羅學(xué)平　朱應(yīng)萍

摘 要:為了解決本校教職工的住房問題,許多高校都建有自己的居住小區(qū)。高校住房制度改革以后,這些住房已經(jīng)變成了教職工的私有財(cái)產(chǎn),學(xué)校不必再承擔(dān)管理義務(wù)。但是小區(qū)的管理問題確實(shí)又涉及到教職工的切身利益,事關(guān)學(xué)校的穩(wěn)定和建設(shè)發(fā)展。如何構(gòu)建適合于高校教職工住宅區(qū)的管理機(jī)制,已成為各高校亟待解決的難題。文章針對(duì)高校教職工住宅區(qū)提出了建立物業(yè)化管理機(jī)制的構(gòu)想,并經(jīng)實(shí)踐證明可行。

關(guān)鍵詞:高校教職工 住宅區(qū) 物業(yè)管理

中圖分類號(hào):G647 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

文章編號(hào):1004-4914(2009)08-080-02

1992年以前,全國(guó)高校的教職工住房和地方政府直管公房一樣,采取的是低租金、福利性的實(shí)物分配政策,它是與我國(guó)當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的。隨著經(jīng)濟(jì)體制的改革深化,從1992年開始,高校與地方同步實(shí)施提高房租、對(duì)教職工發(fā)放住房補(bǔ)貼、實(shí)行住房公積金制度等房改政策。隨著高校教職工住房制度改革和高校后勤社會(huì)化的不斷深入,以及社會(huì)物業(yè)管理企業(yè)的不斷發(fā)展和完善,分析和研究高校教職工住宅區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀、存在的問題以及解決的辦法,如何建立具有高校教職工住宅區(qū)管理特色、規(guī)范、專業(yè)的物業(yè)管理機(jī)制,為教職工創(chuàng)造文明、安全、舒適、和諧的生活和工作環(huán)境,為學(xué)校的穩(wěn)定和建設(shè)發(fā)展提供強(qiáng)有力的后勤保障,是高校房地產(chǎn)管理工作者必須面對(duì)和應(yīng)該認(rèn)真思考的一個(gè)重要課題。

一、高校教職工住宅區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀及問題

1.房屋產(chǎn)權(quán)多元化,住戶成分日趨復(fù)雜。原來教職員工住宅區(qū)住房產(chǎn)權(quán)單一,都是國(guó)有房產(chǎn),公房出售后產(chǎn)權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移,公有房與私有房產(chǎn)權(quán)交叉,再加上原來教職工的離職、退休或去世等各種原因,又使私有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)再次發(fā)生了轉(zhuǎn)移,特別是2006年以后許多高校教職工的住房可以向社會(huì)公開出售,私有房屋產(chǎn)權(quán)的結(jié)構(gòu)和產(chǎn)權(quán)所有者身份更加復(fù)雜,使得教職員工住宅區(qū)原有的管理模式與業(yè)主身份不確定性的現(xiàn)狀非常不適應(yīng),矛盾不斷加深,甚至發(fā)生觸發(fā)法律的案件。

2.房屋結(jié)構(gòu)老化,維修經(jīng)費(fèi)缺口較大。目前我國(guó)各高校特別是校史悠久的老牌大學(xué),其住宅區(qū)都是在幾十年甚至上百年的發(fā)展過程中逐步建成并投入使用的。隨著時(shí)間的推移,尤其是在上世紀(jì)六七十年代建造的住宅樓,最初的規(guī)劃設(shè)計(jì)已不能適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)人們居住和生活的需要,許多線路、管道已嚴(yán)重老化,房屋質(zhì)量參差不齊,配套設(shè)施很不齊全,設(shè)備陳舊、老化,維修問題相當(dāng)突出,維修經(jīng)費(fèi)缺口較大。而且,這部分住房在房改出售時(shí)有的還未建立維修基金,住房的產(chǎn)權(quán)雖然已經(jīng)是個(gè)人的了(有些產(chǎn)權(quán)人現(xiàn)在還不是學(xué)校的人),但現(xiàn)在的維修基金還得向?qū)W校伸手要,很不合理。住在校外商業(yè)開發(fā)住宅區(qū)的教職工也很有意見,認(rèn)為學(xué)校的錢用在一部分人頭上很不公平。

