時(shí)寒冰

編者按:2008年年初,王石率先拋出房?jī)r(jià)觀點(diǎn)論,使仍處于熱潮的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一片驚恐。隨之,北大教授徐滇慶與財(cái)經(jīng)評(píng)論人關(guān)于房?jī)r(jià)的打賭引起了社會(huì)的普遍關(guān)注。房?jī)r(jià)將向何處去成為社會(huì)和媒體普遍關(guān)注的問題。

2008年年中之后,伴隨著世界金融危機(jī)的愈演愈烈,房地產(chǎn)業(yè)所受到的沖擊也顯而易見,房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)的事實(shí)已經(jīng)毋庸置疑。日前媒體報(bào)道,北京房地產(chǎn)商的注冊(cè)人數(shù)已經(jīng)銳減,房地產(chǎn)業(yè)的冬天即將來臨。

我之前撰文談過一個(gè)重要的觀點(diǎn),即房?jī)r(jià)不跌,股市難以見底。現(xiàn)在,我仍然堅(jiān)持這一觀點(diǎn),中國(guó)房?jī)r(jià)如果不跌到位,股市的反彈行情不可能延續(xù)下去。道理很簡(jiǎn)單,房地產(chǎn)這只靴子如果不落下來,悲觀的預(yù)期就猶如達(dá)摩克利斯之劍那樣,始終高懸在股市的上空。

目前的樓市,一片蕭條。即使那些曾經(jīng)強(qiáng)硬唱多的開發(fā)商,也悄悄把自己囤積的土地和住房轉(zhuǎn)讓,玩金蟬脫殼。應(yīng)該說,這是非?，F(xiàn)實(shí)的選擇。然而,即使在成交量如此低迷的情況下,幻想依然存在,死扛的心態(tài)依然在開發(fā)商中普遍存在。

面對(duì)此時(shí)此景,筆者要說的是,死扛的結(jié)果可能引發(fā)中國(guó)房?jī)r(jià)2009年的全面雪崩!2007年下半年至今,只有深圳等為數(shù)不多的城市進(jìn)行了調(diào)整,絕大部分城市未能像樣調(diào)整,累積數(shù)年的泡沫不僅沒有被擠壓,還因?yàn)槭I(yè)率的升高和減薪范圍的擴(kuò)大,顯得更大了。

因此,最近房地產(chǎn)界兩位重量級(jí)人物,再次發(fā)出悲觀預(yù)期。

12月6日,萬(wàn)科董事會(huì)主席王石在“2008中國(guó)企業(yè)領(lǐng)袖年會(huì)(第七屆)”上表示:過去兩年來,房地產(chǎn)價(jià)格高漲并帶有泡沫,所以現(xiàn)在的市場(chǎng)調(diào)整是應(yīng)該的,他同時(shí)表示調(diào)整還沒有到位。

12月10日,世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松撰寫了《不做“豬堅(jiān)強(qiáng)”》的文章,他指出:“我的回答依然是——盡快賣樓,除非你是大國(guó)企,有著其它政治因素。就市場(chǎng)而言,低價(jià)賣樓仍是最佳選擇!”陳勁松認(rèn)為,要想硬挺,需要四個(gè)前提條件:其一,你認(rèn)為資產(chǎn)價(jià)格會(huì)短期回升;其二,你認(rèn)為別人會(huì)與你一起挺著,共赴困難;其三,你認(rèn)為土地價(jià)格不會(huì)跌,政府會(huì)配合你;其四,你認(rèn)為你的團(tuán)隊(duì)可以放假,退隱江湖而過渡到下一個(gè)高潮。陳勁松的結(jié)論是:“這四個(gè)假設(shè)都不成立?！?/p>

這兩位地產(chǎn)界領(lǐng)軍人物的判斷是非常理性的。不僅房?jī)r(jià)的走勢(shì)在驗(yàn)證其判斷的正確性,業(yè)績(jī)本身更能說明問題。以萬(wàn)科為例,王石慧眼獨(dú)具,提前感知到寒冬的到來,打折賣樓,跑到了最前面。識(shí)時(shí)務(wù)者為俊杰。萬(wàn)科在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中掌握了主動(dòng),萬(wàn)科的市場(chǎng)占有率和2007年相比增加了50%。理性的判斷和理性的選擇,得到了一個(gè)好的結(jié)果。

由于絕大部分房地產(chǎn)商仍在硬挺,加之一些地方政府打著保障性住房的旗號(hào),大規(guī)模地購(gòu)買商品房作為保障性住房,對(duì)房?jī)r(jià)起了暫時(shí)的支撐作用,導(dǎo)致目前的房?jī)r(jià)并不能真實(shí)地反映市場(chǎng)價(jià)格。死扛的結(jié)果,將可能鑄成大錯(cuò),進(jìn)而在2009年引發(fā)房?jī)r(jià)的全面崩盤。

