趙文哲　徐麗梅

面對(duì)瘋狂火熱的住宅投資，北京、上海的甲級(jí)寫(xiě)字樓依然處于冷冬。寫(xiě)字樓市場(chǎng)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，受經(jīng)濟(jì)的基本面影響，甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金從往年下半年以來(lái)不斷大幅下滑甚至“腰斬”，大批中外企業(yè)搬出甲級(jí)寫(xiě)字樓或者減少辦公面積，消費(fèi)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)對(duì)于樓市的真實(shí)需求仍顯萎靡，并沒(méi)有復(fù)蘇的跡象。

不過(guò)，固然投資者對(duì)辦公樓的投資需求比較弱，而處于恢復(fù)元?dú)庵械钠髽I(yè)，其辦公需求也有一定的滯后性，這決定了辦公樓市場(chǎng)遠(yuǎn)不可能像住宅市場(chǎng)那樣對(duì)市場(chǎng)有快速的反應(yīng)。而隨著2009年上半年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)出現(xiàn)反彈形勢(shì)，短期看經(jīng)濟(jì)底部回穩(wěn)的跡象趨于明顯，第四季度或者明年，投資甲級(jí)寫(xiě)字樓首先應(yīng)該保持謹(jǐn)慎守舊的態(tài)度，但是對(duì)于有些價(jià)格低洼地帶和拋售項(xiàng)目，逢低吸納不失為明智之舉。

上海 保持謹(jǐn)慎，逢低吸納

由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)受金融危機(jī)影響加深，相較于全國(guó)市場(chǎng)，上海的甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租金和空置率的變化更加劇烈，存量上升，空置率增高，租金卻大幅下滑，更多的選擇逐漸把上海的甲級(jí)寫(xiě)字樓推進(jìn)了一個(gè)“租方市場(chǎng)”。

租金“跌跌不休”，空置率節(jié)節(jié)上升作為浦東乃至上海甲級(jí)寫(xiě)字樓的坐標(biāo)，國(guó)內(nèi)第一高樓環(huán)球金融中心依然處在艱難的招租中。根據(jù)最新的數(shù)字統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在的租金水平為天天8元~10元/平方米。而在2007年年底，這一高樓的叫價(jià)曾一度高達(dá)天天20元/平方米左右，上海寫(xiě)字樓租金下降已然成風(fēng)。

針對(duì)此現(xiàn)狀，《投資有道》記者近日采訪了易居(中國(guó))克而瑞研究中心分析師程志成。據(jù)他分析，一季度，由于上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)長(zhǎng)寧古北財(cái)富中心一期和陸家嘴東亞銀行金融大廈，分別為市場(chǎng)帶來(lái)2萬(wàn)、7.5萬(wàn)平方米的市場(chǎng)供給量，而新增需求持續(xù)萎縮，市場(chǎng)延續(xù)上季度的下行態(tài)勢(shì)，甲級(jí)寫(xiě)字樓吸納量繼續(xù)為負(fù)值，市場(chǎng)總體空置率上升1.5個(gè)百分點(diǎn)，攀升至14.8％，再創(chuàng)近年來(lái)的新高。因而，一季度甲級(jí)寫(xiě)字樓業(yè)主大幅調(diào)低報(bào)價(jià)，同時(shí)也愿意接受更大的議價(jià)空間，均勻租金繼續(xù)環(huán)比下跌7.59％至7.3元/平方米/天。

到了第二季度，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)延續(xù)前兩個(gè)季度的下滑趨勢(shì)，甲級(jí)寫(xiě)字樓均勻租金為7元/平方米/天，環(huán)比下跌4.1％，和一季度7.6％的跌幅相比，租金下滑幅度有所放緩。自2008年第四季度以來(lái)，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)已連續(xù)三個(gè)季度出現(xiàn)吸納量為負(fù)的情況，新的甲級(jí)物業(yè)項(xiàng)目不斷交付使用，而租戶卻縮減面積，使市場(chǎng)空置率不斷上升，二季度末甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率為16.5％，比1季度上升1.7個(gè)百分點(diǎn)。