3.住戶“物業(yè)服務(wù)社會(huì)化”的意識(shí)不強(qiáng),依賴性較大。實(shí)行高校住房制度改革以前,高校教職工住宅區(qū)的各項(xiàng)服務(wù)都是由學(xué)校包攬,包括小區(qū)內(nèi)的綠化、保安、保潔、配套設(shè)施添置與維修以及社區(qū)管理,全是福利性的。住戶對(duì)物業(yè)管理不太關(guān)心,也不去主動(dòng)認(rèn)識(shí)和了解物業(yè)管理,對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)更是采取消極態(tài)度,幾乎沒有“自己花錢買物業(yè)服務(wù)”的消費(fèi)觀念,小區(qū)的各項(xiàng)管理和服務(wù)在由福利性向社會(huì)化轉(zhuǎn)變的過程中遇到的阻力很大。

4.物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)短缺,難以提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。隨著高校后勤社會(huì)化的不斷深入,學(xué)校對(duì)教職工住宅區(qū)的投入也逐步減少,迫使住宅區(qū)物業(yè)管理公司必須成為獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。由于高校住宅小區(qū)老化嚴(yán)重,維修工作量大,加之外租戶比例逐年增加,而且高校教職工住宅小區(qū)對(duì)物業(yè)管理的要求很高,小區(qū)不僅僅只是教職工生活居住的場(chǎng)所,也是其思想文化交流、休閑娛樂,開展各種文體活動(dòng)的重要場(chǎng)所。要滿足這些高要求,物業(yè)公司努力必須創(chuàng)建高品味的人文環(huán)境,提供全方位、高質(zhì)量、綜合性的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。開展這些工作均需要一定的資金作保障,而高校教職工住宅小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)往往還比純商業(yè)性社會(huì)住宅小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要低一些。所以,物業(yè)管理公司的運(yùn)行經(jīng)費(fèi)經(jīng)常出現(xiàn)赤字,有限的物業(yè)管理費(fèi)使得物業(yè)管理公司日常收支捉襟見肘。

二、高校教職工住宅區(qū)的物業(yè)管理思路及對(duì)策

綜上所述,從長(zhǎng)期來看,高校房改以后學(xué)校房管部門的一些職能已經(jīng)轉(zhuǎn)化為物業(yè)管理企業(yè)的行為了,但是在短期內(nèi)工作任務(wù)還是非常重的。學(xué)校房管部門在教職工住宅小區(qū)物業(yè)管理改革實(shí)踐之初,應(yīng)當(dāng)幫助小區(qū)物業(yè)管理公司得到各方面的幫助,包括學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)的重視,地方政府、行業(yè)主管部門的支持,教職工住戶的理解。最終的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)教職工住宅小區(qū)的日常管理與學(xué)校脫鉤,實(shí)現(xiàn)教職工住宅小區(qū)的完全物業(yè)化管理。為了使這個(gè)目標(biāo)成為現(xiàn)實(shí),我們江蘇科技大學(xué)房管部門在這方面進(jìn)行了多年的探索與研究,具體可歸納為三個(gè)方面:

第一,改變教職工理念,強(qiáng)化“物業(yè)服務(wù)社會(huì)化”意識(shí)。每一次改革無論形式如何,最主要的還是理念。對(duì)于推動(dòng)和發(fā)展高校教職工住宅區(qū)物業(yè)化管理,將高校教職工住宅區(qū)的管理推向市場(chǎng)化,最關(guān)鍵還是要讓高校的教職工轉(zhuǎn)變理念,接受物業(yè)服務(wù)必須走向社會(huì)化的現(xiàn)實(shí)。

