陳立文　苑宏憲　孫維豐

摘要:基于房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)以及供應(yīng)鏈管理發(fā)展現(xiàn)狀,將精益思想和供應(yīng)鏈管理思想運(yùn)用到房地產(chǎn)開發(fā)中,提出了基于精益供應(yīng)鏈管理的房地產(chǎn)集成開發(fā)模式,并就精益供應(yīng)鏈集成開發(fā)子節(jié)點(diǎn)運(yùn)作以及精益管理平臺的構(gòu)成進(jìn)行了詳細(xì)分析,同時探討了在精益供應(yīng)鏈中精益設(shè)計(jì)、精益施工和精益營銷等具體應(yīng)用,是對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)模式進(jìn)行了深層次探索。

關(guān)鍵詞:精益供應(yīng)鏈;房地產(chǎn);集成開發(fā)

中圖分類號:F7222文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

作者簡介:陳立文(1964-),男,吉林安圖人,河北工業(yè)大學(xué)管理學(xué)院教授,博士生導(dǎo)師,博士,研究方向:項(xiàng)目管理與風(fēng)險控制、技術(shù)經(jīng)濟(jì)與投資決策;苑宏憲(1979-),男,河北工業(yè)大學(xué)管理學(xué)院研究生,研究方向:項(xiàng)目管理與風(fēng)險控制。

基金項(xiàng)目:國家自然科學(xué)基金,項(xiàng)目編號:70872029;河北省自然科學(xué)基金,項(xiàng)目編號:G2005000085;河北省百名優(yōu)秀創(chuàng)新人才支持計(jì)劃資助。

一、引言

隨著房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)從賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變,客戶的個性化需求日益突出,為顧客提供定制化產(chǎn)品,全面提升顧客滿意度,已成為房地產(chǎn)開發(fā)商競爭的必然趨勢。這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)模式,重新認(rèn)識房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)實(shí),建立適合市場要求和顧客要求的新的開發(fā)模式。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場競爭已經(jīng)從開發(fā)企業(yè)之間的競爭轉(zhuǎn)變?yōu)殚_發(fā)供應(yīng)鏈之間的競爭,要以顧客為中心,快速地響應(yīng)用戶需求,僅憑單個企業(yè)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)精益化已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,因此必須將精益生產(chǎn)LP(Lean Production)[1]的思想擴(kuò)展到整個房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)鏈中去,這正是本文論述的重點(diǎn)。

房地產(chǎn)集成開發(fā)精益供應(yīng)鏈,就是將房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程所必需的步驟和合作伙伴整合起來,快速響應(yīng)顧客多變的需求,其核心就是用盡可能少的資源最大程度地滿足客戶需求。國內(nèi)關(guān)于精益供應(yīng)鏈的研究2000年后才有出現(xiàn)[2],相關(guān)文獻(xiàn)很少,基于房地產(chǎn)開發(fā)精益供應(yīng)鏈的研究更是少之又少。吳光東,蘇振民[3]將精益思想應(yīng)用于房地產(chǎn)營銷中,主張把顧客需求作為房地產(chǎn)開發(fā)的源泉;陳偉寧,倪衛(wèi)紅[4]對房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用供應(yīng)鏈管理思想進(jìn)行流程再造存在的問題提出對策研究。范豐秋[5]運(yùn)用供應(yīng)鏈管理有關(guān)理論,結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)分析了房地產(chǎn)供應(yīng)鏈合作伙伴關(guān)系管理的概念及組織模型;應(yīng)憶[6]重點(diǎn)探討了供應(yīng)商、客戶和合作伙伴所組成的精益供應(yīng)鏈的應(yīng)用,使供應(yīng)鏈本身能夠快捷地響應(yīng)產(chǎn)品需求變化,為企業(yè)在復(fù)雜多變的競爭環(huán)境中生存、發(fā)展并擴(kuò)大競爭優(yōu)勢提供了理論研究。

本文在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中導(dǎo)入精益供應(yīng)鏈,建立了精益供應(yīng)鏈房地產(chǎn)集成開發(fā)模式,并就房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈集成開發(fā)子節(jié)點(diǎn)運(yùn)作關(guān)鍵問題進(jìn)行詳細(xì)分析,形成一套通用的業(yè)務(wù)流程,使得供應(yīng)鏈的參與者更加專注于滿足消費(fèi)者需求,為房地產(chǎn)開發(fā)沿著持續(xù)健康快速地軌道進(jìn)行,提供一次有意義的理論探索。

