衛(wèi)德佳 李育林

[摘 要]本文試圖在剖析美國(guó)“次貸危機(jī)”的基礎(chǔ)上,通過(guò)對(duì)比中美房地產(chǎn)市場(chǎng)的異同,分析我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的主要問(wèn)題,從而提出完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的建議。

[關(guān)鍵詞]次貸危機(jī);房地產(chǎn)市場(chǎng);宏觀調(diào)控

[中圖分類(lèi)號(hào)]F830 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1005-6432(2009)35-0016-02

1 “次貸危機(jī)”的產(chǎn)生及原因分析

“次貸危機(jī)”即美國(guó)次級(jí)房貸危機(jī),是指因美國(guó)次級(jí)抵押貸款機(jī)構(gòu)破產(chǎn)、投資基金倒閉、股市劇烈震蕩引起的經(jīng)濟(jì)風(fēng)暴。“次貸危機(jī)”從2006年開(kāi)始逐步顯現(xiàn),2007年8月席卷美國(guó)、歐盟和日本等世界主要金融市場(chǎng)。用美國(guó)前聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)主席格林斯潘的話說(shuō),它引發(fā)了美國(guó)百年不遇的經(jīng)濟(jì)危機(jī),其影響深重,至今遠(yuǎn)未結(jié)束。

此次危機(jī)發(fā)端于美國(guó)房地產(chǎn)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)。在美國(guó),通常將借款人的信用等級(jí)劃分為“優(yōu)級(jí)”、“次級(jí)”和介于二者之間的“次優(yōu)級(jí)”三類(lèi),其中次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)面向收入證明缺失、負(fù)債較重的客戶(hù),其風(fēng)險(xiǎn)自然相對(duì)也較高。抵押貸款公司為了減少風(fēng)險(xiǎn),將貸款出售給商業(yè)銀行或投資銀行,銀行再將貸款重新打包成抵押貸款證券后出售給個(gè)人或機(jī)構(gòu)投資者來(lái)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。這就形成了一條較長(zhǎng)的利益鏈條,也就形成了傳導(dǎo)危機(jī)的鏈條。

“9 ?11事件”之后,美聯(lián)儲(chǔ)通過(guò)連續(xù)13次的降息來(lái)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),聯(lián)邦基準(zhǔn)利率由6 %降到2003年1月的1%,融資成本的降低,使美國(guó)人的購(gòu)房熱情急漲,致使2001年到2005年美國(guó)房?jī)r(jià)連續(xù)五年大幅攀升,而次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)因此也得到迅猛發(fā)展。據(jù)資料顯示,截至2006 年,美國(guó)抵押貸款構(gòu)成中“非優(yōu)級(jí)”的比重高達(dá)46%,其中次級(jí)為21%,次優(yōu)級(jí)為25%。在房?jī)r(jià)持續(xù)走高的背景下,抵押房產(chǎn)的價(jià)格始終高于放貸額,抵押公司沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn),但當(dāng)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向蕭條且利率提高之后,情況就發(fā)生了變化。2004年6月到2006年6月,美聯(lián)儲(chǔ)17次調(diào)高利率,將聯(lián)邦基金利率從1%提高到5.25%,利率的大幅攀升加重了購(gòu)房者的還貸負(fù)擔(dān),美國(guó)住房市場(chǎng)開(kāi)始大幅降溫,房?jī)r(jià)持續(xù)下跌,購(gòu)房者難以將房屋出售或者通過(guò)抵押獲得再融資,最終導(dǎo)致拖欠債務(wù)比率和喪失抵押品贖回權(quán)比率劇增;次級(jí)貸款借款人大量違約,使風(fēng)險(xiǎn)隨著利益鏈由房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)依次轉(zhuǎn)移到資本市場(chǎng)上的機(jī)構(gòu)投資者,這直接導(dǎo)致了美國(guó)次級(jí)貸款危機(jī)產(chǎn)生并迅速蔓延。