商住型寫(xiě)字樓受青睞

相比租金的下跌，供給量卻大幅上升，進(jìn)進(jìn)第二季度，上海寫(xiě)字樓銷(xiāo)售雖不如住宅市場(chǎng)火爆，但近幾個(gè)月的交易量，較年初增色不少。根據(jù)易居數(shù)據(jù)顯示，銷(xiāo)售型寫(xiě)字樓市場(chǎng)供給出現(xiàn)大幅增加，環(huán)比1季度增長(zhǎng)30％。同時(shí)住宅市場(chǎng)成交火爆也帶動(dòng)了商住混合型辦公產(chǎn)品近期大量成交現(xiàn)象，使得二季度寫(xiě)字樓成交量環(huán)比大漲78％。由于大量投資者又重新涌進(jìn)寫(xiě)字樓市場(chǎng)，帶動(dòng)成交均價(jià)小幅上漲8％。以小戶型LOFT產(chǎn)品為主的商住型辦公產(chǎn)品受到市場(chǎng)的肯定，由于相對(duì)較低的總價(jià)贏得了一些中小投資者的青睞，成為第二季度市場(chǎng)成交的主力。但對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)難言真正“回?zé)帷?，可能進(jìn)進(jìn)重新調(diào)整期，投資應(yīng)保持謹(jǐn)慎。不過(guò)，最近有一些外資機(jī)構(gòu)拋售物業(yè)，因而，逢低吸納是個(gè)不錯(cuò)的選擇。

冷靜對(duì)待世博、兩個(gè)中心

明年的世博會(huì)，以及國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的2020年將上?；窘ǔ蓢?guó)際金融中心和國(guó)際航運(yùn)中心的政策，似乎為上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)注進(jìn)了強(qiáng)心劑。但是易居(中國(guó))克而瑞研究中心分析師程志成以為，這兩個(gè)利好消息積極作用的發(fā)揮都不是短期可見(jiàn)的，令上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)的遠(yuǎn)期遠(yuǎn)景更加光明，然而這并不能有助于在短期內(nèi)緩解市場(chǎng)當(dāng)前面臨的過(guò)量供給題目。鑒于全球經(jīng)濟(jì)基本面尚無(wú)明顯轉(zhuǎn)好的跡象，企業(yè)信心預(yù)計(jì)仍會(huì)處于低迷狀態(tài)，而2009年剩余時(shí)間里還有相當(dāng)數(shù)目的供給上市(這個(gè)數(shù)字在1季度統(tǒng)計(jì)時(shí)是70萬(wàn)方)，租金的繼續(xù)下滑和空置率的繼續(xù)上升可能性較大。

◆ 真如副中心3-5年將現(xiàn)雛形

由于古北路橋的貫通、軌交2號(hào)線西延伸段通車(chē)、中環(huán)線浦西段的開(kāi)通、祁連山路橋的在建，使得真如副中心成為值得期待的區(qū)域之一。其中上海西站A類綜合交通關(guān)鍵、李嘉誠(chéng)真如項(xiàng)目均在今年開(kāi)工正式建設(shè)。相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，預(yù)計(jì)經(jīng)過(guò)3~5年時(shí)間，真如城市副中心雛形將顯現(xiàn)出來(lái)。真如副中心功能定位為承擔(dān)市級(jí)CBD的部分功能，重點(diǎn)發(fā)展各類專業(yè)性生產(chǎn)服務(wù)功能，逐步發(fā)展建設(shè)成為面向上海和長(zhǎng)江三角洲的生產(chǎn)力服務(wù)中心和生活服務(wù)中心。按照規(guī)劃，真如城市副中心的功能定位是作為輻射長(zhǎng)三角的開(kāi)放性生產(chǎn)力服務(wù)中心(包括產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心、技術(shù)服務(wù)中心、現(xiàn)代物流服務(wù)中心和企業(yè)總部中心等)、服務(wù)上海西北地區(qū)的公共活動(dòng)中心。其中位于真如板塊內(nèi)金沙江路以北，曹陽(yáng)路以西的甲級(jí)辦公樓耀光中環(huán)國(guó)際將成為標(biāo)桿，目前均價(jià)17000元/平方米。