二、房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈集成開發(fā)模式

(一)房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)一般要經(jīng)歷投資決策——前期工作——建設(shè)施工——營銷服務(wù)四個階段。其中投資決策階段包括了提出投資設(shè)想、投資設(shè)想細(xì)化、可行性研究等內(nèi)容[7];前期工作階段包括了獲取土地、籌集資金、拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)等內(nèi)容;建設(shè)施工階段包括招投標(biāo)、施工管理、竣工驗(yàn)收等內(nèi)容;營銷服務(wù)階段包括銷售管理、物業(yè)管理等內(nèi)容。由此形成了包含規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、營銷代理、咨詢機(jī)構(gòu)等諸多專業(yè)機(jī)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)鏈。房地產(chǎn)開發(fā)商通常將規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、銷售等工作委托專業(yè)機(jī)構(gòu)完成,使自己成為供應(yīng)鏈的核心企業(yè),組織引導(dǎo)各種有效資源,提高自身競爭力。

在房地產(chǎn)企業(yè)作為供應(yīng)鏈核心企業(yè)的同時,將精益思想引入供應(yīng)鏈中,形成基于精益供應(yīng)鏈管理的房地產(chǎn)集成開發(fā)模式。將相對獨(dú)立的的投資決策、前期工作、施工管理、營銷策劃等階段有機(jī)的結(jié)合成一個整體,將精益管理思想應(yīng)用于建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)全過程,提供項(xiàng)目管理信息交流平臺,集成處理各階段所需信息,優(yōu)化項(xiàng)目開發(fā)流程,協(xié)調(diào)項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)的物質(zhì)資源流、信息流和資金流在各個階段的優(yōu)化運(yùn)行,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工管理到銷售全過程的精益管理。

(二)運(yùn)作架構(gòu)

本文所探討的房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈集成開發(fā)模式的運(yùn)作體系如圖1所示。

運(yùn)行體系中包括設(shè)計(jì)動態(tài)聯(lián)盟、施工動態(tài)聯(lián)盟、營銷動態(tài)聯(lián)盟、咨詢動態(tài)聯(lián)盟和最終顧客。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為核心企業(yè),首先在企業(yè)內(nèi)部實(shí)現(xiàn)精益管理,然后要求在房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈上各個節(jié)點(diǎn)的合作企業(yè)實(shí)現(xiàn)精益管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)單位實(shí)現(xiàn)精益設(shè)計(jì),房地產(chǎn)項(xiàng)目施工單位實(shí)現(xiàn)精益施工,房地產(chǎn)營銷代理單位實(shí)現(xiàn)精益營銷,最終通過各節(jié)點(diǎn)上合作企業(yè)的相互合作與交流實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的精益供應(yīng)鏈管理。在整個供應(yīng)鏈上,房地產(chǎn)企業(yè)作為核心企業(yè)組建信息交流平臺,保證所有的精益企業(yè)都根據(jù)最終顧客的需求做出快速反應(yīng),信息資源從最終顧客出發(fā)實(shí)現(xiàn)對上游節(jié)點(diǎn)企業(yè)的拉動。

為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈的高效運(yùn)作提供了兩個協(xié)助開發(fā)的機(jī)構(gòu):一個是精益管理平臺——核心企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)聯(lián)合團(tuán)隊(duì),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整合精益供應(yīng)鏈上所有參與者,包括了設(shè)計(jì)方、施工方、營銷代理方、最終顧客等,同時可以吸納材料供應(yīng)、專業(yè)人士、政府機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理公司等非精益供應(yīng)鏈單位參與。在房地產(chǎn)開發(fā)流程的各階段最大限度的滿足最終顧客的要求,為精益供應(yīng)鏈上的合作企業(yè)提供了合作交流的平臺。另一個是咨詢機(jī)構(gòu)聯(lián)盟,為了保證房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)精益化管理,在房地產(chǎn)開發(fā)全過程中,引入獨(dú)立的房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各個階段,由咨詢機(jī)構(gòu)聯(lián)盟中的精益企業(yè)向精益供應(yīng)鏈節(jié)點(diǎn)上其它成員企業(yè)提供管理與咨詢服務(wù),協(xié)助核心企業(yè)促使供應(yīng)鏈上其它成員企業(yè)實(shí)現(xiàn)精益化,進(jìn)而達(dá)到整條供應(yīng)鏈的精益化。

