康紀(jì)田

摘 要：法律規(guī)定國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使土地所有權(quán)，但國(guó)務(wù)院并不能實(shí)際履行代表行為，又沒(méi)有轉(zhuǎn)委托于其他主體而使所有權(quán)行使主體缺位。土地行政監(jiān)管部門自封為土地所有權(quán)的出讓人，其結(jié)果不但是主體錯(cuò)位，而且為地方政府通過(guò)公權(quán)力主體“挾持”民事主體而形成政府間的競(jìng)爭(zhēng)提供了法律依據(jù)。追求政績(jī)工程的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)是政府壟斷建設(shè)用地供應(yīng)市場(chǎng)的動(dòng)力，由地方政府形成的進(jìn)入障礙是城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)二元結(jié)構(gòu)的制度性原因。統(tǒng)一城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)的關(guān)鍵是國(guó)家民事主體的地位獨(dú)立和平等。

關(guān)鍵詞：土地市場(chǎng)；國(guó)家民事主體；物權(quán)

中圖分類號(hào)：F301.22 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： Ａ 文章編號(hào)：１００３－３８９０（２００9）02－００15-04

黨的十七屆“三中全會(huì)”提出了“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”制度。設(shè)置這一制度的關(guān)鍵是參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主體地位平等，國(guó)家土地所有權(quán)者與集體土地所有權(quán)者在市場(chǎng)交易時(shí)都屬于平等的民事主體，否則不可能統(tǒng)一。因此，必須理性思考如何從制度上讓國(guó)家民事主體獨(dú)立。

一、現(xiàn)行國(guó)有土地出讓制度中的民事主體缺位

國(guó)家具有雙重身份是客觀存在的事實(shí)。國(guó)家普遍地屬于政治主體，對(duì)外是主權(quán)主體，對(duì)內(nèi)是行政強(qiáng)制主體；還是全國(guó)人民共同財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)主體，凡是全民所有就是國(guó)家所有。認(rèn)可這個(gè)事實(shí)，便于清晰地劃定國(guó)家雙重職能的界限，防止主體行事時(shí)交叉利用其身份。但是，現(xiàn)行國(guó)家所有權(quán)制度中的國(guó)家所有權(quán)主體相當(dāng)模糊，尤其是在國(guó)家土地所有權(quán)的歸屬和利用方面，更是所有權(quán)主體被政治主體所淹沒(méi)。

《土地管理法》第2條規(guī)定：“全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使”。該規(guī)定明確了國(guó)務(wù)院不享有所有權(quán)而是代表行使所有權(quán)。一般情況下，根據(jù)主體代表行使民事物權(quán)的內(nèi)容，可以推定代表行使的主體屬于民事主體。但是，國(guó)務(wù)院主要是國(guó)家的行政決策機(jī)關(guān)，如果要認(rèn)定為民事主體，則不能依靠簡(jiǎn)單推定，還必須有明確規(guī)定國(guó)家民事主體獨(dú)立的法律依據(jù)?？墒?，從土地所有權(quán)享有主體過(guò)度到代表行使主體，并沒(méi)有明確兩者的民事主體身份。