◆ 五角場(chǎng)地區(qū)潛力巨大

以標(biāo)志性彩蛋為核心，目前五角場(chǎng)環(huán)島區(qū)域形成以東方商廈、萬(wàn)達(dá)貿(mào)易廣場(chǎng)、百聯(lián)又一城三足鼎立的狀態(tài)，集商務(wù)、購(gòu)物、娛樂(lè)、文化、休閑功能為一體。據(jù)了解，五角場(chǎng)城市副中心規(guī)劃總面積3.11平方公里。根據(jù)規(guī)劃，中部是楊浦知識(shí)創(chuàng)新區(qū)中心小區(qū)，規(guī)劃面積0.86平方公里。北部是知識(shí)創(chuàng)新基地，同新江灣城連接，規(guī)劃面積1.29平方公里，而南部是0.96平方公里的貿(mào)易商務(wù)區(qū)。

目前五角場(chǎng)的新建寫(xiě)字樓租金在3-5元/平方米/天，萬(wàn)達(dá)貿(mào)易廣場(chǎng)的甲級(jí)寫(xiě)字樓在4.5元/平方米/天左右，是中心商務(wù)區(qū)租金的一半。有代表性的甲級(jí)寫(xiě)字樓如綠地匯創(chuàng)國(guó)際均價(jià)在2.2萬(wàn)元/平方米左右。隨著10號(hào)線的開(kāi)通以及多個(gè)大型項(xiàng)目的進(jìn)住，五角場(chǎng)的投資潛力不斷彰顯。

◆ 大寧商務(wù)區(qū)宜居宜商

閘北大寧商務(wù)區(qū)依托大寧地區(qū)便捷的交通區(qū)位上風(fēng)和良好的生態(tài)環(huán)境，以創(chuàng)意高端產(chǎn)業(yè)基地為基礎(chǔ)，將形成現(xiàn)代購(gòu)物中心、商務(wù)樓宇、星級(jí)賓館及相關(guān)娛樂(lè)休閑、生活配套等綜合功能較為集中，商務(wù)、生態(tài)和人文環(huán)境相協(xié)調(diào)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。固然目前大寧貿(mào)易氣氛已經(jīng)比較濃郁，但是辦公樓市場(chǎng)還未形成大的天氣，不過(guò)，隨著大寧國(guó)際貿(mào)易廣場(chǎng)、上海多媒體谷、東方環(huán)球貿(mào)易中心、物流園區(qū)、大寧凱德置地等多個(gè)定位明確的園區(qū)或辦公樓的建設(shè)，以及位于中環(huán)的上海市北產(chǎn)業(yè)園加上板塊內(nèi)的生態(tài)上風(fēng)，使得大寧地區(qū)的甲級(jí)寫(xiě)字樓成為相對(duì)“稀缺”狀態(tài)。

北京 今年觀看 明年抄底

根據(jù)專業(yè)人士猜測(cè)，今年最后一季度，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)將持續(xù)調(diào)整狀態(tài)。明年，租售價(jià)格將會(huì)“見(jiàn)底”，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)將逐步回?zé)帷Ｍ顿Y者不妨先看好一些重點(diǎn)樓盤(pán)，到時(shí)再往愉快地“抄底”。

第四季度繼續(xù)調(diào)整

截至6月，北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓供給面積為729.3萬(wàn)平方米，在上半年新增供給減少的同時(shí)，市場(chǎng)需求也呈下降趨勢(shì)，而整體空置率則走高，達(dá)到23％，較往年同期上升了3.4個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到近5年來(lái)的最高點(diǎn)。

需求下降直接導(dǎo)致寫(xiě)字樓租金走低，均勻租金報(bào)價(jià)為每月每平方米192.5元，比往年同期下降9％。市場(chǎng)吸納量減少，下調(diào)空間已經(jīng)逐步縮小。由于寫(xiě)字樓出售價(jià)格的變動(dòng)相對(duì)于租金有一段滯后期，因此，均勻售價(jià)在上半年比較平穩(wěn)，隨著后幾個(gè)月需求繼續(xù)下降，預(yù)計(jì)售價(jià)將開(kāi)始下降，幅度可能達(dá)到15％-20％。

從需求方來(lái)看，外資公司受金融危機(jī)影響較重，其對(duì)北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的需求受到抑制。而內(nèi)資公司和機(jī)構(gòu)所受影響相對(duì)較小。因此，上半年，內(nèi)資公司在北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)中表現(xiàn)活躍，成為市場(chǎng)需求主體——部分內(nèi)資公司受益于政府4萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激政策得以發(fā)展，擴(kuò)張寫(xiě)字樓面積；另一方面，優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓均勻租金不斷下滑，部分在老、舊寫(xiě)字樓辦公的國(guó)企，趁機(jī)以較低租金本錢(qián)租賃優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓來(lái)提升辦公環(huán)境。例如，中國(guó)職能交通控制有限公司租賃了嘉盛中心9,000平方米；智聯(lián)招聘承租了復(fù)興國(guó)際金融中心4,500平方米；在北京設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的淘寶(中國(guó))軟件股份有限公司承租了泰康金融大廈4,400平方米寫(xiě)字樓。同時(shí)，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易協(xié)會(huì)在位于金融街的金融街中心租賃了7000平方米面積。