深入研究,不難發(fā)現(xiàn),多年以來(lái)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假繁榮的外表下泡沫化程度其實(shí)十分嚴(yán)重。次貸公司接受價(jià)值被高估或者說(shuō)被泡沫化的房產(chǎn)作為抵押,大肆開(kāi)展信貸擴(kuò)張,向信用較差甚至無(wú)收入證明的人提供抵押貸款,并且采用浮動(dòng)利率形式。而貸款機(jī)構(gòu)將存在信貸泡沫的抵押貸款轉(zhuǎn)賣(mài)給投資銀行,投資銀行對(duì)次級(jí)抵押貸款進(jìn)行證券化處理,層層打包后再賣(mài)給投資者,將房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步放大。因此,一旦利率提高,房地產(chǎn)融資成本上升,脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)的泡沫資產(chǎn)開(kāi)始向真實(shí)價(jià)值回歸,就必然導(dǎo)致泡沫的破裂,利益鏈條也就變成了危機(jī)傳導(dǎo)鏈條。由此可見(jiàn),虛擬經(jīng)濟(jì)脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)過(guò)度膨脹產(chǎn)生的資產(chǎn)泡沫終將破滅,這才是次貸危機(jī)產(chǎn)生的根本原因。

2 中美房地產(chǎn)市場(chǎng)的比較分析

通過(guò)對(duì)比研究,我們發(fā)現(xiàn),中美房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然存在一定的差異性,但也有很多的相似之處,相比而言,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題更大,如果不加以重視,我國(guó)的房地產(chǎn)泡沫同樣會(huì)滋生危機(jī),影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

(1)房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活中的比重及地位遠(yuǎn)甚于美國(guó)。從經(jīng)濟(jì)地位來(lái)看,房地產(chǎn)業(yè)在美國(guó)高新技術(shù)和高端服務(wù)產(chǎn)業(yè)崛起之前的很長(zhǎng)時(shí)間里,一直與鋼鐵、汽車(chē)并稱(chēng)“國(guó)民經(jīng)濟(jì)三大支柱產(chǎn)業(yè)”,但是,隨著美國(guó)高新科技產(chǎn)業(yè)的崛起,美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)占整個(gè)經(jīng)濟(jì)的比重大大下降。而我國(guó)至今仍將房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè),是主要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。從生活上來(lái)看,雖然住房消費(fèi)仍然是美國(guó)居民消費(fèi)和信貸不可或缺的一部分,房?jī)r(jià)的波動(dòng)對(duì)其生活也存在影響,但總體影響較小。相比之下,我國(guó)居民的住房開(kāi)支和可支配收入比例卻達(dá)到很高的水平,如果發(fā)生房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)蕩,對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)和生活的影響將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于美國(guó)。

(2)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成分越來(lái)越大,市場(chǎng)泡沫性凸顯,這與美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)前房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境具有一定的相似性。如前所述,美國(guó)2001年至2005年房?jī)r(jià)大幅度上漲,而2006年房?jī)r(jià)下跌和美聯(lián)儲(chǔ)調(diào)高利息是此次危機(jī)爆發(fā)的直接原因。雖說(shuō)我國(guó)的金融市場(chǎng)基本屬于封閉狀態(tài),從表面來(lái)看,這樣的危機(jī)不可能在我國(guó)爆發(fā),但是從房?jī)r(jià)和利率兩個(gè)因素看,我國(guó)正在重復(fù)美國(guó)的道路。近年來(lái),我國(guó)房?jī)r(jià)快速上漲,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度和人們收入水平的增加幅度。一方面商品房?jī)r(jià)格不斷攀升,另一方面房地產(chǎn)商寧愿讓商品房空置,仍然要維持著高的價(jià)格;而此時(shí)央行不斷加息,一年期的貸款利率由5.31%上升到7.47%;而加息的同時(shí),銀行貸款門(mén)檻則普遍降低,使得一大批購(gòu)買(mǎi)力較弱的人群甚至包括一些用假收入證明、假工資證明的人也成為抵押貸款借款人,這一點(diǎn)與美國(guó)最初的情況如出一轍。

