至四項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，可以公布作為最低控制線，也可以不公布，作為評(píng)標(biāo)時(shí)內(nèi)部的參考;第五項(xiàng)的標(biāo)準(zhǔn)必須明確，像拆遷安置方案、雙方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和一些可變因素的處置等;第六項(xiàng)的內(nèi)容其標(biāo)準(zhǔn)必須在標(biāo)書(shū)中逐一注明，讓競(jìng)價(jià)商在統(tǒng)一而明確的標(biāo)準(zhǔn)下編標(biāo)。

(3)地價(jià)評(píng)估。一是假設(shè)它符合“五通一平”的凈地進(jìn)行評(píng)估，掌握土地究竟有多少潛在的價(jià)值。二是實(shí)事求是的評(píng)估地上附著物的價(jià)值和拆遷安置所需的費(fèi)用，掌握毛地的價(jià)值。評(píng)估結(jié)論的用途，一是可以證明這塊土地的利用價(jià)值如何;二是為確定得房分成比例作為一項(xiàng)對(duì)比數(shù)據(jù);三是成本對(duì)比核算，驗(yàn)證軍產(chǎn)是否保值增值;四是為拆遷方案提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

(4)正確設(shè)定分成比例。競(jìng)價(jià)最終目的，就是要使部隊(duì)盡可能的多得新房，分成比例的高低，直接影響到部隊(duì)得房率。應(yīng)科學(xué)合理，且有其合理的競(jìng)價(jià)空間。

2、嚴(yán)格規(guī)范競(jìng)價(jià)程序。

第一階段，向社會(huì)公開(kāi)發(fā)布招標(biāo)信息。信息中，主要明確開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、地塊的位置及面積和報(bào)名的時(shí)間地點(diǎn)等情況。第二階段，報(bào)名發(fā)放《競(jìng)價(jià)通知書(shū)》。愿意參加競(jìng)價(jià)的開(kāi)發(fā)商攜帶《承諾書(shū)》，并附以開(kāi)發(fā)商資質(zhì)等資料，換取招標(biāo)的全部文件。第三階段，答疑看現(xiàn)場(chǎng)。由招標(biāo)方集體答疑，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，實(shí)地考察擬利用的房地產(chǎn)情況。第四階段，競(jìng)價(jià)，分四個(gè)步驟。首先要設(shè)置競(jìng)價(jià)資格。投標(biāo)前競(jìng)價(jià)商必須按部隊(duì)指定的賬戶，匯入競(jìng)價(jià)保證金，以獲得競(jìng)價(jià)資格。投標(biāo)要在評(píng)委的監(jiān)督下，按投標(biāo)簽到時(shí)間的先后，集體當(dāng)場(chǎng)依次將標(biāo)書(shū)投入標(biāo)箱，現(xiàn)場(chǎng)對(duì)標(biāo)箱進(jìn)行施封。第二步是競(jìng)標(biāo)?，F(xiàn)場(chǎng)啟封標(biāo)箱，當(dāng)場(chǎng)開(kāi)始驗(yàn)標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、唱標(biāo)、記標(biāo)和核標(biāo)。第三步是評(píng)標(biāo)。執(zhí)行首長(zhǎng)、監(jiān)委和評(píng)委一道，在沒(méi)有其它干擾的環(huán)境中，由評(píng)委進(jìn)行逐項(xiàng)打分，評(píng)出的結(jié)果要經(jīng)監(jiān)委審查執(zhí)行首長(zhǎng)確認(rèn)。第四步是宣布評(píng)標(biāo)成果。由監(jiān)委簡(jiǎn)介評(píng)標(biāo)基本情況和合法性，最后由執(zhí)行首長(zhǎng)宣布評(píng)標(biāo)成果(得分排序)。第五階段，洽談合同。根據(jù)排序，必須由高到低依次選擇洽談，談定的競(jìng)價(jià)商便成為中標(biāo)單位，其它單位即為未中標(biāo)。