(三)外部支持條件

明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在供應(yīng)鏈中核心地位的同時,將精益思想融入供應(yīng)鏈中去,應(yīng)用精益技術(shù)工具,優(yōu)化供應(yīng)鏈合作伙伴之間的供應(yīng)流程,消除浪費(fèi),達(dá)到降低成本、快速響應(yīng)最終顧客需求的目標(biāo),需要房地產(chǎn)企業(yè)通過一系列的變革,滿足房地產(chǎn)集成開發(fā)供應(yīng)鏈實(shí)現(xiàn)精益化的外部條件。

1.精益組織。精益供應(yīng)鏈節(jié)點(diǎn)上的每一個企業(yè)都應(yīng)是一個精益企業(yè)。精益企業(yè)內(nèi)部的每一個員工都在從事減少浪費(fèi),提高效率的增值工作,精益企業(yè)的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)能及時的發(fā)現(xiàn)問題同時自覺采取糾正措施,每個人都在積極的參與項(xiàng)目活動和項(xiàng)目決策,濃縮了集體的智慧,更加符合現(xiàn)實(shí)的要求。精益企業(yè)之間都要接受來自下游企業(yè)的需求信號,形成一個有效的拉動系統(tǒng),實(shí)現(xiàn)精益企業(yè)之間的高效協(xié)作。對傳統(tǒng)模式下的企業(yè)組織的變革,是精益供應(yīng)鏈上的成員企業(yè)實(shí)現(xiàn)精益管理所面臨的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

2.精益文化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)充分認(rèn)識到精益供應(yīng)鏈上的每一個合作伙伴,都是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)團(tuán)隊(duì)的一份子,共同為最終顧客提供具有最大價值的服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從管理層到基層員工都應(yīng)有團(tuán)隊(duì)協(xié)作的概念;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要組織精益供應(yīng)鏈上的合作伙伴通過定期會面、討論與信息交流等方式進(jìn)行協(xié)作。那么房地產(chǎn)企業(yè)員工如何改變傳統(tǒng)的行事方式,改變傳統(tǒng)環(huán)境下人的觀點(diǎn)及企業(yè)文化理念的變革,都是房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈順利實(shí)現(xiàn)亟待解決的問題。

3.精益供應(yīng)鏈節(jié)點(diǎn)。精益供應(yīng)鏈上的成員企業(yè)實(shí)現(xiàn)了精益管理,精益供應(yīng)鏈整體未必能夠真正實(shí)現(xiàn)精益管理。精益供應(yīng)鏈的各個結(jié)點(diǎn)也要符合精益的要求。房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈包括了設(shè)計(jì)動態(tài)聯(lián)盟與施工動態(tài)聯(lián)盟、施工動態(tài)聯(lián)盟與房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)與營銷動態(tài)聯(lián)盟、營銷動態(tài)聯(lián)盟與最終顧客等多個節(jié)點(diǎn)。要實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)、施工、營銷等各階段的有效合作,設(shè)計(jì)方與施工方的相互支持,營銷代理與設(shè)計(jì)方、施工方的合作等都需要進(jìn)一步的優(yōu)化整合。各參與方應(yīng)在項(xiàng)目前期積極參與,并為項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、營銷做出貢獻(xiàn),實(shí)現(xiàn)信息集合與共享,減少中間費(fèi)用,降低項(xiàng)目建設(shè)成本,縮短工期,提高組織效率與項(xiàng)目收益。

4.技術(shù)創(chuàng)新。計(jì)算機(jī)集成技術(shù)與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)使企業(yè)與客戶之間的交流變得更加便捷,交流成本大幅下降。精益供應(yīng)鏈上的精益企業(yè)可以與最終顧客方便的進(jìn)行交流,最終顧客可以及時參與到設(shè)計(jì)、施工、營銷各個階段,使得產(chǎn)品開發(fā)變得更加適應(yīng)市場的需求且成本變化很小。另外,先進(jìn)生產(chǎn)技術(shù)的應(yīng)用,也為降低房地產(chǎn)開發(fā)成本、提高產(chǎn)品質(zhì)量、滿足房地產(chǎn)形式多樣化提供了可能性。

