王軼姝

(黑龍江省綏化市房產(chǎn)處,黑龍江 綏化 152000)

摘要:美國次貸危機(jī)的爆發(fā)給我國房地產(chǎn)市場帶來沖擊的同時也敲響了警鐘。因此,深入研究我國房地產(chǎn)市場泡沫及防范措施。如何判斷是否存在房地產(chǎn)泡沫,是防范和治理泡沫的關(guān)鍵。衡量房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫也可以以不同的角度及標(biāo)準(zhǔn)。在分析衡量房地產(chǎn)泡沫的標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上提出防范房地產(chǎn)泡沫的主要措施,以期促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);泡沫;防范

中圖分類號:F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:16723198(2009)15014402

1引言

1987年出版的《Palgrave經(jīng)濟(jì)學(xué)大辭典》中引用著名濟(jì)學(xué)家金德爾伯格的話定義泡沫:“泡沫狀態(tài)這個名詞,隨便一點兒說,就是一種或一系列資產(chǎn)在連續(xù)過程中陡然漲價,開始的價格上升會使人們產(chǎn)生還要漲,于是又吸引了新的買主——這些人一般只是想通過買賣牟取利潤,而對這些資產(chǎn)本身的使用和產(chǎn)生盈利的能力是不感興趣的。隨著漲價常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn),接著就是價格暴跌,最后以金融危機(jī)告終”。

房地產(chǎn)泡沫是由于虛擬需求的過度膨脹導(dǎo)致價格水平相對于理論價格的非平穩(wěn)性上漲,泡沫可分為安全區(qū)、警戒區(qū)、危險區(qū)、嚴(yán)重危險區(qū)四個階段。安全區(qū)的泡沫通常有積極作用,而危險區(qū)與嚴(yán)重危險區(qū)的泡沫則具有明顯的負(fù)面作用,房地產(chǎn)泡沫的破裂還產(chǎn)生金融危機(jī)或經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

2衡量房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)

2.1房地產(chǎn)投資額增長率/GDP增長率

通過房地產(chǎn)投資額增長率與GDP增長率比較,將房地產(chǎn)增長速度與全社會經(jīng)濟(jì)增長速度進(jìn)行比較。對發(fā)展中國家或經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)而言,房地產(chǎn)市場發(fā)展對帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)有著極為重要的作用。因此,在市場發(fā)展初始階段和快速發(fā)展時期,房地產(chǎn)投資額增長率這一指標(biāo)通常較高,甚至可達(dá)到15%-30%。經(jīng)過快速發(fā)展后的平穩(wěn)發(fā)展時期,該比率與經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相當(dāng),應(yīng)保持在10%-15%左右。房地產(chǎn)投資額增長率與GDP增長率比值在房地產(chǎn)復(fù)蘇和繁榮階段前期會高些,可達(dá)到2-4。我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場正處于繁榮階段,因此可以通過房地產(chǎn)投資額增長率與GDP增長率的實際比值,來判斷我國房地產(chǎn)市場是否存在房地產(chǎn)泡沫。

2.2空置率

空置率主要用于判斷是否存在過度膨脹的虛擬需求,并最終形成房屋的空置。按照國際通行算法,空置率是指待出售、出租的房屋占市場全部存量房地產(chǎn)的比率。一般來講,房屋空置率5%為適度,10%則為警戒空置率,超過20%為嚴(yán)重空置。我國國家統(tǒng)計局的“國房景氣指數(shù)”中的“商品房空置面積分類指數(shù)”,是指上年的空置面積累加今年已經(jīng)拿到竣工證但尚未銷售或出租的商品房的增量面積。住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部將商品房空置面積的統(tǒng)計數(shù)據(jù)細(xì)分為空置待銷面積、空置滯銷面積和空置積壓面積。因此,我國還沒有建立統(tǒng)一規(guī)范的空置率指標(biāo),不能進(jìn)行空置率計算,也無法用于國際比較。

2.3房地產(chǎn)銷售總額/GDP值

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),在GDP中所占的比例可以反映出其在國民經(jīng)濟(jì)不同階段發(fā)展的冷熱程度。根據(jù)廣東省規(guī)劃設(shè)計院的一份分析報告,發(fā)展中國家年度內(nèi)房地產(chǎn)銷售總額占GDP的8%比較合理,但是,若房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)了過熱現(xiàn)象,或因房地產(chǎn)投機(jī)而引起的房地產(chǎn)價格快速上漲,將導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售總額占GDP的比值脫離合理范圍,出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫傾向。

2.4房價收入比

房價收入比是指房屋總價與居民家庭年收入的比值,它是國際通用的衡量房價合理與否的重要指標(biāo),主要用于衡量房價格是否處于居民收入能夠支撐的合理水平。計算公式為:年度房價收入比=年度城鎮(zhèn)人均住房面積(建筑面積)×年度商品住宅均價/年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。據(jù)聯(lián)合國公布的資料,不同國家房價收入比的離散程度相當(dāng)大。1998年對96個國家的分析統(tǒng)計結(jié)果表明,這些國家的房價收入比區(qū)間為0.8-30,平均值為8.4、中位數(shù)為6.4。據(jù)此,如果一個地區(qū)的房價收入比高出這一標(biāo)準(zhǔn),則說明存在房地產(chǎn)泡沫的隱患。而我國大中城市2006年房價收入比就已經(jīng)達(dá)到了8,一線城市如北京、上海、深圳房價收入比都超過了10,超出合理范圍的房價收入比,經(jīng)過近兩年來房價的大幅上漲,我國的房價收入比更加惡化,從這一指標(biāo)看,我國房地產(chǎn)市場存在一些泡沫。