而且，國(guó)務(wù)院本身又是虛擬的人格和抽象的代表，這就決定了國(guó)務(wù)院不具有實(shí)際地履行代表權(quán)內(nèi)容的行為能力，無(wú)法以自身的行為代表國(guó)家行使所有權(quán)，必須轉(zhuǎn)委托于其他組織。于是，《土地管理法》第5條繼續(xù)規(guī)定：“國(guó)務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)全國(guó)土地的管理和監(jiān)督工作”。該條立法規(guī)定的目的，寄希望于國(guó)務(wù)院的土地職能部門最終落實(shí)國(guó)務(wù)院所代表的內(nèi)容。事實(shí)上，法律關(guān)于土地行政部門監(jiān)管職能的規(guī)定恰好阻隔了代表內(nèi)容的延續(xù)。首先，部門的監(jiān)管職能不是來(lái)自于代表者的授權(quán)。國(guó)務(wù)院的代表內(nèi)容和國(guó)務(wù)院所屬部門的管理、監(jiān)督職能，出自于同一立法主體的同時(shí)規(guī)定。這意味著所屬部門的監(jiān)管權(quán)不是國(guó)務(wù)院的再委托，國(guó)務(wù)院頒布的《土地管理法實(shí)施條例》也沒(méi)有關(guān)于對(duì)土地行政管理部門進(jìn)行委托的規(guī)定。其次，監(jiān)管部門行使的是權(quán)力而不是權(quán)利。法律對(duì)行政部門授權(quán)的內(nèi)容是負(fù)責(zé)“土地的管理和監(jiān)督工作”。對(duì)土地的管理和監(jiān)督是政府行政機(jī)關(guān)的公權(quán)力職能，“政府監(jiān)管的思想是針對(duì)市場(chǎng)不總是平穩(wěn)運(yùn)行的現(xiàn)實(shí)，糾正市場(chǎng)的不公平”。[1]其特點(diǎn)是強(qiáng)制性和隸屬性，不存在權(quán)利行使的平等性。最后，法律從整體上強(qiáng)調(diào)了部門主體的行政性?！锻恋毓芾矸ā窂?qiáng)調(diào)了由“國(guó)務(wù)院土地行政主管部門”負(fù)責(zé)監(jiān)管，那么，明確的行政主體不可能附帶或兼具平等的民事性質(zhì)，也無(wú)法推斷出民事主體身份。這樣看來(lái)，法律對(duì)土地行政部門的授權(quán)根本不存在民事性質(zhì)，國(guó)務(wù)院代表的所有權(quán)內(nèi)容仍然處于斷層，具體行使所有權(quán)的民事主體依然缺位。

無(wú)奈之下，讓法定的行政監(jiān)管部門錯(cuò)位行使所有權(quán)內(nèi)容。2002年，承擔(dān)監(jiān)管職能的國(guó)土資源部頒發(fā)了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)的規(guī)定》。該規(guī)定第2條明確規(guī)定：市縣人民政府土地行政主管部門為國(guó)有土地出讓人；該規(guī)定第20條明確規(guī)定：出讓人與中標(biāo)人、競(jìng)得人簽訂成交確認(rèn)書，具有合同效力。從這些規(guī)定來(lái)看，出讓國(guó)有土地的“招拍掛”方式以及出讓合同的形式，都屬于民事的范圍，是市場(chǎng)交易的一般內(nèi)容。問(wèn)題是出讓人，即合同的一方當(dāng)事人始終不是平等的市場(chǎng)主體，而是法定的行政監(jiān)管機(jī)關(guān)。行政監(jiān)管機(jī)關(guān)作為土地所有權(quán)行使主體，明顯是公權(quán)力機(jī)關(guān)在市場(chǎng)上出讓土地使用權(quán)。由行政主體為出讓人的“招拍掛”方式，根本沒(méi)有填補(bǔ)國(guó)有土地行使主體的缺位，倒是行政主體使用民事方式造成了主體錯(cuò)位。民事主體缺位而讓公權(quán)力機(jī)關(guān)錯(cuò)位，導(dǎo)致國(guó)有土地出讓時(shí)顯得別扭和不倫不類。

二、民事主體缺位是統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的進(jìn)入障礙

由負(fù)責(zé)行政監(jiān)管的行政主體“提著”國(guó)有土地到市場(chǎng)上出讓，因行政機(jī)關(guān)對(duì)市場(chǎng)需求信息和價(jià)格信號(hào)反映遲滯，不可能根據(jù)變化的市場(chǎng)狀況和價(jià)格導(dǎo)向決定資源的配置。國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)殘缺，除了國(guó)土資源流失和浪費(fèi)以外，還是相關(guān)職權(quán)者腐敗的重要源頭。一些腐敗“大要”案件，發(fā)自國(guó)有土地的出讓，雖然出讓時(shí)也采用“招拍掛”方式，但由于被行政主體掌握民事方式而很容易異化，異化了的“招拍掛”成為一種游戲而已。由于待出讓的客體不歸屬于出讓人，所以出讓主體缺乏所有權(quán)最大化的激勵(lì)，出讓人以流轉(zhuǎn)為終極目標(biāo)，而不是通過(guò)流轉(zhuǎn)追求價(jià)值最大化為偏好。