5.高效信息傳遞平臺?；诰婀?yīng)鏈管理的房地產(chǎn)集成開發(fā),要求快速有效的實(shí)現(xiàn)信息共享與交流,供應(yīng)鏈各節(jié)點(diǎn)之間、各結(jié)點(diǎn)內(nèi)部都需要有效快捷的信息交流,房地產(chǎn)企業(yè)作為精益供應(yīng)鏈的核心企業(yè),必須建立可靠的信息交流平臺。

6.動態(tài)合作機(jī)制。房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈要實(shí)現(xiàn)跨企業(yè)合作,房地產(chǎn)企業(yè)需要讓每個精益供應(yīng)鏈成員最大限度為最終顧客提供最有效價值的服務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)要在精益供應(yīng)鏈上的每個節(jié)點(diǎn)采取動態(tài)合作模式,不斷淘汰不符合標(biāo)準(zhǔn)的合作企業(yè),保留為房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠提供最大價值的優(yōu)秀合作伙伴。通過優(yōu)勝劣汰的動態(tài)合作機(jī)制,促使整個精益供應(yīng)鏈在最優(yōu)的狀態(tài)下運(yùn)行。

三、房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈集成開發(fā)子節(jié)點(diǎn)運(yùn)作

從工作內(nèi)容來看,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合作伙伴包括了規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、咨詢、招投標(biāo)代理、工程監(jiān)理、營銷策劃、材料供應(yīng)、銷售代理等諸多的單位。本文精益供應(yīng)鏈集成開發(fā)模式中,為減少浪費(fèi)、提高效率,最終將房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈的合作企業(yè)歸結(jié)為:設(shè)計(jì)動態(tài)聯(lián)盟,施工動態(tài)聯(lián)盟,營銷動態(tài)聯(lián)盟和咨詢動態(tài)聯(lián)盟等。供應(yīng)鏈合作伙伴動態(tài)聯(lián)盟,是指供應(yīng)鏈子節(jié)點(diǎn)內(nèi)部兩個或者兩個以上成員構(gòu)成的合作與協(xié)調(diào)的關(guān)系。每個動態(tài)聯(lián)盟中有多家合作企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)合作,采取動態(tài)合作機(jī)制。

(一)設(shè)計(jì)動態(tài)聯(lián)盟:精益設(shè)計(jì)

從項(xiàng)目管理的角度而言,項(xiàng)目開始施工之后,成本控制的作用很有限,對于整個項(xiàng)目來說,降低成本,提高項(xiàng)目效益,重點(diǎn)主要是在設(shè)計(jì)階段。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)用一般只占總成本的1.5%-2%,但是對工程造價的影響很大。所以設(shè)計(jì)動態(tài)聯(lián)盟中的精益企業(yè),應(yīng)該采取精益設(shè)計(jì),實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)、施工、營銷的整合。

精益設(shè)計(jì)要求詳細(xì)分析、理解和滿足施工企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)和最終用戶需求;整合設(shè)計(jì)方案與施工流程;最小化后續(xù)工作變更,減少或消除返工,避免浪費(fèi);增進(jìn)項(xiàng)目成員之間的溝通和理解。設(shè)計(jì)動態(tài)聯(lián)盟的精益企業(yè)應(yīng)在精益管理平臺基礎(chǔ)上,形成設(shè)計(jì)、施工、材料供應(yīng)、營銷、咨詢等多家合作企業(yè)組成的聯(lián)合團(tuán)隊(duì),團(tuán)隊(duì)形成一個積極參與合作的整體,共同向房地產(chǎn)企業(yè)和最終顧客負(fù)責(zé)。

(二)施工動態(tài)聯(lián)盟:精益施工

市場經(jīng)濟(jì)條件下,施工企業(yè)通過招投標(biāo)取得建筑工程項(xiàng)目,多遵循合理低價的原則,因此企業(yè)利潤空間十分有限,企業(yè)競爭的首要問題是提高效率,降低成本。作為房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈上的施工企業(yè)必然要實(shí)行精益施工,從而提高企業(yè)在施工動態(tài)聯(lián)盟中的競爭力。