其一,高房?jī)r(jià)對(duì)中國(guó)購(gòu)買能力的透支,已經(jīng)到了無法修補(bǔ)的地步,房?jī)r(jià)下跌是必然也是唯一的趨勢(shì),任何外力都無法阻止或改變這種趨勢(shì),試圖阻止的結(jié)果只會(huì)使下跌的能量以更具毀滅性和殺傷力的方式釋放出來。1996年,聯(lián)合國(guó)人居中心出版的世界人居報(bào)告中,在對(duì)50多個(gè)國(guó)家的首都城市進(jìn)行調(diào)查后認(rèn)為,一套住房的合理價(jià)格應(yīng)在居民年收入的2至3倍,如達(dá)到5倍時(shí),大多數(shù)人就會(huì)無力購(gòu)買,市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)問題。發(fā)達(dá)國(guó)家的住房市場(chǎng),其“房?jī)r(jià)收入比”基本上在這個(gè)范圍內(nèi)。而我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比,一線城市普遍在20倍甚至40倍以上。要么人民的收入跟上去,要么房?jī)r(jià)跌下來(也可能同步進(jìn)行),這是尋求平衡的兩種方式,在目前受次貸危機(jī)影響,許多行業(yè)降薪的情況下,房?jī)r(jià)必然是加速下跌!

其二,高房?jī)r(jià)的綁架作用,吞噬了民眾的購(gòu)買力,是導(dǎo)致我國(guó)內(nèi)需不振的一個(gè)重要根源。另一方面,我國(guó)已經(jīng)連續(xù)10多年在保障性住房方面欠賬。為了抗拒金融危機(jī),盡快激活內(nèi)需,政府現(xiàn)在需要做兩點(diǎn):把被高房?jī)r(jià)綁架的購(gòu)買力釋放出來;建設(shè)保障性住房彌補(bǔ)欠賬缺口并拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。這正是9000億元的保障性住房政策出臺(tái)的深層次背景。而這兩個(gè)政策選擇,都必然促使房?jī)r(jià)的下跌。個(gè)別地方政府的變相抵制,無濟(jì)于事,因?yàn)?它無法改變大環(huán)境,也無法改變民眾購(gòu)買力不足的現(xiàn)狀。

其三,以目前的房?jī)r(jià)和民眾的收入水平來看,商品房的供應(yīng)是嚴(yán)重過剩的。2008年11月25日,華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在“2008年第三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)REICO報(bào)告會(huì)”上指出:“按目前這種銷售量下滑速度,今年全國(guó)商品房空置率有可能將升至1.5億—2億平方米左右?！倍饲皝碜試?guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示,截至10月末,全國(guó)商品房空置面積1.33億平方米,同比增長(zhǎng)13.1%。中金公司在最近發(fā)布的2009年宏觀經(jīng)濟(jì)展望研究報(bào)告中也認(rèn)為,在目前的成交量下,北京、上海、深圳、廈門、南京、杭州、重慶、哈爾濱等全國(guó)15個(gè)城市現(xiàn)有的商品房庫(kù)存,需要約27個(gè)月才能消化。

房屋大面積空置的原因,主要在于房?jī)r(jià)偏離民眾的實(shí)際購(gòu)買力太遠(yuǎn),現(xiàn)在,開發(fā)商面臨著的是把牛奶倒掉還是降價(jià)處理的問題。理性的開發(fā)商當(dāng)然會(huì)選擇降價(jià),而且是越快降價(jià)越好,價(jià)格傳遞的滯后效應(yīng)決定著,在市場(chǎng)步入衰退周期的情況下,先降價(jià)的開發(fā)商總比后降價(jià)的開發(fā)商更能占據(jù)主動(dòng)。中國(guó)的房?jī)r(jià)由于過度透支民眾的購(gòu)買力,本身就有崩盤的風(fēng)險(xiǎn),一旦多數(shù)開發(fā)商死抗,試圖守株待兔,那么,等待他們的只能是2009年的樓市大崩盤,而他們自己也會(huì)成為先降價(jià)者口中的兔子!

先降價(jià)者活,硬挺者死;順勢(shì)者昌,逆勢(shì)者亡。地方政府與開發(fā)商死扛的結(jié)果必然是房?jī)r(jià)的徹底崩盤。這是我對(duì)2009年及此后幾年房?jī)r(jià)走勢(shì)的基本判斷。