(3)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資資金主要來(lái)源于銀行,而與美國(guó)相比,我國(guó)銀行承擔(dān)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)卻處于較低水平。雖然總體上我國(guó)的房貸質(zhì)量是有保障的,但不能就此忽視我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的問(wèn)題。我國(guó)房地產(chǎn)金融體系建設(shè)滯后,無(wú)論是開(kāi)發(fā)商借款還是購(gòu)房者貸款,70%直接依賴(lài)銀行。雖然目前人民幣持續(xù)升值,房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)向好,但是,一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)波動(dòng),這么高比例的信貸必然加大銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),從而產(chǎn)生危機(jī)。

3 “次貸危機(jī)”對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的啟示

3.1 注重防范宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn),保障房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的外部環(huán)境

宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要是指引起房?jī)r(jià)波動(dòng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。從美國(guó)次貸危機(jī)的產(chǎn)生可知,房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控的敏感性較高,一旦國(guó)家推行緊縮性調(diào)控政策,個(gè)人住房貸款市場(chǎng)將由繁榮走向蕭條,而原本在繁榮下掩蓋的危機(jī)就會(huì)暴露,甚至大規(guī)模爆發(fā),影響商業(yè)銀行乃至國(guó)家金融體系的穩(wěn)定。近年來(lái),我國(guó)銀行將個(gè)人住房貸款視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),在積極搶占個(gè)人住房貸款市場(chǎng)的同時(shí)忽視了風(fēng)險(xiǎn)的防范。美國(guó)的次貸危機(jī)讓我們看到,個(gè)人住房貸款實(shí)際上是一種風(fēng)險(xiǎn)較高且隱蔽性較強(qiáng)的貸款,隨著時(shí)間的推移和國(guó)家宏觀調(diào)控力度的加大,個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)正日漸浮出水面。因此,把握宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì),結(jié)合中國(guó)目前的實(shí)際情況進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)防范非常必要。

3.2 注重防范金融風(fēng)險(xiǎn),維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的原動(dòng)力

(1)必須加強(qiáng)和改進(jìn)房地產(chǎn)信貸管理。首先,我們要正確看待房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)。一直以來(lái),我國(guó)銀行將房地產(chǎn)信貸作為優(yōu)質(zhì)貸款,認(rèn)為房地產(chǎn)信貸收益高、風(fēng)險(xiǎn)低,即使貸款人違約,也可通過(guò)處理抵押房地產(chǎn)獲得補(bǔ)償。但美國(guó)的“次貸危機(jī)”讓我們清晰地看到,如果房地產(chǎn)業(yè)非理性發(fā)展產(chǎn)生泡沫,而泡沫一旦破裂,那么處理房地產(chǎn)得到的資金可能難以彌補(bǔ)貸款本息,必將給銀行帶來(lái)巨大損失。其次,要審慎開(kāi)展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)。銀行機(jī)構(gòu)必須認(rèn)真落實(shí)房地產(chǎn)信貸政策和要求,嚴(yán)格把握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、能力和準(zhǔn)入條件,遵守有關(guān)住房貸款首付比例、貸款利率等方面的規(guī)定,強(qiáng)化各操作環(huán)節(jié)的盡職要求,進(jìn)一步細(xì)化風(fēng)險(xiǎn)管理措施,科學(xué)地制定貸款條件和標(biāo)準(zhǔn),把風(fēng)險(xiǎn)管理與穩(wěn)健發(fā)展有機(jī)結(jié)合起來(lái)。