精益施工是指工程進(jìn)行時,根據(jù)最終顧客要求實(shí)現(xiàn)價值最大化、浪費(fèi)最小化。與傳統(tǒng)的“推進(jìn)式”施工方式不同,精益施工采用“拉動式”控制系統(tǒng)。只有“拉動式”控制系統(tǒng)才能真正做到適時適量的施工。施工計(jì)劃部門只制定各主要施工階段(樁基階段、基礎(chǔ)階段、主體階段、裝修階段)的主要施工計(jì)劃,其他各分項(xiàng)工程及各工序根據(jù)各階段的最終計(jì)劃,按下道工序、各分項(xiàng)工程的需求來制定施工計(jì)劃,最終實(shí)現(xiàn)各工序之間、各分項(xiàng)工程的間隔時間為零的極限。精益施工最終將成為施工企業(yè)在施工動態(tài)聯(lián)盟中獲取發(fā)展的關(guān)鍵。

(三)營銷動態(tài)聯(lián)盟:精益營銷

現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)在管理過程中堅(jiān)持以“市場為導(dǎo)向、客戶為中心、效益為目標(biāo)”的經(jīng)營理念。這些理念正是房地產(chǎn)營銷的起點(diǎn),精益思想提倡以客戶為中心,對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,帶動營銷動態(tài)聯(lián)盟中的營銷代理合作企業(yè)實(shí)行精益營銷,正是房地產(chǎn)銷售中的重中之重。

精益營銷首先就要根據(jù)顧客需求設(shè)計(jì)出人性化的優(yōu)質(zhì)樓盤來保證銷售業(yè)績的提升;把完成優(yōu)質(zhì)的銷售服務(wù)當(dāng)作新的起點(diǎn),提倡以顧客為中心,不僅僅向顧客提供產(chǎn)品和服務(wù),而且要把顧客看作管理過程的組成部分,同時根據(jù)顧客的需求對產(chǎn)品做出創(chuàng)新。精益營銷同時需要真正落實(shí)房地產(chǎn)銷售流程標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范化,增強(qiáng)員工參與意識與質(zhì)量意識。精益營銷核心目標(biāo)就是營銷動態(tài)聯(lián)盟的精益企業(yè)消除銷售過程中的一切浪費(fèi),最大限度地提高銷售過程的有效性,盡善盡美地滿足最終顧客的需求。

(四)精益管理平臺

為了保證整個精益供應(yīng)鏈的暢通,所有合作企業(yè)都圍繞客戶需求來進(jìn)行運(yùn)作,由核心企業(yè)組織整個精益供應(yīng)鏈上的所有參與者組成核心企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)聯(lián)合團(tuán)隊(duì),快速響應(yīng)客戶個性化需求。核心企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)聯(lián)合團(tuán)隊(duì)構(gòu)成如圖2所示。核心企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)管理團(tuán)隊(duì)通過有效地信息交流機(jī)制,在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各個階段,引入供應(yīng)鏈上各環(huán)節(jié)中的合作伙伴共同參與,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的有效的精益化管理。

四、結(jié)論

基于當(dāng)前房地產(chǎn)消費(fèi)者的多樣化、個性化的需求,房地產(chǎn)企業(yè)的競爭開始從成本和質(zhì)量的競爭轉(zhuǎn)向基于時間和客戶需求的競爭,由客戶的需求拉動房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成為可能。本文通過導(dǎo)入房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈,實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作過程中與合作企業(yè)的集成,構(gòu)造了基于精益供應(yīng)鏈管理的房地產(chǎn)集成開發(fā)模式,真正實(shí)現(xiàn)了以最終顧客為中心的房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)理念,增強(qiáng)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競爭力。需要注意的是,應(yīng)用精益供應(yīng)鏈改造房地產(chǎn)開發(fā)流程,應(yīng)該詳細(xì)透徹的了解開發(fā)企業(yè)特點(diǎn),對癥下藥,具體的實(shí)施仍需要按照房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際進(jìn)行深入分析探討。

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(責(zé)任編輯:陳樹明)