張曉云

摘要:物業(yè)管理已成為城市居民生活中的必需品,也推動國民經(jīng)濟發(fā)展的新的增長點。我國物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)的時間較短,其成本核算也存在諸多的問題。本文分析了物業(yè)管理企業(yè)成本核算的特點,闡述了當前成本核算存在的問題,并提出運用作業(yè)成本法來優(yōu)化成本核算。

關鍵詞:物業(yè)管理企業(yè);成本核算;作業(yè)成本法

一、物業(yè)管理企業(yè)成本核算的特點

(1)人工成本占有相當大的比例

物業(yè)管理行業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的服務業(yè),人工成本費用是物業(yè)管理成本中的最重要的組成部分,據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明:人工成本在總成本中所占比例非常突出,平均超過了60%。在平均人數(shù)下降比例較大的情況下,人工成本變化不大,人工成本沒有同比例下降,主要原因一是,社會保險等各種工資附加比例不斷增長,二是,工資結構調整,專業(yè)型、知識型、技術型和管理型人才比例有較大上升。

(2)間接成本的比例越來越大

由于物業(yè)管理企業(yè)并不需要生產(chǎn)出有形的的產(chǎn)品,相對于制造企業(yè),其直接材料很少,而且物業(yè)管理企業(yè)中發(fā)生的直接材料往往是在某個物業(yè)管理環(huán)節(jié)中,為了操作的實現(xiàn)、提高操作的效率而產(chǎn)生的輔助性的材料。物業(yè)管理企業(yè)實行公司內部專業(yè)技術集約化管理,小區(qū)日常專業(yè)化管理交由管理處來完成,其他的由公司內部專業(yè)化公司完成,一個專業(yè)技術人員可以兼顧很多個管理處的專業(yè)技術培訓、專業(yè)技術指導、專業(yè)技術服務等工作,人工費用的分配明顯復雜化,不能直接歸集到某個特定的服務合同。

(3)間接成本的種類多樣

與一般的服務業(yè)相比,物業(yè)管理整合了包含清潔、綠化、保安、維修、房屋裝修等多個服務功能,還可以圍繞客戶的需要提供特殊服務,因而間接成本的種類異常復雜,且各種間接成本的性質、成本動因均有很大差別。比如清潔服務是傳統(tǒng)意義上勞動密集性服務項目,這部分成本一般認為與人工工時有密切關系,而工程維修服務則主要依靠先進的設備和技術,這部分的成本有不同的成本動因。

(4)期間費用比例上升

從勞動生產(chǎn)率的角度來衡量物業(yè)管理服務實現(xiàn)的全過程,90%的工作量是在管理處完成的。因此物業(yè)管理企業(yè)職能部門的設置以精干、高效為原則,一般來說管理費用與企業(yè)所接管物業(yè)面積存在較為穩(wěn)定的比例關系。事實上,為了克服行業(yè)高層管理人員流動性較強這一問題,管理人員的工資近年增長幅度較大。另外,在物業(yè)管理行業(yè)競爭加劇的外部環(huán)境下,企業(yè)為了爭奪客戶,營業(yè)費用也在不斷上漲。

二、物業(yè)管理公司成本管理存在的問題

(1)傳統(tǒng)成本計算模式造成了大量的物業(yè)管理“隱含成本”

一般情況下,企業(yè)成本核算范圍局限于服務過程中實際發(fā)生的成本,即營業(yè)成本,并不核算作業(yè)成本、營銷成本、開發(fā)設計成本等;在傳統(tǒng)成本管理模式中,成本是對象化的費用,而銷售費用、管理費用都被劃為期間費用,直接抵減當期損益,并不作為成本管理的管理范圍。這樣就沒有完全顯示各項物業(yè)費用,在確認、分類、分析和控制物業(yè)成本上都存在許多缺陷。

(2)傳統(tǒng)物業(yè)成本計算方法提供的物業(yè)成本信息失真

由于近年來人工費用價格不斷上漲,物業(yè)服務產(chǎn)品獲利空間一再下降,物業(yè)公司在選擇訂單時,最基本的要求是進行獲利能力分析,只有那些能夠為公司盈利的訂單才是最終要選擇生產(chǎn)的,而經(jīng)過盈利預測分析不能盈利的訂單,則需要與客戶進行進一步地議價,根據(jù)議價情況再做決定。進行盈利能力分析,需要相對規(guī)范的單位產(chǎn)品成本信息,但是采用傳統(tǒng)成本核算方法計算的成本信息并不準確,用于指導公司決策顯然也不合適,怎樣解決這一難題成了當前困擾物業(yè)管理企業(yè)的大問題。

