譚開莉

摘要:房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè),對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著舉足輕重的作用。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)典型的資金密集型產(chǎn)業(yè),充足的資金支持對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。隨著我國(guó)房地產(chǎn)投融資體制的不斷變化和國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控,房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈面臨著日益嚴(yán)竣的挑戰(zhàn)。如何解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金瓶頸,已是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都面臨的亟待解決的重大問題。本文主要闡述了房地產(chǎn)融資的現(xiàn)狀,對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)融資存在的問題及對(duì)策,通過分析各種主要融資方式的優(yōu)缺點(diǎn)、政策約束和成本,總結(jié)出,房地產(chǎn)企業(yè)必須采取多元化的融資方式,并根據(jù)不同的開發(fā)階段、項(xiàng)目類型和企業(yè)規(guī)模來選擇合適自己企業(yè)的融資方式,這樣才有更好的解決融資困難的問題,為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資創(chuàng)造一個(gè)良好的環(huán)境。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);融資;背景;問題;對(duì)策

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資概念

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè),并且與金融業(yè)有著密不可分的關(guān)系,同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速崛起為它埋下了更大的金融危機(jī)的隱患,比如房地產(chǎn)成泡沫狀態(tài),美國(guó)這次由房產(chǎn)市場(chǎng)泡沫促成的次貸危機(jī)引起的華爾街風(fēng)暴,現(xiàn)在已經(jīng)演變?yōu)槿蛐缘慕鹑谖C(jī)。房地產(chǎn)行業(yè)融資就是企業(yè)的資金籌集的方式與過程,也就是公司根據(jù)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況、資金儲(chǔ)備狀況,以及公司未來經(jīng)營(yíng)發(fā)展的需要,通過預(yù)測(cè)和決議,采用一定的方式,從一定的渠道向公司的投資者和債權(quán)方籌集資金,組織資金的供應(yīng),以此保證公司正常生產(chǎn)需要,經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)需要的理財(cái)行為。

二、房地產(chǎn)融資市場(chǎng)格局的形成背景

當(dāng)前房地產(chǎn)融資市場(chǎng)格局的形成有著其深刻的政府政策背景和產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景。政府政策背景主要包含兩方面內(nèi)容:一是配合宏觀調(diào)控,政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嵤┝吮容^嚴(yán)格的土地和信貸緊縮政策;二是出于防范金融風(fēng)險(xiǎn)的考慮,金融監(jiān)管當(dāng)局對(duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)做出了進(jìn)一步的限制,諸如停止流動(dòng)資金貸款、提高資本金比例、嚴(yán)格貸款審批等。

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)引發(fā)行業(yè)集中度提高,素質(zhì)低、實(shí)力差和經(jīng)營(yíng)不規(guī)范的企業(yè)將被淘汰出局。伴隨著行業(yè)集中度的提高,企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的迅速膨脹,一方面房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要金融機(jī)構(gòu)能夠提供數(shù)額龐大的、穩(wěn)定的、低成本的融資服務(wù),這就迫使房地產(chǎn)企業(yè)必須打造自己的金融平臺(tái),包括發(fā)行信托計(jì)劃、收購(gòu)上市公司、參股金融機(jī)構(gòu)、發(fā)起設(shè)立地產(chǎn)基金以及海外上市等等;另一方面,房地產(chǎn)企業(yè)又要在擴(kuò)張的同時(shí)竭力規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn),保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健,實(shí)現(xiàn)企業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展,這就要求企業(yè)必須對(duì)其資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理調(diào)整,通過諸如降低資產(chǎn)負(fù)債率,擴(kuò)大股權(quán)融資比例等方法,保持穩(wěn)健而靈活的資本結(jié)構(gòu)。

綜上所述,未來房地產(chǎn)金融市場(chǎng)必將呈現(xiàn)出融資渠道多樣化與資金性質(zhì)多元化的局面,而走產(chǎn)融結(jié)合的道路將是未來房地產(chǎn)金融市場(chǎng)最顯著的發(fā)展趨勢(shì)。

三、現(xiàn)今我國(guó)房地產(chǎn)融資存在的問題

我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨融資的主要問題有以下幾點(diǎn):

貸款方式:貸款方式單一,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)貸款主要有三種形式:房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款,房地產(chǎn)抵押貸款。這三種貸款方式的期限都較短,來源渠道均為商業(yè)銀行,貸款方式單一,無(wú)法適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)周期的需要。

直接融資與間接融資:改革開放以來,我國(guó)直接融資市場(chǎng)發(fā)展很快,但是在短時(shí)期內(nèi)仍然難以改變以間接融資為主的融資格局,房地產(chǎn)業(yè)在相當(dāng)大的程度上需要銀行的信貸資金支持。房地產(chǎn)資金主要來自銀行貸款,直接融資比例過小,融資結(jié)構(gòu)不合理。企業(yè)融資對(duì)銀行貸款的依賴增強(qiáng),加大銀行信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

