大部分人不是買不起，而是認(rèn)為租房更方便

本報(bào)赴德國特派記者 段聰聰

安雅是漢堡一家雜志社的編輯，她與男朋友戈奧格住在阿通納區(qū)的一個(gè)公寓里。這里交通方便，生活設(shè)施齊全。公寓使用面積為110平方米，月租金為1200歐元。每平方米月租金大約為10.9歐元。而這一地區(qū)公寓的每平方米售價(jià)在3050歐元左右。這樣算來，漢堡這一地區(qū)的租售比大約為1∶280。德國的租房和售房市場(chǎng)一直穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)危機(jī)都對(duì)它們沒有造成很大影響，合理的租售比功不可沒。

在衡量租房、買房哪個(gè)更劃算時(shí)，國際上有一個(gè)通用的專業(yè)名詞：“房產(chǎn)租售比”。所謂“租售比”是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價(jià)之間的比值。國際上一般認(rèn)為，一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比應(yīng)該在1∶300至1∶200之間。也就是說，如果把房子拿去出租，至多300個(gè)月，也就是25年內(nèi)就能收回購房款。如果租售比低于1∶300，那么房產(chǎn)投資價(jià)值很小，泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1∶200，則表明房產(chǎn)投資還有潛力。

德國人自有住房率大約為42%，低于歐盟整體水平60%。在英國、西班牙和意大利，自有住房比率高達(dá)80%。事實(shí)上，在德國買房子其實(shí)并不貴。根據(jù)德國土地建設(shè)銀行的一項(xiàng)調(diào)查，一個(gè)德國平均收入水平的家庭如果要購買住房，每個(gè)月供房子只需要花掉其收入的1/5。漢堡屬于德國房地產(chǎn)市場(chǎng)比較活躍、房價(jià)比較高的聯(lián)邦州，平均房價(jià)為每平方米2243歐元，低于漢堡一對(duì)年輕夫婦的月凈收入3100歐元。既然買房對(duì)一般的德國家庭來說并不是很大負(fù)擔(dān)，那為什么德國人還是不愿意買房呢？擁有健全的租房市場(chǎng)和較高的租房居住條件是德國人可以放心一輩子租房住的主要原因。

歐洲國家很長一段時(shí)間內(nèi)對(duì)房屋租金有嚴(yán)格限制，像奧地利和西班牙的房租一直到上世紀(jì)80年代實(shí)際上都是凍結(jié)著的。長期這樣造成房主不愿出租房子，也不再維護(hù)房屋，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資減少，也阻礙了租房市場(chǎng)的發(fā)展。而上世紀(jì)50年代起，德國的租房市場(chǎng)比其他西歐國家更早地實(shí)現(xiàn)了自由化，使得租房者的居住條件不斷提高，而且對(duì)租房者權(quán)利的保護(hù)也不斷得到完善。

《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者在德國采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，從居住條件上講，德國社會(huì)是很公平的。大多數(shù)房子在硬件條件上沒有很大差異。出租房屋，無論是帶家具的房屋還是空房，其建筑和裝修質(zhì)量都非常高，即使是老房子也維護(hù)得像新房一樣。一個(gè)家庭在郊區(qū)租一個(gè)帶花園的小別墅也能承擔(dān)得起。

另一方面，德國法律對(duì)租房者權(quán)益的保護(hù)非常完善。根據(jù)德國的法律，如果租房者沒錢支付房租，房主不能將其趕出去，而需要上法庭，提供證據(jù)證明租房者確實(shí)沒有足夠收入，而這一過程既費(fèi)時(shí)又費(fèi)錢。以前，租房者有義務(wù)在居住幾年后自掏腰包對(duì)房屋進(jìn)行維修或重新裝修。而現(xiàn)在，這一義務(wù)也已經(jīng)取消，可自愿對(duì)房屋進(jìn)行維護(hù)。此外，政府還根據(jù)家庭成員的多少、失業(yè)時(shí)間長短等條件向貧困家庭發(fā)放每月數(shù)百歐元不等的租房補(bǔ)助。

近幾年，在世界上其他地區(qū)房價(jià)飛漲的同時(shí)，即使是在德國經(jīng)濟(jì)較快增長的地區(qū)，房價(jià)每年的增長也不會(huì)超過2%-3%。而買完房子后的10年內(nèi)再出售的話，如果將所有附加費(fèi)用都計(jì)算在內(nèi)，估計(jì)不能賺回成本，而且還要損失10%-11%的價(jià)值。通過在短期內(nèi)倒賣房產(chǎn)賺錢在德國是根本不可能的事情。在德國的農(nóng)村地區(qū)，房價(jià)還一直是下降的。專家估計(jì)，10-15年后德國的自有住房率才能達(dá)到60%-70%?！?/p>

編者按：在世界上大多數(shù)國家，消費(fèi)者根據(jù)“租售比”來決定租房還是買房。租房市場(chǎng)的活躍和完善，一方面幫助不少人實(shí)現(xiàn)了“居者有其屋”的夢(mèng)想，另一方面也抑制了房價(jià)的過高過快上漲。