程 巖

[摘要]本文對我國不動產物權登記制度的現(xiàn)狀作了細致分析,并對進一步完善登記制度提出了一些對策。

[關鍵詞]不動產物權登記 現(xiàn)狀 措施

一、不動產物權登記制度的法律意義

不動產物權登記是指土地及其它定著物之所有權和他物權的取得、喪失與變更,依法定程序記載于有關專職機關掌管的專門薄冊上,它是不動產物權變動的公示形式。物權公示是物權法的一項重要原則,是指物權享有與變動的可取信于公眾的外部表現(xiàn)形式。根據現(xiàn)代各國物權法的規(guī)定,物權變動的公示方法,不動產物權以登記,即物權變更登記,為物權變動的公示方法;動產以交付,即占有的移轉,為物權變動的公示方法。物權以登物權變動之所以要公示,是由物權的性質決定的。物權是一種絕對權、對世權,具有絕對排他性效力,對物權人的物權,任何人都負有不得侵犯和不得干涉、妨礙的義務,但如果不能從其外部察悉物權變動的征象,則會給第三人造成難以預測的損害,直接威脅交易安全。物權公示就是要使物權具有可識別性,通過公示使物權法律關系得以公開透明,使當事人及第三人直接從外部就可以知悉物權的存在及其現(xiàn)狀,其目的就是要維護物的占有秩序和交易安全,保護善意第三人的利益。

二、我國不動產物權登記制度的現(xiàn)狀

我國迄今尚未制定物權法,也沒頒布專門的不動產登記法,有關不動產物權登記的規(guī)定主要散見于各項單行民事法律法規(guī)及一些司法解釋,不動產物權登記制度尚未在中國得到系統(tǒng)地建立,而且現(xiàn)行法規(guī)中的有關制度基本上說不上完全是民法物權法意義上的制度。其存在的主要問題如下。

1.登記的法律依據不統(tǒng)一。不動產物權登記,通行的做法,實質上依據一國民法典之有關規(guī)定,程序上則依據專門制定的不動產登記法。而我國不動產物權登記的法律依據主要是單行民事法律、法規(guī),如《中華人民共和國房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》及國家土地管理局頒行的《土地登記規(guī)則》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》,政出多門。

2.登記機關不統(tǒng)一。根據不動產物權類型的不同,我國的不動產物權登記分為土地物權登記、房屋物權登記、礦產物權登記、水權登記、漁權登記和林權登記,相應地,我國不動產物權登記的機關也有六家之多,分別是國土管理機關、房產管理機關、礦產管理機關、水行政管理機關、漁政管理機關以及林業(yè)管理機關。登記機關不統(tǒng)一,損害了登記制度的基礎權威。

3.登記效力不區(qū)分不動產物權變動的原因。如前所述,世界上多數國家和地區(qū)大都根據登記原因之不同而分別賦予登記以不同的效力,而我國現(xiàn)行法不區(qū)別不動產物權變動的原因,而一律規(guī)定非經登記不生物權變動的效力。如1990年《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》第18條規(guī)定,凡未按照本辦法申請并辦理房屋產權登記的,其房屋產權的取得、移轉、變更和他項權利的設定,均為無效。這一規(guī)定,是與我國《繼承法》的規(guī)定明顯相違的。按照我國《繼承法》第二條的規(guī)定,繼承人從被繼承人死亡時起即取得被繼承人遺產房屋的所有權,而不是繼承人于房管部門進行變更登記后才取得遺產房屋的所有權。又如,1987年的《城鎮(zhèn)房屋所有權登記暫行辦法》第10條規(guī)定:“新建房屋,應于竣工后三個月內申請辦理所有權登記”。問題是,如果建房人在辦理登記后才能新建房屋的所有權,那么在這三個月內新建房屋的所有權歸誰所有,就很難作出合理的解釋了。