3防范房地產(chǎn)泡沫的措施

3.1建立房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險預(yù)警體系

隨著經(jīng)濟(jì)全球化和金融自由化的深化,各國經(jīng)濟(jì)在享受這一益處的同時,也在承擔(dān)著很大的不確定性,這種不確定性主要表現(xiàn)在外國爆發(fā)金融危機(jī)對本國經(jīng)濟(jì)的影響。因此,“居安思?！钡奈C(jī)意識對于我國金融穩(wěn)步健康的發(fā)展是必不可少的。房地產(chǎn)泡沫預(yù)警系統(tǒng)是通過研究宏觀經(jīng)濟(jì)的波動和規(guī)律,找出能夠反映市場發(fā)展趨勢的一些基本指標(biāo),并通過對這些指標(biāo)的監(jiān)控,及時發(fā)現(xiàn)市場運行中存在的問題,針對這些問題,分類提出調(diào)控對策,把問題解決在萌芽狀態(tài),促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,有效防范房地產(chǎn)市場過熱累積的潛在風(fēng)險。銀行風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)具有金融管理及經(jīng)營狀況診斷雙重作用,其意義在于依據(jù)相關(guān)金融業(yè)經(jīng)營管理原則,選定一組變量,并建立一套預(yù)警函數(shù)、指標(biāo)、臨界值,運用預(yù)警模式后,如發(fā)現(xiàn)有不符合規(guī)定或逾越警戒范圍的狀況,即顯示警訊,給銀行機(jī)構(gòu)發(fā)出警告信號以便盡早采取措施,也給監(jiān)督機(jī)構(gòu)提供及早采取銀行監(jiān)督的措施,并要求銀行機(jī)構(gòu)限期改善其風(fēng)險狀況,以保證其穩(wěn)健經(jīng)營。

3.2加強(qiáng)銀行信貸管理

房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生與銀行的信貸擴(kuò)張有著必然的聯(lián)系,國內(nèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)家武康平、皮舜等建立了房地產(chǎn)市場與信貸市場的一般均衡模型,通過對均衡解的比較靜態(tài)分析,其研究結(jié)論認(rèn)為房地產(chǎn)價格的上漲導(dǎo)致了銀行信貸的增加,銀行信貸供給增加導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的上漲,兩者之間存在正反饋的作用機(jī)制。因此,我們要從銀行信貸著手,優(yōu)化信貸資源配置,在房地產(chǎn)投機(jī)風(fēng)氣較盛的時候采用較嚴(yán)的房貸政策,而在風(fēng)平浪靜之后可以適當(dāng)放松。這樣一方面能減少銀行的不良貸款,維持銀行的穩(wěn)定,另一方面也能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、高效的運行。

房地產(chǎn)信貸的特點是資金占用大、期限長、流動性低,很多銀行都把房地產(chǎn)信貸當(dāng)作低風(fēng)險、高收益的金融品種。泰國的金融危機(jī)給我們提出了警告。

在1989-1996年的七年內(nèi),泰國的住房貸款增加了5倍多,由1989年的1459億泰銖,發(fā)展到1996年的7934億泰銖。房地產(chǎn)貸款超過了銀行總額的50%。與同樣遭遇金融風(fēng)暴的鄰國相比,馬來西亞投入房地產(chǎn)的貸款占全部貸款余額的比例只有29%,印尼占20%,菲律賓占11%。為什么1997年東南亞金融危機(jī)首先在泰國爆發(fā),泰國房地產(chǎn)泡沫對經(jīng)濟(jì)的影響程度高于馬來西亞、印尼和菲律賓是其重要原因之一。

銀行應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國務(wù)院和中國人民銀行關(guān)于房地產(chǎn)貸款的有關(guān)規(guī)定,從嚴(yán)掌握貸款條件,加大對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和居民住房消費貸款的監(jiān)管力度。通過對貸前貸后的嚴(yán)格把關(guān),既支持了優(yōu)良的房地產(chǎn)項目開發(fā)和個人貸款,又防止房地產(chǎn)泡沫累積的潛在風(fēng)險。

3.3健全城市基準(zhǔn)地價制度

進(jìn)一步推行城市基準(zhǔn)地價制度,加大地價指數(shù)、各類物業(yè)價格指數(shù)等地價信息的公開力度,為市場交易提供合理的參考價格?；鶞?zhǔn)地價是我國地價體系建設(shè)的基礎(chǔ)性工作,既是政府調(diào)控土地市場的重要工具,也是政府公共服務(wù)的一個基礎(chǔ)項目。但是目前我國的現(xiàn)狀是,基準(zhǔn)地價成果公布比例低,使用面窄,利用率低,沒有發(fā)揮出應(yīng)有的政府指導(dǎo)和宏觀調(diào)控作用。各地對基準(zhǔn)地價應(yīng)用的方向和范圍不是很明確,一方面基準(zhǔn)地價成果基本限于土地管理部門使用;另一方面,土地管理部門不能積極地將基準(zhǔn)地價成果向社會宣傳,公開性差,這也制約了土地市場健康有序的發(fā)展。

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