宋奕青

“夾心層”,即中等收入家庭,他們的住房現(xiàn)狀表明,啟動了十年的房改急需檢討既往。

“二次房改”在房地產(chǎn)市場激起一陣漣漪。14位房地產(chǎn)界專家學(xué)者日前聯(lián)名上書國土資源部,建議進(jìn)行二次房改,解決中等收入家庭的住房問題。

“夾心層”有多厚

近來,“夾心層”的說法日益走俏。通常說的“夾心層”很薄,上下夾住它的兩層都比“夾心層”厚得多,可是關(guān)于收入層次的“夾心層”卻是指中等收入家庭,而這個階層要占整個“厚度”的60%左右。更重要的是,這樣的“夾心層”還在急劇遞增。

“住房夾心層”是指,收入能達(dá)到當(dāng)?shù)仄骄?尚無自有住房者。他們既不符合條件買經(jīng)濟(jì)適用房,也不符合條件買限價房,而且基于孩子讀書的考慮,堅持要買老城區(qū)的房子。如今他們正處在一個尷尬的位置:想買樓,但供不起。

這部分人群有多大?有一種說法是,“住房夾心層”比例約占我國城鎮(zhèn)人口的一半以上——2008年,我國城鎮(zhèn)人口已達(dá)60667萬人。

網(wǎng)上有青年白領(lǐng)發(fā)帖子:“多建20平方米的小房子,讓無力買房和租房的人有一片棲身之地。多建筒子樓吧,好歹有個安身之地。”這是一種無助而又急切的呼喚。目前一線城市的房價收入比已達(dá)到10倍以上,超出了國際公認(rèn)的“警戒線”。

問題根源復(fù)雜,但最主要的恐怕還是政策方面的缺失。

“二次房改”可行嗎

14位專家學(xué)者提到的“二次房改”是對比于1998年的第一次房改而來。

11年前的房地產(chǎn)體制改革加大了保障房的建設(shè)力度,形成了以廉租房、經(jīng)適房、限價房、商品房4個層次的住房供應(yīng)體系。在這個體系里面,低收入家庭的住房問題主要通過廉租住房、經(jīng)適房解決,中低收入家庭可通過經(jīng)適房和限價房來解決,中高收入家庭則主要通過商品房市場解決。

表面看來這個體系可以有效實現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo),但是實際操作中卻是另外一回事。因為樓價的飆升,已經(jīng)把中等收入家庭甚至部分較高收入的家庭都排除在商品房市場之外,但是購買保障型住房又是有條件的,這部分市民于是“兩頭不到岸”,成為典型的購房“夾心階層”。

14位專家學(xué)者建議,中國的住房體系應(yīng)該采取“三三制”住房制度和“四定兩競”兩種手段,重新將房地產(chǎn)政策引回民生軌道。改革目標(biāo)是建立“低端有保障,中端買得起,高端有選擇”的多層次良性發(fā)展的住房供應(yīng)體系。這樣的呼吁得到了一部分民間支持,但是,在這樣一個人口眾多、城市化進(jìn)程加速的國家,要進(jìn)行二次房改,政府能承受得了嗎?

“三三制”就是基于3個階層,實行“3種住房制度、三類供地方式、3支隊伍參與”,即通過邀請非營利公益性建房機(jī)構(gòu)和建筑開發(fā)商以“定地價、定建房標(biāo)準(zhǔn)、定稅費率、定5%利潤率,競房價、競建設(shè)方案,綜合打分高者得”方式招標(biāo)供地建設(shè)的準(zhǔn)市場化平價住房,主要供應(yīng)占城鎮(zhèn)人口60%左右的中等收入家庭。

這顯然加大了政府的責(zé)任:一是政府必須“大出血”,二是政府要有“大機(jī)構(gòu)”。一方面,政府的土地出讓金和涉房的稅費要大幅降低;另一方面,政府要增設(shè)和養(yǎng)活龐大的“非營利公益建房機(jī)構(gòu)”和龐大的服務(wù)及監(jiān)管機(jī)構(gòu)。要知道,定地價、競房價、競建設(shè)方案,尤其“綜合打分”都是非常紛繁復(fù)雜而且容易滋生腐敗的工作;更要知道,60%的城鎮(zhèn)中等收入家庭是一個什么概念,為這么大的群體建設(shè)、分配“平價住房”,同時監(jiān)管這么廣泛的權(quán)力將是多大的工作量?現(xiàn)在各地的建設(shè)局、房管局、監(jiān)察局?jǐn)U大十倍,都不一定能應(yīng)付得過來。