問(wèn)題更在于，國(guó)有土地的產(chǎn)權(quán)殘缺是地方政府謀求政績(jī)工程的機(jī)會(huì)。法律和規(guī)章規(guī)定政府所屬的土地行政主管部門以出讓人的資格分配土地，則地方政府自然有了命令所屬部門行使土地交易權(quán)的法律依據(jù)，似乎強(qiáng)制性出讓土地具有“依法行政”的外殼；地方政府出讓土地，雖然在微觀運(yùn)作上不需要關(guān)注理性經(jīng)濟(jì)人的利益最大化，但在宏觀的整體區(qū)域范圍內(nèi)，地方政府又是作為一個(gè)理性經(jīng)濟(jì)人積極投身于市場(chǎng)中追逐利益，出現(xiàn)了以地方區(qū)域?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)主體的政府間競(jìng)爭(zhēng)。[2]微觀上失去了經(jīng)濟(jì)人理性而在宏觀上又是經(jīng)濟(jì)人個(gè)體的反市場(chǎng)行為，是因?yàn)樵趶?qiáng)制的權(quán)力和流轉(zhuǎn)的權(quán)利之間缺乏對(duì)兩者的界定而產(chǎn)生的自由放任現(xiàn)象。這一現(xiàn)實(shí)為地方政府通過(guò)行政公權(quán)力“挾持”民事私權(quán)利來(lái)謀取經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)指標(biāo)的政績(jī)提供了契機(jī)。出讓土地留給地方政府的土地出讓金，比冒煙企業(yè)的收入豐厚，又是城市建設(shè)的最好支出。中國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速增長(zhǎng)的代價(jià)，“許多學(xué)者對(duì)此提出了自己的分析觀點(diǎn)，其中地方政府間競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的觀點(diǎn)比較符合中國(guó)的實(shí)際”。[3]地方政府為本地區(qū)的利益和政績(jī)不但與中央政府討價(jià)還價(jià)，而且還在現(xiàn)行法律機(jī)制下利用政府權(quán)力的非市場(chǎng)手段擠占私人利益，與民爭(zhēng)利。

地方政府在“合法”的前提下，以監(jiān)督和管理的公權(quán)力身份行使土地所有權(quán)出讓人權(quán)利的過(guò)程，形成了地方政府對(duì)土地市場(chǎng)的壟斷結(jié)果，不知不覺地阻礙潛在競(jìng)爭(zhēng)者的進(jìn)入。對(duì)于市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)本身是一種天然的制約和平衡的制度，而市場(chǎng)主體地位平等是維持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心和基礎(chǔ)。市場(chǎng)主體應(yīng)當(dāng)平等地在市場(chǎng)中進(jìn)行談判、交易和執(zhí)行契約。土地市場(chǎng)中的主體有國(guó)家、地方政府、集體組織、承包經(jīng)營(yíng)戶、工商企業(yè)和個(gè)人等多種類型，其中的國(guó)家和地方政府的權(quán)力主體參與市場(chǎng)交易時(shí)屬特殊主體，比普通主體有更多的特權(quán)，甚至是強(qiáng)權(quán)。特權(quán)主體能順利地在相關(guān)產(chǎn)品市場(chǎng)或相關(guān)地域市場(chǎng)占有相當(dāng)大的市場(chǎng)份額，處于控制市場(chǎng)供應(yīng)的支配地位。事實(shí)上也是如此，長(zhǎng)期以來(lái)，地方政府壟斷地方土地出讓的一級(jí)市場(chǎng)，幾乎排斥了其他人的交易權(quán)利，制約了市場(chǎng)交易主體的形成。[4]政府既處于土地壟斷狀態(tài)，又實(shí)施土地壟斷行為，包括集體所有的土地必須由國(guó)家征用為國(guó)有建設(shè)用地，城市商業(yè)用地只能從國(guó)有土地出讓的唯一途徑中獲取。政府壟斷了城市建設(shè)用地使用權(quán)的全部客體，必然成為土地市場(chǎng)的進(jìn)入壁壘。城市建設(shè)用地與農(nóng)村建設(shè)用地市場(chǎng)二元結(jié)構(gòu)的形成，就是因?yàn)闈撛诟?jìng)爭(zhēng)者在市場(chǎng)外排隊(duì)的機(jī)會(huì)都沒(méi)有。地方政府間競(jìng)爭(zhēng)加速了政府壟斷，地方政府的壟斷推進(jìn)了區(qū)域內(nèi)政府間競(jìng)爭(zhēng)，兩者循環(huán)遞進(jìn)，最終成為統(tǒng)一城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)的主要障礙。

