張 月

9月份,北京銀監(jiān)局下發(fā)《關于規(guī)范存量房貸款業(yè)務有關問題的通知》,要求各銀行在審批二手房貸款時,以房屋成交價格與評估價格兩者中較低者確定房屋抵押物價值,發(fā)放住房貸款。很多人認為,至此二手房連續(xù)半年多來的價量高位運行將告一段落,甚至成交量受挫從而導致價格回落,二手樓市將再現(xiàn)拐點。那么交易市場短期內(nèi)的反應如何,長期走勢又將怎樣?本刊特邀業(yè)內(nèi)人士盤點如下:

首先,9月前22天二手房價量企穩(wěn),需求存在短期緩沖與“拐點”無關。據(jù)某知名房地產(chǎn)經(jīng)紀公司市場研究部根據(jù)存量房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)分析,9月1日-22日全市二手房成交量18000套左右,與8月同期基本持平;成交均價10300元/平米,與上月同期基本持平。當期價量未出現(xiàn)“拐點”跡象。而從能夠間接反映出下期成交趨勢的當期需求量上看,相比上月同期有16%左右的下降。雖然從客戶需求量可以對下期交易量有一個推斷,但這也不能夠簡單地歸結(jié)為“拐點”即將到來。

“銀行新政”打破多年來默守的交易規(guī)則,會讓大多數(shù)二手房需求者心理上產(chǎn)生一個緩沖:一方面是繼續(xù)作低合同價節(jié)省稅費成本,但可能造成購買力不足;另一方面是按照真實價格交稅,驟然多出幾萬甚至十幾萬的稅費成本。無論是用哪種方式,都需要做出“妥協(xié)”,而這對于很多心理預期相對薄弱的需求者來說,很難立刻接受,需要一個緩沖期,因此出現(xiàn)了需求下降的現(xiàn)象,而這類的需求下降往往也很容易在下期填補回來,因此是一個平衡后平穩(wěn)的狀態(tài),與“拐點”無關。

其次,未來是否出現(xiàn)拐點,價量走勢需從多個維度衡量。來自京城地產(chǎn)經(jīng)紀公司的調(diào)查顯示,未來二手房市場價量是否會下行,即出現(xiàn)所謂的拐點,主要與三方面息息相關:第一是營業(yè)稅減免政策是否續(xù)行。當前二手房買賣成交量中,建筑年限3-5年的占比達到34%,這部分龐大的房產(chǎn)成交未來走勢將與營業(yè)稅減免政策是否續(xù)行密切相關,以一套建筑年代在2008年,建筑面積120平米、購買時9500元/平米,當前市場價13000元/平米的普通住宅為例,再次出售時需要繳納營業(yè)稅23100[(13000-9500)*120*5.5%]元;營業(yè)稅減免優(yōu)惠政策的執(zhí)行期限截止到2009年12月31日,一旦政策不再續(xù)行,那么購買該房產(chǎn)需要繳納營業(yè)稅將高達85800(13000*120*5.5%)元,比減免優(yōu)惠期多出62700元。第二是貸款緊縮政策是否會有新動向。由于前三個季度二手房交易火爆,各銀行放貸量都達到了一個較高額度,那么第四季度信貸緊縮的程度將關系到二手房交易量。第三是引致性需求是否會持續(xù)透支。在過去的半年里,二手房成交達到了每個月兩萬余套的成交高位,這出乎年初時消費者普遍的判斷和心理預期,主要是前期爆發(fā)的累積需求和后期受市場熱度影響透支的引致需求支撐,而將來引致需求是否會持續(xù)透支是個關鍵,這也與政策和信貸走向密切相關。

來自地產(chǎn)經(jīng)紀公司市場研究部的分析認為,出現(xiàn)整體需求普遍觀望、業(yè)主對房價心理預期普遍下降現(xiàn)象,從而導致供過于求,價量下挫,才是拐點的跡象,而二手房市場在經(jīng)歷過長達三個季度的成交高位后,出現(xiàn)一定回落則是必然的趨勢。