覃智慧

摘要:文章主要針對(duì)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)投標(biāo)階段、施工階段、竣工階段四個(gè)階段的成本控制作出了分析。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);項(xiàng)目開發(fā);成本控制

中圖分類號(hào):F299文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

文章編號(hào):1674-1145(2009)24-0109-02

隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈,房地產(chǎn)正在告別暴利時(shí)代,利潤(rùn)回歸社會(huì)正常利潤(rùn)水平。房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入精耕細(xì)作時(shí)代,專業(yè)化分工越來(lái)越細(xì),專業(yè)化水平越來(lái)越高,需要開發(fā)企業(yè)變粗放式管理為集約式管理,實(shí)現(xiàn)開發(fā)成本費(fèi)用的精確控制。企業(yè)存在的終極目的是利潤(rùn)最大化,實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)無(wú)非“開源節(jié)流”?！伴_源”要求對(duì)公司現(xiàn)有資源通過(guò)整合,發(fā)揮其最大效益;節(jié)流是成本費(fèi)用的降低、控制。特別在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上節(jié)流有著更重要的意義。

本文主要針對(duì)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)投標(biāo)階段、施工階段、竣工階段四個(gè)階段的成本控制作出分析。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中的各種耗費(fèi)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制,及時(shí)控制與糾正即將發(fā)生和已經(jīng)發(fā)生的偏差,把各項(xiàng)費(fèi)用控制在規(guī)定的范圍內(nèi)。

一、設(shè)計(jì)階段

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要降低產(chǎn)品造價(jià),就必須重視設(shè)計(jì)工作,從投資形成之初就進(jìn)行嚴(yán)格的控制。據(jù)資料統(tǒng)計(jì),設(shè)計(jì)階段對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資有較大影響,初步設(shè)計(jì)階段對(duì)投資的影響可能性達(dá)75%～95%。可見,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的科學(xué)性、合理性和經(jīng)濟(jì)性對(duì)項(xiàng)目成本起著關(guān)鍵性的作用。項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制的主要措施主要有以下幾點(diǎn):

1.引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)。實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)制度,一方面可以有效地防范設(shè)計(jì)領(lǐng)域的不規(guī)范行為,保證有資質(zhì)有實(shí)力的設(shè)計(jì)單位在良好的制度環(huán)境下進(jìn)行公平競(jìng)爭(zhēng),不斷加強(qiáng)自身管理,提高設(shè)計(jì)水平,增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力。另一方面也擴(kuò)大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)計(jì)方案上的選擇范圍,保證了設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量。最后,在保證設(shè)計(jì)方案的技術(shù)性、安全性、合理性及使用功能的前提下,實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)制度有利于選擇最經(jīng)濟(jì)合理的方案,降低工程造價(jià),使設(shè)計(jì)階段投資費(fèi)用控制。

2.推行限額設(shè)計(jì),努力減少設(shè)計(jì)費(fèi)用?？尚行匝芯侩A段編制的投資估算,經(jīng)批準(zhǔn)是初步設(shè)計(jì)的投資最高限額;初步設(shè)計(jì)階段編制的設(shè)計(jì)概算,經(jīng)批準(zhǔn)是施工圖設(shè)計(jì)的投資最高限額;施工圖設(shè)計(jì)則按照概算投資細(xì)分指標(biāo)進(jìn)行限額設(shè)計(jì),形成施工圖預(yù)算。估算、概算、預(yù)算等不同階段的投資指標(biāo)有前后制約、相互補(bǔ)充之作用。只有防檢與監(jiān)控、預(yù)先措施與事后綜合平衡相結(jié)合,才能不會(huì)突破投資目標(biāo)值,這就是限額設(shè)計(jì)的目標(biāo)管理。只要這個(gè)目標(biāo)管理到位,限額設(shè)計(jì)工作就會(huì)成功,項(xiàng)目的投資目標(biāo)值就能實(shí)現(xiàn)。

特別需注意影響建筑設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性的因素,比如說(shuō)結(jié)構(gòu)配筋,要求設(shè)計(jì)單位根據(jù)地質(zhì)勘察報(bào)告的設(shè)計(jì)數(shù)據(jù),按地質(zhì)條件及樓房的抗震要求等要求選取最佳配筋率,從而控制工程造價(jià)。