三、讓國(guó)有民事主體獨(dú)立是排除市場(chǎng)進(jìn)入障礙的突破口

政府壟斷土地市場(chǎng)的進(jìn)入障礙彰顯市場(chǎng)失靈，這種失靈導(dǎo)致監(jiān)管者自身壟斷而造成政府失靈。雙向失靈發(fā)生在合法便很不合理的法律“保護(hù)”下，因此，不能依靠《反壟斷法》來(lái)治理：因?yàn)槭袌?chǎng)失靈是地方政府為了區(qū)域利益的非市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而出現(xiàn)的，很難用自身力量反對(duì)自己；因?yàn)槭袌?chǎng)失靈與政府失靈同時(shí)存在且相互演進(jìn)，很難由政府彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈；因?yàn)椤斗磯艛喾ā分灰?guī)定了“濫用行政權(quán)力排除、限制競(jìng)爭(zhēng)”，沒(méi)有直接將“行政機(jī)關(guān)壟斷”列入調(diào)整范圍。這就決定了《反壟斷法》沒(méi)有也不可能排除土地市場(chǎng)的進(jìn)入壁壘，只能依靠深入的改革。通過(guò)改革，將國(guó)家財(cái)產(chǎn)所有權(quán)民事主體身份從行政職權(quán)中剝離出來(lái)，公權(quán)力監(jiān)管機(jī)關(guān)與民事歸屬主體各就其位，讓所有權(quán)國(guó)家成為獨(dú)立于主權(quán)主體的民事主體。國(guó)有民事主體獨(dú)立后，代表國(guó)家行使所有權(quán)的國(guó)務(wù)院再委托具體的代理人行使市場(chǎng)主體資格。可以考慮由目前設(shè)置的專門性國(guó)有資產(chǎn)管理部門作為出讓人或出資人，參與市場(chǎng)土地交易或負(fù)責(zé)資本投入。國(guó)有資產(chǎn)管理部門為民事主體，這就讓國(guó)有土地資產(chǎn)與國(guó)有經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)以相同身份，從機(jī)制上保障了國(guó)有財(cái)產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立運(yùn)行。

這就需要明確改革的目標(biāo)取向，關(guān)鍵是明確國(guó)家的民事主體與主權(quán)主體是兼有關(guān)系還是并列關(guān)系。有學(xué)者提出“兼有”說(shuō)，認(rèn)為國(guó)家主權(quán)兼具所有者身份。[5]如果屬于兼有關(guān)系，則不能從主權(quán)主體中獨(dú)立出民事身份，仍然只能是政府錯(cuò)位和越位。比如，一旦球場(chǎng)上的裁判員兼運(yùn)動(dòng)員時(shí)，特殊身份的運(yùn)動(dòng)員在比賽中無(wú)法抵抗其裁判員職權(quán)所提供的誘惑，結(jié)果必然是犧牲公平而為自己的效率。政府以強(qiáng)制性非市場(chǎng)行為征收農(nóng)村集體土地為國(guó)有土地，又以市場(chǎng)行為出讓給城市工商業(yè)組織，之所以低價(jià)征收和高價(jià)出讓的巨大差額成為政府GDP增長(zhǎng)的政績(jī)，就緣自于從征收土地的行政行為向出讓土地的民事行為轉(zhuǎn)換時(shí)有了行政主體兼民事主體的自由選擇。在理論和實(shí)際上，國(guó)家的雙重身份都應(yīng)當(dāng)是并列存在關(guān)系。就像在國(guó)家機(jī)關(guān)任職的自然人，其公務(wù)員和公民身份并列存在于一體，而不是公務(wù)員兼具公民身份一樣。既然是并列存在，就不能由政府同時(shí)行使權(quán)力和權(quán)利，而必須在不同的時(shí)間和空間里根據(jù)不同對(duì)象，要么行使公權(quán)力，要么行使私權(quán)利。