江蘇科技大學(xué)于1998年成立后勤服務(wù)實(shí)體公司——物業(yè)管理公司,專業(yè)從事學(xué)校校園和教職工住宅區(qū)物業(yè)管理工作。在成立之初,學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)高度重視,在人力、物力、財(cái)力等方面給予大力支持,在物業(yè)公司技術(shù)人員缺乏的情況下選派專業(yè)技術(shù)人員對(duì)水泵房、配電房、電梯等一些專業(yè)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期維修保養(yǎng)工作,并對(duì)物業(yè)相關(guān)服務(wù)人員進(jìn)行技能培訓(xùn)。另一方面,注重提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,在物業(yè)公司內(nèi)部推行職業(yè)資格上崗制,加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)。在物業(yè)服務(wù)費(fèi)上,對(duì)所在小區(qū)的教職工實(shí)行定額收費(fèi),每戶每月只收10元錢,費(fèi)用較少,物業(yè)公司運(yùn)行經(jīng)費(fèi)的缺口經(jīng)學(xué)校審計(jì)部門審計(jì)后給予適當(dāng)補(bǔ)貼,使教職工易于接受,較好地完成了教職工住宅小區(qū)的物業(yè)化管理的啟動(dòng)工作。

第二,成立住宅區(qū)業(yè)主自治組織,推進(jìn)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化。在大多數(shù)教職工購(gòu)買公房后,按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》要求,學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)積極推動(dòng)成立業(yè)主自治組織機(jī)構(gòu)——業(yè)主委員會(huì),構(gòu)建學(xué)校與小區(qū)物業(yè)管理公司緩沖帶,有效避免學(xué)校與業(yè)主直接發(fā)生矛盾。

我校是在小區(qū)試行物業(yè)管理服務(wù)五年后,在大多數(shù)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)工作有一定認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上,由學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)出面,主動(dòng)與政府相關(guān)職能管理部門溝通、交流,按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》程序,在政府房管部門、物業(yè)管理部門指導(dǎo)下召開教職工住宅區(qū)業(yè)主代表大會(huì),使住宅小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)于2003年得以順利成立。

成立業(yè)主委員會(huì)對(duì)于教職工住宅小區(qū)的物業(yè)化管理具有劃時(shí)代意義。一方面,它理順了物業(yè)管理公司與學(xué)校的關(guān)系,由以前的直接關(guān)系變?yōu)殚g接關(guān)系,學(xué)校相關(guān)職能部門只與業(yè)主委員會(huì)溝通,溝通的內(nèi)容包括:業(yè)主集中反映的問題、需要更新的公共設(shè)施設(shè)備,以及屬于全體業(yè)主需商討的其它問題。另一方面,由業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行監(jiān)督、考核,簽定物業(yè)服務(wù)協(xié)議,將物業(yè)管理工作推向市場(chǎng)化。業(yè)主委員會(huì)成員在成立之后對(duì)周邊小區(qū)進(jìn)行考查,根據(jù)考查的結(jié)果對(duì)物業(yè)管理提出服務(wù)建議,同時(shí)根據(jù)現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)情況按照《物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》,經(jīng)過業(yè)主委員會(huì)討論并召開業(yè)主代表大會(huì),確定與物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的新的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn),取消了原來的定額收取。在物業(yè)服務(wù)費(fèi)提高標(biāo)準(zhǔn)的工作中,由于物業(yè)服務(wù)工作本身做得比較扎實(shí),再加上學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)的推動(dòng)和業(yè)主委員會(huì)大量細(xì)致的工作,使得調(diào)費(fèi)工作進(jìn)行得非常順利,教職工也紛紛表示原先按定額收取是無法體現(xiàn)等值服務(wù)的,現(xiàn)在的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)大家都覺得能夠接受,因?yàn)榕c其他商業(yè)住宅小區(qū)比較,住戶普遍認(rèn)為是質(zhì)價(jià)相符的。通過成立業(yè)主委員會(huì),學(xué)校房管部門確實(shí)從小區(qū)管理的一些瑣碎事務(wù)中得到解脫。