二、招標(biāo)投標(biāo)階段

住宅地產(chǎn)(商品房)項(xiàng)目的招投標(biāo)大致有土地招投標(biāo)、設(shè)計(jì)招標(biāo)、施工招投標(biāo)、監(jiān)理有招標(biāo)、裝修裝飾招投標(biāo)、配套工程投招標(biāo)、景觀綠化招投標(biāo)、智能化招投標(biāo)、材料設(shè)備招投標(biāo)等等。采用招標(biāo)方式選擇工程承包單位與材料供應(yīng)商是控制工程成本的最有效辦法。在招投標(biāo)過(guò)程中,充分利用項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)和供應(yīng)商的自身優(yōu)勢(shì)及相互競(jìng)爭(zhēng)、可以獲得最優(yōu)惠價(jià)格,特別是對(duì)于影響力大的重點(diǎn)項(xiàng)目,往往投標(biāo)單位會(huì)根據(jù)規(guī)模效益及社會(huì)效益以低于常規(guī)造價(jià)的價(jià)格報(bào)標(biāo)。

在招標(biāo)投標(biāo)階段進(jìn)行成本控制必須抓住以下幾點(diǎn):

1.選擇合格合作方。對(duì)潛在合作方進(jìn)行五項(xiàng)控制內(nèi)容(即資質(zhì)等級(jí)、誠(chéng)信記錄、近期在本地域的同業(yè)業(yè)績(jī)、資金實(shí)力、參與項(xiàng)目經(jīng)理人選、技術(shù)、設(shè)備)應(yīng)綜合考評(píng),缺一不可,規(guī)避進(jìn)場(chǎng)后再調(diào)整風(fēng)險(xiǎn);特別是主要項(xiàng)目負(fù)責(zé)人近來(lái)的業(yè)績(jī)、服務(wù)、信譽(yù)必須經(jīng)過(guò)分項(xiàng)嚴(yán)格的考察。

2.招標(biāo)文件的編制。所有招投標(biāo)標(biāo)書的編制、合同的草擬,均應(yīng)合規(guī)合法、科學(xué)細(xì)致完整、嚴(yán)而不滯、盈而不褊;以我為本又具有可行性;避免馬拉松談判徒增時(shí)間成本;所有標(biāo)書、合同一經(jīng)成立均應(yīng)進(jìn)入“監(jiān)管機(jī)制”系統(tǒng),同時(shí)需注意合同約定的付款額度、付款時(shí)限與施工形象進(jìn)度是否同步?各部協(xié)調(diào)配合、時(shí)限、順序、制約是否平衡?均應(yīng)有設(shè)置的總調(diào)度把控,達(dá)到真正意義上的事前控制投資成本。

3.圖紙審核及合理化建議的選擇。在招標(biāo)過(guò)程中,應(yīng)仔細(xì)審閱圖紙,盡可能減少工程實(shí)施過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更和中標(biāo)單位以后的索賠機(jī)會(huì)。在評(píng)標(biāo)過(guò)程中,要仔細(xì)分析各投標(biāo)單位的投標(biāo)文件,防止低價(jià)中標(biāo)、高價(jià)索賠和不平衡報(bào)價(jià)的情況出現(xiàn)。另外還要積極鼓勵(lì)各投標(biāo)單位從專業(yè)角度出發(fā)提出各種合理化建議。優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。如在山水美地四組團(tuán)的弱電工程招標(biāo)中,投標(biāo)單位就提出了非常好的優(yōu)化方案,最終為項(xiàng)目節(jié)約了數(shù)百萬(wàn)元的投資。

4.采用工程量清單報(bào)價(jià)。在招標(biāo)中采用工程量清單的方式是目前越來(lái)越普遍采用的一種方式,工程量清單招標(biāo)有利于項(xiàng)目實(shí)施中進(jìn)行成本動(dòng)態(tài)控制。采用工程量清單的形式,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商而言,首先,工程單價(jià)易與市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)性比較,擠掉單價(jià)中的水分,堵住漏洞;其次,可控制因設(shè)計(jì)變更引起的工程價(jià)款的增加。