土地權(quán)利的結(jié)構(gòu)分析，有利于進(jìn)一步從理論上認(rèn)識(shí)國(guó)家主體雙重性的并列關(guān)系。黨的十七屆“三中全會(huì)”的決定強(qiáng)調(diào)了土地管理原則：明晰產(chǎn)權(quán)、管制用途、節(jié)約集約等。產(chǎn)權(quán)明晰是針對(duì)土地的物權(quán)歸屬而言，土地所有權(quán)和使用權(quán)歸屬于特定物權(quán)主體，分類歸屬于國(guó)家、集體和私人。這種土地物權(quán)的歸屬主體是私權(quán)利主體，這種只是明確物權(quán)是誰(shuí)的判斷又是一種靜態(tài)物權(quán)。靜態(tài)歸屬權(quán)是一種排他性直接支配的自由權(quán)，公權(quán)力不能干預(yù)土地歸屬權(quán)。發(fā)揮土地效用的土地流轉(zhuǎn)和土地利用，是明確土地歸屬權(quán)以后的動(dòng)態(tài)物權(quán)，所謂“用途管制”就是政府針對(duì)動(dòng)態(tài)物權(quán)的監(jiān)管和限制。因?yàn)橥恋氐膭?dòng)態(tài)物權(quán)是一種社會(huì)性權(quán)利，表現(xiàn)為一種相互依賴和制約的人與人的社會(huì)關(guān)系。社會(huì)性權(quán)利要求，私人性動(dòng)態(tài)物權(quán)的行使不得損害代內(nèi)和代際人的應(yīng)當(dāng)利益，不得超出社會(huì)整體性設(shè)計(jì)的目標(biāo)和規(guī)劃。這就要給動(dòng)態(tài)物權(quán)設(shè)定邊界，在邊界內(nèi)行使權(quán)利是自由的，權(quán)利行使遇到邊界時(shí)就得停止。公權(quán)力政府就是通過(guò)法律制度給動(dòng)態(tài)物權(quán)設(shè)定邊界、通過(guò)干預(yù)阻止主體越界以及懲治越界行為。因此，靜、動(dòng)態(tài)土地權(quán)的自由與行使要受管制，是權(quán)利主體同時(shí)存在的兩個(gè)層面：一面是權(quán)利自由，另一方面是義務(wù)和責(zé)任。這就說(shuō)明，民事私權(quán)利的行使與政府公權(quán)力的管制是并行的。

落實(shí)國(guó)有土地雙重身份的并列，有利于我們明確政府監(jiān)管和市場(chǎng)調(diào)節(jié)之間的分工。政府界定權(quán)利后，其土地歸屬權(quán)和正當(dāng)?shù)男惺箼?quán)由市場(chǎng)控制，市場(chǎng)規(guī)則自然地引導(dǎo)這些物權(quán)運(yùn)行，看不見的手起著基礎(chǔ)作用。市場(chǎng)無(wú)能力約束的時(shí)候由政府管制以彌補(bǔ)市場(chǎng)的不足，發(fā)揮看得見的手的作用。這就是政府和市場(chǎng)的分工，“科斯認(rèn)為，普通的解決方法即可轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)權(quán)加上政府的管制?！盵6]這種分工說(shuō)明：不論何種物權(quán)主體及其行為，都受到市場(chǎng)和政府的兩種約束，國(guó)有土地權(quán)的歸屬和出讓也不例外；國(guó)家及政府在行使彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈時(shí)的公權(quán)力管制時(shí)并不附帶土地資產(chǎn)的分配；受到約束的市場(chǎng)民事主體與施行管制的公權(quán)力組織并列運(yùn)行，只有當(dāng)國(guó)家土地所有權(quán)民事主體獨(dú)立，才能如此并列而不得交叉。權(quán)力與權(quán)利不交叉，市場(chǎng)與政府不錯(cuò)位，則正常的市場(chǎng)秩序狀態(tài)能制止地方政府的壟斷形成。