(2)必須謹(jǐn)慎地推行住房抵押貸款資產(chǎn)證券化。有人認(rèn)為,“次貸危機(jī)”的爆發(fā)和擴(kuò)張的原因之一就是美國(guó)的住房抵押貸款資產(chǎn)證券化,所以,我國(guó)應(yīng)當(dāng)暫緩開(kāi)展此類(lèi)金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)。但是,筆者認(rèn)為,必須肯定房地產(chǎn)抵押貸款證券化的積極意義,不能因噎廢食,不能僅因美國(guó)“次貸危機(jī)”就得出中國(guó)應(yīng)暫緩金融創(chuàng)新的結(jié)論。長(zhǎng)期以來(lái),我國(guó)銀行發(fā)放的住房抵押貸款主要來(lái)自居民的銀行存款,而一旦長(zhǎng)期居高的儲(chǔ)蓄率下降或貸款違約率上升,就可能導(dǎo)致商業(yè)銀行面臨流動(dòng)性危機(jī)。實(shí)行住房抵押貸款證券化、發(fā)行抵押貸款債券、引進(jìn)抵押貸款投資者,可以增加銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性,同時(shí)分散貸款風(fēng)險(xiǎn),有利于改善銀行資本充足率,化解不良資產(chǎn),降低不良貸款率。因此,這種金融創(chuàng)新可以?xún)?yōu)化中國(guó)現(xiàn)有信貸結(jié)構(gòu)和模式,我們應(yīng)當(dāng)穩(wěn)步實(shí)施。當(dāng)然,次貸危機(jī)所暴露出來(lái)的問(wèn)題,我們也必須很好地借鑒。我們必須看到,我國(guó)金融業(yè)法律監(jiān)管尚不完善,分業(yè)監(jiān)管的體制不利于建立統(tǒng)一的金融市場(chǎng),各部門(mén)監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)存在差異不利于公平競(jìng)爭(zhēng),各部門(mén)間的監(jiān)管權(quán)力之爭(zhēng)不利于金融穩(wěn)定。如何建立完善的房地產(chǎn)抵押貸款證券化法律監(jiān)管制度是擺在我們面前的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

3.3 加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的宏觀調(diào)控,維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的穩(wěn)定性

美國(guó)次貸危機(jī)提醒我們,越是繁榮的時(shí)期,越應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制和市場(chǎng)監(jiān)管,建立房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)控制度和房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫預(yù)警制度,采取多種措施穩(wěn)定房?jī)r(jià),保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序地發(fā)展。首先,要正確看待政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控行為。無(wú)論房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度發(fā)展,還是房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度萎縮,都會(huì)對(duì)整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成不良影響。因此,實(shí)施房地產(chǎn)宏觀調(diào)控將是政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的永久目標(biāo),而價(jià)格是市場(chǎng)的“晴雨表”,政府必須采取各種措施對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格予以調(diào)控,讓它回歸到理性發(fā)展的軌道上,這才是抑制房地產(chǎn)泡沫的關(guān)鍵所在。其次,要明確定位房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的目標(biāo)。房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控應(yīng)以充分發(fā)揮市場(chǎng)的靈活性和主動(dòng)性為基點(diǎn),通過(guò)市場(chǎng)因素來(lái)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求,從而調(diào)控房?jī)r(jià)。我們既不能采用過(guò)去的計(jì)劃模式,也不能任其發(fā)展而不管,要立足于民生,從最根本利益出發(fā),既要保障房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性,又要保證房地產(chǎn)業(yè)的保障功能。通過(guò)各種手段,制定不同的政策,建設(shè)科學(xué)的房?jī)r(jià)調(diào)控體系,讓價(jià)格回歸自然和合理,使整個(gè)房地產(chǎn)朝著穩(wěn)定、健康的方向持續(xù)發(fā)展。

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[收稿日期]2009-08-01

[作者簡(jiǎn)介]衛(wèi)德佳(1963—),男,四川成都人,西南石油大學(xué)法學(xué)院副教授,碩士生導(dǎo)師,研究方向:房地產(chǎn)法學(xué);李育林(1985—),女,四川成都人,西南石油大學(xué)碩士研究生,研究方向:產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)與法律。