融資局限性:房地產(chǎn)融資方式普遍約束過大,各種融資方式均有局限性。商業(yè)銀行提高了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款條件,對(duì)項(xiàng)目開發(fā)程度和開發(fā)企業(yè)自有資金的程度要求較高,多數(shù)開發(fā)企業(yè)不能達(dá)到規(guī)定的貸款要求;其它融資方式現(xiàn)階段的表現(xiàn)也不如人意,如信托融資,信托產(chǎn)品尚沒有一個(gè)完善的二級(jí)市場(chǎng),難于流通;而企業(yè)債券利息高于同期銀行利率、期限為3～15年,一般房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目獲取發(fā)行的可能性較小;發(fā)行股票問題更是明顯,比如上市過程長(zhǎng),繁瑣的手續(xù)申辦,自身資金實(shí)力要求較高,對(duì)企業(yè)資質(zhì)的要求更為嚴(yán)格,大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商無(wú)法接受和實(shí)現(xiàn)。相對(duì)來說,股權(quán)投資雖然可以實(shí)現(xiàn)自身資金的擴(kuò)充,但一般房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本金額不高,控股地位本身就比較重要,很難輕易出讓,更不會(huì)把大部分的開發(fā)收益讓給別人,所以也很難普遍推行。

四、房地產(chǎn)企業(yè)融資對(duì)策

宏觀調(diào)控的緊縮、微觀市場(chǎng)的低迷、這是我們與眾多開發(fā)商所共同面對(duì)的境況。房地產(chǎn)金融領(lǐng)域主要通過出臺(tái)資本金比例、銀行貸款條件、銀行貸款范圍、利率水平等方面的政策,達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)行為限制的目的。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言,應(yīng)選擇怎樣的融資措施?

房地產(chǎn)投資信托基金:房地產(chǎn)投資信托基金是通過發(fā)售基金單位或者以份額募集資金,由專門管理的機(jī)構(gòu)投資并經(jīng)營(yíng)的,以保證基金持有人的利益,以類似資產(chǎn)重組的方式進(jìn)行房地產(chǎn)活動(dòng)的一種投資基金。它和證券投資基金極為相似,同屬于投資基金的一種類型,最大的不同在于證券投資基金投向證券,而房地產(chǎn)投資信托基金投向房地產(chǎn)及其相關(guān)方面。

建立長(zhǎng)期投資基金組織:房地產(chǎn)投資基金屬于股權(quán)投資,可以分散投資、降低風(fēng)險(xiǎn),豐富了融資品種;也可以吸引社會(huì)上的分散資金,把原本是有錢人才可投資的房地產(chǎn)業(yè)變成大眾化的投資工具。國(guó)外多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和基金融資的運(yùn)作機(jī)理也一再地告訴我們,投資基金是工業(yè)化加速發(fā)展階段中行之有效的房地產(chǎn)融資方式。特別是在我國(guó)目前微觀基礎(chǔ)發(fā)展現(xiàn)狀下,它可以與信托聯(lián)合,使有一定基礎(chǔ)的房地產(chǎn)企業(yè)形成較穩(wěn)定的資金來源。因此,我國(guó)應(yīng)借鑒市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的國(guó)家,特別是美國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)基金的成功經(jīng)驗(yàn),在法規(guī)方面盡快消除障礙我國(guó)投資基金發(fā)展的瓶頸,頒布符合我國(guó)國(guó)情的投資基金法。

非正式借貸融資:隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民間金融資產(chǎn)的逐步擴(kuò)張,所謂非正式借貸逐漸活躍,特別是在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、市場(chǎng)化程度較高的地區(qū)。目前我國(guó)居民儲(chǔ)蓄存款超過11萬(wàn)億元,流通中的現(xiàn)金近2萬(wàn)億元,這就意味著相當(dāng)多的資金尋求不到良好的投資渠道和投資產(chǎn)品。由于房地產(chǎn)業(yè)的投資回報(bào)率相對(duì)來說比較高。往往民間閑置的資金也愿意投入到這個(gè)行業(yè)。

融資租賃方式:融資租賃主要是通過所有權(quán)的轉(zhuǎn)變來獲取相關(guān)投資者的資金,完成項(xiàng)目后可通過銷售收入收回所有權(quán)。建立抵押資產(chǎn)管理公司主要是對(duì)抵押物的所有權(quán)進(jìn)行處理,對(duì)留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投資者經(jīng)營(yíng)等處置方式,可以快捷有效的方式解決房地產(chǎn)企業(yè)的資金問題,從而加速房地產(chǎn)資金的迅速轉(zhuǎn)移和回收。

完善個(gè)人消費(fèi)融資體系:個(gè)人住房貸款是現(xiàn)在銀行最優(yōu)良的貸款品種之一。但目前國(guó)內(nèi)各專業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人抵押貸款的額度只占銀行房地產(chǎn)信貸部貸款額的6%,占貸款總額的不到1%(遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)際上20%～40%的水平)。個(gè)人消費(fèi)貸款雖屬“零售”業(yè)務(wù);金額數(shù)目不大,但其人數(shù)很多,所以銀行應(yīng)擴(kuò)大相關(guān)業(yè)務(wù),推出更多的新項(xiàng)目,簡(jiǎn)化程序來完善和發(fā)展住房信貸業(yè)務(wù)。公積金貸款是發(fā)展較成熟的項(xiàng)目,較受消費(fèi)者歡迎,要積極推進(jìn)住房公積金體系的建設(shè)。

總之,在現(xiàn)階段,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立以我銀行為主的多元化融資體系,為房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的健康發(fā)展提供良好的環(huán)境。

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