四、變革公私諸法合體現(xiàn)狀是國(guó)家民事主體獨(dú)立的制度保障

國(guó)家民事主體的獨(dú)立，需要相應(yīng)法律予以制度化。國(guó)家所有權(quán)私法化是制度的關(guān)鍵。在私法中明確國(guó)家所有權(quán)民事主體性質(zhì)不是我國(guó)特有現(xiàn)象，法國(guó)、墨西哥、瑞士、意大利等大陸法系國(guó)家普遍采用。[7]我國(guó)也已開始采納國(guó)外的普遍作法。《物權(quán)法》明確規(guī)定，城市及其他一些土地屬國(guó)家所有，并將國(guó)家所有權(quán)主體與集體、私人所有權(quán)法定為平等主體?！段餀?quán)法》是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)歸屬的私法，是明確系列物權(quán)原則的基本法。那么，國(guó)家基于法律取得的所有權(quán)，進(jìn)入私法領(lǐng)域時(shí)必須遵守物權(quán)法規(guī)則，即具體明確土地權(quán)屬的特別法應(yīng)將國(guó)家土地所有權(quán)置于私法領(lǐng)域進(jìn)行立法。

為了保證國(guó)有土地民事主體的獨(dú)立性，為了《物權(quán)法》原則能在特別法中足以得到執(zhí)行，必須對(duì)現(xiàn)行《土地管理法》進(jìn)行立法變革。這種變革不是重復(fù)地修改《土地管理法》，而是將現(xiàn)行《土地管理法》重構(gòu)為單一物權(quán)的私人性《土地資源法》和規(guī)范政府監(jiān)管的公法性《土地利用管理法》。使其既調(diào)整土地靜態(tài)的歸屬權(quán)、動(dòng)態(tài)的流轉(zhuǎn)權(quán)與利用權(quán)，又調(diào)整政府土地監(jiān)管權(quán)。如果繼續(xù)保留公、私諸法合體的法律淵源，就很難從制度上保障國(guó)家民事主體的私人性。

公、私法單獨(dú)制訂，不僅僅是因?yàn)橥恋刭Y源價(jià)值占據(jù)顯要位置，而主要是由于獨(dú)立的體系和內(nèi)容決定了分開的必要。對(duì)于私法性《土地資源法》，土地物權(quán)立法的基本原則自成體系：土地所有權(quán)法定原則、土地使用權(quán)平等原則、土地利用守法原則、節(jié)約集約原則、公平公正原則等。土地物權(quán)的內(nèi)容有完整體系：土地物權(quán)的主體、地位及結(jié)構(gòu)，土地歸屬和使用程序，土地流轉(zhuǎn)形式及合同交易，土地物權(quán)的統(tǒng)一登記等相互構(gòu)成有機(jī)的整體。公法性《土地利用管理法》也必須獨(dú)立制定，主要是土地開發(fā)利用的社會(huì)管制對(duì)象繁雜：土地的開發(fā)利用視為產(chǎn)業(yè)，從宏觀上對(duì)土地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行管制；規(guī)范土地要素市場(chǎng)的建立；規(guī)劃土地、節(jié)約用地、保護(hù)環(huán)境、提高效率和維護(hù)公平等目標(biāo)；政府監(jiān)管土地開發(fā)利用的職能、職責(zé)、體系以及法律責(zé)任；關(guān)于土地利用與流轉(zhuǎn)的中介組織的建立、功能等。相當(dāng)廣泛的監(jiān)管內(nèi)容，不可能與相當(dāng)廣泛的物權(quán)內(nèi)容混合，混合的法律淵源不能承擔(dān)如此重任。因此，改變公私諸法合體的現(xiàn)狀，不僅是土地市場(chǎng)中關(guān)于國(guó)家民事主體獨(dú)立的法律保障，還是我國(guó)建立現(xiàn)代土地制度的內(nèi)在要求。

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責(zé)任編輯：學(xué)詩(shī)

責(zé)任校對(duì)：華 箐

The Thinking of Land Market Constructing System of Countries' Main Body of Civil

Kang Jitian

（Loudi College of Administration Science, Loudi 417000, China）

Abstract: According to the law, State Department deputes the country and executes the property of land, but State Department cannot fulfil the deputation behaviour practically, and cannot re-commission the responsibility to another part, so the mainbody of ownership execution is absent. Land administration authority self-regulates itself as a bargainor of the land ownership. The result is not only the dislocation of the main body, but also provide a legal basis for the competition between governments which is engendered by local government coercing the main body of civil via main body of public right. Pursuit of political achievements of the regional competition is the power of monopolising the construction land for supplying the market. Entering barriers which is engendered by the local government is the reason of the dual structure market system of the urban and rural construction land. The main point of unifying urban and rural land construction land is the independence and equality of the main body of civil in the country.

Key words: land market; countries' main body of civil; property