姜明圣

倉儲(chǔ)物業(yè)在內(nèi)資第三方物流企業(yè)快速發(fā)展的支撐下，服務(wù)于電子、家電、快速消費(fèi)品等行業(yè)的區(qū)域配送和國內(nèi)貿(mào)易企業(yè)對(duì)倉儲(chǔ)的需求將有明顯的回升。

鑒于當(dāng)前業(yè)界對(duì)于珠三角地區(qū)工業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)市場的擔(dān)心，仲量聯(lián)行認(rèn)為：由于珠江三角洲(珠三角)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)以出口為主導(dǎo)，因而難免受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響。但是隨著流動(dòng)資產(chǎn)的增加以及股票市場的再度活躍，有跡象顯示珠三角工業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)市場正在改善：與此同時(shí)，大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及對(duì)住宅投資的優(yōu)惠政策將有助維持工業(yè)地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，從長遠(yuǎn)來看可以刺激工業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)的市場需求。

工業(yè)地產(chǎn)的帶動(dòng)

當(dāng)前中國的經(jīng)濟(jì)狀況非常嚴(yán)峻，經(jīng)濟(jì)增長同比出現(xiàn)較大回落。但是從部分主要指標(biāo)增長來看，中國最近的整體投資氣氛已出現(xiàn)一定程度的升溫。中國制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù)(PMI)至2009年5月連續(xù)六個(gè)月取得增長，并連續(xù)三個(gè)月保持在50點(diǎn)以上，顯示制造商正在恢復(fù)信心。同時(shí)，股票市場在過去數(shù)月出現(xiàn)顯著反彈。

廣東的經(jīng)濟(jì)增長明顯放緩，2009年第一季度GDP按年同比增長僅5.8％，而去年則取得10.5％的增長。然而，廣州和深圳的經(jīng)濟(jì)情況比較好，兩地的GDP在2009年第一季度分別按年同比增長8％和6.5％。雖然廣州和深圳的零售消費(fèi)增長放緩，但未見暴跌，2009年第一季度仍分別取得8％和12％的同比增長率。

隨著流動(dòng)資產(chǎn)增加、投資者信心回升以及政府對(duì)住宅投資的鼓勵(lì)政策，最近數(shù)個(gè)月以來，住宅市場銷售上揚(yáng)。

廣州將于2010年舉辦亞運(yùn)會(huì)，是繼去年北京奧運(yùn)會(huì)和明年上海世博會(huì)之后的第三大國際盛事。廣州為這項(xiàng)盛事將投入多達(dá)2200億元人民幣，其中一半資金將會(huì)用于建設(shè)城市地鐵網(wǎng)絡(luò)?；A(chǔ)建設(shè)改善，將會(huì)吸引更多的物流地產(chǎn)投資商。

目前廣州正在謀求更大范圍的城市布局，拓展城市影響力。最近出臺(tái)的《珠三角地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》重點(diǎn)提出將廣州和佛山合并成一個(gè)更大的城市體系。合并完成后，不僅有助提高廣州在珠三角地區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)地位，還能通過兩市的協(xié)作增強(qiáng)珠三角地區(qū)的競爭力，令該地區(qū)成為中國的主要發(fā)展動(dòng)力之一。事實(shí)上，當(dāng)前廣州與佛山在2008年的GDP總和達(dá)到1.25萬億元人民幣，僅稍遜于上海的1.37萬億元人民幣。如此大的一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)體，對(duì)于追求規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的投資方來說，非常具有吸引力。

仲量聯(lián)行廣州董事總經(jīng)理吳仲豪表示：“珠三角地區(qū)的發(fā)展大方向是提升價(jià)值鏈。珠三角各城市正逐步向先進(jìn)制造業(yè)、高科技以及其它服務(wù)行業(yè)轉(zhuǎn)型，這將帶動(dòng)對(duì)寫字樓和產(chǎn)業(yè)園的需求?！惫I(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)將會(huì)在這種形勢下，得到更多的投資機(jī)會(huì)和發(fā)展空間。

由于華南地區(qū)的商業(yè)機(jī)會(huì)不斷增長，加上毗鄰香港的有利優(yōu)勢，近年來，不少跨國企業(yè)在廣州、深圳設(shè)立華南地區(qū)總部。受金融危機(jī)影響，投資者和租戶趨向謹(jǐn)慎，最近市場有所放緩。此外，不少在廣州、深圳的國內(nèi)企業(yè)2009年上半年有升級(jí)的租務(wù)需求，利用租金下調(diào)的機(jī)會(huì)，紛紛搬遷至高端園區(qū)。這些企業(yè)主要來自受全球金融危機(jī)影響較小的通訊業(yè)和能源業(yè)。