“三三制”實施的前提是將3類家庭區(qū)分開來。因為在利益的驅(qū)動下,高收入家庭勢必想混進(jìn)中低收入家庭之列,中等收入家庭可能也想混進(jìn)低收入家庭之列。在個人收入信息制度不健全的情況下,這幾乎是一個“不可能完成的任務(wù)”——經(jīng)適房十年的歷史已經(jīng)證明了這一點。十年來,經(jīng)適房飽受詬病,一個重要的原因就是資格審查流于形式,導(dǎo)致大量“開著私車住經(jīng)適房”的現(xiàn)象,同時“搖號”舞弊事件頻頻發(fā)生。連只占20%左右的低收入家庭的甄別工作都做不好,怎么可能把所有家庭的收入情況都摸清楚呢?

市場主體越復(fù)雜,監(jiān)管的難度就越大,競爭的公平性也就越難以保證?！?種供地方式”要有3重標(biāo)準(zhǔn)、3支隊伍,顯然是不平等的。這對市場機(jī)制的損害太大了,權(quán)力對競爭的干擾更是不可避免。低收入非市場化,中等收入準(zhǔn)市場化,真正市場化的只有20%左右的高收入家庭住房了。如此這般,我國的房地產(chǎn)業(yè)還算是市場化嗎?所謂“二次房改”難道就是要走回頭路嗎?

保障機(jī)制怎成“夾生飯”

眼下,將要實行“政策性租賃房”已成為熱點。

“政策性租賃房”也稱“公共租賃”住房,不是歸個人所有,而是政府或公共機(jī)構(gòu)所有,用低于市場價或者承租者能夠承受的價格向新就業(yè)職工出租,包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生,還有一些從外地遷移到這個城市來工作的群體。

公共租賃住房的出臺讓很多“夾心層”對未來有了更多的保障。以后住公租房不用再擔(dān)心房租一天一個價,也不用再害怕租期長短不依。

相應(yīng)的變化也在發(fā)生。在住房保障總量不變的情況下,租賃房比重正在加大。由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)改委、財政部印發(fā)的《2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃》的數(shù)據(jù)顯示了這一調(diào)整:2009、2010、2011三年將分別新增廉租住房房源177萬套、180萬套、161萬套。而就在2008年11月,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部還曾提出,2009至2011年,將增加200多萬套廉租住房、400多萬套經(jīng)濟(jì)適用住房。

政策天平是否傾斜尚無法定論,不過政府加大廉租房供應(yīng),從而避免保障性住房對商品房市場沖擊的良苦用心卻若隱若現(xiàn)。

社科院一位專家擲地有聲的說,“政府是為了解決‘夾心層群體的住房問題?！倍酝?這樣的表述還用于“限價房”的推出。然而,“限價房”如今已經(jīng)成為政府與開發(fā)商棄之而后快的雞肋。

作為全國最早開發(fā)“限價房”樓盤的城市,廣州第一個嘗到“限價房”的“夾生飯”滋味,隨后廣州果斷將“限價房”剔出住房保障體系,2009年停止限價房土地供應(yīng)。5月底,富力地產(chǎn)位于金沙洲的“限價房”地塊被批準(zhǔn)轉(zhuǎn)成保障性住房項目,用于建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房,此舉成為其他已出讓“限價房”地塊期待轉(zhuǎn)變用途的樣板。

沒有人否認(rèn)政府當(dāng)初為介于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房之間的住房“夾心層”盡心謀劃的初衷,“限價房”一度有著“抑制房價過快上漲”的奇效。然而其“夭折”的事實說明,充滿計劃經(jīng)濟(jì)色彩的“限價”終究敵不過瞬息的市場變化。

在開發(fā)商眼中,“限價房”只是政府的“包袱”。然而,如今“政策性租賃房”似乎仍然提不起開發(fā)商的興趣。對開發(fā)商來說,“政策性租賃房”的租用性質(zhì)遠(yuǎn)不及“限價房”對房價的沖擊力,對潛在購房者的分流也較小(限價房5年內(nèi)不得買賣,租賃房則無最短時限)。政府則可以借機(jī)擺脫限價房的尷尬,勾勒出保障性住房與商品性住房完全分離的“藍(lán)圖”。