5.合同簽署要嚴(yán)密。簽訂規(guī)范、細(xì)致、嚴(yán)密的合同文本,是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的又一重點(diǎn)。編制嚴(yán)密的招標(biāo)文件、合同文本,對(duì)承包商的制約條款幾乎達(dá)到無(wú)所不包的地步,防止施工單位進(jìn)場(chǎng)后以工期緊、場(chǎng)地狹小、設(shè)計(jì)選型的品牌型號(hào)不明確等為借口,進(jìn)行各種各樣的索賠。如施工單位常常會(huì)在工程的后期以甲方原因誤工造成工期緊為理由,提出趕工申請(qǐng),要求增加工程費(fèi)用,如果合同中預(yù)告了合同報(bào)價(jià)充分考慮了工期因素,明示不論采取何種趕工措施均不再調(diào)整報(bào)價(jià)的條款,就能有效地杜絕這類費(fèi)用的增長(zhǎng);比如在設(shè)備安裝預(yù)算中,由于不同的品牌型號(hào)價(jià)格出入很大,如果在合同中的條款及相關(guān)附件中描述模糊,就很容易在施工過(guò)程中被“偷梁換柱”,影響工程質(zhì)量和壽命,損害開發(fā)商的信譽(yù),造成不良后果。

6.建立招投標(biāo)戰(zhàn)略聯(lián)盟。在項(xiàng)目開發(fā)中與之合作有著工程經(jīng)驗(yàn)豐富、管理水準(zhǔn)較高的承包商,利用群體項(xiàng)目開發(fā)的優(yōu)勢(shì),與之建立長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系,才能維持項(xiàng)目的工程質(zhì)量,減少管理及交易成本,實(shí)現(xiàn)雙贏局面。

7.完善招投標(biāo)監(jiān)督考核體系。在招投標(biāo)管理過(guò)程中,推行標(biāo)準(zhǔn)化招標(biāo)文件,標(biāo)的(或控制價(jià))的制作要規(guī)范并要嚴(yán)格復(fù)核,建立項(xiàng)目招投標(biāo)合同簽訂執(zhí)行、工程結(jié)算等全過(guò)程監(jiān)控聯(lián)動(dòng)機(jī)制,防范商業(yè)欺詐及商業(yè)賄賂,及時(shí)糾正和處理各種違規(guī)行為。

三、施工階段

項(xiàng)目進(jìn)行至施工階段,即為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的承建階段,在此項(xiàng)目施工過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用又稱為建筑安裝造價(jià),在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的成本中約占40%左右。開發(fā)商在這一階段的任務(wù)就是要在預(yù)定的投資預(yù)算和規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成開發(fā)項(xiàng)目的建筑安裝工程,使項(xiàng)目按時(shí)投入使用。我認(rèn)為主要控制以下三點(diǎn)。

1.加強(qiáng)監(jiān)控,加強(qiáng)預(yù)算審查,特別要注重經(jīng)濟(jì)簽證和工程變更管理。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中,工程變更的管理非常重要,工程管理人員和造價(jià)人員應(yīng)密切配合,嚴(yán)格控制洽商變更的發(fā)生,但由于工程項(xiàng)目周期長(zhǎng)、技術(shù)復(fù)雜等特點(diǎn),項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中不可避免會(huì)發(fā)生變更。對(duì)于大的洽商變更,必須事先做詳細(xì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析,這時(shí)要充分利用設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位的技術(shù)資源,并就其對(duì)工程成本的影響做出評(píng)價(jià),綜合各方意見后方能最后確定是否實(shí)施該洽商變更。變更設(shè)計(jì)必須在合同條款的約束下進(jìn)行,任何變更不能使合同失效。變更后的單價(jià)仍執(zhí)行合同中已有的單價(jià),如合同中無(wú)此單價(jià)或因變更帶來(lái)的變化,應(yīng)按合同條款進(jìn)行估價(jià)。經(jīng)承包商提出的單價(jià)分析數(shù)據(jù),監(jiān)理工程師審定,業(yè)主認(rèn)可后,按認(rèn)可的單價(jià)執(zhí)行。