租金下調(diào)整空間有限

回顧2009年上半年深圳的工業(yè)地產(chǎn)市場，廠房倉儲(chǔ)物業(yè)受到了經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的強(qiáng)烈影響。DTZ戴德梁行房地產(chǎn)顧問(深圳)有限公司的研究結(jié)果顯示，自2008年下半年世界金融危機(jī)爆發(fā)以來，深圳的廠房倉儲(chǔ)物業(yè)市場一方面經(jīng)歷著劇烈的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)：另一方面，工業(yè)發(fā)展面臨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，因而對(duì)相關(guān)廠房倉儲(chǔ)物業(yè)的需求急速減少。從2009年第二季度的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)來看，深圳市的工業(yè)生產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)好的跡象，但是仍然受制于諸多不確定因素的影響，未來工業(yè)地產(chǎn)市場的能否整體轉(zhuǎn)好，依然有賴于外圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢的改善。

但是，2009年第二季度整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況并未出現(xiàn)進(jìn)一步的惡化，因此工業(yè)地產(chǎn)市場也隨之出現(xiàn)回暖的跡象。但是企業(yè)對(duì)擴(kuò)張仍然十分謹(jǐn)慎，市場需求并沒有復(fù)蘇，加上存量的空置面積帶來的供過于求，預(yù)計(jì)2009年下半年工業(yè)地產(chǎn)市場將繼續(xù)面對(duì)向下調(diào)整的壓力。另一方面，由于前期租金的調(diào)整幅度已經(jīng)較大，因此下調(diào)的空間將會(huì)比較有限，而整體市場的真正復(fù)蘇還將有賴于外圍環(huán)境和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的改善。

世邦魏理仕最新數(shù)據(jù)顯示，受到全球經(jīng)濟(jì)衰退的影響，各類工業(yè)物業(yè)的租賃需求都有不同程度的萎縮，其中物流設(shè)施受到的影響最小。2009年第一季度，物流設(shè)施平均租金較上季度下降1.7％，但第二季度即重回上升通道。廣州對(duì)外貿(mào)易上半年維持低迷，進(jìn)出口額繼續(xù)下滑，但國內(nèi)貿(mào)易及零售市場活躍，2009年前五個(gè)月廣州社會(huì)消費(fèi)品零售總額較去年同期上漲11.4％，支持物流和倉儲(chǔ)設(shè)施的需求大幅增長?；诓粩嘣鲩L的自用需求以及看好物流地產(chǎn)的發(fā)展前景，一家廣州本地領(lǐng)先的零售巨頭涉足一個(gè)大型物流園區(qū)的建設(shè)。在所有的工業(yè)物業(yè)類型中，物流物業(yè)有望率先走出金融危機(jī)的陰影。

內(nèi)資第三方物流表現(xiàn)突出

倉儲(chǔ)類物業(yè)也面臨著空置率上升和租金下滑的問題，但是不同于需求普遍減少的廠房，倉儲(chǔ)物流類物業(yè)需求因檔次和用途的不同而呈現(xiàn)出不同的狀況：一方面，更多的企業(yè)出于節(jié)省成本的考慮，選擇從高標(biāo)準(zhǔn)的倉儲(chǔ)物業(yè)搬遷到租金較低的普通物業(yè)，因而造成需求向低端倉儲(chǔ)物業(yè)轉(zhuǎn)移的局面。另一方面，國際物流配送非常明顯地受到出口減少，出口監(jiān)管倉及保稅倉的市場需求出現(xiàn)明顯下滑；而市域配送物流以及國內(nèi)貿(mào)易的快速增長卻成為了穩(wěn)定倉儲(chǔ)物業(yè)市場的重要因素。

從需求企業(yè)來看，進(jìn)入第二季度以后，倉儲(chǔ)物業(yè)市場在內(nèi)資第三方物流企業(yè)快速發(fā)展的支撐下，需求有了明顯的回升。主要服務(wù)于電子、家電、快速消費(fèi)品等行業(yè)的區(qū)域配送和國內(nèi)貿(mào)易企業(yè)，由于受到外圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境的波動(dòng)影響不深，仍然積極擴(kuò)充業(yè)務(wù)：并且這種類型的企業(yè)在租金承受能力方面也開始超過外資企業(yè)。

目前不少的物流企業(yè)已經(jīng)不滿足于只提供普通倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)的物流園區(qū)或倉儲(chǔ)物業(yè)，市場上就應(yīng)運(yùn)而生了一些提供全方位配套和增值服務(wù)的物流園區(qū)。這些擁有增值服務(wù)的先進(jìn)業(yè)務(wù)模式較傳統(tǒng)的單一倉儲(chǔ)模式更受到企業(yè)的追捧。例如，位于梅林的華南國際物流中心由于擁有深圳市唯一的“深港物流綠色”通道，通關(guān)原來四道手續(xù)簡化為兩道實(shí)現(xiàn)了“無障礙通關(guān)”，一系列與進(jìn)出口相配套的增值服務(wù)和項(xiàng)目本身的區(qū)位優(yōu)勢，已經(jīng)吸引了DHL、MOL、裕賀、八達(dá)倉等數(shù)十家知名物流企業(yè)相繼進(jìn)駐，而該項(xiàng)目的空置率即使在金融危機(jī)的影響下也沒有明顯的上升，租金水平也達(dá)到同類型倉儲(chǔ)物業(yè)中的較高水平。