4.絕對化的登記要件主義。對于不動產物權登記的效力,我國立法一向采納登記要件主義,如1983年的《城市私有房屋管理條例》、1987年城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部制訂的《城鎮(zhèn)房屋所有權登記暫行辦法》、《土地管理法》,以及《土地管理法實施細則》等對此都作了明確規(guī)定。根據我國學者的一般看法,不動產所有權的取得、消滅和變更,非經登記,不能產生法律效力。我國司法審判實踐對不動產物權特別是房屋所有權的確認原則上也以登記為準。我國現(xiàn)行立法也安全采納了登記要件主義。登記要件主義立法,有利于保護原所有人的利益,并因增強登記效力而有利于強化國家對不動產的管理。但是,絕對適用此原則又難免存在不合理現(xiàn)象。在房屋買賣中,如果將登記要件主義絕對化,對因各種原因未登記的交易一概宣布無效,就會諸如不利于保護善意一方當事人、沖擊現(xiàn)有財產秩序等問題。

5.把登記作為不動產物權移轉合同生效的要件,混淆了物權變動和債權變動。我國擔保法第41條規(guī)定:“抵押合同自抵押登記之日起生效”。根據此條規(guī)定,不動產抵押合同必須登記才能生效。同樣,我國現(xiàn)行行政法規(guī)和司法解釋還規(guī)定房屋買賣合同須經登記方能生效,如1990年最高人民法院《關于私房買賣的一般應以產權轉移登記為準的復函》規(guī)定:“簽訂房屋買賣協(xié)議以后,提出解除買賣協(xié)議,末辦理產權轉移登記手續(xù),應認為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。

三、我國不動產物權登記制度有待完善

目前我國的不動產物權登記制度已不能滿足不動產市場的發(fā)展對登記職能的要求,亟待完善,筆者以為,應從以下幾個方面對我國不動產物權登記制度予以立法完善:

1.通過物權立法,統(tǒng)一不動產物權登記的法律依據,消除目前“政出多門”、“各自為政”的不正常現(xiàn)象。

2.制定不動產登記法,規(guī)定不動產物權登記機關的組成、登記工作人員的資格,以及登記程序等,從程序上完善不動產物權登記制度。

3.統(tǒng)一不動產物權登記機關。不動產物權民登記,是維系現(xiàn)代財產秩序非常重要的一環(huán),具有技術性、專業(yè)性的特點,只有由專門機關專司其職,才能收到事半功倍的效果。因此建議設立專門的不動產物權登記機關,統(tǒng)一管轄不動產物權登記工作。

4.登記機關對不動產物權登記申請,實行實質審查主義,以確定登記內容的真實性。登記機關因自己過錯造成登記錯誤,給當事人造成重大損害的,應負賠償現(xiàn)任。

5.在登記的效力上,區(qū)別不動產物權變動的原因,規(guī)定不同的效力。對于法律行為取得、設立、喪失及變更不動產物權的,實行登記生效主義,非經登記,不生不動產物權變動的效力;對于因非法律行為取得、設立、喪失及變更不動產物權的,則不以登記為生效要件,但在登記之前不得處分已取得的不動產物權,理由如前所述,在此不再累述。

6.明確登記的物權制度屬性,正確區(qū)分不動產物權移轉合同的生效要件和物權變動的生效要件。如前所述,登記只是不動產物權變動的生效要件,而不是不動產物權移轉合同的生效要件。對于依法生效的不動產移轉合同,不登記則不生物權變動的效力,同時也不能對抗善意第三人。因此,建議將來在制定物權法時,應規(guī)定如果當事人未就不動產物權的轉移及時辦理登記手續(xù)的,只要合同合法有效,應當允許當事人繼續(xù)補辦登記;如果出賣人違反合同規(guī)定,“一物二賣”,并辦理了不動產物權變動登記的,買受人則不能要求繼續(xù)補辦登記,但可以要求出賣人承擔違約責任。

針對我國當前不動產物權登記制度存在的問題,要不斷完善我國不動產物權登記制度,使其更好的為商品交易和社會財產秩序服務。