(3)傳統(tǒng)的成本核算不能提供足夠的非財務信息

傳統(tǒng)成本信息系統(tǒng)只注重提供財務成本信息,而不注重提供非財務成本信息。它以“產(chǎn)品”為中心,關注的只是與產(chǎn)品有關的數(shù)量化指標,所以在選擇作業(yè)動因時僅考慮單位水平的作業(yè)。在成本管理方面僅提供產(chǎn)品成本數(shù)量上的升降變化,卻無法說明成本升高或降低的原因。在這種情況下所實施的成本降低,降低的只能是成本的結果,而不是成本發(fā)生的原因,信息本身并不能夠使企業(yè)管理當局改變作業(yè)和經(jīng)營過程。

三、運用作業(yè)成本法,優(yōu)化成本核算的流程

(一)劃分作業(yè)中心

(1)保潔作業(yè)中心

保潔作業(yè)中心是物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)區(qū)域范圍內的衛(wèi)生保潔服務中心,主要作業(yè)內容包括日常清潔和垃圾清運,它的作業(yè)是物業(yè)管理的重要組成部分,是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標志。保潔服務一般由物業(yè)管理企業(yè)管理部或保潔部具體實施。保潔部一般設部門經(jīng)理、技術員、倉庫保管員和下屬班組,其下屬班組可以根據(jù)所轄物業(yè)的規(guī)模、類型、布局以及清潔對象的不同而靈活設置。

(2)綠化作業(yè)中心

綠化作業(yè)中心是在物業(yè)管理區(qū)域范圍內增加綠色植物,提高綠地覆蓋率的實施中心,它的作業(yè)是美化優(yōu)化物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境的重要因素。綠化作業(yè)中心可以分為兩種作業(yè)模式:一是專業(yè)分包模式,由物業(yè)管理企業(yè)聘請專業(yè)園林綠化隊伍負責小區(qū)或大廈的綠化作業(yè);二是自管模式,由物業(yè)管理企業(yè)自己負責綠化管理。

(3)保安作業(yè)中心

保安作業(yè)中心是物業(yè)管理企業(yè)為維護物業(yè)管理區(qū)域內正常的工作和生活秩序,保護業(yè)主和使用人的生命財產(chǎn)安全所進行的防火、防盜、防破壞、防爆炸、防自然災害等一系列管理活動的中心,其作業(yè)內容包括日常安全防范和突發(fā)事件應急處理。物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)的保安作業(yè),可以委托專業(yè)保安公司進行或自行組織保安隊伍實施管理。

(4)工程維護作業(yè)中心

工程維護作業(yè)中心是指物業(yè)管理企業(yè)運用先進的技術手段和科學的管理方法對房屋及共用設施設備的使用、維護、維修、保養(yǎng)實施管理的中心,在物業(yè)管理中它的作業(yè)已經(jīng)成為極其重要的管理內容,占據(jù)核心地位。它的作業(yè)好壞直接影響房屋及設備的使用水平,直接反映物業(yè)管理工作的水平和質量。

(5)綜合管理作業(yè)中心

綜合管理作業(yè)中心主要是由一些為保證物業(yè)管理企業(yè)正常運轉而設置的職能管理部門以及輔助部門,例如總經(jīng)理室、辦公室、財務部、人力資源部、后勤部等的活動。由于發(fā)生的成本相對而言較少,因此我們認為可采用簡化處理的方式,將綜合管理作業(yè)中心匯聚的成本費用按照各產(chǎn)品的業(yè)務收入比例,分攤計入相關產(chǎn)品成本中去。

(二)分析和確定資源

根據(jù)作業(yè)成本法的基本理論,可以將物業(yè)管理企業(yè)的資源劃分成以下六項內容:

(1)人工費。包括管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費。管理服務人員的工資是物業(yè)管理企業(yè)職工的勞動報酬,社會保險是企業(yè)交納的職工社會養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、工傷保險等,福利費是按規(guī)定提取用于職工的生活福利。該項費用歸集到作業(yè)時,以崗位工資表為分配依據(jù)。

(2)固定資產(chǎn)折舊費。是指物業(yè)管理企業(yè)自己所擁有的各類固定資產(chǎn),如各種車輛、對講機、程控交換機、計算機等,按平均年限折舊提取的折舊費用。該項費用以折舊明細表為分配依據(jù)。