3、規(guī)范人員結(jié)構(gòu)。投標(biāo)方:一般限在3人以?xún)?nèi)，法人代表要參會(huì)。招標(biāo)方:上級(jí)指派的執(zhí)行首長(zhǎng)、上級(jí)業(yè)務(wù)主管部門(mén)和建設(shè)單位。評(píng)委:要有審計(jì)、紀(jì)檢、干部、營(yíng)房、建設(shè)單位領(lǐng)導(dǎo)。監(jiān)委:由上級(jí)競(jìng)價(jià)辦派專(zhuān)人參加。競(jìng)價(jià)人員結(jié)構(gòu)，豎向做到上下監(jiān)督、責(zé)任明確、層次分明，橫向做到，代表廣泛，公正、透明。

(二)、如何規(guī)范

1、三公開(kāi)。一是公開(kāi)開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)的紀(jì)律，明確違規(guī)及處罰條款;二是公開(kāi)競(jìng)價(jià)的程序和評(píng)標(biāo)定標(biāo)辦法及實(shí)施細(xì)則;三是公開(kāi)運(yùn)作，投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)唱標(biāo)、記標(biāo)都要在公共視線內(nèi)，評(píng)標(biāo)、確定排序、合同洽談以及最后定標(biāo)，必須堅(jiān)持集體運(yùn)作。整個(gè)競(jìng)價(jià)過(guò)程，必須經(jīng)監(jiān)委在場(chǎng)監(jiān)督。

2、三個(gè)必須。報(bào)名時(shí)，必須讓競(jìng)價(jià)商進(jìn)行書(shū)面承諾，承認(rèn)各項(xiàng)指標(biāo)及要求，遵守競(jìng)價(jià)中的各項(xiàng)規(guī)則;必須交納競(jìng)價(jià)保證金，以獲得競(jìng)價(jià)資格;必須交納足夠的履約保證金，違者，作為自動(dòng)放棄中標(biāo)資格論處。

3、三不準(zhǔn)。不準(zhǔn)建設(shè)單位單獨(dú)與競(jìng)價(jià)商洽談合同，防止變相降低標(biāo)準(zhǔn);不準(zhǔn)繞開(kāi)法律顧問(wèn)審查，直接與競(jìng)價(jià)商簽署合同;不準(zhǔn)惡意設(shè)置難題刁難，故意排除競(jìng)價(jià)商。

4、三防止。防止競(jìng)價(jià)商聯(lián)合，串標(biāo)保一家中標(biāo)或集體壓標(biāo);防止惡意競(jìng)標(biāo)，目的是為了先拿到項(xiàng)目，洽談時(shí)再想辦法的錯(cuò)誤做法;防止由中介機(jī)構(gòu)操控的開(kāi)發(fā)商參加競(jìng)標(biāo)。

(三)、解決難點(diǎn)保證競(jìng)價(jià)規(guī)范

1、解決拆遷安置的難點(diǎn)，用排除法讓競(jìng)價(jià)規(guī)范。由于拆遷市場(chǎng)變數(shù)很大，軍隊(duì)土地上拆遷戶的成分也比較特殊，成本核算較困難，低了拆不下來(lái)，高了，增加總投資的成本。為了便于競(jìng)價(jià)，可采取兩種辦法解決，如果項(xiàng)目不是建住宅，先設(shè)定一般情況下的拆遷安置費(fèi)用作為定值，記入競(jìng)價(jià)指標(biāo)，待今后拆遷安置中按實(shí)結(jié)算;如果項(xiàng)目建的是住宅，以拆遷戶數(shù)確定拆遷過(guò)渡費(fèi)用，記入競(jìng)價(jià)指標(biāo)，住宅建好后返遷新房，然后按照軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的房改政策，將新房出售給拆遷戶。這樣就排除了可變成本而不利于競(jìng)價(jià)的因素。