整體來(lái)看，由于整體需求的疲軟，第四季度，寫(xiě)字樓市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)大的波濤，調(diào)整將繼續(xù)。

扶持政策 優(yōu)惠多

盡管目前市場(chǎng)表現(xiàn)疲軟，但是北京各區(qū)域政府在今年出臺(tái)了不少對(duì)經(jīng)濟(jì)的刺激政策，應(yīng)該說(shuō)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)利好消息不斷。這些政策即便不能在今年內(nèi)使寫(xiě)字樓市場(chǎng)走出困境，但為其長(zhǎng)期發(fā)展提供了動(dòng)力。

例如，在朝陽(yáng)區(qū)工商登記注冊(cè)納稅、使用面積在5萬(wàn)平方米以上的5A級(jí)或甲級(jí)商務(wù)樓宇，今后在吸引金融、商務(wù)服務(wù)、文化創(chuàng)意、跨國(guó)企業(yè)地區(qū)總部以及擁有關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)資源等5類企業(yè)后，均可獲得朝陽(yáng)區(qū)政府提供的為期3年的財(cái)政補(bǔ)貼。這有利于CBD(中心商務(wù)區(qū))的寫(xiě)字樓市場(chǎng)的回?zé)帷?/p>

中關(guān)村的核心區(qū)海淀園將開(kāi)展科技金融綜合配套改革試點(diǎn)，實(shí)施金融改革和金融創(chuàng)新的政策措施。對(duì)注冊(cè)資本達(dá)到1億元、5億元、10億元的金融機(jī)構(gòu)，將分別給予500萬(wàn)元、800萬(wàn)元、1000萬(wàn)元的一次性補(bǔ)助。對(duì)金融機(jī)構(gòu)購(gòu)房，按一定面積標(biāo)準(zhǔn)，給予每平方米1000元的補(bǔ)貼；對(duì)金融機(jī)構(gòu)租房，給予第一年50％，第二年30％，第三年10％的租金補(bǔ)貼。

西城區(qū)政府安排固定資產(chǎn)的投資達(dá)到了50億，并將全力打造金融街拓展項(xiàng)目。一些非金融功能的寫(xiě)字樓，要逐漸騰退。這將提升金融街寫(xiě)字樓的整體層次。

寫(xiě)字樓投資的特點(diǎn)是面積大、資產(chǎn)活動(dòng)性小、投資回報(bào)穩(wěn)定，主要吸引長(zhǎng)期性投資需求，受經(jīng)濟(jì)基本面的影響明顯。隨著全球經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，尤其是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的率先復(fù)蘇，部分跨國(guó)公司開(kāi)始調(diào)整全球戰(zhàn)略，將中國(guó)市場(chǎng)地位進(jìn)步。預(yù)計(jì)2010年至2012年，優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)將開(kāi)始回?zé)帷?/p>

根據(jù)CRRC(中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心)的研究數(shù)據(jù)，2010年，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓的吸納量會(huì)有小幅回升，在30萬(wàn)平方米左右；新增供給量2010年會(huì)有較大幅度下降，供給仍然會(huì)大于需求，空置率仍然會(huì)上升，但隨著供需之間缺口的縮小，空置率上升幅度會(huì)比較小，可能達(dá)到25％。

2010年租金仍無(wú)法停止下跌趨勢(shì)，但考慮到經(jīng)濟(jì)回升影響，租金跌幅將會(huì)趨緩；到2011年以后，由于吸納量的回升，供需之間會(huì)重新達(dá)到平衡，空置率有出現(xiàn)下降的可能。甲級(jí)寫(xiě)字樓租金會(huì)重新上漲，出售價(jià)格也會(huì)回升。

因此，預(yù)計(jì)明年整個(gè)北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)始見(jiàn)底，之后將緩慢回升，因此是抄底的好機(jī)會(huì)。