(3)動力費。主要是指物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護,以及物業(yè)管理企業(yè)自身所耗用的水電費等。通過安裝好水表、電表、汽表、液化氣表等,達到計量無遺漏。該項費用的分配依據(jù)為各種動力明細表。

(4)材料費。包括企業(yè)在物業(yè)管理活動中消耗的各種材料、輔助材料、燃料、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等。該項費用的分配依據(jù)為材料領用憑證。

(5)業(yè)務費。是企業(yè)在物業(yè)管理活動中所直接耗費的,除材料、人工、動力以外的業(yè)務費用,包括物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行維護費、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費等。該項費用的分配依據(jù)是業(yè)務開銷記錄。

(6)辦公費。包括辦公用品購置費、培訓費、文化宣傳費、書報費、差旅費、郵電通訊費、租賃費等。該項費用可以按統(tǒng)一的辦公費記錄來分配,也可以按照明細項目分別進行分配,比如租賃費可以按辦公室面積分配、郵電通訊費按信息費明細表、辦公用品購置費按辦公用品領取憑證等來進行分配。

(三)分配資源到作業(yè)成本庫

物業(yè)管理企業(yè)的作業(yè)中心確認后,要為每一個作業(yè)中心設立一個作業(yè)成本庫。作業(yè)成本庫是與某作業(yè)中心有關的所有成本要素的總和,分配到作業(yè)中心的每一種資源就成為該作業(yè)成本庫的一項成本要素。物業(yè)管理公司可以以以下資源進行分配:

(1)人工費。物業(yè)管理企業(yè)不同工作職能間的工資比例變化很大,例如管理人員、工程人員的工資普遍高于保潔、綠化和保安人員的工資。這種工資水平的差別意味著使用平均工資乘以工資小時數(shù)的這種追蹤工資是不恰當?shù)?而應根據(jù)各職能人數(shù)及工資級別進行分派。

(2)動力費。動力費應盡可能通過直接追溯去分配給作業(yè),直接追溯要求計量作業(yè)對動力的實際耗用量。物業(yè)管理企業(yè)要安裝專門計量動力表,分析控制設施設備所用動力,還應在物業(yè)管理企業(yè)辦公用房上安裝動力表,這樣可以通過查動力表,將其直接追溯到作業(yè)中。

(3)折舊費。折舊費可以分為與某一個作業(yè)有關的直接設備的折舊和該作業(yè)占用的其他固定資產(chǎn)的折舊。直接設備的折舊僅為特殊的作業(yè)提供服務,如用于綠化服務的割灌機、用于維修服務的疏通機等,按照設備用途歸集到各作業(yè),然后按各作業(yè)所擁有的設備價值計提折舊。而占用的其他附屬固定資產(chǎn)的折舊額主要是建筑物等,因為保潔、綠化、保安、工程維護四個作業(yè)所占的房屋面積非常小,因此,出于重要性原則的考慮,這四個作業(yè)就不再分攤房屋折舊費,由綜合管理作業(yè)中心統(tǒng)一進行核算。

(四)分配作業(yè)成本計入成本對象

物業(yè)管理企業(yè)的成本對象是指需要對其進行成本計量和分配的項目,物業(yè)管理的成本對象是以有形的服務合同為載體的,以無形的服務把成本準確地分配至各成本對象,這是進行成本管理和控制的基礎。物業(yè)管理作業(yè)成本計算是將成本庫歸集的作業(yè)成本按成本動因分配到各成本計算對象上。首先可以計算作業(yè)動因分配率,這是將各作業(yè)或作業(yè)中心消耗的資源成本分配到成本目標的依據(jù)。有了作業(yè)成本動因率之后,即可根據(jù)各成本對象消耗各作業(yè)成本庫的成本動因的數(shù)量,進行作業(yè)成本庫費用的分配。將成本計算對象應分配的各項作業(yè)成本加總,就得到了成本計算對象的物業(yè)作業(yè)成本。

四、結語

物業(yè)管理行業(yè)作為一個較新的服務行業(yè),由于其產(chǎn)品的特殊性而存在許多本行業(yè)的特殊性,物業(yè)管理的常規(guī)性服務的技術含量低,服務成本高,物業(yè)管理公司的服務同質化趨勢非常明顯。物業(yè)管理公司要想在激烈的市場競爭中取勝,必須要在成本核算上下功夫,必須從改善成本管理現(xiàn)狀入手,用新的思路和方法,創(chuàng)新成本管理的模式。

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