2、解決項(xiàng)目測(cè)算不易準(zhǔn)確的難點(diǎn)，控制競(jìng)價(jià)幅度。主要難點(diǎn):首先是城市規(guī)劃要求存在不確定性，即使拿到規(guī)劃要點(diǎn)，軍隊(duì)報(bào)批的時(shí)間也不確定，往往是批復(fù)到手規(guī)劃要點(diǎn)已過(guò)期作廢;其次是項(xiàng)目本身也存在不少不確定的因素，如拆遷安置，各種規(guī)費(fèi)以及不可預(yù)見(jiàn)的配套設(shè)施等;最后是新房未來(lái)的市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格不確定性;這些都給測(cè)算的準(zhǔn)確性帶來(lái)困難。解決辦法:在測(cè)算上，要做認(rèn)真細(xì)致的規(guī)劃和市場(chǎng)調(diào)查，針對(duì)可預(yù)見(jiàn)的情況，測(cè)算幾套方案進(jìn)行綜合分析對(duì)比論證提高準(zhǔn)確的概率。在時(shí)間上，盡量壓縮論證和上報(bào)的時(shí)間，以求時(shí)間短、變化小，相應(yīng)保證測(cè)算的準(zhǔn)確率。

3、解決評(píng)標(biāo)定標(biāo)細(xì)則中分值設(shè)定的難點(diǎn)，保證評(píng)標(biāo)定標(biāo)的合理性。合作建房評(píng)標(biāo)定標(biāo)細(xì)則的核心是分成比例，因此評(píng)標(biāo)實(shí)施細(xì)則必須圍繞這一核心展開(kāi)，設(shè)置配套的評(píng)分項(xiàng)目。一般情況，在分成比例之外還必須設(shè)立:工程總建筑體量、項(xiàng)目總投資和項(xiàng)目工期三項(xiàng)競(jìng)價(jià)內(nèi)容，以確保競(jìng)價(jià)后的分成比例切實(shí)可行;另外再設(shè)立工程質(zhì)量等級(jí)、建筑材料禁用劣質(zhì)假冒產(chǎn)品和其它承諾三項(xiàng)競(jìng)價(jià)內(nèi)容，以確保軍隊(duì)得房的質(zhì)量。為了能競(jìng)價(jià)，就必須為這些項(xiàng)目配備加分或減分的分值，這就是難點(diǎn)。要防止建房多的單位得不到高分，因此要配備適當(dāng)?shù)姆种?，就不容易。在配置分值時(shí)，既要搞清項(xiàng)目之間關(guān)系及相互影響，又要分清項(xiàng)目的主次;既要考慮基礎(chǔ)分值的作用，又要顧及到加減分的幅度。即使這樣，配置的分值，還必須進(jìn)行模擬測(cè)評(píng)。最終目的，既要讓建房量大、投入資金多的單位得高分，又要保證公正、公平、合理。

(四)、設(shè)立質(zhì)疑制度，促進(jìn)競(jìng)價(jià)的規(guī)范

為了更充分的顯示競(jìng)價(jià)公正，允許競(jìng)價(jià)商對(duì)評(píng)分提出質(zhì)疑?？勺尭?jìng)價(jià)商當(dāng)場(chǎng)公開(kāi)提出質(zhì)疑申請(qǐng)，由評(píng)委集體釋疑。這樣不僅更能增強(qiáng)評(píng)委公正評(píng)標(biāo)、合理打分的力度，也能及時(shí)糾正誤評(píng)，還能防止個(gè)別競(jìng)價(jià)商肆意歪曲事實(shí)的不正確做法。促使招投標(biāo)能始終處在公正、合理、廉明的環(huán)境中進(jìn)行。

五、建議。軍隊(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用的效益是否好，競(jìng)價(jià)是否成功，在某種程度上是看所在城市所批的規(guī)劃要點(diǎn)。隨著改革開(kāi)發(fā)的深入，城市建設(shè)日新月異，對(duì)城市規(guī)劃的要求也越來(lái)越高，對(duì)規(guī)劃要求、調(diào)整充實(shí)的周期越來(lái)越短，因此建議地方政府能設(shè)立一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)批件，專(zhuān)門(mén)用于領(lǐng)取《規(guī)劃要點(diǎn)》，以利項(xiàng)目的準(zhǔn)確測(cè)算和良性運(yùn)作，也降低項(xiàng)目前期的運(yùn)作成本。