第三,不斷提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、促進(jìn)物業(yè)服務(wù)公司良好發(fā)展。由于高校教職工住宅區(qū)的特殊性,高校教職工住宅區(qū)實(shí)行物業(yè)化管理以后,并不意味著學(xué)校完全放棄對(duì)物業(yè)管理工作的監(jiān)管。相反為了保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,保證教職工有一個(gè)溫馨的居住環(huán)境,學(xué)校房產(chǎn)主管部門應(yīng)經(jīng)常聯(lián)系業(yè)主委員會(huì),共同按《物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)小區(qū)的物業(yè)管理工作進(jìn)行走訪、檢查并提出服務(wù)要求,促使物業(yè)服務(wù)工作的質(zhì)量不斷提高,以此來滿足廣大教職工對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的需求。

我校教職工住宅小區(qū)自2003年成立業(yè)主委員會(huì)以來已有6年的時(shí)間。在這6年中,物業(yè)公司通過了ISO9000年認(rèn)證。物業(yè)管理公司大還量引進(jìn)專業(yè)技術(shù)人才,努力鉆研物業(yè)管理新知識(shí),了解行業(yè)新動(dòng)態(tài),形成“誠(chéng)心、創(chuàng)新、拼搏、向上”的企業(yè)精神。同時(shí)本著“做大、做強(qiáng)”的目標(biāo),物業(yè)管理公司不斷拓展了其它新的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目,在學(xué)校的支持下,開發(fā)了包括住宅區(qū)周邊的門面房,住宅區(qū)內(nèi)的蔬菜、水果市場(chǎng),洗衣店、服裝加工店、飲食服務(wù)攤點(diǎn)、糧油銷售店等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)也相繼開業(yè),廣開資金來源渠道,彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的不足,從而確保了教職工住宅小區(qū)物業(yè)化管理的良性持續(xù)發(fā)展。他們通過與市場(chǎng)的互動(dòng)和技術(shù)上的練兵,增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)技能,提高了物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,教職工對(duì)此都比較認(rèn)可。2008年的業(yè)主代表大會(huì),在確定新一年的物業(yè)管理協(xié)議中,將原來的物業(yè)服務(wù)等級(jí)作了適當(dāng)調(diào)高,我校教職工住宅小區(qū)的物業(yè)化管理可望再邁上一個(gè)新的臺(tái)階。

三、結(jié)束語(yǔ)

高校教職工住宅小區(qū)的物業(yè)化管理是一個(gè)值得探索與研究的、具有現(xiàn)實(shí)和歷史意義的新課題。高校教職工住宅小區(qū)的管理不完全等同于社會(huì)上的物業(yè)管理模式,它的各項(xiàng)服務(wù)應(yīng)有高校自身的特點(diǎn)和屬性,在實(shí)施物業(yè)化管理的過程中必須依靠學(xué)校的支持、政府行業(yè)主管部門的指導(dǎo)以及與教職工的配合,建立起具有高校教職工高品味居住小區(qū)特色的物業(yè)管理模式,既使學(xué)校不再被教職工住宅小區(qū)的事務(wù)所糾纏,又能使教職工享受到全方位、高質(zhì)量、高水平的物業(yè)服務(wù),最終實(shí)現(xiàn)學(xué)校、教職工、物業(yè)管理公司等方面都滿意都發(fā)展。

(作者單位:江蘇科技大學(xué) 江蘇鎮(zhèn)江 212003;第一作者羅學(xué)軍為江蘇科技大學(xué)國(guó)有資產(chǎn)處副處長(zhǎng)、碩士、高級(jí)工程師)

(責(zé)編:若佳)